イクサージュ目黒の資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.09.14
イクサージュ目黒の資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

イクサージュ目黒のメリット

  • 近くに大きな公園がある自然環境
  • 不動前エリアという住環境が良好なエリア
  • 商業も交通利便性も充実しているエリア
イクサージュ目黒は、2010年3月に建築された、11階建て、総戸数203戸のマンションです。本物件は、目黒エリアに位置しており、最寄り駅は不動前駅です。不動前駅は、目黒駅ほど有名ではありませんが、目黒区の中でも住環境・交通利便性に優れている駅と言えます。ただ、やはり都心ではあるので、周辺には建物が多く圧迫感が少々気になるかもしれません。今回は、そんなイクサージュ目黒について、資産価値や交通利便性、さらに住環境などこのマンションを中古で購入するならどうかという目線で詳しく紹介していきます。

イクサージュ目黒の概要

イクサージュ目黒イクサージュ目黒

イクサージュ目黒の資産価値

街のブランド力

イクサージュ目黒が位置する目黒区下目黒エリアは、住環境が良くブランド価値は高いと言えます。イクサージュ目黒の最寄り駅である不動前駅は、上述のように目黒駅周辺よりも住環境は良く、利便性こそ劣りますが住むには人気のエリアと言えるでしょう。駅を降りて街を見ればこの意味が分かると思います。ぜひ現地でご確認ください。

街の将来性

本物件から徒歩圏内の目黒駅は、東口で大きな開発計画を終えたばかりです。かつては、目黒駅東口の目黒通り沿い南側は空き地になっていましたが、この場所では目黒駅前地区市街地再開発が2017年11月に完了しました。この再開発は、東京建物、第一生命、大成建設、竹中工務店の4社が共同して進める事業です。具体的には開発によって以下のように変わりました。
  • 北側の2.3haには40階建ての総戸数510戸のマンションと27階建てのオフィスビルが建築
  • 南側には38階建ての総戸数410戸のマンションが建築
この開発によって、目黒駅東口にぽっかりと空いた土地が、利便性の高い土地になりました。この再開発により、ますます需要が高まり、このエリアの資産価値は上がるでしょう。特に、山手線の内側という貴重な土地にここまでの再開発事業は昨今では多くないので、その点も希少性は高いと言えます。

イクサージュ目黒のブランド力

イクサージュ目黒のブランド力は高いです。というのも、このマンションは大京・伊藤忠都市開発株式会社・京阪電鉄不動産株式会社という大企業の共同事業だからです。大京は言わずと知れた「ライオンズマンションシリーズ」で有名なデベロッパーであり、マンションデベロッパーの主要7社で構成されるメジャー7にもラインナップされています。一方、伊藤忠都市開発や京阪電鉄不動産も、商社・電鉄と大企業の名前を冠しているので知名度は高いです。もちろん、マンション分譲の実績も豊富な会社なので、買主もその点は安心感があるでしょう。一方、施工会社は間組(はざまぐみ)、一般的な知名度が非常に高いとは言えませんが、調べてみるとゼネコンの中でも大企業の部類に入ることがわかります。また、間組は旧社名であり、現在は株式会社安藤・間です。安藤・間は、従業員数3,500人を超す大企業であり、マンションだけでなく土木系にも強いゼネコンです。2003年には財務状況は悪化していましたが、安藤建設と資本提携し経営を立て直しました。また、その安藤建設と2012年に合併し、さらに資本状況をしたので財務状況も問題ないと言えるでしょう。中古マンションを買う人は、新築マンションほど売主やゼネコンをチェックしません。ただ、中古を検討する人も売主やゼネコンは気になる人はいるので、そのような人に向けては安心感が高いと言えます。

イクサージュ目黒の立地条件

イクサージュ目黒は少々囲まれている感が強いマンションと言えます。メインバルコニーは西側ですが、西側には同規模のマンションがあります。そのため、上層階でも眺望はいいとは言えないので、気になる方は中古マンション見学時に現地で重点的に確認するといいでしょう。また、一方で駅からのアプローチはいいです。駅からマンションまでは色々なルートがありますが、どれも基本的には住宅街を通り抜けるルートなので、騒がしくない点がメリットです。ルートによっては、スーパーを通って帰れるルートもあるので、ニーズによって使い分けすることができます。

イクサージュ目黒の共用施設・設備グレード

共用施設

イクサージュ目黒
  • ラウンジスペース
イクサージュ目黒は、ラウンジスペースがあるのみで、ほかに共用施設はありません。共用施設がないという点は、一見すると「便利な施設がない」と思われがちですが、実は大きなメリットがあります。それは、管理費や修繕費が無駄にかからないという点です。共用施設があると、その施設の管理費・修繕費も入居者が負担するので、その費用がかからない点は大きなメリットと言えるでしょう。

設備

共用部

  • 宅配ボックス
  • ゴミ置き場
  • エレベーター
共用部も、必要な施設だけを設置しているマンションなので、余計な管理・修繕費用はかかりません。また、ゴミ置き場は地下部分にあります。地下にある分、臭いなどを気にしなくていい点はメリットと言えます。

専有部

  • 床暖房
  • ウォークインクローゼット
  • アイランドキッチン(一部住戸)
  • システムキッチン
  • モニター付きオートロック
  • エアコン1基
  • 追い焚き機能
  • 浴室暖房換気乾燥機
  • ドラム式洗濯乾燥機
  • 洗浄機能付き便座
  • BS/CS/CATV
  • 光ファイバー
イクサージュ目黒のセキュリティの特徴は以下です。
  • ディンプルキー
  • ダブルロック
  • 防犯カメラ
  • セキュリティシステム付きエレベーター
上記のように、イクサージュ目黒の設備・仕様は標準と言えます。また、部屋によってアイランドキッチンなど仕様が異なる点があるので、その辺りの違いは現地でしっかり確認しましょう。また、イクサージュ目黒のセキュリティレベルは高いレベルです。ピッキング不可能と言われているディンプルキーやダブルロック、防犯カメラのほかにセキュリティシステム付きのエレベーターがあります。これは、エントランスから入ってきて、エレベーターに乗るときにセキュリティラインが設けられているということです。つまり、運よくエントランスを侵入できても、エレベーターホールより先へは侵入できないということになります。

駐車場

  • 駐車場
  • 駐輪場
  • バイク置き場
駐車場や駐輪場、バイク置き場に関する詳しい情報はありませんでした。詳細については、イクサージュ目黒の仲介会社や管理会社にお問い合わせください。駐車場の月額料金のみ記載があり月々26,000円の使用料とのことです。

耐震性

イクサージュ目黒は、耐震構造です。地震の構造は耐震・制震・免震の3種類があり、耐震はその中でも耐震へのグレードは低いです。とはいえ、世の中の大半のマンションは耐震構造であり、制震や免振は高層マンションにしか利用されません。逆にいうと、この規模の建物であれば、免振や制震にする必要がなく、ローコストの耐震で十分と言えます。また、イクサージュ目黒は内陸に位置しているので地盤も良好であり、事実以下のようなデータ※があります。
  • 建物倒壊危険度:ランク2/5
  • 火災危険度:ランク2/5
  • 災害時活動困難度:ランク2/5
  • 総合危険度:ランク2/5
※出典:※東京都都市整備局 地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表(区市町別)http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/10meguro.htm

イクサージュ目黒の利便性

交通利便性

上記のように、メインは不動前駅になるでしょう。とはいえ、複数路線が利用できる目黒駅が徒歩圏内である点も、イクサージュ目黒の大きなメリットです。まず、最寄り駅の不動前からは、目黒線を利用して目黒駅までわずか2分です。また、田園調布や武蔵小杉、日吉といった世田谷区・神奈川方面へ行くことも可能です。目黒駅まで行けば、上記のように南北線・三田線・山手線が利用できます。そのため、山の手線を利用すれば、渋谷まで5分、新宿まで9分、品川まで7分、新橋まで14分、東京まで18分という立地です。また、南北線を利用すれば六本木や四谷方面へ行きやすく、三田線を利用すれば大手町や神保町にも行きやすいです。

生活利便性

スーパー

  • Ozeki(オオゼキ) 目黒不動前店:徒歩3分
  • 東急ストア不動前:徒歩5分
  • かむろ坂マル薬局:徒歩3分
上記のように、イクサージュ目黒は徒歩5分圏内にスーパーが2軒、薬局が1軒あるので日常生活に支障はありません。特に、Ozekiは不動前駅までのアプローチ上にありますので、仕事帰りにふらっと立ち寄ることが可能です。

大型商業施設

  • アトレ目黒:徒歩12分
目黒駅まで歩けばアトレ目黒があります。アトレ目黒はスーパーもありますし、レストラン、ファッションブランド、カフェなども併設されている商業施設です。

病院

  • モロオ歯科医院:徒歩5分
  • 三浦医院:徒歩6分
  • 宮平医院:徒歩7分
  • 平川歯科医院:徒歩8分
  • 花谷クリニック:徒歩7分
  • 目黒吉田内科クリニック:徒歩7分
  • 目黒耳鼻科:徒歩8分
このように、徒歩圏内に歯医者や医院が複数あります。

コンビニ

  • サンクス 下目黒店:徒歩3分
  • ファミリーマート不動前店:徒歩5分

金融機関・ATM

  • 三菱UFJ銀行:徒歩6分
  • 三井住友銀行:徒歩11分
  • 三井住友信託銀行:徒歩12分
  • りそな銀行:徒歩13分
  • さわやか信用金庫(ATM):徒歩8分
不動前駅には少ないですが、目黒駅まで行けば支店もあるので、金融機関は周辺にたくさんある物件です。

郵便局

  • 下目黒郵便局:徒歩7分

イクサージュ目黒の住環境

自然環境

  • にしよん広場:徒歩3分
  • 都立林試(りんし)しの森公園:徒歩6分
  • 亀の甲緑地:徒歩6分
  • 不動公園:徒歩7分
このように、イクサージュ目黒付近には公園が多いですが、特に林試の森公園は1.2万㎡を超える大きな公園です。林試の森公園には、単純に広場だけでなく、ケヤキ・クスノキ・ポプラなどの緑がたくさんあります。また、園内には小川や水車もあり、ウォーキングやジョギングを楽しむ人も多いです。もちろん、子供と一緒に遊ぶときも十分な公園と言えるでしょう。

教育環境

保育園

  • アスク不動産前保育園:徒歩1分
  • 宝保育園:徒歩3分
  • 小山台保育園:徒歩6分
  • アソシエ目黒 おおとり保育園:徒歩10分
目黒区は厚生労働省の資料によると、東京23区で待機児童数が2番目に多いです。上記のように、保育園は比較的多いですが、子育て世代の方は入園できるかどうかを確認しておくといいでしょう。※出典:厚生労働省 都内の保育サービスの状況についてhttp://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/07/25/documents/07_03.pdf

小中学校

  • 下目黒小学校:徒歩10分
  • 大鳥中学校:徒歩7分
学区内の小中学校もそう遠くない距離にあるので安心です。ただ、アプローチは山の手通り沿いを歩くことになるので、その辺りは現地で確認することをおすすめします。

治安

警視庁の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※によると、東京都目黒区下目黒3丁目の犯罪認知件数は2017年で23件と、周辺に比べると比較的少ないエリアです。また、23件の中でも自転車の窃盗のような軽犯罪が多いので、治安はいいエリアと言えるでしょう。※出典:警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」※によると、東京都目黒区下目黒3丁目の交通事故の件数は2017年中に30~39件と比較的少ない件数でした。北側にある大通りは少々交通量が多いので、注意した方がいいでしょう。※出典:警視庁「交通事故発生マップ」http://www3.wagamachi-guide.com/jikomap/

ハザードマップ

本物件が位置する東京都目黒区下目黒3丁目のハザードマップ※を調べてみると、大雨が来ても浸水リスクはありません。これは、平成12年9月に起きた東海地方の記録的な集中豪雨(東海豪雨)を想定しています。また、内陸部に位置しているので、津波リスクがない点もメリットと言えます。このように、全体的に災害に対するリスクは小さいエリアと言えるでしょう。※出典:目黒区 ハザードマップhttps://www.city.meguro.tokyo.jp/smph/kurashi/anzen/bosai/type/ooame/map.html

まとめ

イクサージュ目黒は、目黒駅も利用できつつ、住環境のよい不動前駅が最寄りである点が最大の強みでしょう。目黒駅は渋谷方面も近いですし、新宿へもすぐに行くことができます。逆の東京方面へも比較的近い立地なので、交通利便性は抜群です。また、住環境の良さは不動前駅からのアプローチや、公園でご確認ください。ただ、現地の囲まれている感覚は人によって感じ方が違うので、現地では重点的に確認した方がいいと言えます。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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