【特集】パークリュクス初台の魅力に迫りました!

2018.10.24
【特集】パークリュクス初台の魅力に迫りました!

パークリュクス初台のメリット

  • 1駅2分で新宿駅という抜群の交通利便性
  • 代々木公園など近くに緑が多い住環境
  • 周辺は低層住宅が多く居住性が高い

パークリュクス初台のデメリット

  • 住宅街なので低層住宅に囲まれている
  • 商業施設が少々遠い
パークリュクス初台は、2010年11月に建築された、6階建て、総戸数74戸のマンションです。初台エリアは居住性も利便性も高いエリアなので、マンションを分譲するとすぐに売れるほど人気のエリアになります。そんな初台駅から徒歩4分という近さは、本物件の魅力のひとつでしょう。今回は、そんな中古マンション、パークリュクス初台に注目し、ブランド力・交通利便性・商業利便性・自然環境・災害リスクなど、マンションを選ぶときに気を付けなければいけない要素を紹介していきます。

パークリュクス初台の概要

パークリュクス初台の資産価値

街のブランド力

初台駅は新宿駅まで1駅2分で行ける利便性の高い立地であり、渋谷駅へも行きやすい立地です。一見、新宿駅から近いということで雑然としているイメージを持つかもしれませんが、初台周辺は閑静な住宅エリアで居住に適している地域といえるでしょう。代々木公園も近くにあり、低層の街並みが広がっており、本物件周辺は第一種低層住居専用地域と第一種住居地域のエリアです。つまり、高層建物や工場、周辺に害をなす施設を建築することができないエリアであり、用途地域が変わらない限りはその状態を保つことができます。その意味で、初台は交通利便性と居住性を兼ね備えたエリアといえるでしょう。

街の将来性

初台の開発でいうと、初台駅近くの国道20号に面しているエリアで再開発が進んでいます。オペラシティの東側になるので、初台駅近くの本物件の資産価値にも影響してくる再開発であり、開発内容は以下の通りです。
  • 地上65階建ての高層マンション2棟
  • 総戸数は2棟合わせて3200戸
  • 2019年着工の2026年に完成予定
この背景には、周辺エリアの建築規制を緩和するため、新制度を導入したことがあります。ここまでの規模のマンション建築は国内最大級であり、分譲時には注目されるでしょう。事業主は、野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社の4社で、施工は前田建設が受け持ちます。この開発によって期待されるのは、周辺エリアの開発や駅の改装です。エリア的にはファミリータイプの部屋が多いと予想されます。そのため、この3,200戸のマンションができることで、周辺の人口は数千人から、もしかしたら1万人近く増える可能性があります。その人達が利用できる商業施設の建築や交通網の整備が行われれば、それがそのままエリアの資産価値の上昇につながるというわけです。

パークリュクス初台のブランド力

パークリュクス初台の売主は三井不動産レジデンシャル株式会社です。三井不動産レジデンシャルは、三井不動産のマンション部門とマンションディベロッパーの藤和不動産が合併して誕生しました。そのため、三井不動産がバックにいるため、資金面は問題ないといえます。また、パークリュクスは三井不動産レジデンシャルのコンパクトシリーズとして、一定のブランド力を誇っています。パークリュクスのメインターゲットは単身世帯、DINKS世帯の人であり、その方々向けの仕様・設備やデザインにしている点が特徴です。さらに、三井不動産レジデンシャルは、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産、大京、東京建物、東急不動産と並ぶメジャー7にラインナップされているほどの会社で、マンションディベロッパーとしての知名度も高いです。そして、パークリュクス初台を施工したのは奥村組です。奥村組は中堅ゼネコンであり、売上2,100億円超、従業員1,900人以上を誇る企業です。道路や鉄道などのトンネル関係に強く、地震に対しての施工技術も一定の評価を受けています。

パークリュクス初台の立地条件

パークリュクス初台は東向きがメインバルコニーとなっています。初台エリアは住宅街なので高い建物はありませんが、物件の四方を低層に囲まれている立地条件です。パークリュクス初台も6階建てであり、高い中古マンションではないので低層階は陽当たりや開放感に注意しましょう。現地でしっかり確認することをおすすめします。ただ、向かいの建物に隣接しているわけではなく、道を挟んでいる状態なのである程度距離は確保できています。

パークリュクス初台の共用施設・設備グレード

<共用施設>
  • エントランスホール
  • 敷地内ゴミ置き場
パークリュクス初台は大規模物件ではないので、目立った共用施設はありません。この点は、管理費や修繕積立金の上昇リスクが低いという点ではメリットといえるでしょう。また、エントランスホールは二層吹き抜けなので開放感があります。

設備

共用部

  • 宅配ボックス
  • 防犯カメラ
共用部の施設も至って標準ですが、24時間管理となっており、ホテルライクな内廊下である点は特徴といえます。

専有部

  • ディンプルキー
  • TVモニタホン
  • 玄関ダブルロック
  • ガスシステムキッチン
  • 床暖房
  • 追い焚き機能付きオートバス
  • 浴室換気乾燥機
  • 温水洗浄便座
  • エアコン
  • ガラストップコンロ
  • 浄水器一体型シャワー水栓
  • インターネット対応
このように、パークリュクス初台の専有部の設備・仕様のグレードは中古マンションとしては比較的高いです。

駐車場

  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
パークリュクス初台の駐車場は機械式が21台、平置きが1台です。機械式駐車場はサイズの制限が厳しいので、大きな車を所有している人は気を付けましょう。詳細は仲介会社にお問い合わせください。また、バイクは8台、自転車は74台停めることができます。利用料金についても、仲介会社にお問い合わせください。

耐震性

パークリュクス初台は、制震構造の中古マンションです。マンションの耐震には、耐震構造・制震構造・免震構造の3種類があり、制震構造は免震構造の次に耐震性が高いです。そもそも制震構造とは、建物の内部や屋上部分にダンパーなどのクッションの役割を担う素材を設置します。その素材が地震の揺れを吸収し室内の揺れを軽減するという仕組みです。単純に部屋が揺れにくいというメリットもありますし、建物の破損を防げるというメリットもあります。さらに、パークリュクス初台のエリアは、以下のように建物倒壊危険度や火災リスクも小さいエリアです。
  • 建物倒壊危険度:ランク2/5
  • 火災危険度:ランク2/5
  • 災害時活動困難度:ランク2/5
  • 総合危険度:ランク2/5
※出典:※東京都都市整備局 地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表(区市町別)http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/13shibuya.htm

パークリュクス初台の利便性

交通利便性

  • 京王線「初台」駅:徒歩4分
  • 京王新線「初台」駅:徒歩4分
  • 小田急線「参宮橋」駅:徒歩10分
  • 京王線「幡ヶ谷」駅:徒歩13分
  • 京王新線「幡ヶ谷」駅:徒歩14分
京王線を利用すれば、初台駅から新宿駅まで1駅2分です。ほかにも、明大前まで8分で行くことが可能であり、明大前駅まで出れば井の頭線を利用して渋谷駅へ行くことができます。

生活利便性

スーパー

  • オーケーディスカウントスーパーマーケット初台:徒歩7分
  • 成城石井オペラシティ店:徒歩8分
  • マルマンストア参宮橋店:徒歩8分
このように、初台は基本的に住宅街のため、スーパーは少々遠い場所にあります。その点はパークリュクス初台のデメリットといえます。

大型商業施設

  • 東京オペラシティアートギャラリー:徒歩8分
大型商業施設とまではいえませんが、オペラシティには色々な店舗が入っています。レストラン、カフェ、本屋、フラワーショップ、ドラッグストアなどがあるので、日常の買い物にも役立ちます。

病院

  • 内藤病院:徒歩3分
  • 内藤歯科:徒歩3分
  • 医療法人温光会内藤病院:徒歩3分
  • 医療法人財団荘敬会井上病院:徒歩13分
  • 医療法人社団輝生会初台リハビリテーション病院:徒歩14分
このように、徒歩3分圏内に病院も歯科医もあるので、医療施設は問題ないといえます。

コンビニ

  • ローソン渋谷初台一丁目店:徒歩1分
  • セブンイレブン渋谷初台1丁目店:徒歩2分
  • ファミリーマート初台駅北口店:徒歩6分
パークリュクス初台の1Fにはローソンが入っているので、利便性は高いです。

金融機関・ATM

  • 代々木郵便局:徒歩8分
  • 八千代銀行代々木支店:徒歩5分
  • 東日本銀行初台支店:徒歩9分

郵便局

代々木郵便局:徒歩6分

パークリュクス初台の住環境

自然環境

  • 初台一丁目児童遊園地:徒歩3分
  • 初台児童遊園地:徒歩3分
  • 東京都立代々木公園:徒歩16分
  • 新宿中央公園:徒歩17分
パークリュクス初台の周辺に公園はありますが、さほど大きな公園ではありません。ただ、徒歩圏内に都内でも屈指の大型公園である代々木公園があるのは大きなメリットです。代々木公園は、約54万㎡の規模であり東京ドーム11個分以上の広さを誇ります。代々木公園には、バスケットボールコート、サイクリングコース、噴水広場、ドッグラン、野外ステージなどがあります。また、花見や紅葉も楽しむことができる公園なので、そんな公園が徒歩圏内にある点は大きなメリットです。

教育環境

保育園(出典必須)

  • 初台保育園:徒歩4分
  • 聖ヨゼフ保育園:徒歩8分
  • 代々木至誠こども園:徒歩10分
パークリュクス初台には、上記のように近くに保育園が複数あります。パークリュクス初台のある渋谷区は23区の中でもワースト4位の待機児童数を出しています。待機児童を減らす対策として、渋谷区では46億3000万円の予算を用意しました。その予算の中で、認可保育園6園、認定こども園2園を開園させて待機児童の受け皿を作る予定です。また、居宅訪問型保育の実施を行うことで、さらに待機児童を減らします。そして、認可外保育園施設利用者の保育料の助成も拡充させるとも発表しており、何とか待機児童を減らすための対策を取っていることが見受けられます。このように、渋谷区の待機児童に関してはいい状況とはいえません。パークリュクス初台は単身者やDINKS向けのマンションではありますが、この点をしっかりと認識しておきましょう。※出典:千代田区ホームページhttps://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kuse/koho/pressrelease/h30/h3004/h300412.html

小中学校

  • 渋谷区立幡代小学校:徒歩5分
  • 渋谷区立代々木中学校:徒歩9分
上記のように、パークリュクス初台は学区内の小学校・中学校ともに近くにあります。また、大通りを渡るアプローチではないので、その点も安心感があります。

治安

警視庁の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※によると、東京都渋谷区初台1丁目の犯罪認知件数は2017年で43件と、ほかのエリアに比べると少々多いです。ただ、暴行事件などに凶悪事件はほぼないので、治安が悪いというわけではありません。初台一丁目は駅前も含まれているので、どうしても件数が多くなります。※出典:警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」※によると、東京都渋谷区初台1丁目の交通事故の件数は2017年中に0~9件と周辺に比べて非常に少ない件数でした。やはり、周辺が住宅街で大通りがない点が要因でしょう。また、駅までのアプローチでの交通事故件数も10~19件と少なかったので、その点も安心できる材料です。※出典:警視庁「交通事故発生マップ」https://www2.wagmap.jp/jikomap/Map?mid=1&mpx=139.79809655400405&mpy=35.71571516045113&bsw=1519&bs。

ハザードマップ

本物件が位置する東京都渋谷区初台1丁目のハザードマップ※を調べてみると、大雨で洪水が発生したときの浸水リスクはありません。やはり内陸部である点と、地表面(グランドライン)が高い点が要因でしょう。この大雨は、2000年9月に起きた東海地方の記録的な集中豪雨(東海豪雨)を想定しています。渋谷区は内陸なので、全体的に浸水リスクは小さいです。※出典:渋谷区洪水ハザードマップhttps://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000034682.pdf

まとめ

このように、パークリュクス初台は交通利便性と居住性を兼ね備えた場所に建築された中古マンションといえます。特に、新宿まで1駅で行けることができる場所で、第一種低層住居専用地域であるという点は評価が高いです。用途地域が変わることはよほどの限りないので、今後もその環境が保たれるというのも魅力です。ただ、近隣は低層階とはいえ、近くに建物がある点は気にする人もいるかもしれません。現地に行った際は、ぜひその辺りをチェックしてみてください。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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