AI・人工知能がマンション価格を査定?不動産テックが便利すぎる理由とは

不動産テックと言われる動きが注目されています。リアルエステートテック（Real Estate Tech・ReTech）とも言われるこの動きは、今まで情報が分かりにくく、消費者にとって不利に行われる可能性があった不動産取引を、ITの力で簡単に分かりやすくしようというもの。今回は不動産テック企業の中でも、人工知能による価格推定機能や、賃貸と購入のどちらがお得か一目で分かるカウル鑑定機能で注目を集める中古マンション売買サービス「カウル」を手がける株式会社ハウスマートの針山氏と高松氏にお話を聞きました。

お話を聞いた人

株式会社ハウスマート CEO：針山昌幸氏

一橋大学卒。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。その後、楽天株式会社に入社。2014年9月株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。人工知能をはじめとした、ITを駆使した中古マンション売買サービスを提供している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位を獲得。テレビや雑誌への出演など、マンションの専門家としても著名。

株式会社ハウスマートCTO：高松智明氏

早稲田大学理工学部 電気情報生命工学科 修士課程卒業。電気工学修士。大学卒業後、楽天株式会社に入社。同社が持つ数千万のユーザに対するレコメンド広告システムの開発や、機械学習を用いたユーザの広告反応の予測など、ビックデータを応用した広告・マーケティング関連のプロダクトを開発。その後、北米の広告系子会社における日本でのシステム責任者を兼任する。2016年、Housmartに入社。エンジニアとして人工知能・機械学習・ディープラーニングを用いた不動産価格推定システムの構築等、最先端の技術に基づいたプロダクトの企画・開発を行う。

インタビュアー「本日は宜しくお願いします。」

針山さん・高松さん「はい、宜しくお願いします。」

インタビュアー「それではまず、簡単にカウルのサービスを教えてください」

針山さん「スマホで簡単にマンション探しが出来るのが特徴です。通常の不動産売買では、営業マンからメールや電話で物件が紹介されていましたが、カウルを使うとアプリ上でマンション情報をチェックすること出来ます。気に入った物件はお気に入りへ、気に入らなかった物件はゴミ箱へ、というように直感的に操作が出来るのが特徴です。」

インタビュアー「なるほど。確かにドンドン物件が提案されてきて、探しやすそうですね。営業マンとのやりとりだと、いちいち断ったりするのも気が引けますもんね。」

針山さん「はい。アプリですと、そのあたり気軽に探せるのが良いと思います。カウルでは現在東京・神奈川を対象エリアにしているのですが、99%の物件カバー率を実現しているので、ご希望にあった物件を提案することが出来ます。気になった物件は「内覧ボタン」を押すだけで、すぐに内覧予約が出来ます」

インタビュアー「他に特徴的な機能はありますか？」

針山さん「AIによるマンションの価格推定機能、過去の売買事例データを見れることも特徴です。」

↑同じマンション内における過去の売買事例や賃貸事例を知ることが出来る

インタビュアー「過去の売買事例は他のサービスでは見れないのですか？」

針山さん「不動産ポータルサイトでは、現在売りに出ている物件情報しか見ることが出来ません。」

インタビュアー「それは不便ですね。」

針山さん「はい、不動産購入では数千万のお金がかかりますので、相場を押さえることはとても重要です。相場を知る為には、同じマンション内の売買事例を知るのが一番手っ取り早いのです。」

＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

インタビュアー「AIによる価格推定機能とはどのようなものですか？」

高松さん「先ほどの針山の話にもありましたが、マンションの適正価格を知る為には今までの売買事例を知るのが一番手っ取り早いのですが、さらにそこから踏みこんで、結局この部屋はいくらが適正金額なんだ、ということを人工知能によって弾き出す仕組みのことです。」インタビュアー「具体的な仕組みはどのようになっているのですか？」高松さん「人工知能研究の中でも、ここ数年で実用化が進んできている機械学習という技術を使って実現しています。具体的に言うと、過去にどこのどんなマンションがいくらで売れたのかという情報を大量に集めてきて、そのデータを使ってシステムにマンションの相場感を学習させます。その学習させたシステムを使って特定のマンションの現在の相場価格を算出しています。実際にプロの不動産業者がマンションの価格査定をする時も、近くで最近売買された似たようなマンションの事例を数件引っぱってきて、南向きだから少し高い値段をつけるとか階数が低いから少し安い値段をつけるというようなことを過去の経験に基づいて行っているんです。それをシステムを使って、より大量のデータから精緻に計算するというイメージです。」インタビュアー「より数多くのデータを使うのであれば、人工知能の方が人間よりも優れていそうですね。機能を開発するにあたり、難しかったポイントはどのようなところでしたか？」高松さん「プロの不動産業者が実際に査定をするときに考慮しているポイントをデータでいかに表現するか、そこのチューニングに一番苦労しましたね。実際に今のカウルの推定アルゴリズムでは、平米数や階数・方角・角部屋かどうかなどの基本的な情報以外に、マンションのブランド情報まで価格推定の要素としています。また、どのような立地にあるのかも独自に考案した方法でデータとして取り込み、予測の精度を上げることに成功しています。精度の良い価格推定をするには、機械学習に関する技術的な知見とマンション価格に関する専門的な知見の両方が必要不可欠だと思っています。なので、今回のシステム構築にあたってはエンジニアチームとマンションの専門家である針山とで何度もディスカッションしながら精度を上げていく作業を行いました。」

インタビュアー「人工知能による価格推定機能は、不動産探しにどのような影響を与えると思いますか？」

高松さん「AIや機械学習などの技術を使うことで、簡単に適正価格を知ることが出来ます。そうすれば、リーズナブルなお部屋だけ見学に行ったり、値引き交渉に活用することも可能です。またマンションの適正価格を知ることで「この物件はいくらで買ったらいいんだろう・・・」とモヤモヤ悩む必要がなくなるのも大きなメリットだと思います。」

インタビュアー「妥当な金額が分からなくて悩んでいるお客さんは多いですか？」

針山さん「とても多いですね。新築マンションと異なり、中古マンションは個人である売主が自由に価格を決められるので、相場より安い物件もあれば高い物件もある。ただでさえ分からないことだらけな不動産購入において、価格の不透明性は非常に大事な要素ものです。

本来楽しいはずの家探しが、とてもストレスの溜まる側面を持っている。この社会的課題を解決していきたいと思っています。」

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まとめ

住宅購入は人生で一番高い買い物。本来であれば一番価格に敏感でなければいけないのに、比較するデータがそもそも無く、またその比較もとても大変だということが分かりました。人工知能を初めとした不動産テックのサービスは、人間がやらなくてもいい部分を代わりにやってくれるサービスであり、我々は住宅の住み心地や周辺環境など、他のことを検討するのに時間を使える点が良いですね。私も実際に使ってみましたが、アプリをインストールしてすぐに物件が提案され、そのスピードにビックリしました。提案される物件の適正価格が分かるので、判断もラクラク。電話などの営業も一切なく、利用料無料で使えるので安心でした。これからは、こういった便利なサービスが一般的になっていくのかもしれませんね。

＞＞人工知能によるマンション価格推定機能を使ってみる