東京アインスリバーサイドタワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.10.25
東京アインスリバーサイドタワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

東京アインスリバーサイドタワーのメリット

  • 隅田川沿いで開放感あふれるリバーサイドマンション
  • 都会の喧騒から離れた閑静な住宅街
  • 利用しやすいスーパーがマンションから間近

東京アインスリバーサイドタワーのデメリット

  • 共用施設の豪華さを求める方には物足りなさを感じる場合もある
東京アインスリバーサイドタワーは、2004年11月に建築された中古タワーマンションです。隅田川沿いのリバーサイドマンションとして抜群の眺望と開放感を備えている上に、閑静な住宅街に囲まれた立地により、快適な居住性を実現しています。周辺には隅田川を始めとして自然豊かな公園なども多く、都会の喧騒から一歩離れて、静かな生活を送りたいという方にはぴったりです。もちろんただ閑静というだけではなく、地下鉄等を利用することにより都内中心部への良好なアクセス性を手に入れることができ、東京や銀座、日本橋などに勤務先がある人にもぴったりです。住みやすさと開放感を追求した東京アインスリバーサイドタワーの中古マンションとしての大いなる価値を知ることで、中古マンション購入の検討材料としてください。

東京アインスリバーサイドタワーの概要

東京アインスリバーサイドタワーの資産価値

街のブランド力

東京アインスリバーサイドタワーが建つ江東区新大橋は、隅田川のリバーサイドエリアとして有名です。閑静な住宅街として非常に住み心地のいいエリアであり、スーパーなどの施設も充実しています。日常生活を送る上で窮屈さや不便さを感じる機会は少ないといえるでしょう。しかも東京駅や銀座駅、日本橋、新宿、汐留などといった「都内中心部」と呼ばれるエリアにも、地下鉄を利用することで容易にアクセスすることが可能です。さらに新大橋エリア内には、千歳公園や八名公園、新一公園など自然を身近に感じることができる場所が点在しており、小さな子供のいる家庭などにとっては子供を気兼ねなく遊ばせることのできる施設が周辺に充実しているといえます。そして、何といっても隅田川沿いでは、リバーサイドの開放感を感じながら整備された遊歩道を利用することができ、朝夕の散歩やジョギングに最適です。

街の将来性

江東区新大橋エリアでは、現在のところ大規模な再開発計画等は予定されていません。そのことが、落ち着いた街の雰囲気を醸成しているともいえます。このことから、大規模な商業施設やオフィスビル、複合施設などが多数建設されているようなエリアと比較しても、将来的に新大橋エリアの資産価値が劇的に向上する可能性は現時点では低いのかもしれません。しかしながら、前述したように東京駅や新宿駅などの都内における主要駅に地下鉄を利用することで容易に、しかも乗り換えなしでアクセスすることができる利便性の高さは、都内に勤める人々の憧れの的ともいえるでしょう。その意味では、今後も継続してこのエリアの人気が衰えることはなさそうです。

マンションのブランド力

東京アインスリバーサイドタワーは、藤和不動産株式会社が分譲した中古マンションです。藤和不動産株式会社は、マンション建築時の2004年当時は東証1部上場企業として、国内のマンションデベロッパー業界を支える存在でした。しかしながら、2009年に三菱地所レジデンスに子会社化されると、同年に上場を廃止し、2011年には三菱地所グループの再編に伴って三菱地所レジデンスに吸収されました。したがって、2018年現在において藤和不動産という名称ではマンション供給を行っていません。東京アインスリバーサイドタワーの施工を担当したのは、大手ゼネコンの東急建設株式会社です。創業は1946年と長い歴史があり、従業員数は2537名で東証1部上場企業の安心感があります。これまでにも数えきれないほどの商業施設、居住用マンション、オフィスビルなどの施工実績を堅実に積み重ねており、マンション建て替え事業の経験も豊富です。したがって、マンション建設に関しては確かな経験と実績を有しており、施工会社としての信頼性は極めて高いということができます。

マンションの立地条件

  • 都営新宿線「浜町」駅下車 徒歩9分
  • 都営大江戸線「森下」駅下車 徒歩9分
  • 都営新宿線「森下」駅下車 徒歩12分
  • 都営浅草線「東日本橋」駅 徒歩12分
  • JR中央・総武線「両国」駅 徒歩16分
都営新宿線「浜町」駅(徒歩9分)を始め、都営大江戸線、都営浅草線、JR中央・総武線の計4路線の駅が徒歩圏内です。必要に応じて最適な駅を利用することができます。また、東京駅までは乗り換えが必要ですが12分で到着することができます。都内の主要箇所に30分以内でアクセスできるという利便性の高さを手にすることができます。また、距離の面でも都内中心部に近いため、飲み会や会合の後などにタクシーを利用する場合でも低料金で済ませることができます。

東京アインスリバーサイドタワーの共用施設・設備グレード

共用施設

  • スカイラウンジ
  • 内廊下
東京アインスリバーサイドタワーの共用施設で特筆すべきなのは、最上階にバーカウンターなども完備されたスカイラウンジがあることです。このスカイラウンジからは隅田川の景色を見渡すことができ、東京タワーや東京スカイツリーなども見ることができます。東京のアーバンビューを手中に収めることができるのです。また、夏には最高のロケーションで隅田川花火大会を見ることができます。内廊下を採用しているのもメリットの一つです。内廊下が採用されたマンションでは住人のプライバシーを確保することができるとともに、マンション内の気温や湿度を一定に保つことができるという特長があります。

設備

共用部

  • 駐車場
  • 駐輪場
  • マンション専用ゴミ置き場(24時間ゴミ出し可)
  • 宅配ボックス
  • 防犯カメラ
  • オートロック
  • 玄関ダブルロック
  • エレベーター
  • 24時間有人管理
共用設備に関しては、24時間ゴミ出し可能な専用ゴミ置き場が完備されている他、宅配ボックスやオートロック等も充実しています。特に宅配ボックスは、マンションを不在にしているときに、住人に代わって宅配物を受領してくれるため、「宅配物の到着に合わせて在宅する」必要がありません。したがって、日中はほとんど家にいないという方でも安心です。また、セキュリティ面に関しても厚い配慮がなされています。玄関ダブルロックやオートロック、防犯カメラなど、住人以外の人が容易にマンション内に出入りすることができないようなシステムになっており、女性の一人暮らしなどでも安心感があります。さらに24時間有人管理のシステムを確立しており、夜間も専任の警備員がマンションに常駐しているため、空き巣や不正侵入等の被害も未然に防ぐことが出来ます。

専有部

  • BS、CS
  • CATV
  • システムキッチン
  • 床暖房
  • ディスポーザー
  • 二重床
  • 二重天井
  • 24時間換気システム
  • TVモニタ付きインターホン
  • 食器洗浄機
  • 追い炊き機能付き浴槽
  • 浴室乾燥機
  • ウォークインクローゼット
専有部内は全体的にシンプルな造りでありながらも、生活を便利にする工夫が随所に施されています。特にディスポーザーは、部屋内で発生する生ゴミの量を減らしてくれるため、異臭や害虫の発生を抑制することができます。また、二重床や二重天井は、隣接住戸から伝わってくる生活音を抑えることができます。音の感じ方には個人差があるものの、防音に関して配慮された構造ということが可能です。さらに、TVモニタ付きインターホンが付いていることも特長です。来訪者の顔や表情を玄関を開けずとも確認することができるため、不要の来訪者がマンション内に侵入してくるという心配をする必要はありません。

駐車場

駐車場に関しては、地下に機械式駐車場が設置されています。区画に空きがあれば、マンション敷地内に駐車場を契約することが可能です。機械式駐車場は、狭いスペースにより多くの台数の車両を駐車することを可能にするものですが、その反面、デメリットもありますので注意が必要です。特に注意すべきなのは、サイズ制限です。機械式駐車場の場合は収納規格が細かく厳密に定められており、収納規格からわずかでもサイズオーバーの車両は駐車することが許可されません。つまり、定められた収納規格をオーバーする車両の場合は例え機械式駐車場の作動を妨げないとしても、管理組合で特段の取り決めをしていないかぎりは契約を断られる可能性が高いということです。また、入居時に所有していた車両がマンションの機械式駐車場の収納規格内であったとしても、入居後のライフスタイルの変化によってより大型の車両を必要とする場合がありますので、将来を見据えた判断が必要といえそうです。

耐震性

東京アインスリバーサイドタワーは2004年に建築された中古マンションですので、新耐震基準(1981年)に適合しています。この新耐震基準では、「震度5強以上の中規模の地震ではほとんど損傷しないこと」「震度6強から7程度の大規模の地震に対しても人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害を生じないこと」の2点が定められています。

東京アインスリバーサイドタワーの利便性

交通利便性

最寄り駅は都営新宿線「浜町」駅です。前述した通り都営新宿線を利用すれば新宿駅まで気軽にアクセスすることができますし、その他マンションから近い駅を通る合計5路線を必要に応じて使い分けることによって、都内各方面への移動を容易にすることができます。

生活利便性

スーパー

東京アインスリバーサイドタワーの建つ江東区新大橋エリアには、多数のスーパーが存在しているというわけではありません。しかしながら、マンションの近隣には便利なスーパーが数店舗あります。また、マンションから多少離れた位置ではありますが、「成城石井日本橋浜町店」も利用することができます。「成城石井」では、高級食材を数多く取り扱っており、「成城石井でしか食材を買わない」というこだわりを持つ人もいるほど高品質な商品を提供しているスーパーです。
  • 「まいばすけっと新大橋1丁目店」徒歩2分(150m)
  • 「エンゼルファミリー両国店」徒歩4分(300m)
  • 「成城石井日本橋浜町店」徒歩10分(750m)

大型商業施設

東京アインスリバーサイドタワーから徒歩圏内には、大型商業施設の類はありません。だからこそ、周辺エリアは閑静な住宅街といわれており、静かな環境の中で日常生活を送ることができるのです。ファッションや雑貨、各種飲食店などが多数入居する商業施設には、電車や地下鉄を利用することで行くことができます。

病院

東京アインスリバーサイドタワー周辺に存在する病院・歯科医院については以下の通りです。特に森下駅周辺に各種クリニックが多数点在しており、通勤や通学で森下駅を利用する方にとっては、「通勤ついで」「通学ついで」にこれらのクリニックを利用することができます。
  • 「天明堂はりきゅう治療院」徒歩3分(230m)
  • 「森下小鳥病院」徒歩5分(400m)
  • 「紺歯科医院」徒歩6分(450m)
  • 「小山歯科医院」徒歩6分(450m)
  • 「森下駅前クリニック」徒歩9分(700m)
  • 「もりした耳鼻咽喉科」徒歩11分(850m)

コンビニ

東京アインスリバーサイドタワー周辺に存在するコンビニは以下の通りです。
  • 「ローソン新大橋一丁目店」徒歩4分(280m)
  • 「セブン・イレブン江東新大橋3丁目店」徒歩6分(450m)
  • 「セブン・イレブン墨田千歳店」徒歩7分(550m)

金融機関・ATM

東京アインスリバーサイドタワー周辺にある主な金融機関は以下の通りです。
  • 「みずほ銀行森下駅前出張所」徒歩9分(700m)
  • 「東京東信用金庫森下駅前支店」徒歩12分(900m)
  • 「三井住友銀行森下出張所」徒歩12分(950m)
  • 「きらぼし銀行深川支店」徒歩13分(1.0km)

郵便局

「森下町郵便局」が徒歩9分(700m)の場所にあります。

東京アインスリバーサイドタワーの住環境

マンション周辺の自然環境

東京アインスリバーサイドタワーは墨田川沿いに位置する中古マンションであり、リバーサイドの爽やかな空気を感じながら過ごすことができます。また、マンション周辺には「両国公園」(徒歩12分・900m)や「千歳公園」(徒歩6分・450m)などの他、新大橋を渡って隅田川対岸に渡れば広大な浜町公園(徒歩10分・750m)もあります。都内中心部からさほど離れていないにも関わらず、こうした自然環境に恵まれた立地にはなかなかお目にかかることはできません。小さな子供のいる家庭はもちろんのこと、高齢者の方やサラリーマン世帯にとっても、オンとオフの切り替えをスムーズにしてくれる周辺環境ということができるかもしれません。

教育環境

保育園

東京アインスリバーサイドタワー周辺の保育園・幼稚園は以下の通りです。
  • 「スマイル江東」徒歩3分(240m)
  • 「新大橋のびっこ保育園」徒歩5分(400m)
  • 「のびのび保育園」徒歩7分(550m)
  • 「ゆめの森保育園」徒歩9分(700m)
  • 「神明幼稚園」徒歩10分(800m)
  • 「K・インターナショナル・プリスクール」徒歩12分(950m)
上記のように、マンション周辺には保育施設・幼稚園などが徒歩圏内に複数ありますが、小さな子供のいる家庭においては、入園ができるかどうかについて慎重に検討し、早期に保活を始める等の対策を講じる必要があるといえます。2017年度における江東区内の保育状況に関しては、同区の「こども未来部保育計画課」によって詳細にまとめられています。当該報告によると、特に同区内において待機児童が多いとされている0~2歳児を対象とした待機児童解消策が奏功し、2018年4月1日現在において待機児童は76名と、2017年の同時点と比較しても246名も減少させることに成功しています。しかしながら、複数の認可保育所や小規模保育事業所を開設させるなど積極的な施策を展開してはいるものの、待機児童をゼロにするまでには至っていないのが現状です。まだまだ安心して子供を預けることができる環境にないといえます。とはいえ、待機児童解消については上記のように江東区を挙げて取り組んでいることがうかがえるため、今後状況は改善されていくものと思われます。同区内において保育施設に子供を預けて日中は働きたいと考えている方は、早めの対策と検討を進めておくことを強くおすすめします。(参考:https://www.city.koto.lg.jp/650103/documents/300619kouseisiryo12.pdf

小中学校

  • 江東区立八名川小学校 徒歩7分(560m)
  • 江東区立深川第二中学校 徒歩24分(1920m)
東京アインスリバーサイドタワーは、八名川小学校と深川第二中学校の学区です。八名川小学校に関しては徒歩でも通いやすい距離にあり、通学時に交通量の多い道路を通ることもないために安心ですが、深川第二中学校への通学に関しては注意が必要です。徒歩24分とやや遠い上に、比較的交通量の大きい道路を通らなければ通学ができないため、十分な安全対策が必要不可欠です。

治安

東京アインスリバーサイドタワー周辺では、2017年の1年間の犯罪発生状況を見ても、「治安が悪い」エリアではなく、どちらかといえば「平和」なエリアということができるでしょう。最寄り駅の森下駅周辺においても深夜まで営業しているような店舗が乱立しているというわけではなく、住宅街の色合いが強いため、何らかの凶悪犯罪に巻き込まれる可能性は極めて低そうです。(参考:http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Mapただし、江東区全体で見ると犯罪発生件数は少なくなく、特に「自転車盗」が他エリアと比較しても多い傾向にありますので、駅周辺において自転車を一時的に停める用事がある場合には万全の対策が必要です。(参考:http://www2.wagmap.jp/jouhomap/jouhomap/Content/pages/doc/city_crime_201809.pdf

交通事故件数

東京アインスリバーサイドタワー近傍エリアにおいて、2017年の死亡事故・負傷事故の件数は1㎢あたり10件未満となっており、交通量の多いエリアに出なければ交通事故に巻き込まれる危険性は限りなく低いといえます。しかしながら、新大橋交差点を中心に新大橋通りは交通量も多く、2017年においては負傷事故が複数件発生しているため、自動車を運転するときのみならず、歩いて通行する場合でも注意が必要です。(参考:https://www2.wagmap.jp/jikomap/Map

ハザードマップ

東京アインスリバーサイドタワーは墨田川沿いにあるリバーサイドマンションです。とても開放的な眺望を手中に収めることができる反面、豪雨災害発生時の氾濫には備えておく必要があります。また、既存の下水処理施設の処理能力を上回る大雨が降った場合にも注意が必要です。江東区においては、荒川が氾濫した場合に備えた「江東区洪水ハザードマップ」と、下水処理施設の処理能力を上回る大雨が降った場合に備えた「江東区大雨浸水ハザードマップ」がそれぞれ策定されています。「江東区洪水ハザードマップ」においては、荒川が200年に1度の規模の大雨によって氾濫した場合を想定して、区内各エリアの浸水状況が示されています。これによると、マンション周辺を含む新大橋1丁目エリアでは0.5m~3m程度の浸水が広範囲にわたって発生する想定になっています。(参考:http://www.city.koto.lg.jp/470601/machizukuri/kasenkoen/kasen/documents/kouzuimap.pdfまた「江東区大雨浸水ハザードマップ」によれば、2000年に発生した東海豪雨と同規模(総雨量589mm)の大雨が発生した場合、マンションの建つ場所では20cm~50cmの浸水が予想されており、新大橋1丁目エリアでは広範囲にわたって0.5m~1.0mの浸水被害が予想されています。(参考:http://www.city.koto.lg.jp/470601/machizukuri/kasenkoen/kasen/documents/japanesemap.pdf大雨災害発生時には荒川・隅田川の氾濫に加えて既存下水処理施設の処理能力をオーバーすることによって広範囲かつ大規模な浸水被害が発生する事が予想されるため、その点に関しては日頃から十分な備えが必要となるといえるでしょう。

まとめ

東京アインスリバーサイドタワーは、隅田川沿いの快適な住環境を手に入れることができる、様々な年齢層・家族構成の方におすすめの中古マンションです。都内中心部からのアクセス性も非常によく、通勤や通学で地下鉄や電車をよく利用するという方にはぴったりのマンションです。また、夏には隅田川花火大会を特等席で鑑賞することができるなど、単なる「暮らし心地」だけではない、隅田川沿いのリバーサイドマンションとしての確かな価値を感じることができます。都内中心部に近く、暮らし心地のいい場所に住みたいと考えている方にとっては、検討する余地が大いにある中古マンションといえるでしょう。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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