シティフロントタワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.10.12
シティフロントタワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

シティフロントタワーのメリット

  • 約29ヘクタールに及ぶ大規模再開発の街並み
  • 小中学校やスーパーが近い充実した住環境
  • 東京駅まで約2kmの都心のオアシス

シティフロントタワーのデメリット

  • 築年数の経過から設備の劣化が進んでいる
昨今、東京の湾岸エリアには多数のタワーマンションがそびえ立っています。今回ご紹介するシティフロントタワーはその湾岸タワーマンションの先駆けとなったタワーマンションです。1986年頃に大川端再開発「リバーシティ21」が始動し、シティフロントタワーは1991年に完成しました。それまでは多摩ニュータウンなど都心から離れた立地が人気を博しておりましたが、都市回帰の促進を図ったリバーシティ21によって湾岸エリアの再開発が始まり、現在のタワーマンション人気に至っています。シティフロンタワーを含めたリバーシティ21地区は約29ヘクタールもの広大な面積を再開発したため、小中学校やスーパーが近く、住環境が整備されています。一方、完成から25年以上が経過しているため、現代の新築タワーマンションと比べると設備面で少し劣る面もあります。今回はこのシティフロントタワーを詳しくご紹介いたします。

シティフロントタワーの基本情報

シティフロントタワー

シティフロントタワーの資産価値

街のブランド力

一時期は月島もんじゃが有名になりましたが、現在は当時ほどのブームはなく、落ち着きを見せています。下町のイメージは以前強くあるものの、東京駅から約2km圏内の立地条件ですので、街のブランド力が今後大きく下落することは考えにくいでしょう。

街の将来性

月島駅の南西側において「月島一丁目西仲通り地区第一種市街地再開発事業」が進行しています。再開発の完了は2021年を予定しており、その中には地上32階建て503戸のタワーマンション、MID TOWER GRANDの建設も計画されています。新たにきれいな街並みが創生されることで資産価値が高まる期待がある一方で同規模の最新タワーマンションによってシティフロントタワーの資産価値が相対的に下落する恐れも考えられます。シティフロントタワーの購入を検討する際には、周辺の新築タワーマンションの価格と比較して妥当な価格かしっかりと検証しましょう。▼【動画】月島エリアの「今」を現地で確認してきました! ※シティフロントタワーをはじめ、人気マンションも多数紹介しています!

マンションのブランド力

シティフロントタワーの分譲主は三井不動産株式会社です。多くの方がその名をご存知かと思いますが、国内有数の不動産会社であり、マンション分譲事業の他、戸建分譲事業、ビル事業、ショッピングモールららぽーとの建設など不動産をメインとして多岐に渡る事業を展開しています。昨今では不動産分譲分野を三井不動産レジデンシャルに分社しました。マンション分譲戸数は毎年全国トップ5に名を連ねており、名実ともに日本の不動産事業のトップランカーです。施工は大林組、清水建設、日本国土、三井建設の共同体が担いました。大林組と清水建設はスーパーゼネコンに数えられる建設会社であり、日本のインフラを支える事業も多数担ってきた実績があります。日本国土は1951年に創業した歴史のある会社であり、シンガポールなど海外事業も積極的に行っております。三井建設は現在、三井住友建設と名を変え、橋などの建造物もこなす会社になっています。どの会社も信頼性の高い会社ですので、この信頼性は中古で売買するするときにも高く評価されるポイントになるでしょう。

マンションの立地条件

再開発地区リバーシティ21の中央に位置するのがシティフロントタワーです。日本橋や銀座エリアには徒歩や自転車で通える立地にあり、マンション周辺にはスーパーや保育園、フィットネス、郵便局などが整備されています。豊洲、東雲、有明など他にも魅力的な湾岸エリアは有りますが、月島は都心部への絶対的な距離が近いので、魅力的な立地条件と言えるでしょう。

シティフロントタワーの共用施設・設備グレード

共用施設

シティフロントタワー
  • ラウンジ
  • コミュニティルーム
シティフロントタワーのエントランスやラウンジは、ヨーロッパの高級ホテルのような造りになっており、アンティーク調の家具で彩られています。竣工当初から設置されている共用施設はラウンジのみですが、2017年にコミュニティルームが新たに新設されました。居住者が集う場として好評を得ています。また、低層階から直結している隣接施設ヒアウエストには、スーパーや各科クリニック、コインパーキングやカーシェアリングなどが用意されています。別棟ではフィットネスクラブも営業しています。

設備

共用部

  • 駐輪場(236台)
  • エレベーター4台(1台は非常用エレベーター)
  • コンシェルジュサービス
  • 住戸前ゴミ回収サービス
特筆すべきは住戸前ゴミ回収サービスです。朝9時30分まで住戸玄関前にゴミを出しておけば管理員が回収してくれるサービスです。自宅でゴミを保管する必要はありますが、遠くのゴミ置場まで運ばなくてもいいので住民から好評です。最近のタワーマンションは各階ごみ置き場が増えてきていますが、これに匹敵する環境をサービスとして提供しているマンションは珍しく、中古マンションとして売買するときのセールスポイントになります。

専有部

  • オール電化
  • IHクッキングヒーター
  • 天井埋込エアコン(リビング)
  • 床暖房
1991年に分譲されたマンションですので、今のマンション設備と比べると劣る部分があるのは否めません。ディスポーザーや食洗機はなく、2重床のような防音対策はなされていません。購入を検討するときには内装のリフォームを前提に検討を進めた方がいいでしょう。三井不動産旧分譲の信頼性の高いマンションですので、自分好みのお部屋を造り上げてみるのも中古マンション購入の醍醐味です。

駐車場

駐車場はシティフロントタワーを含めたリバーシティ21の西ブロックに約1000区画が用意されています。西ブロックにはシティフロントタワー(290戸)の他、リバーポイントタワー(390戸)、スカイライトタワー(290戸)、パークサイド・ウイングス(154戸)があり、合計戸数は1124戸、約88%という高い設置率になります。平置と機械式、両方の区画がありますので、ご所有の車が入庫できるサイズであるか、確認をしておきましょう。

耐震性

シティフロントタワーは「耐震構造」になっています。耐震構造とは、建物の構造体で地震の揺れに耐える建物です。シティフロントタワーは1991年築であり、1981年6月に改正された新耐震基準に基づいて建築されていますので安心感は高いでしょう。また、シティフロントタワーのスラブ厚は40㎜となっており、一般的なマンションよりも高い基準を採用しています。耐震構造の場合、高層階であればあるほど揺れが大きくなると言われていますので、高層階を検討する場合は、家具の転倒などへの対策を施すようにしましょう。

外観デザイン

シティフロントタワーシティフロントタワーは同じリバーシティ21地区に立つリバーポイントタワーやスカイライトタワーの外観と統一されており、地域一帯が統一された街のように整備されていることが大きな魅力です。中世ヨーロッパを思わせるレンガ造りのモニュメントは高級感を漂わせ、ブラウンをベースにライトブルーでアクセントを入れた曲線の外観は隅田川の流れをイメージさせます。周辺環境と調和した外観は築年数が経過して中古になった今でも色褪せることのない輝きを放っています。

シティフロントタワーの利便性

交通利便性

  • 東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩8分
  • 都営地下鉄大江戸線「月島」駅 徒歩8分
シティフロントタワーは、東京メトロ有楽町線と都営地下鉄大江戸線の2路線を利用できる月島駅から徒歩8分です。有楽町線を利用すれば有楽町駅まで3駅約5分で行くことができ、大江戸線を利用すれば六本木駅や新宿駅にもダイレクトでアクセス可能です。そして、シティフロントタワーから東京駅までは約1700mの距離です。徒歩に換算すれば20分少々、気候がいい日はゆっくりと散歩しながら帰宅するのも気持ちがよさそうです。

生活利便性

スーパー

  • リンコスリバーシティ店:約20m(徒歩1分)
  • マルエツリバーシティ店:約150m(徒歩3分)

大型商業施設

  • ららぽーと豊洲:約2000m(徒歩25分)

病院

  • 各種クリニック(内科、歯科、婦人科、整形外科、皮膚科、耳鼻咽喉科など):約20m(徒歩1分)

コンビニ

  • ローソン佃二丁目店:約200m(徒歩3分)

金融機関・ATM

  • 三井住友銀行ATM:約20m(徒歩1分)

郵便局

  • リバーシティ郵便局:250m(徒歩4分)

シティフロントタワーの住環境

マンション周辺の自然環境(敷地内の植栽、周辺の公園)

シティフロントタワー
  • 佃公園:約50m(徒歩1分)
  • 石川島公園:約150m(徒歩2分)
シティフロントタワーの周辺には、隣接地に佃公園、道路向かいに石川島公園があり、自然環境に恵まれています。佃公園ではブランコやすべり台などの遊具の他、池や噴水も設置されており、四季を感じながら楽しめる公園です。毎日のウォーキングやワンちゃんのお散歩にも適しています。また、東側道路向かいに整備された石川島公園はスーパー堤防を利用した公園です。夜景がきれいな公園としても有名で運河沿いの心地良い風が通り抜けます。

教育環境

保育園

  • つくだ保育園:約350m(徒歩5分)
  • ほっぺるランド佃:約40m(徒歩1分)
  • みちるん保育園:約400m(徒歩5分)
一番近くにある区立認可保育園はつくだ保育園です。生後7ヶ月から受け入れており、定員は131名です。区内保育園の中でも園庭が広いことで知られており、専用のプールもあります。他にもリバーシティ21の中にはほっぺるランド佃が開園しており、年齢や利用したい時間に応じて複数の選択肢から検討できます。保育園の入園を希望する際は区の情報を参考にしながら早めに情報収集と準備を始めましょう。
参考:保育園 空き情報(中央区ホームページ)http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/hoiku/ninkahoiku/akijoho.html

小中学校

  • 中央区立佃島小学校 徒歩1分(80m)
  • 中央区立佃中学校 徒歩4分(320m)
佃島小学校はリバーシティ21を学区としています。東京駅からも近いエリアなので、所得が高く勉学に熱心なファミリーが多いとの口コミが見られます。通学路に常に人の目があるため、安全性が高いのは嬉しいですね。

治安

警視庁が公表する「犯罪情報マップ」において、シティフロントタワーが位置する佃1丁目は、昨年(2019年)の事件発生が1~25件のエリアに属しています。これは発生レベルでいうと5段階中で1番少ないレベルになります。約21ヘクタールという圧倒的な土地面積を開発したリバーシティ21は道路や公園などがきれいに整備されており、その中央に月島警察署リバーシティ駐在所があるので治安のいい街並みが形成されています。
参考:犯罪情報マップ http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Map

交通事故件数

警視庁が公表している「交通事故発生マップ」において、シティフロントタワー周辺は2019年度交通事故発生件数が10〜20件の交通事故の発生が想定されるエリアに該当しています。発生レベルでいうと最も少ない発生件数レベルとなっており、交通事故の少ない環境といえるでしょう。周辺の道路は公園のようにきれいに整備されており、安全性の高い街並みです。しかしながら、リバーシティ21の中央を走る道路は東京駅へつながる道路ですので交通量があります。信号等の交通ルールをしっかりと守るようにしましょう。
参考:交通事故発生マップ https://www2.wagmap.jp/jikomap/Map

ハザードマップ

中央区大雨浸水ハザードマップによると、シティフロントタワーの位置する中央区佃1丁目は、浸水予想区域には該当していません。これは最大規模の降雨(時間最大雨量114mm・総雨量589mm)が起こった場合、中央区内で予想される浸水状況(※)をシミュレーションしています。 (※既存下水施設の処理能力を大きく超える大雨が降ったことによって、雨水が排水しきれずに浸水するケース)近いところではリバーシティ21の中央を走る道路近辺に関しては、最大0.5m未満の浸水予想がされています。隅田川そして晴海運河沿いの立地ではありますが、石川島公園がスーパー堤防の機能を兼ねており、江東区よりも土地が高いので大雨時の川の増水には強い立地です。ですが、東京都建設局が公表している液状化予測図では、液状化の可能性がある地域と可能性が高い地域の両方にまたがっています。湾岸の埋立地は液状化が発生しやすく、東京湾の周辺は同様に液状化が想定される地域が広がっています。月島エリアが特別液状化しやすい立地ということではありませんが、大地震が発生したときの液状化に備えなければならないエリアです。

まとめ

シティフロントタワーは、湾岸エリアのタワーマンションの先駆けともいうべき存在です。シティフロントタワーが属するリバーシティ21は都心部からの距離が近く、高級マンションとして分譲されました。現在では湾岸エリアに多数のタワーマンションがそびえ立っていますが、シティフロントタワーは利便性と住環境が両立しているため、中古になっても高い人気を維持しています。築年の経過により、室内設備はそろそろリフォームを検討する時期に差し掛かっていますので、充実した住環境に自分好みのお部屋を造り上げるのに最適な中古マンションです。月島のもんじゃに舌鼓を打ちながら、是非リバーシティ21の良質な住環境もご見学してみてはいかがでしょうか。▼【動画】月島・佃エリアの「今」を現地で確認してきました! ※シティフロントタワーをはじめ、人気マンションも多数紹介しています!
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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