【マンション売却の税金計算】取得費=購入金額+費用ではない!?減価償却の考え方

2021.12.09
【マンション売却の税金計算】取得費=購入金額+費用ではない!?減価償却の考え方
マンション売却にかかる税金を計算する際に、要となるのが「譲渡所得」。売却で生じる「利益」がいくらになるのか、という点です。この記事では、この譲渡所得を計算するために必要な「取得費」に関わる、減価償却の考え方について解説します。

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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売却にかかる税金計算は「譲渡所得」の計算から始めよう

マンション売却にかかる税金を計算するためには、まず「譲渡所得」がいくらになるかを出す必要があります。「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つは、「譲渡所得」に対して発生するため、譲渡所得がなければ発生しないことになるからです。そして「譲渡所得(いくらの利益が出たか)」は、マンションの売却価格(【A】譲渡対価)から【B】取得費 + 【C】譲渡費用 を引いた金額になります。
譲渡所得 = 【A】譲渡対価 ー( 【B】取得費 + 【C】譲渡費用 )
【B】取得費とは、マンションを取得するためにかかったお金の総額。購入する際に支払った仲介手数料などの諸経費も含みます。マンションを購入後リフォームや改築をした場合は、その費用を含めることも可能です。 例として、下記のような項目があたります。
  1. 不動産の購入代金
  2. 建築代金(リフォーム代を含む)
  3. 購入するために支払った仲介手数料
  4. 購入契約書への印紙代
  5. 登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)
  6. 不動産取得税

取得費=購入金額+費用ではない!?減価償却とは

ちょっと込み入った話ですが、厳密に言うと「取得費=購入金額+費用」ではありません。取得費から毎年の「減価償却部分」を差し引く必要があるのです。マンションなどの不動産は「建物」と「土地」に分かれます。この「建物部分」は税制上、毎年少しずつ使って減っていく、という考え方が適用されます。この減った分を「減価償却」と言います。税制上は「建物を使って利便性を享受しているんだから、購入金額をまるまる費用として計算しちゃダメよ」という考え方が適用されているのです。図で表すと、下記のような形になります。マンション売却の税金計算イメージつまり取得費が、毎年少しずつ減っていくのです。この減っていく部分の計算式は居住用マンションの場合、下記のようになります。
建物の取得価格 × 0.9× 0.015 × 経過年数 = 減価償却分(償却費相当額) 
仮に建物部分の取得価格が1000万円で10年間住んだとすると「1000万円×0.9× 0.015×10=135万円」が減価償却分(償却費相当額)となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産売却に関わる税金や控除に関わる事柄は毎年少しづつ事情が変わってきます。信頼できる不動産営業マン、税理士に相談されることをおすすめします。「譲渡所得」の計算から詳しく知りたいという方は、こちらの記事を合わせてお読みください。>>【関連記事】マンション売却にかかる税金の計算方法とチェックポイント

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マンションジャーナル編集部

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