パークハウス文京関口は、格式高い文京区のマンション!

2018.08.20
パークハウス文京関口は、格式高い文京区のマンション!

パークハウス文京関口のメリット

  • 文京区という格式高いエリア
  • 交通利便性の高い江戸川橋駅、神楽坂駅が最寄り
  • 商業や医療施設が充実

パークハウス文京関口のデメリット

  • 周辺は少々囲まれ感がある
東京都文京区というエリアは、東京都の中でも格式の高いエリアとして有名です。文京区は、東京のほかのエリアとは異なる環境であり、文京区に住んでいる人はそのまま住み続ける人が多いです。というのも、立地的に都心に近く、かつ住環境が良いというのが大きな理由でしょう。そんな文京区に位置する江戸川橋駅・神楽坂駅が最寄りの場所に、パークハウス文京関口は建築されました。2010年竣工、総戸数127戸、地上14階建てのマンションです。今回は、パークハウス文京関口の立地や利便性、住環境など詳しく紹介していきます。

パークハウス文京関口の概要

パークハウス文京関口の総合評価

資産性

エリアのブランド力

後述しますが、本物件のある江戸川橋と神楽坂エリアは、都心に近くブランド力の高いエリアです。たとえば、江戸川橋から直線距離で、新宿まで3.7km、東京まで4.2kmと、山手線の内側に位置していることもあり都心までの距離は近いです。文京区は、港区・中央区・千代田区という都心3区につづき、新宿区・渋谷区・文京区を合わせた都心6区と呼ばれます。文京区エリアは都心にほど近いエリアでありながら、東大前、茗荷谷、護国寺などの歴史ある街を有しています。そもそも、文京区は「学問の府」という意味から名づけられており、かつて夏目漱石、樋口一葉、森鴎外といった文豪が暮らしていたこともあるアカデミックなエリアです。また、六義園や根津神社、小石川植物園、椿山壮、湯島天神など、有名スポットも多いです。さらに、東京ドームや東京ドームシティ、そして東京大学などもある関係で、知名度が高いエリアでもあります。文京の街というくらいなので、都内で4番目に小さい区ながらも私立の中学校や高等学校の数は23区内で2番目に多いです。ほかにも、国の研究機関やインターナショナルスクールなど多く、教育レベルは高い場所としても有名で、SUUMOが展開する「住みたい街ランキング2017」で東京都文京区は第7位に輝いています。

エリアの将来性

最寄り駅の江戸川橋付近では再開発の予定はありませんが、江戸川橋とすぐ南東側にある飯田橋は以下のような計画があります。
  • 飯田橋駅西口と貨物駅跡地を「アイガーデン」という街区にする
  • 地下鉄東西線の改札とJRの液肥が過ぎ地をつなぎ立体的な広場にする
アイガーデンは、飯田橋の玄関口として活性化させる予定で、2022年の竣工を予定しています。飯田橋と江戸川橋と近いエリアなので、飯田橋が開発されることの恩恵は多少受けられるでしょう。

マンションの立地条件

パークハウス文京関口パークハウス文京関口は南向きのマンションです。ただ、冒頭のデメリットでもいったように、少々囲まれ感があります。都心の立地なので仕方ないですが、この辺りは現地でしっかり確認するようにしましょう。まず、西側は大通りだ(江戸川通り)ですが、バルコニーがあるわけではなく、角部屋の窓があります。そのため、多少大通りの車の音はするかもしれませんが、西側から陽の光は十分に入ってくるでしょう。そして、北・東・南向きは中層建物に囲まれています。南側の上層階は建物の上を抜けるかもしれないので、開放感と陽当たりが絶対条件の場合は上層階をおすすめします。

利便性

交通利便性

この2駅から主要駅へは、以下の分数で行くことができます。
  • 「飯田橋」駅:直通3分(江戸川橋駅より)
  • 「新宿」駅:10分(江戸川橋駅より)
  • 「有楽町」駅:直通12分(江戸川橋駅より)
  • 「池袋」駅:直通7分(江戸川橋駅より)
  • 「渋谷」駅:14分(江戸川橋駅より)
  • 「大手町」駅:直通8分(神楽坂駅より)
  • 「日本橋」駅:直通9分(神楽坂駅より)
上記のように、新宿・池袋・大手町・渋谷とどの方面へも行きやすいのが、パークハウス文京関口の魅力と言えるでしょう。有楽町に行けば新橋・東京方面はすぐですし、神楽坂まで歩けば大手町まで1本で行くことが可能です。有楽町線と東西線は走っているエリアが異なるので、逆に色々なエリアに行くことができて利便性は高くなります。

生活利便性

ゴミを捨てられるゴミ置場は1階部分だけなので、上層階の人はゴミ捨てが少々面倒かもしれません。また、パークハウス文京関口周辺には以下のように商業施設が充実しています。
  • 地蔵通り商店街 約80m(徒歩1分)
  • セブンイレブン/江戸川橋店 約30m(徒歩1分)
  • コモディイイダ/江戸川橋店 約120m(徒歩2分)
  • 丸正生鮮市場/江戸川橋店 約120m(徒歩2分)
徒歩1分の地蔵通り商店街には、飲食店や薬局、精肉店、スーパー(まいばすけっと)、魚屋やカフェなどがあります。また、そもそも徒歩2分にコモディティイイダや、生鮮食品が揃っている「丸正生鮮市場」があるので、普段の買い物は困らないでしょう。また、徒歩3分以内に三菱UFJ銀行、みずほ銀行、東京信用銀行などの金融機関も揃っているのがパークハウス文京関口の特徴です。

施設・設備グレード

パークハウス文京関口_エントランス

設備

共用部
  • 宅配ボックス
  • ポーチ
  • アルコープ
専有部
  • 床暖房
  • エアコン1基標準設置
  • キッチンカウンターや洗面カウンターに天然石
  • フルオートバス
  • カラーTVモニター付きインターフォン
  • ビルトイン浄水器
  • 静音シンク
  • 食器洗浄乾燥機
  • スライド式収納
  • ガラストップ三口コンロ
  • 浴室暖房乾燥機
  • カラリ床
  • 魔法びん浴槽
  • タンクレストイレ
  • トイレ手洗いカウンター
  • 人感センサー付き玄関照明
上記のように、パークハウス文京関口の設備・仕様は高いです。単純に食洗器や浄水器が付いているのはもちろん、お湯の温度が下がりにくい魔法びん浴槽を採用しているなど、エコに関してのグレードも高いと言えます。さらに、タンクレストイレ、手洗いカウンター、天然石など、仕様の高い高級感の溢れる点もプラスです。パークハウス文京関口には駐車場と駐輪場があり、駐輪場は住戸に1台は用意しています。使用料金は無料とのことです。駐車場は全部で30台用意しており、サイズは分かりませんが料金が月額33,000円で、平置きになっています。このような都心に近い立地で平置きは珍しく、実は平置きだと将来的にメリットがあるのです。たとえば、機械式駐車場であれば、小さい敷地にたくさんの車を駐車できるので、特に土地が小さい都心には採用されやすいです。しかし、機械式駐車場はメンテナンス費用がかかり、30年ほど経つと設備を入れ替える必要もでてきます。そうなると、億単位の費用がかかり、その費用は入居者が毎月支払う「修繕積立金」に含まれるのです。その点、平置き駐車場であれば機械式駐車場ほど修繕積立金がかからないので、将来的にランニングコストが上昇するリスクも小さいです。

共用施設

パークハウス文京関口パークハウス文京関口には共用施設は特にありません。たとえば、ラウンジがあったりゲストルームがあったりすると、入居者や知人が利用できるので便利ではあります。しかし、共用施設があるということは、その施設の修繕積立金と管理費がかかっているということです。コンシェルジュがいればコンシェルジュの人件費は管理費に乗っていますし、ゲストルームの修繕費用は修繕積立金に乗っています。その意味では、パークハウス文京関口は共用施設がないので、ランニングコストが下がっているというメリットにつながっているということです。

セキュリティ

パークハウス文京関口のセキュリティの特徴は以下です。
  • 24時間セキュリティシステム(警備システム)
  • ICチップ内蔵キーによる非接触キー
  • 玄関のダブルロック
  • 3段階セキュリティ
  • 防犯サムターン
特に、3段階セキュリティの効果は高いと言えます。3段階セキュリティとは、エントランス・エレベーター・住戸の玄関という、3段階でセキュリティがあるということです。そのため、たまたまマンション内に侵入できたとしても、エレベーターホールに入ることができないということです。

耐震性

パークハウス文京関口は、耐震構造です。構造には耐震構造・制振構造・免震構造の3種類があり、制振構造と免震構造の方が地震への対策は上だと言えます。ただ、制振構造と免震構造は主に20階建て以上のタワーマンションに採用されるので、本物件の規模だと不要ともいえるでしょう。また、後述しますが、本物件は地震の揺れやすさなどのリスクは極めて低いです。山手線の内側全般に言えることですが、内陸は地盤が良いので、揺れにくく、液状化リスクも小さい点はメリットと言えます。

ブランド力

デベロッパー

本物件の売主は、三菱地所レジデンスになります。三菱地所レジデンスは、ディベロッパーでトップを走る三菱地所のグループ会社で、2010年、2011年分譲マンション供給戸数全国1位に輝いています。ブランドは、「ザ・パークハウス(The Parkhouse)」シリーズであり、全国展開しているので知名度は高いです。また、三菱地所レジデンスはマンションを専門としている上に、2011年にマンションディベロッパーである藤和不動産と合併していることもありノウハウは豊富です。

施工会社

施工会社は、東亜建設工業です。ゼネコンの中では中堅であり、売上高は2,002億円、従業員数は1,770名を超えている企業になります。東亜建設工業が設立したときは、元々海面埋め立てを目的とし組織でしたので、海洋土木に強みを持ちます。実績は以下の通りです。
  • 横浜港大さん橋国際客船ターミナル
  • ラグーナ蒲郡
  • 来島海峡大橋
  • レインボーブリッジ
  • 新潟みなとトンネル
三菱地所レジデンスの「パークハウスシリーズ」のブランド力は業界随一と言えますが、ゼネコンの知名度が少々低いので、トータルでブランド力は9点としました。

住環境

パークハウス文京関口は、上述したように周りは少々囲まれ感のあるエリアです。駅からのアプローチは非常に良く、江戸川通りを通るものの、歩道も広く歩きやすいです。また、江戸川橋駅の2番出口から出れば、信号がないのでストレスなくマンションまで辿りつけます。アプローチ上にも飲み屋などはなく、コンビニやファーストフード店しかないので、静かで利便性は高いでしょう。

マンション周辺の自然環境

マンション周辺には以下のような公園があります。
  • 江戸川公園 約230m(徒歩3分)
  • 新江戸川公園 約1,040m(徒歩13分)
自然環境は豊富とは言えませんが、神田川がすぐそばを流れていることを考えると、緑にも水にも囲まれている環境です。また、神田川沿いには桜並木があるので、春には桜も楽しめる立地です。

教育環境

パークハウス文京関口の近くには、以下のような医療施設があります。
  • さわやかデンタルクリニック:徒歩1分
  • 内科小児科神楽坂ホークケアクリニック:徒歩2分
  • 江戸川クリニック耳鼻科医:徒歩3分
  • 松平小児科:徒歩4分
  • かせだクリニック:徒歩4分
このように、徒歩3分以内に小児科も歯医者も耳鼻科も揃っています。特に、耳鼻科や小児科は子供がいる家庭では良く利用すると思うので、子育て環境としてもメリットは大きいと言えるでしょう。さらに、パークハウス文京関口周辺の教育機関は以下の通りです。
  • 損保ジャパン日本興亜スマイルキッズ江戸川橋保育園:徒歩4分
  • 聖園幼稚園:徒歩9分
  • 文京区役所 青柳保育園:徒歩9分
  • 文京区役所 水道保育園:徒歩10分
  • 文京区立 小日向台町幼稚園:徒歩8分
  • 共立女子学園大日坂幼稚園 約420m(徒歩6分)
  • 区立小日向台町小学校(指定通学区校) 約820m(11分)
  • 区立音羽中学校(指定通学区校) 約1,310m(徒歩17分)
  • 独協中学・高等学校 約800m(徒歩10分)
  • 早稲田大学 約1,150m(徒歩15分)
このように、パークハウス文京関口付近には保育園も多いです。そもそも、東京都文京区は2017年の待機児童数が102人と、津京23区中16位と比較的少ないエリア※という点もメリットでしょう。※厚生労働省https://www.mhlw.go.jp/file/04-Houdouhappyou-11907000-Koyoukintoujidoukateikyoku-Hoikuka/0000176121.pdf

治安はいいか

警視庁の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」によると、東京都文京区関口1丁目の犯罪認知件数は2017年で42件と周辺に比べると平均的です。内訳を見ると自転車窃盗や万引き・置き引きが多いので、傷害などの粗暴犯罪は少ないと言えます。

交通事故件数は?

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」によると、東京都文京区関口1丁目の交通事故の件数は2017年中に60件~74件と、比較的少ない件数でした。江戸川橋通りを渡るときは気を付けましょう。

ハザードマップでは?

本物件が位置する東京都文京区関口1丁目のハザードマップを調べてみると、神田川が氾濫すると2.0~5mの浸水リスクがあります。これは、平成12年9月に発生した東海豪雨(総雨量589mm・時間最大雨量114mm)の降雨実績を想定しています。ただ、上述したように地震に対するリスクは、以下のように小さいエリアと言えます。
  • 建物倒壊危険度:ランク2/5
  • 火災危険度:ランク1/5
  • 災害時活動困難度:ランク1/5
  • 総合危険度:ランク1/5

まとめ

いかがでしょうか?パークハウス文京関口は、江戸川橋駅から近い立地であり、さらにパークハウスという三菱地所レジデンスの有名なブランドのマンションです。商業・医療施設も近く、交通利便性も良いことから評価の高いマンションでしょう。ただ、周辺が少々囲まれているので、部屋による室内環境の違いには気を付けましょう。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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