浅草タワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.04.16
浅草タワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

浅草タワーのメリット

  • カラオケルーム、カーシェアなど充実の共用施設、サービス
  • 各階設置のゴミステーションは、24時間ゴミ出し可能
  • 医療施設が周辺に豊富に存在

浅草タワーのデメリット

  • エレベーターの数がやや少なめで朝などは混雑が予想される
浅草タワーは、2012年に完成し、総戸数693戸、地上37階建ての大規模な中古タワーマンションです。浅草タワーは、三菱地所レジデンスと三菱倉庫の共同事業であり、フジタが施工を請け負いました。そんな浅草タワーは、立地的に非常に利便性の高いエリアにあります。さらに、浅草タワー周辺は戸建て街なので、非常に開放感がある点も特徴的です。都心に近い環境ながら、室内は陽当たりも開放感も良いという点は大きな魅力でしょう。ただ、ほかのタワーマンションにあるような商業施設や医療施設が建物内にはありません。また、浅草は昔ながらの街なので、下町過ぎる点を懸念する人もいます。それらの点も踏まえ、今回は浅草タワーがどのような魅力のある中古マンションなのかに迫っていきます。

浅草タワーの概要

浅草タワー_エントラス

浅草タワーの総合評価

さて、このような魅力がある浅草タワーですが、それぞれの項目で評価していきます。
  • 資産性
  • 利便性
  • 設備グレード
  • ブランド力
  • 住環境

資産性

エリアのブランド力

エリアのブランド力は、知名度という点においては非常に高いでしょう。ただ、浅草という下町感を懸念する人はいると思うので、9点としています。

立地条件

浅草駅と田原町が徒歩圏内ということで、銀座方面や渋谷方面にも行きやすく、立地条件は非常に良いと言えるでしょう。

街の将来性(再開発など)

大きな再開発の予定はありません。この点は、「環境が変わりにくい」という点はメリットですが、「利便性・資産性が向上しにくい」という点ではデメリットと言えるでしょう。

利便性

ゴミ捨て

ゴミ捨て場は各階に設置されており、24時間ゴミ出し可能です。特に、高層階に住んでいる人は、わざわざ下までゴミを運ぶ必要がない点は便利です。

マンション内のコンビニ、スーパーなど

マンション内にスーパーやコンビニはありません。近隣にスーパーもコンビニもありますが、建物内にはないです。

エレベーターの台数は少なくないか

浅草タワーは高層階用エレベーター3基、低層階用エレベーター3基が設置されています。一般的には、「総戸数÷50」が適正と言われているので、その意味では総戸数693戸の浅草タワーでは少々少ないかもしれません。

設備グレード

生ごみを処理してくれるディスポーザーや、皿洗いの手間が省ける食洗器がついている点はうれしいところです。生ごみの嫌な臭いもなくなりますし、食洗器があることで後片付けが時短になるので、ほかのことに時間を使えます。

ブランド力

浅草タワーは、三菱地所レジデンスとフジタによって建設されました。三菱地所レジデンスは、三菱地所のマンション部隊と藤和不動産が合体してできた会社です。そのため、三菱地所が親会社にあるということと、それぞれの会社のノウハウが集積しているという点は大きなメリットでしょう。ただ、ブランド力という点においては、本家の三菱地所に劣ります。また、施工を担当しているフジタは大手ゼネコンであり、東証2部上場で売上高3,800億円を超す規模を誇る会社です。ただ、フジタは2005年に民事再生をしており、会社の分割によって誕生しました。現在は大和ハウスの子会社になっているという点でも安心できますが、一度民事再生経験があるという点も含め8点の評価です。

住環境

自然はあるかどうか

浅草タワーの周りは公園が多いので自然は多い環境と言えるでしょう。また、浅草寺などの寺院も近いという点は、無機質な建物が並んでいるのではなく、昔ながらの自然と調和した建物が多いことを意味しています。

子育てしやすいか

小児科も含め、徒歩3分の場所にクリニックが揃っています。また、万が一のために救急病院が近い点や、公園が点在しており花やしきが近い点も子育てに向いていると言えます。

治安はいいか

警察庁が発表している「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」を調べてみると、浅草タワーがある台東区西浅草三丁目は、2017年の総合計は16件となっています。また、16件のうち10件は自転車盗難と車上荒らしなので、暴行や障害といった犯罪はありません。たとえば、上野駅周辺の上野七丁目は241件で、地下鉄浅草駅がある浅草一丁目は180件です。この数字を見ても、やはり駅前の雑多なエリアではないので、比較的治安は良いと言えるでしょう。

ハザードマップでは?

台東区の水害ハザードマップを見てみると、荒川が氾濫したときには3m~5m程度の浸水危険性あがります。ランク的には少々浸水の低いエリアです。また、この荒川の氾濫は3日間の総雨量635mmを超えた時を想定しています。また、東京都都市整備局のデータを見ると、西浅草三丁目の建物倒壊危険性は3、火災危険度も3、災害時活動困難度1で、総合危険度は1です。ランクは1~5まであり数字が低いほど安全なので、災害において浅草タワーは比較的安全と言えるでしょう。

浅草タワーのアクセス

このようなアクセスなので、浅草タワーのアクセスおいて交通利便性の高さや、観光スポットへの行きやすさという特徴があります。また、浅草は東東京を代表するエリアです。東東京は、交通アクセスや良く、さらに都心への絶対距離が近いという魅力があります。また、最近の日本では民泊解禁をはじめ、インバウンド需要が期待されています。そのインバウンド需要の恩恵も受けやすいエリアということで、資産価値にも期待が持てるのです。

銀座線の利便性を受けられる

銀座線は渋谷駅から浅草駅をつなぐ路線であり、主要駅としては「表参道」「青山以丁目」「虎ノ門」「新橋」「銀座」「上野」などがあります。浅草タワーから銀座線の田原町駅までは徒歩9分であり、田原町から主要駅までの分数は以下の通りです。
  • 上野駅:3分
  • 銀座駅:14分
  • 新橋駅:16分
  • 虎ノ門駅:18分
  • 青山一丁目駅:24分
  • 表参道駅:28分
  • 渋谷駅:29分
新橋・銀座には15分前後で行けますし、山手線の反対側である渋谷方面にも30分以内で行くことができます。さらに、銀座線は渋谷と浅草をつなぐ路線なので、ほかの路線からの乗り入れでない限りは浅草駅から始発が出ています。たとえば、浅草駅からであれば、6時台に12本で7時台に16本、8時台に27本とたくさん本数があります。そのため、通勤時も座って通勤できる可能性が高い点は、大きなメリットになるでしょう。

南北に行きやすい

さらに、つくばエクスプレスや日比谷線も利用できるので、南北へも行きやすいです。銀座線は東西の利便性が高いので、東西南北どこにでも出やすいということになります。つくばエクスプレスとは、秋葉原からつくばをつなぐ路線です。主要駅としては、秋葉原、新御徒町、浅草、北千住、八潮、柏、つくばなどになります。このように、東京と茨城間をつなぐ路線なので、出張などのときにわざわざ東京駅に出なくてもつくばエクスプレスを利用できるケースもあるでしょう。また、新しい路線なのでホームドアや女性専用車両なども設置されており、電車も新しくきれいなのも特徴です。そして、日比谷線は中目黒から北千住をつなぐ路線です。浅草タワーから徒歩10分に位置する入谷駅を利用すれば、主要駅への分数は、「秋葉原:5分」「銀座:18分」「六本木:28分」「恵比寿:34分」です。このように、銀座線では銀座や新橋方面、つくばエクスプレスで茨城方面、日比谷線で六本木方面へ行きやすいので利便性は高いと言えます。

観光スポットから近隣である

また、浅草という立地柄、以下のような観光スポットに近いです。
  • 浅草寺:約370m
  • アメ横:約2㎞
  • 上野公園:約1.3㎞
  • 東京スカイツリー:約2.5km
浅草寺以外はさすがに徒歩で行くのは厳しいですが、タクシーや電車であればすぐに着きます。これらの施設が近いことで最も大きなメリットになる点は、訪日観光客に人気があるという点です。2017年の訪日観光客は2,800万人を超し、政府としては2020年に4,000万人に到達させたい考えです。つまり、今後訪日観光客は増えると予想され、訪日観光客に人気のあるエリアの価値が上がると考えられます。そのため、上記のような観光スポットに近いということは、訪日観光客に人気が出て資産価値が上がる可能性が高いということです。もちろん、単純に家族で遊びに行くこともできるので、観光スポットが近いというだけで色々なメリットがあります。さらに、浅草タワーの西側には、道具街として有名な「かっぱ橋商店街」があります。かっぱ橋商店街は、南北に800mほどある商店街であり、食器やキッチン用品などはもちろん、ほかにも陶器店、漆器店などたくさんの店があります。この商店街は全国的にも有名であり、もちろん外国人観光客にも人気のスポットです。浅草タワーに住むことで単純にかっぱ橋商店街を普段使いすることもできますし、訪日観光客を呼び込むことで資産価値の向上にもつながります。

都心への絶対距離が近い

そして、浅草は以下のように都心への絶対距離が近いです。
  • 東京駅:直線距離4.4km
  • 上野駅:直線距離1.2km
  • 銀座駅:直線距離5.4km
先ほどいったように、浅草タワーは銀座線や日比谷線が利用できるので、都心へ電車でも行きやすいです。ただ、都心への絶対距離が近いことで深夜にタクシーで帰るときなど便利になります。また、この点は前項の訪日観光客へのポイントにもなります。訪日観光客は空港を利用することが多いと思いますが、国内を新幹線で移動するケースも多いです。また、海外の地下鉄を乗り継ぐのは難しいので、近ければタクシーで移動することも多いです。そのため、新幹線が停車する東京駅や上野駅を利用する訪日観光客は多く、さらにタクシーで移動することが多いと考えられます。だからこそ、東京駅や上野駅へ絶対距離が近いというのは非常に魅力的なのです。

浅草タワーの周辺環境

浅草タワーの周辺環境の特徴は以下の点です。
  • 近隣にスーパーやコンビニが揃っている
  • 演芸ホールや遊園地が近くにある
  • 公共施設や金融機関も充実
  • 緑が多く住みやすい環境
  • 周辺で完結する医療施設
  • 歩きやすいアプローチ
  • 四方が抜けている開放感
浅草タワーは、浅草駅や田原町に近いので、色々な施設に恵まれています。基本的には、周辺で買い物・通院・公共手続きなどが完結すると思って良いでしょう。また、浅草は下町なので、高い建物がそこまで多いわけではありません。そのため、都心に近い立地ながらも生活環境も良いと言えます。

近隣にスーパーやコンビニが揃っている

浅草タワー周辺の商業施設は以下の通りです。
  • ライフ:徒歩2分
  • ローソンストア:徒歩1分
  • セブンイレブン:徒歩1分
  • ドン・キホーテ:徒歩5分
  • 浅草ROX:徒歩5分
  • EKIMISE:徒歩13分
徒歩2分以内にスーパーとコンビニが揃っており、日用品が安く買えるドン・キホーテも徒歩5分以内に位置しています。そのため、店がたくさんある上野へも近いですが、基本的には浅草タワー周辺で買い物は完結します。また、浅草ROXは複合商業施設であり、食料品はもちろん、衣服や書籍、スポーツ用品や雑貨、そしてレストラン街まで幅広い店舗があります。たとえば、ユニクロ、無印良品、ABCマート、ダイソー、コムサスタイル、マクドナルド、ドトールコーヒーなどです。さらに、EKIMISEまで足を伸ばせば、家電が売っていたり、松屋が併設されていたりします。意外と知られていませんが、浅草周辺にはこのような商業施設もあるのです。

演芸ホールや遊園地が近くにある

また、浅草タワー周辺には以下のような施設もあります。
  • 浅草演芸ホール:徒歩5分
  • 健康ランド まつり湯:徒歩5分
  • 花やしき:徒歩6分
  • 浅草仲見世商店街:徒歩11分
浅草は演芸の街なので、演芸ホールは小さなホールを含めるとたくさんあります。また、都内では数少ない遊園地の1つである花やしきがあるので、遠出をしなくても子供を連れて遊びに行くことができる点も魅力です。また、浅草寺につながる「浅草仲見世商店街」も近いです。浅草仲見世商店街は何百という数の店があり、食べ物や伝統工芸品、小物などの店があり、観光客も多く来るほど楽しめる場所になっています。

公共施設や金融機関も充実

浅草タワー周辺の公共施設や金融機関は以下の通りです。
  • 台東区生涯学習センター:徒歩2分
  • 西浅草郵便局:徒歩2分
  • 三菱UFJ銀行:徒歩11分
  • 三井住友銀行:徒歩12分
台東区生涯学習センターには、台東区立中央図書館があり、更に教育についての相談や資料を見られる教育支援館も入っています。また、郵便局や銀行も徒歩圏内にある点もメリットです。

緑が多く住みやすい環境

浅草タワーの近隣には、以下のようなたくさんの公園が点在しています。
  • 金竜公園:徒歩1分
  • 千束公園:徒歩8分
  • 松が谷梅園公園:徒歩3分
  • 入谷南公園:徒歩5分
浅草タワーのすぐ北側にある金竜公園は、遊具や広場があり緑も多いので、少し遊ぶだけなら十分な公園です。また、少し足を伸ばせば、さらに広い公園があり遊具も充実している入谷南公園があります。浅草は下町なので、都心ながらも緑が多い環境という点も、このエリアの魅力と言えます。

周辺で完結する医療施設

浅草タワーは、以下のように物件周辺で医療施設も完結します。
  • 柴田小児科医院約:徒歩3分
  • 庄司歯科医院約:徒歩2分
  • 産婦人科 渡辺医院約:徒歩3分
  • 岡添眼科耳鼻咽喉科医院約:徒歩3分
  • 成守会クリニック:徒歩2分
  • 浅草寺病院(救急病院):徒歩9分
  • 台東病院(救急病院):徒歩11分
まずは、徒歩5分以内に小児科もありますし、耳鼻科もあります。この2つの医院は子供が良く行く医院なので、特にお子様連れには嬉しい施設です。さらに、クリニックも徒2分にあるので、ちょっとした風邪などは十分に診てもらえます。また、徒歩10分前後に救急病院が2つもあるので、万が一の時でも安心できます。

浅草タワーの共用施設

浅草タワーには、以下のような共用施設があります。分かる箇所だけですが、分譲当時の料金も一緒に紹介します。
  • 来客用駐車場:無償(24時間まで)
  • 来客用駐輪場:無償(12時間まで)
  • レンタサイクル:無償(12時間まで)
  • カーシェア
  • スタディルーム:¥300/1時間
  • シアター、カラオケルーム:¥400/1時間
  • ミュージックルーム:¥200/1時間
  • ゴルフレンジ:¥200/1時間
  • パーティールームのみの利用:¥300/1時間
  • キッズルームと併用:¥500/1時間
  • ゲストハウス
上記は共用部の多いタワーマンションの中でも、比較的充実していると言えるでしょう。来客用の駐車場・駐輪場、ゲストハウスなどが存在するマンションは多いですが、レンタルサイクルやカーシェアまで用意しているマンションは、タワーマンションといえども多くはありません。また、シアター・カラオケルームやスタディルームなども珍しいです。この施設は、マンション内の友人と利用することもできますし、子供が勉強するときに利用することもできます。この共用施設の多さも浅草タワーの魅力と言えるでしょう。ただ、冒頭でいったように商業施設や医療施設が建物内にはありません。

浅草タワーの駐車場

浅草タワーの駐車場は、月額24,500円~29,000円の範囲でご利用可能です。サイズ等の制限については、
  • 全長5,500mm
  • 全幅1,850mm
  • 全高1,550mm
  • 重量2,300kg
となっています。

浅草タワーの設備・仕様

浅草タワーの設備・仕様は以下の通りです。
  • 24時間有人管理(警備員の定期巡回あり)
  • ダブルオートロック
  • ディンプルキー
  • 浄水機能
  • ディスポーザー付きシステムキッチン
  • 食洗器
  • 床暖房
  • 録画機能付きカメラドアホン
  • 各階ゴミ置き場
設備・仕様については、この規模のタワーマンションであれば標準と言えるでしょう。ただ、警備員の定期巡回がある点は、通常の24時間有人管理よりもセキュリティは高いと言えます。

浅草タワーの耐震性

浅草タワーは、当時では浅草初の免振装置付きのタワーマンションです。マンションには、耐震・制振・免振の3種類があります。その中でも、免振は最も建物に被害がないと言われている構造なのです。耐震は、柱や梁を強固にすることで、耐震という字のとおり「揺れに耐える」という特徴があります。そのため、建物自体に揺れは伝わるので、損傷するケースがあります。また、制振は建物内にダンパーを設置して、そのダンパーで揺れを吸収することで「揺れを制御」するというのが特徴です。ただし、揺れ自体は建物に伝わるので耐震よりは損傷しないものの、免振よりは損傷すると言えるでしょう。一方、免振は地盤と建物の間に巨大なゴム層を設置します。そのゴム層によって地盤と建物を分離するので、地盤が激しく揺れても建物にその振動を伝わりにくくしているということです。タワーマンションは背の高い建物なので免震構造が採用されるケースが多く、浅草タワーも例外ではないということです。

まとめ

いかがでしたか?浅草という地名は有名なので、浅草という街の名前を知っている人は多いでしょう。しかし、どのような街であり、都心からどのくらいの距離にあるのかを知っている人は少ないと思います。浅草エリアは「THE 東東京」と言っても良いくらい、東東京の特徴を抑えています。東東京の特徴というのは、都心から近いながらも、西東京よりは価格が安いという点です。言い換えるとコスパの良い物件であり、浅草タワーはその代表格と言って良いでしょう。気になる方は、ぜひ実際に見学してみてください。
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マンションジャーナル編集部

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