中古マンションの購入予算はどう決める?少し足りないときの対策もご紹介!

2016.01.21
中古マンションの購入予算はどう決める?少し足りないときの対策もご紹介!
ほとんどの方は家を買うときにまずは「いくらまで」という購入予算を決めますよね。現在払っている家賃を基準にして考えるにしろ、月々の支払い可能額から逆算して決めるにしろ、予算無制限で家探しをするような人はあまりいません。まずは自分の予算を定めて、その予算内でベストの条件の家を探すのが一般的な探し方です。そして中古住宅を探したことのある方には経験がある方も多いかと思いますが、往々にして自分の予算の少し上でいい物件を見つける事があります。たとえば3500万円で中古マンションを探していたら3880万円で「これだ!」と思えるような物件を発見するケース。これが1000万円も2000万円も上であれば、何の問題もありません。さすがにその物件は買えないですし、それくらい高ければいい物件があるのも当たり前だというだけの話です。困るのは、ほんの数百万円だけ高いとき。自分の購入予算より数百万円高い金額を払えば理想に近い家が買える。そうなったときにどうすべきか。初めての家探しのときに、実は筆者もまさにそういう状況に陥ったのですが、同じような状況で迷った方にこの記事が参考になれば幸いです。

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
(Amazonランキング・ベストセラー1位)

購入予算上限を超えた家を買うという事

ほとんどの人にとって家は一生に一度の買い物です。予算を少しオーバーしてしまう物件を見つけたときに、無理して購入すべきなのか、そこは我慢して妥協すべきなのか、悩む方も多いと思います。そもそも購入予算は自分が支払える範囲の上限として定めた金額のはず。その金額を超える家を買うという事は、当然ながら以後の生活に支障が出る可能性が出てきます。一方、家は一生住む可能性があるものだけに、金銭面の制限で中途半端な妥協をしては一生後悔する事になるかもしれません。そこで悩むのは当然の事だと思います。

諸経費の事も考える

さて、これから中古マンションを購入するときに注意すべきは諸経費の存在です。実際に家を買うと、家代金以外の様々な出費が発生するのです。たとえば不動産屋さんの仲介手数料があります。中古物件の場合は「不動産売買価格の3%+6万円」が相場なのでたとえば3000万円の中古マンションを購入した場合、仲介業者さんに払う仲介手数料は「96万円」になります。それでもこれくらいは多くの人が想定している出費でしょうが、意外と忘れがちなのが税金関係です。購入時に発生する「不動産取得税」不動産を所有することで毎年発生する「固定資産税」。これらについては忘れがちなのですが、予算上限一杯で物件を買うと後々の支払いに困ることになります。また細かいところでは印紙税や登記費用もかかります。さらに当然ですが、新居に引っ越すための引越し費用や、新居にあわせて購入する必要がある家財道具の数々が発生します。たとえば、ほとんどの家で窓の数やサイズが異なるためカーテンは新規購入が必要になりますが、きちんとはカーテンは意外と高価です。窓の数にもよりますが、カーテンだけで10万円以上なんて場合もざらにありえます。さらにリフォームを行うのであればリフォーム費用もかかるでしょう。そう考えていくとわかるのですが、実は家を買うときにはその家本体以外のお金がかなり必要になるのです。「予算以上の家を買う」場合、その事をまずは頭におく必要があります。本当に予算一杯一杯の購入で金銭面で全く余裕が無い場合、その後はエアコンの設置一つで頭を悩ませることになりかねません。

値引き交渉を行う

購入したいと思う中古マンションの価格が予算を超えている場合に、まず行うべきことは売主に対する「値引き交渉」です。「え、家みたいな高額なものに、そんな大阪のおばちゃんみたいな事するの?」不動産を購入した事がない方はそう思うかもしれませんが、しかし特に中古物件の場合、実は値引きをする・される事はある程度想定の範囲なのです。たとえば3580万円の物件であれば端数の80万円を落とす事は、(少なくとも仲介している不動産屋は)ほぼ織り込み済みです。もちろん、売り手側から見ればできるだけ高く売りたいわけですから、値引き要求される事はありがたいことではありません。しかし、他に買い手もおらずいつ売れるのかわからないような状況であれば多少値引きしても売ってしまいたい、と考えるのもまたよくある話です。そもそも「売りに出している」という事は、その物件を売る必要があるから売りに出しているわけで、いつまでも売れずに放置しておくわけにもいかないのです。そういうわけで、不動産購入時に「どうしてもその家が欲しいけど予算が足りない」ときにはまずは値引き交渉をしてみましょう。「売主相手に値引き要求なんて恥ずかしくてとてもできない」そう心配するかもしれませんが、仲介している不動産屋さんがすべて対応してくれるので不動産屋さんに相談しましょう。どれくらいまで値引きできそうかどうか等、ちゃんと相談に乗ってくれます。仮に希望の金額までは下がらなくても、値引き交渉により多少金額が下がるだけでもだいぶ楽になるものです。

他でお金を借りられないかを考える

欲しい物件が自分の購入予算を超えている場合、単純に考えれば自分の購入予算を増やせば問題は解決します。実際、そういう状況になる購入希望者は多いのですが、そのときよく見られるのが親からの資金援助です。これについてはいくつかの調査がありますが、家を買う際に親から資金援助を受けた人の割合は不動産購入者全体の2割から3割に上るそうです。個々の家庭の事情にもよりますが、資金援助が可能であれば相談してみるのも手ではないでしょうか。また、一定の条件を満たせば資金援助に贈与税がかからない住宅取得等資金の贈与税の非課税特例という制度も定められていますので、そのような制度の活用も検討しましょう。一方、すでにいい年した大人なのに親から大金をもらうという事に気がひける方も多いと思います。そういう方の場合は、「贈与」ではなく「借りる」事にする方法もあります。このとき大事なのは、親であっても「借用書」を交わすことです。借用書が無い場合、贈与とみなされてしまい贈与税がかかることもありますから気をつけてください。

購入予算を増やせないかを検討する

どうしても予算オーバーの家を購入したい場合、想定より住宅ローンの借り入れ額を増やせばもちろん購入できます。つまり、予算オーバーの物件を無理して購入するわけですが、その場合、家計を見直す事で予定より増えた毎月の返済額に対応する必要があります。例えば毎月の支払い金額を1万円増やせれば35年返済で約300万円を増額することが可能です。自分の家計についてあらためて検討し、毎月、無駄に支出しているお金がないかよく考えてみましょう。さて、このときに大事になってくるのが「発想の転換」です。自分がもっている固定概念を捨てることが大事になってきます。ファイナンシャルプランナーをやっている知人に聞いた話ですが、実際に「家計を切り詰めたい」という家計相談を受ける事はよくあるそうなのですが、結局かなりの家で家計の切り詰めが行えないそうです。家計を見て「これは無駄な支出なので切り捨てましょう」と言っても「それは必要なお金なので」と反対されてしまい、家計の見直しが出来ない事が本当によくあるそうです。考えてみれば当たり前の話で、そもそも当人が無駄な支出だと思っていれば、そんな支出を行うはずがありません。 有益な出費だと思っているからこそ、その支出を行っているわけです。つまりそもそも家計の中には無駄な支出などというものは存在しないのです。ですから「家計の無駄を省く」場合、ほんの1万円2万円であっても、そこにはドラスティックな思考の転換が必要になる場合がほとんどなのです。一例をあげればマイカーです。いまや都心部であれば車を所有してない家庭の方が多いくらいであり、という事は自家用車を所持しなくても特に生活には支障が無いはずなのですが、しかし車を持っている家庭にとってみれば車はあるのが当たり前であり、必需品なのです。そこを「車を持たない」方向に頭を切り替えられるかどうか。他にも教育費や保険、嗜好品等、根本的に考えを変えれば無くす事ができるものはあるはずです。逆に言えば、自分の生活に関わるベーシックな価値観を覆す必要が出てくるわけで、そうなると「そこまでしてその家が欲しいのかどうか」までをあらためて考える必要が出てきます。住宅ローンの支払いのために家計を切り詰めよう、と漠然と考えている人がいたら、本当に自分の家でその切り詰めは行えるのかどうかについてきちんと検討しておく必要があります。

自分で決断することが大事

いろいろ書いてきましたが、購入予算が足りないときに無理をするにせよ諦めるにせよ、最終的には自分で決断することが大事です。ここまで偉そうに書いてきましたが、筆者の場合、最初に家を購入したときは、本当に思いつきで購入したので、頭金は0。しかも想定していた予算超過の物件であるにも関わらずそれを100%ローンで購入するという無計画なものでした。それでも(月々の支払いはかなり高額でしたが)なんとか生活できていましたし、その家には本当に満足していたので、どうしても欲しい家が見つかれば冒険してみるのもいいと個人的には思います。他の工業製品と異なり、あなたが見つけたその家は世界でただ一つしかない物件なのです。一期一会という言葉もあります。どうしてもその家が欲しいのであれば、清水の舞台から飛び降りてみるのもいいのではないでしょうか?そして、そういう冒険をするときは、必ず自分で決断することが大事です。結婚を機にマンションを購入する、という方も多いと思います。家族がいる場合には、家族ともよく相談しなくてはなりませんが、重大な事を決めるときは第3者の意見ではなく自分で決断する事こそが大事なのです。>>>中古マンションをお得に購入できるサービスとは?
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マンションジャーナル編集部

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