ベイクレストタワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2017.04.02
ベイクレストタワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

ベイクレストタワーのメリット

  • レインボーブリッジを眼下におさめる湾岸の「特等席」
  • 教育施設に恵まれた子育てしやすいエリア
  • タワーマンションならではの充実した設備・仕様

ベイクレストタワーのデメリット

  • 駅から若干距離のある立地
美しい弧を描くレインボーブリッジと穏やかな運河を目の前に、天空に伸びる白いマリオンが印象的な「ベイクレストタワー」。地上約136m・40階建て・総戸数594戸の大規模中古マンションながら、都会の雰囲気を損なわない洗練された外観です。ゆったりとした車寄せのあるエントランスから中に入ると、明るく解放感のあるラウンジを始めとした贅沢な共用施設、運河に面したベイブリーズガーデンとシーサイドデッキでは、四季折々の花々と海からの風を楽しむことができます。駅前の喧騒から少し離れ都心のリゾートといった立地ですが、意外にも生活の便が良くファミリー層にも人気があるのがこのベイクレストタワーです。立地と眺望だけで終わらない、ベイクレストタワーの魅力についてご紹介していきましょう。

ベイクレストタワーの概要

ベイクレストタワーベイクレストタワー_エントランス エントランス

ベイクレストタワーの総合評価

資産性

エリアのブランド力

赤坂や麻布、高輪といった超高級エリアには劣るものの、港区アドレスのブランド力は強力です。また品川駅の徒歩圏内ということで、名より実を重視する若い世代にも人気の高いエリアでもあります。

立地条件

道路・鉄道に囲まれた立地なので、上層階は四方が開けており眺望が抜群によいマンションです。一方、緑の多い静かな環境を望むかたには不向きかもしれません。

エリアの将来性

山手線の新駅開業やリニア新幹線開通に伴う、品川~田町間湾岸エリアの再開発に期待が高まります。マンション周辺の港南地区ではすでに、品川車両基地跡地の再開発計画が発表されています。2000年以降にタワーマンションの建設が増えた若い住宅地ですが、まだまだ発展の途中にあると言えます。

利便性

ゴミ捨て

ゴミ置き場は24時間ゴミ捨て可能で、管理スタッフによってきれいに整理整頓、清掃されています。ただし各階ではなく1階のみで、ゴミ出しに不便を感じる住人もいるようです。

マンション内のコンビニ、スーパーなど

マンション内に自動販売機が設置されているようですが、居住者の話題にはあまり上っていません。近隣マンションに併設されているスーパーやコンビニを利用している方が多いようです。またエレベーターは5基あり、十分という意見もあれば少ないという意見もあり、利用する時間帯によって感じ方が違うようです。どうしても朝のラッシュ時には混雑してしまうようです。

設備グレード

  • ディスポーザー
  • 浄水器
  • 食器洗浄乾燥機
  • 温水式床暖房
などの標準的な設備が揃っており、住戸設備グレードが極めて高いマンションと言えます。

ブランド力

デベロッパー

売主のゴールドクレストは、首都圏を中心にファミリータイプのマンションを供給している中堅デベロッパーです。1994年設立の若い会社で、ベイクレストタワーはゴールドクレストの2棟目のタワーマンションに当たります。

施工会社

施工会社の三井住友建設は、数多くのハイグレードなタワーマンション・大規模マンションを手掛けた実績豊富な準大手ゼネコンです。マンションでは「青山パークタワー」「パークシティ成城」などでグッドデザイン賞を受賞しています。

倒産していないか

ゴールドクレストはリーマンショックを乗り越えた資本力と安定経営に評価が高く、現在も「勝どきビュータワー」「クレストプライムタワー芝」「クレストプライムレジデンス」など大規模マンションを発売中です。三井住友建設は現在パークシティLaLa横浜の補償問題を抱えていますが、倒産が危ぶまれるほどのリスクはないようです。

住環境

ベイクレストタワー_周辺ベイクレストタワー_公園

自然はあるかどうか

埋立地のため自然豊かな環境ではありませんが、近隣に公園が多数整備されており緑に恵まれています。

子育てしやすいか

小中学校や児童館・図書館など教育施設、公園、小児科、スーパーなどが徒歩圏内にあり子育てしやすい環境です。実際に教育熱心な子育て世代の家庭が多く入居しており、交流もさかんです。一方、保育園への入園は難しく対策が必要です。

治安はいいか

駅からマンションまでのアプローチは明るく人通りが多いため、治安に不安を感じることはないようです。マンション周辺にパチンコ店や夜間営業の飲食店などがないことも、居住者が安心して暮らせるポイントになっています。

犯罪件数は?

警視庁「犯罪件数マップ」によると、港南3丁目付近の2017年の全刑法犯は1~25件で、犯罪件数の少ないエリアとなっています。ちなみに近隣では品川駅周辺が突出して件数が多く、昨年で156~413件となっています。港区の他地区と比べても犯罪件数が少なく、治安のよいエリアであることがわかります。

交通事故件数は?

警視庁「交通事故マップ」によると、2017年の一年間で、マンションの目の前の港南四丁目交差点で負傷事故が4件発生しています。大型トラックの交通量が多く、小さなお子さまには注意が必要です。

ハザードマップでは?

港区が発行する「津波ハザードマップ」「液状化マップ」によると、浸水の恐れはありませんが液状化の可能性が高いエリアに指定されています。周辺の港南小学校、港南中学校、港南こども中高生プラザ、港南いきいきプラザが避難所に指定されているので、万が一の場合も避難しやすい立地です。

ベイクレストタワーのアクセス

品川駅
  • 東海道本線/京浜東北線/山手線/横須賀線/京急線「品川」駅 徒歩13分
  • りんかい線/東京モノレール「天王洲アイル」徒歩12分
誰でも知っている品川駅ですが、改めて考えてみると、その利便性は山手線の各駅の中でも群を抜いています。山手線の他に利用出来る沿線は東海道線、京浜東北線、横須賀線、京急、東海道新幹線などがあり、都心の各エリアへのアクセスはもちろん、羽田空港や成田空港へのアクセスも抜群に良いため、出張が多いビジネスパーソンにもオススメのエリアとなっています。ベイクレストタワーは、駅から少し距離がありますが明るくフラットな道が続いています。駅から徒歩で帰宅する方も大勢いらっしゃるようです。雨の日はマンション目の前のバス停「港南四丁目」からバスを使ってもよいですし、急ぐときはタクシーを利用してもほぼワンメーター。シェアサイクル「港区自転車シェアリング」のシェア自転車も利用できます。時と場合に合わせて駅への交通手段も充実しています。事前に会員登録をしておけば、30分150円から使える自転車のシェアリングサービスです。港区の様々な場所に設置されている自転車置き場であれば、どこでも利用、乗り捨てが出来るという優れ物。港区は散歩やサイクリングに適した場所が多いので、チョイ乗りに便利ですね。

ベイクレストタワーの周辺環境

ベイクレストタワー_周辺

ベイクレストタワー周辺の生活便利施設

教育施設

  • 港区立港南こども中高生プラザ 徒歩1分
  • 港区立たかはま保育園 徒歩2分
  • 港区立こうなん保育園 徒歩6分
  • 港区立港南幼稚園 徒歩5分
  • 港区立港南小学校 徒歩2分
  • 港区立港南中学校 徒歩3分

病院

  • ワールドシティ益子クリニック 徒歩6分
  • 若田クリニックシティタワー品川 徒歩6分

公園/スポーツ施設

  • 港南緑水公園 徒歩5分
  • 港南和楽公園 徒歩6分
  • 港南3丁目遊び場 徒歩6分
  • 芝浦中央公園 徒歩8分

金融機関

  • みずほ銀行品川東口支店 徒歩11分
  • 三井住友銀行芝支店品川東口出張所 徒歩9分
  • 三菱UFJ銀行品川駅前支店品川駅東口出張所 徒歩12分

スーパーマーケット

  • マルエツ港南ワールドシティ店 徒歩6分
  • マルエツプチ港南シティタワー店 徒歩6分

コンビニエンスストア

  • ローソン港南三丁目店 徒歩3分
  • ファミリーマート港南四丁目店 徒歩4分
  • ローソンLTF港区港南三丁目店 徒歩5分

商業施設

  • シーフォートスクエア 徒歩14分
  • アトレ品川 徒歩17分
  • ウイング高輪 徒歩19分
ベイクレストタワー周辺は徒歩5分圏内に区立の保育園、幼稚園、小中学校、児童館が集中し、さらに東京海洋大学品川キャンパスも近く、ちょっとした文教地区の様相を呈しています。「緑水公園」「和楽公園」など、子供をのびのびと遊ばせることのできる公園も多く、ママ友ネットワークの交流もさかんな様子です。歩いて行ける距離に「マルエツ港南ワールドシティ店」「マルエツプチ港南シティタワー店」の2件の24時間営業スーパーとコンビニエンスストアもあるので、帰宅の遅いビジネスマンも買い物に困りません。ただし場所柄か品揃えが高級路線に偏っており、週末に品川シーサイドのイオンへ買い出しに行く家庭も多いようです。イオンまでは無料送迎バスを利用できるので、車を持たない家庭でも気軽に買い物に出かけられます。品川駅・天王洲アイル駅の大型の商業施設は、大人のショッピングが楽しめるゾーンです。おしゃれなバーから居酒屋まで飲食店も多く揃っており、仕事帰りに駅前で一杯やって帰宅できるのも品川に住む特権と言えます。
ベイクレストタワーは、北に都立港特別支援学校、東に京浜運河、西は首都高速や東京モノレール、南は都道480号線に囲まれた特異な立地です。低層階では首都高や新幹線の引き込み線に視界を阻まれるお部屋もありますが、上層階は360°視界を遮るものがなく、将来、目の前に建物が立つ可能性も限りなく低いと言えます。首都高速や新幹線の引き込み線からの騒音はありますが、複層ガラスでしっかりと対策がなされているため多くの人は騒音を気にせず暮らしています。前面道路は港南大橋につながっているため大型のトラックの交通量が多く、小さな子供を持つ家庭は特に気にしているようです。嫌悪施設としては、運河を挟んだ向かいに港清掃工場の煙突が見えます。距離が離れているので臭いはなく、言われなければ気付かない方も多いようです。

ベイクレストタワーの共用施設

ベイクレストタワー_共用施設
  • スカイラウンジ(37階)
  • ゲストルーム(15階)
  • フィットネススタジオ(2階)
  • 託児所(2階)
  • ベイサイドラウンジ(2階)
  • ベイブリーズガーデン/シーサイドデッキ(外構)
ベイクレストタワー最大の魅力であるレインボーブリッジ・ビューを堪能できるスカイラウンジは、居住者なら誰でも利用可能です。8人掛けのテーブルと広いキッチンがあるので、親しい友人を招いてのパーティーにぴったりです。友人や親戚の宿泊には2部屋あるゲストルームをご利用ください。こちらもレインボーブリッジを望むホスピタリティの高いお部屋になっています。ベイクレストタワー_フィットネスジム2階のフィットネスルームは、運河を眺めながらさわやかに汗を流せる点が利用者に好評です。共働きファミリーにうれしい託児所は、外部委託で運営されています。0歳児からの月極保育の他、一時預かりも可能です。エントランスから2階へ続くベイサイドラウンジと、ラウンジの目の前に広がる大きな庭「ベイブリーズガーデン」は、居住者自慢のエリアです。ベイクレストタワー_マッサージチェア一年を通してさまざまな花が咲き乱れる様子を、ベイサイドラウンジやシーサイドデッキからも楽しんでいただけます。

ベイクレストタワーの設備・仕様

  • ガラス張りのバルコニー
  • ステンレス製レンジフード
  • ディスポーザー
  • ビルトイン浄水器
  • 食器洗浄乾燥機
  • TES温水式浴室換気乾燥機
  • 床暖房
  • オートロック
  • TVモニター付インターホン
  • 宅配ボックス
ベイクレストタワーの魅力として、レインボーブリッジが一番美しい角度で見える眺望の良さが一番に挙げられます。レインボーブリッジの見える北側だけでなく、南側から見える都心の夜景も美しいものです。この眺望の良さを十二分に堪能するため、バルコニーの手すりは前面ガラス張りとなっています。ベッドやソファに横になっても景色を眺められると、居住者が口を揃えて絶賛するポイントです。住戸内の設備は、高級マンションの代名詞でもあるディスポーザーを始め、ビルトイン浄水器、食器洗浄乾燥機、ステンレス製レンジフードとキッチン周りが特に充実しています。混雑しがちなタワーマンションのエレベーターに生ゴミを持って乗るのは勇気がいりますが、ディスポーザー付きならその心配がありませんね。ベイクレストタワーは美観と安全の維持のため、バルコニーに洗濯物を干すことが制限されています。そのため、浴室換気乾燥機が大活躍します。ディスポーザーや食洗器、浴室換気乾燥機は家事負担の軽減効果が高いので、二馬力でバリバリ働く今時の夫婦に必須の設備と言えます。同じく共働き世帯の満足度が高いのが、たっぷりと用意された宅配ボックスです。全て埋まってしまって使えないというトラブルがないので、日中も安心して外出することができます。

ベイクレストタワーのデザイン

ベイクレストタワー_廊下 エレベーターホールへと続く道一流のデザイナーズマンションの顔も持つベイクレストタワー。ファサードはアルド・ロッシ建築事務所、共用部のインテリアは内田繁氏のデザインです。「門司港ホテル(現:プレミアホテル門司港)」や「ホテル イル・パラッツォ」はこの2者がタッグを組んだ作品として有名で、国内外から多くの観光客が訪れています。アルド・ロッシはイタリア・ミラノ出身の建築家で、1970年代末から1980年代にかけて非常に強い影響を世界の建築界に及ぼした人物です。1990年に「建築界のノーベル賞」と言われるプリツカー賞を受賞しましたが、1997年に不慮の事故で亡くなっています。内田繁は日本を代表するインテリアデザイナーで、2007年には紫綬褒章を受章しています。モダン・デザインに日本の伝統文化や身体・空間感覚を加えた彼のデザイン哲学は、後のインテリアデザインに大きな影響を与えました。後進の教育にも力を入れ、内田デザイン研究所設立のほかイタリア・ミラノを始め世界中から講師・教授として招聘され、講演活動も行っています。アルド・ロッシ建築事務所×内田繁の作品であるベイクレストタワーは、上品さと軽やかさを兼ね備えた垢ぬけたデザインで、他のタワーマンションと一線を画しています。

ベイクレストタワーの駐車場

ベイクレストタワーの駐車場は、28,000円〜利用可能となります。サイズ、重量制限については、
  • 全長5,050mm
  • 全幅1,850mm
  • 全高1,550mm
  • 重量2,000kg
となっています。

ベイクレストタワーの学区

港南小学校(徒歩2分)

ここ数年で生徒数が激増しマンモス校となったため、校舎を新しく立て替えたばかりのきれいな学校です。教育熱心な家庭が多く、学校側も大小さまざまなイベントを開催したり、少人数のレベル別学習を行って児童のすみずみまで目を配ったりと、期待に応えています。PTA活動にも活気があり、地域全体で子供を育てる意識が高いエリアであることが分かります。

港南中学校(徒歩3分)

港南中学校隣接の小学校から持ち上がりで入学する生徒が多く、生徒同士の仲がよい学校です。校則は厳しめで教員の数も多くアットホームな雰囲気で、進路についても一人一人親身になって指導しています。強い部活動が少ないことを残念に思う声が多いのですが、「勉強部」というユニークな部活もあり生徒のための課外活動は十分に行われているようです。

保育園の入園難易度

港区立たかはま保育園 港区立たかはま保育園保育園激戦区の港区ですが、ベイクレストタワー周辺は子育て世帯に人気のエリアなので特に競争が激しいことを覚悟した方がよいでしょう。区も熱心に対策に乗り出しており、港南地区にも保育園や保育室が増えています。それでも港区の平成29年度4月入園時の待機児童数は171人と前年の64人から大幅に増加し、待機児童の解消には追い付いていないのが現状です。港区の待機児童解消対策は今後も続く様子で、平成30年4月までに保育需要の高い1歳児枠を確保しつつ、保育定員を約1,000人拡大する対策を打ち出しています。これから保活をする場合は、新設園の情報がカギになりそうです。

ベイクレストタワーの耐震性

ベイクレストタワーは、構造の工夫で耐震性を高めた耐震構造のマンションです。建物中央の吹き抜けまわりに柱梁フレームで構成した8つのチューブを連続して配置し、外周部の柱スパンを大きく確保するバンドル・チューブ構造となっています。このバンドル・チューブ構造が地震時の変形を抑え、優れた耐震性を発揮します。

ベイクレストタワーのセキュリティー

エレベーターホールにもオートロックがついており、二重ロックとなっています。 エレベーターホールにもオートロックがついており、二重ロックとなっています。
  • 24時間有人管理(コンシェルジュ、警備員)
  • ダブルオートロック
  • 防犯カメラ
  • プログレッシブシリンダーキー
1階フロントのコンシェルジュを始め、警備員その他スタッフが交代で24時間常駐の管理体制をとっています。有人管理のよいところは、スタッフが住人の顔を覚えるので不審者にすぐ気付く点です。ベイクレストタワーのスタッフは良く挨拶してくれると居住者にも評判で、機械警備だけではなしえないセキュリティーの高さを実現しています。加えて、駐車場や駐輪場、エレベーター内など目の届きにくい場所には防犯カメラを設置しています。エントランスのセキュリティーは二重のオートロックシステムになっています。ノンタッチキーなので、居住者であれば受信部にカギを近づけるだけでストレスなく入館できます。住戸のカギは防犯性の高いプログレッシブシリンダーキーを採用。理論的には1,000億通りのカギパターンがあり、メーカー以外での複製は不可能です。

まとめ

圧倒的な眺望の良さとクールなデザインから、少しとっつきにくい高級マンションのイメージがあるベイクレストタワーですが、意外にも子育てしやすい環境が整っていると評判が高く、子供が多く活気あふれた雰囲気のマンションです。マンション周辺はちょっとした文教地区となっているため、地域で子供を育てるという意識も高く学区内のPTA活動もさかんです。巨大ターミナルの品川駅から徒歩圏内という点も、子供たちと過ごす時間を最大限に確保できる大きなメリットと言えます。実際、出張から帰ったその足で品川駅前での飲み会に参加し、一度家に帰って家族と合流し深夜スキーに出発する、というワイルドなパパさんもいました。質のよい住まいで、都心のリゾートを楽しみながら、優雅に子育てする。そんな生活スタイルに憧れるなら、ベイクレストタワーがぴったりと言えそうです。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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