【圧倒的なアクセス利便性を誇る！】シティタワー九段下、その魅力に迫りました！

シティタワー九段下のメリット

• 4駅8路線利用可能・絶大なる利便性
• 千代田区所在の由緒正しい土地
• 「飯田橋」駅周辺再開発による将来性

シティタワー九段下のデメリット

• 繁華街色あり（オフィスエリアで飲食店も多数）

東京23区のほぼ中心に位置し、皇居や数多くの政府機関があるなど、まさしく日本の中枢と言えるのが千代田区です。江戸時代から約400年に渡る歴史がその格式の高さにつながっており、住まう場所という視点でもとても高い人気を集めるエリアとなっています。その人気は、「歴史があるから」といったような、ただ漠然とした印象のみによるものでは決して無く、土地公示地価の高さや行政サービスの充実度など根拠・裏付けがあってのことです。「シティタワー九段下」は、その千代田区のJR山手線内側・内堀通り内側に生まれた2007年4月に竣工（築11年8ヶ月）した中古タワーマンションです。湾岸エリアでは今後も新築タワーマンションの供給が盛んではありますが、都心エリアでは一時期よりも減少傾向。さらに千代田区においては、1995年以降の約13年間で25階以上のタワーマンション供給は、「シティタワー九段下」を含めて僅か7物件にとどまっており、これだけでも「シティタワー九段下」の希少性が垣間見える形となっています。設計・建物面でも他にはないメリットを持つ「シティタワー九段下」の魅力に迫ってみましょう。

シティタワー九段下の資産価値

街のブランド力

冒頭に述べましたとおり、かつての街のイメージはこの10年余りで、全くの別物に変わっています。株式会社リクルートによる2018年「住みたい街ランキング」において、マンション名にもなっている「九段下」は総合ランキング外となっていますが、最寄りとなる「飯田橋」としては総合ランキング第74位となっています。都心であることを考えれば、いずれも上位とは言えない結果となっていますが、オフィスビルが林立、飲食店も充実しているというエリア柄、住イメージが薄いことが要因と言えるでしょう。しかしながら、日本の中枢たる千代田区は格式の高さと由緒正しさを有する真の都心であり、中でも皇居を中心とする外堀通り内側のポジションは、誇りを持って暮らせる場所と言えるでしょう。

• 青：シティタワー九段下（奥に東京ドーム）
• 赤：皇居
• 緑：靖国神社

街の将来性

近年では2014年10月に「飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業」として「飯田橋サクラテラス」が開業し、利便性がさらに向上した「飯田橋」駅周辺ですが、実はまだ今後の再開発計画が残されています。最も現実的なところまで進捗しているのは「飯田橋駅中央地区再開発事業」です。JR「飯田橋」駅東口駅前の約1.0ヘクタールに及ぶエリアを対象として、駅前広場を伴う複合再開発が計画されており、2022年度内の工事完了・竣工が目指されています。（事業協力者には野村不動産が選定されています。）なお、再開発構想は他にもあり、この街の持つ将来性・ポテンシャルは極めて高いレベルにあると言えます。（出典:野村不動産HP　https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2016012101012.pdf　）また、「九段下」駅周辺においても、2011年の東日本大震災により営業停止となっている「九段会館」が施設の一部を残して建て替え・再開発される計画があり、2022年7月竣工予定と、こちらも要注目です。（事業主体には、東急不動産と鹿島建設が出資する合同会社ノーヴェグランデが選定されています。）（出典:東急不動産HP　https://www.tokyu-land.co.jp/news/eef25949086a80c766679efaff689d5a.pdf　）

マンションのブランド力

数々のマンションを世に送り出し続けている住友不動産は、中でもタワーマンション供給実績が特に豊富です。2019年1月現在においても、千代田区内で「シティタワー・ルフォン九段の杜」（サンケイビルとの共同事業）を販売中で、そのブランド力は年月を重ねれば重ねるほど大きなものに成長しています。事業主ブランドは国内トップクラスであることは疑いようがないですが、「シティタワー九段下」において注目したいのは、設計・監理を担当したのが日建設計であるという点です。日建設計は、1900年設立の住友本店臨時建築部を起源とする歴史ある組織系設計会社であり、2010年にはイギリスの建築雑誌「BD World Architecture 100」において世界の設計事務所ランキング1位になった実績を持つなど、日本トップの設計事務所です。設計を行った建築物を挙げれば、東京タワー、東京スカイツリー、新東京国際空港ターミナルビル、東京ドーム、さいたまスーパーアリーナなど、キリがありません。住友不動産と日建設計のタッグで開発された「シティタワー九段下」のブランド力やステイタス性は、中古マンションといえども他には無い高みにあると言えるでしょう。

マンションの立地条件

まさしく都心立地である「シティタワー九段下」ではありますが、幹線道路や電車線路などからは外れたポジションにあり、落ち着いた環境下に立地しています。「アイガーデン・エア」が隣接する足元周りは、インターロッキング舗装の並木道で新たな街並みが形成されており、穏やかな暮らしを送るのに最適と思えるほどです。一方、タワーマンションに求められる重要な要素である眺望性については、留意する必要があります。周囲には中高層建築物が数多く、特に北方面や東方面には「シティタワー九段下」と同等以上の高さの建築物により、大多数の住戸の眺望が阻害される形となっていますので、ご検討の際は必ず実情を確認した方が良いでしょう。

シティタワー九段下の共用施設・設備グレード

共用施設

• 風除室
• メインエントランスホール＆ロビー（壁面:御影石、床面:大理石）
• サブエントランス
• エレベーターホール
• ゲストルーム（3階）
• 屋上庭園
• ゴミ置場（1階:24時間ゴミ出し可能）
• 完全内廊下設計（ホテルを彷彿とさせるカーペット敷き・空調完備の仕様）

設備

共用部

• 中間免震構造
• 二重床・二重天井
• トリプルセキュリティシステム（風除室前と1階エレベーターホール、エレベーター内のトリプル）
• エレベーター計2基（9人乗りトランク付き1基、17人乗り乗用兼非常用1基）
• 宅配ロッカー（着荷表示機能付）
• 防犯カメラ（共用部12ヶ所に設置）
• 24時間有人管理システム
• コンシェルジュサービス（クリーニングや宅配など各種取ぎサービス、クロークサービス、新聞各戸配達サービスなど）

専有部

• ノンタッチキー（センサーに近づけるだけでオートドア解錠可能）
• 最大天井高約2,680mm確保（折上げ天井部）
• ガラスカーテンウォール（足元から天井まで立ち上がる窓）
• 中空プレキャスト板合成スラブ（室内の小梁がなくなりフラットな天井を実現）
• 天然石貼りの玄関床・廊下床
• 人感センサー玄関照明
• 人工大理石のキッチンカウンタートップ
• オーストリア・ブルム社製フルエクステンションレール（スムーズな引き出し）
• ドイツ・ショット社製ガラストッププレートコンロ
• グローエ社製キッチン・浴室水栓金具
• スライド式食器洗い乾燥機
• ビルトイン型浄水器
• 生ゴミディスポーザー
• 熱線反射ガラス（冷房負荷を軽減し省エネ効果を創出）
• TES温水床暖房
• 天井カセット型エアコン実装（リビングダイニングおよび15階以上住戸の主寝室）
• フルオートバスシステム（浴槽へのお湯張り、追い焚き、保温、足し湯がスイッチ1つで自動操作可能）
• 低床型ユニットバス
• 浴室内楽乾フロア（水はけが良く乾きやすい）
• TES式浴室暖房乾燥機
• 節水型タンクレストイレ
• トイレ手洗いカウンター（一部住戸のみ）
• 24時間常時小風量換気システム
• 標準電気容量40A～60A（住戸によっては最大8～10kVAまで増量可能）
• 防犯センサー（全戸玄関およびバルコニーに面する窓に設置）
• バルコニー防水コンセント

共用部については合理性重視の企画。迎賓空間であるエントランスこそ華やかな空間を演出していますが、その他の過剰な共用施設は未設置です。一方で中間免震構造とすることで安全・安心を高め、必要となる管理費などランニングコストをそちらに費やす形となっています。専有部分については、全般的に高水準となっていると言えます。天井カセット型エアコンやディスポーザーなど後付けが困難な設備も採用されており、中古マンションとは思えないほどのグレードとなっています。

駐車場・バイク置場・自転車置場

• 駐車場・・・住宅用計51台分（機械式49台、平置1台、身障者用平置1台）※他に事務所用平置2台

全99戸に対して、敷地内に住宅用計51台分が用意されています。月額使用料等は37,000円～50,000円となっており、収容区画寸法（平置は区画寸法）等は次のとおりとなっています。

• バイク置場

全99戸に対して、敷地内にバイク置場2台分、ミニバイク置場5台分の計7台分が用意されています。

• 自転車置場

全99戸に対して、敷地内に住宅用計114台分を用意されており、全てスライドラック式となっています。1住戸あたり1台は必ず利用できますが、2台目以降は空き区画次第となります。※それぞれ台数や月額利用料等はすべて管理開始時点のものです。

耐震性

近年の新築タワーマンションでは珍しくなくなりつつある中間免震構造ですが、2007年4月竣工の中古タワーマンションである「シティタワー九段下」も中間免震構造を採用しています。この中間免震構造では、住戸階と地盤を絶縁したうえで、躯体の中間となる位置に積層ゴム、オイルダンパー、鋼製U型ダンパーで構成された免震装置を設置。これにより地震エネルギーを吸収し躯体に対する揺れおよび変形を抑制するとともに、家具の転倒などによる二次災害の危険性も減少することとなります。もちろん、建築基準法に基づき、超高層建築物等の構造の安全性に関する評価を受け、国土交通大臣による認定も取得しています。千代田区の皇居も程近いエリアに位置していることから想像できますが、地盤も極めて強固な部類となっています。地下約14m以深とかなり浅いところでN値50以上の礫層が存在しており、その東京礫層を支持地盤とする直接基礎構造としています。中間免震構造というだけに留まらず、柱の拘束力を高める溶接閉鎖型帯筋や、コンクリート中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用。「シティタワー九段下」の総合的な耐震力は極めて高い水準に達していると言えるでしょう。

外観デザイン

地上25階建という規模・高さは都心においても一際目立つ存在感を放っており、黒を基調とした外壁と光り輝くガラス面によるシャープなファサードは住友不動産らしさを醸し出しています。また、外構部の歩道状空地は、周辺歩道と同系色のインターロッキングタイルを採用するなど、周囲の整備された街並みとの調和も念頭に置かれています。

シティタワー九段下の利便性

交通利便性

「シティタワー九段下」は、「九段下」駅、「飯田橋」駅、「水道橋」駅、「神保町」駅の8駅が徒歩圏にあり、合計8路線が利用可能。行き先に合わせて自在に使い分けができる360°全方位ネットワークは軽快そのものと言え、都心生活ならではのメリットが享受できることでしょう。

東京メトロ東西線「飯田橋」駅から（マンションから徒歩4分）

• 「早稲田」駅まで直通4分（快速利用）
• 「高田馬場」駅まで直通7分（快速利用）

東京メトロ半蔵門線・東西線、都営新宿線「九段下」駅から（マンションから徒歩5分）

• 「永田町」駅まで直通5分（東京メトロ半蔵門線利用）
• 「大手町」駅まで直通4分（東京メトロ東西線利用）
• 「日本橋」駅まで直通6分（東京メトロ東西線利用）
• 「新宿」駅まで直通9分（都営新宿線利用）
• 「青山一丁目」駅まで直通7分（東京メトロ半蔵門線利用）
• 「渋谷」駅まで直通11分（東京メトロ半蔵門線利用）

JR総武線、東京メトロ南北線・有楽町線、都営大江戸線「飯田橋」駅から（マンションから徒歩7分）

• 「四ツ谷」駅まで直通4分（JR総武線または東京メトロ南北線利用）
• 「六本木一丁目」駅まで直通10分（東京メトロ南北線利用）
• 「池袋」駅まで直通10分（東京メトロ有楽町線利用）
• 「銀座一丁目」駅まで直通11分（東京メトロ有楽町線利用）
• 「都庁前」駅まで直通13分（都営大江戸線利用）

JR総武線「水道橋」駅から（マンションから徒歩6分）

• 「御茶ノ水」駅まで直通2分
• 「秋葉原」駅まで直通4分
• 「東京」駅まで6分（「秋葉原」駅でJR京浜東北線快速に乗り換え）

都営三田線「神保町」駅から（マンションから徒歩9分）

• 「日比谷」駅まで直通5分
• 「三田」駅まで直通12分
• 「目黒」駅まで直通19分

※各所要時間は日中平常時の目安であり、時間帯・交通事情等により異なる場合があります。

生活利便性

前述のとおり、都心の至るところへのマルチアクセス性を備えている時点で、「シティタワー九段下」の生活利便性は極めて高いレベルに到達していると言えますが、マンション周辺・足元周りに眼を向けても便利な環境にあることが明白です。2003年完成の大型複合施設「アイガーデン・エア」「アイガーデン・テラス」が隣接している他、「飯田橋」駅前の「飯田橋セントラルプラザ・ラムラ」、「飯田橋サクラテラス」といった商業施設や「東京ドーム」や「ラクーア」といったアミューズメント施設が身近に充実。その他、「東京区政会館」や「千代田区役所・図書館」等の公共施設・文教施設も揃っている中、「飯田橋」駅周辺では再開発事業や大型複合ビルの開発など新たな街づくりも着々と進んでおり、益々便利な発展を遂げています。このように「シティタワー九段下」は、都心のメリットを最大に享受できる生活拠点としての地位を保持していると言えます。

ショッピング

• アイガーデン・テラス（徒歩3分）・・・スターバックスコーヒー、セブンイレブン、ココカラファインなど
• 飯田橋セントラルプラザ・ラムラ（徒歩10分）・・・銀座コージーコーナー、青山フラワーマーケット、キャンドゥ、ミネドラッグなど
• 飯田橋サクラテラス（徒歩8分）・・・成城石井、ローソン、日生薬局など
• スーパー三徳　飯田橋プラーノ店（徒歩5分）
• ファミリーマート　飯田橋二丁目店（徒歩2分）
• セブンイレブン　飯田橋四丁目店（徒歩3分）
• マルマツ薬局　本店（徒歩2分）
• 薬ヒグチ薬局　新飯田橋店（徒歩5分）
• ヤナセ　神田支店（徒歩6分）

医療機関

• 洋洋クリニック（飯田橋サクラテラス内:徒歩8分）・・・小児科・内科・救急科
• サクラパーク野本歯科（飯田橋サクラテラス内:徒歩8分）・・・歯科
• 飯田橋駅前さくら坂クリニック（飯田橋サクラテラス内:徒歩8分）・・・皮膚科・形成外科・アレルギー科
• 飯田橋眼科クリニック（アイガーデン・エア内:徒歩2分）・・・眼科
• 飯田橋斎藤医院（徒歩3分）・・・心療内科
• ふるや歯科医院（徒歩2分）・・・歯科
• 九段クリニック（徒歩4分）・・・内科・循環器内科・消化器内科・放射線診療科・婦人科
• 飯田橋皮膚科スキンクリニック（徒歩4分）・・・皮膚科
• 飯田橋メディカルクリニック（徒歩3分）・・・内科・糖尿病内科
• 飯田橋駅前クリニック（徒歩6分）・・・心療内科・神経科
• 日本歯科大学附属病院（徒歩8分）・・・総合診療歯科・内科・外科
• 飯田橋東口診療所（徒歩7分）・・・内科・心療内科
• 東京逓信病院（徒歩11分）・・・総合病院

金融機関

• 三井住友銀行　飯田橋支店（徒歩9分）
• 三井住友銀行　飯田橋サクラテラス出張所（飯田橋サクラテラス内:徒歩8分）
• みずほ銀行　飯田橋支店（徒歩9分）
• みずほ銀行　東西線飯田橋駅出張所（徒歩6分）
• みずほ銀行　飯田橋支店飯田橋西口出張所（徒歩10分）
• みずほ銀行　アイガーデン・テラス出張所（アイガーデン・テラス内:徒歩3分）
• 三菱UFJ銀行　九段下ATMコーナー（徒歩3分）
• 三菱UFJ銀行　飯田橋三丁目ATMコーナー（徒歩3 分）
• 東日本銀行　飯田橋支店（徒歩6分）
• りそな銀行　九段支店（徒歩8分）

公共施設

• 飯田橋郵便局（飯田橋サクラテラス内:徒歩8分）
• 麹町飯田橋通郵便局（徒歩1分）
• 飯田橋駅東口郵便局（徒歩10分）
• 麹町警察署飯田橋駅前交番（徒歩8分）
• 神田警察署水道橋駅前交番（徒歩6分）
• 千代田区役所・図書館（徒歩9分）
• 東京区政会館（徒歩5分）

アミューズメント他その他施設等

• ホテルメトロポリタンエドモント（徒歩2分）
• 東京ドームホテル（徒歩10分）
• 東京大神宮（徒歩5分）
• 日本武道館（徒歩13分）
• 後楽園ホール（徒歩9分）
• 東京ドーム（徒歩11分）
• 東京ドームシティホール・ミーツポート（徒歩9分）
• 東京ドームシティ・ラクーア（徒歩14分）
• 小石川運動場（徒歩12分）

シティタワー九段下の住環境

マンション周辺の自然環境

都心の中枢といえるエリアであり、公園が数多く揃っているということではありませんが、少し歩けば都内有数の名スポットである「小石川後楽園」や「北の丸公園」の緑を楽しめることを考えれば、希少な環境にあると言えます。「シティタワー九段下」の敷地内においても、常緑樹・落葉樹ともに様々な樹種をバランス良く配置されており、マンションの足元でも一年を通じて四季の変化が楽しめるようになっています。また、最上階には屋上庭園が設置されており、花と緑に併せて、都心の眺望と開放感が同時に楽しめる贅沢な空間も備わっています。

• 小石川後楽園（徒歩7分）
• 北の丸公園（徒歩12分）
• 富士見児童公園（徒歩5分）
• 堀留北児童遊園（徒歩3分）
• 堀留南児童遊園（徒歩4分）
• ふじみこどもひろば（徒歩9分）

教育環境

まず千代田区と言えば、2002年度に東京23区で唯一の保育園待機児童ゼロを実現。その後の17年間で年度当初の待機児童ゼロを14回達成しています。子育てに関しては23区でもトップの環境にあると言えるでしょう。（出典:千代田区HP　https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kosodate/hoikuen/shien/torikumi.html　）また、区内では名門私立校が多数。文教地区として教育意識の高い街であると言えます。なお、公立中学校については通学区域が設けられておらず、区内3つの中学校からの選択制が採用されています。

保育園・幼稚園

• グローバルキッズ飯田橋園（認可保育/私立・徒歩9分）
• クレアナーサリー市ヶ谷（認可保育/私立・徒歩19分）
• ふじみこども園（区立こども園・徒歩7分）
• あい・ぽーと小さな家飯田橋（家庭的保育事業施設/私立・徒歩8分）
• 保育園ドルチェ（認証保育/私立・徒歩21分）
• ひまわり育児室（区補助対象保育室・徒歩10分）
• ハイブリッドマムプリスクールナーサリー千代田富士見（区補助対象保育室・徒歩5分）

（出典:千代田区HP　https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kosodate/hoikuen/index.html　）※各施設の定員・空き状況等については、https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kosodate/hoikuen/enjiboshu/ninka-tein.html

小学校・中学校

• 富士見小学校（区立・徒歩7分）
• 九段中等教育学校（区立・徒歩8分）
• 神田一橋中学校（区立・徒歩13分）
• 麹町中学校（区立・徒歩34分）
• 暁星中学校（私立・徒歩8分）
• 和洋九段女子中学校（私立・徒歩6分）
• 白百合学園中学校（私立・徒歩13分）
• 三輪田学園中学校（私立・徒歩15分）

治安

千代田区の犯罪発生認知件数は、平成29年の1年間において3,287件。東京23区のうち、9番目に少ない数字となっており、一般的なイメージよりも多いという印象を持つかもしれません。ただしこれは丸の内や有楽町、外神田といった繁華街やターミナル駅周辺エリアが要因です。「シティタワー九段下」が所在する「飯田橋」においては、1丁目～4丁目までを合計してもわずか71件となっており、物件周辺は良好な治安であることがうかがえます。（出典:警視庁HP　http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html　）

交通事故件数

千代田区の交通人身事故発生件数は、平成29年の1年間において748件。東京23区のうち10番目に少ない数字であり、犯罪発生認知件数とほぼ同等の順位となっています。（出典:警視庁HP　http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/tokei_jokyo/traffic_accident.html　）

ハザードマップ

災害関連の各種ハザードマップにおける「シティタワー九段下」の該当内容は下記のとおりです。神田川が近くを流れることもあり、浸水予測1.0m以上～2.0m未満とされているエリアに含まれる点がやや気にかかるところとはなっていますが、全般的には大きく心配する必要はないと見込まれます。

地震に関する地域危険度

平成30年2月に東京都都市整備局が公表した「地震に関する地域危険度測定調査　地域危険度一覧表:千代田区」によると、「シティタワー九段下」が所在する飯田橋二丁目は下記のとおりとなっています。

• 建物倒壊危険度（建物倒壊の危険性）・・・ランク1
• 火災危険度（火災の発生による延焼の危険性）・・・ランク1
• 災害時活動困難度・・・ランク1
• 総合危険度（建物倒壊や延焼の危険性・・・ランク1

※ランク1が最も危険性が低く、ランク5が最も危険性が高いという評価です。（出典:東京都都市整備局HP　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/215kunitachIHtm　）

液状化予測図

東京都建設局が作成・公開している「東京の液状化予測図」（平成25年3月改訂）では、「シティタワー九段下」の敷地を含む一帯は「液状化の可能性が低い地域」に該当しています。

千代田区洪水避難地図（洪水ハザードマップ）

東京都が平成13年8月と平成15年5月に公表した浸水予想区域図の千代田区部分を抜粋し作成された「千代田区洪水避難地図（洪水ハザードマップ）」（平成30年9月印刷）によると、千代田区に関係する河川（神田川・日本橋川・隅田川）が平成12年9月に発生した東海豪雨（総雨量589mm・時間最大雨量114mm）を想定した大雨により増水・氾濫し既存の下水道施設や河川の処理能力を超えて水があふれた場合、「シティタワー九段下」の敷地を含む周辺一帯は“浸水深1.0m以上～2.0m未満”または“浸水深0.5m以上～1.0m未満”の浸水が想定される地域に該当しています。（出典:千代田区HP　https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/map.html　）

シティタワー九段下の管理費・修繕積立金

管理費

月額14,590円～28,990円※管理開始時点の金額・消費税5％想定（インターネット・ＣＡＴＶ利用料、緊急地震速報配信サービス料を含む。）

修繕費

月額3,990円～8,520円※管理開始時点に策定された長期修繕計画に基づく1年目～4年目の金額・消費税5％想定

まとめ

千代田区の歴史性や正統性を保ちながらも、番町エリアや九段エリアの物件を大きく上回る利便性も有する中古タワーマンションが「シティタワー九段下」です。2019年1月現在で築10年を超えてはいますが、「飯田橋」駅周辺の再開発予定による将来性を考えれば、その資産性は絶大なポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。総戸数99戸と、タワーマンションとしては小規模戸数の希少物件です。購入をご検討される方は、中古市場に流通した際のチャンスを逃さぬよう継続ウォッチングをオススメいたします。