プラウドタワー武蔵小杉の資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

プラウドタワー武蔵小杉

神奈川県内、そして東京近郊で人気が急上昇した街として有名な「武蔵小杉」。現在では、駅前に多数のタワーマンションが立ち並び、近代的な街並みが形成されています。リクルート住まいカンパニーが調査した「住みたい街ランキング」では、恵比寿や吉祥寺、横浜などに続いて堂々6位にランクインしています。1995年に地域初めての超高層ビルが完成して以降、続々とタワーマンションが建設され、現在も複数のタワーマンションが建設中です。プラウドタワー武蔵小杉は、多くのタワーマンションが立地する新丸子東三丁目エリアとは離れ、小杉町三丁目に位置しており、眺望や陽当たりなどが望みやすい立地です。区役所や病院、ショッピング施設など利便性の高さが特徴です。一方、既に有名になっていますが、急速な発展に駅の規模が追い付かず、駅構内の混雑が続いているという一面もあります。今回は、高い利便性を誇る武蔵小杉にあるプラウドタワー武蔵小杉を詳しくご紹介致します。

プラウドタワー武蔵小杉の総合評価

資産性

エリアのブランド力

武蔵小杉駅は東京都心へのアクセスも良く、多摩川沿いの自然も豊かにあります。駅前は再開発によってきれいな街並みが形成されており、高い資産性を有していると評価できます。川崎駅から大師線方面も開発が行われていますが、立地面から武蔵小杉の優位はゆるぎないでしょう。

立地条件

駅徒歩5分の距離、区役所の隣という立地は武蔵小杉のタワーマンションの中でもトップクラスと評価出来ます。東横線の反対側にはららテラスやグランツリーなどきれいな商業施設が豊富にありますが、日常のお買物は徒歩2分のイトーヨーカドーで済ませることが出来ます。日常の買い物、遊び、衣類、飲食、多くが徒歩圏で揃うので、利便性が非常に高い立地と言えます。また、マンション周囲に高層の建物は無く、陽当たりが遮られるような住戸は比較的少ない立地です。敷地北側に南武線の線路が通過していますので、電車の音がどの程度聞こえてくるか、購入を検討する時には確認しておいた方が良いでしょう。

武蔵小杉の将来性

現在もいくつかのタワーマンションが販売されている武蔵小杉ですが、これ以上の街の発展（資産価値の向上）は見込みにくいというのが正直なところです。既に評価が上がり切っている状況ですので、どこまでこの資産価値を維持していくかというのが課題になります。現在、武蔵小杉駅のネックは、駅のキャパシティを越える乗降人口です。出入りや乗換が非常に混雑しているので、この問題をどのようにクリアするかが行政としての課題になります。

利便性

各階にごみ置き場・食配ステーション

各階にゴミを捨てられるゴミ置場があるのは利便性という点で大きな評価ポイントです。30階建てのマンションですので、1階にごみ置場があれば、ゴミ出しだけでも一苦労です。エレベーターの利用者がぐっと増えてしまいます。各階にあることで毎日のゴミ出しも楽ですし、時間の短縮にもつながります。

充実した共用施設

44階の高層階に位置するゲストルームは、来客者からの評価を高める効果が高く、ひいてはマンションの資産価値の維持につながります。また、フィットネスやパーティールーム、スタディーラウンジなど居住者が利用できる共用施設も豊富にあり、毎日の生活が豊かになるでしょう。フィットネスは、本格的なジムには劣りますが、多数の機材を揃えています。ジムの月会費を考えれば、家計の支出を抑える効果もあります。

設備グレード

ディスポーザー

2017年4月から2018年3月までに新規発売された首都圏マンションにおいても44％しか設置されていないのがディスポーザー設備です。排水口で生ごみを処理することが出来るため、共働き世帯には人気が高く、設置率は高まっています。ディスポーザーを後から追加設置するにはマンション全体の排水系統を更新する必要があり、実質的に後から設置が難しい設備です。需要が高いので、この設備が設置されていることは設備グレードの高さとして評価が出来ます。

アウトフレーム工法

タワーマンションでは、躯体の柱が室内側に出ていたり、耐震性の問題から開口部（窓）が小さくなりがちです。プラウドタワー武蔵小杉は、柱をバルコニー側に出したアウトフレーム工法が採用されていますので、室内空間がすっきりしており、家具などのレイアウトがしやすい造りです。ディスポーザー同様、後から変更が出来ないものですので、マンションとしての資産価値として高く評価出来ます。

床暖房設備

リビングなどには床暖房設備が設置されております。床暖房設備はエアコンと違って風が発生しないため、ハウスダストやペットの毛を気にされる方に好評の設備です。温かい空気は上へいく性質があるため、床面から温めることは理にかなっています。

ブランド力

分譲は野村不動産株式会社と相鉄不動産株式会社です。野村不動産株式会社は、野村証券に端を発する財閥系の不動産会社です。これまでコープやヒルズと言ったブランドでマンションや戸建ての分譲を続けてきましたが、15年ほど前に発表した「プラウド」シリーズが好評を得ており、マンション分譲の上位にランクインされるようになりました。一時は「即日完売」が続くようなマンションでした。最近では、そこまでの勢いはないものの、これまで通り高い評価を得ています。相鉄不動産株式会社は、横浜駅と海老名駅・湘南台駅をつなげる相模鉄道の不動産会社です。グレーシアの冠名で神奈川県内に多くの分譲実績があり、昨今では東京都内にも進出しています。どちらもマンションの分譲実績が豊富になり、安心感が高い不動産会社です。施工は清水建設株式会社です。清水建設株式会社は、スーパーゼネコンに数えられる大手建設会社です。これまで、池袋のサンシャイン60や警視庁本部庁舎、シャープ亀山工場など大規模建築物を手掛けてきており、日本のインフラ整備も担っています。他のスーパーゼネコンよりも、自社によるマンション分譲に力を入れており、ヴィークグラン、ヴィークテラスなどの冠名で分譲を続けています。

住環境

自然環境

自然環境という面では、等々力緑地や多摩川の河川敷以外は大きな公園は少ないエリアです。駅前は再開発により、街路樹などが立ち並ぶきれいな街並みですが、自然に触れさせながら、子育てをしたいご家庭には少し不向きかもしれません。大きな自然はあるものの、程良く自然に触れられるスポットが少ないという印象です。

子育てしやすい

グランツリー武蔵小杉の中には、お子様の遊び場が充実していますし、少し足を延ばせば等々力緑地の自然もあります。クリニックや病院も充実しています。何より、武蔵小杉駅のタワーマンションには、多くの子育て世代が入居しているため、子育てファミリーで情報交換が出来る環境になっています。様々な情報が得られるので、子育てがしやすい環境と言えるでしょう。

治安はいいか

中原区の犯罪発生率は1.099％、100人に1人が犯罪に関わる計算です。これは神奈川県の中で17番目にランクインしています。（1位は川崎区で2.210％）駅前にはタワーマンションが立ち並び、きれいな街並みですが、JR南武線は川崎競馬場と東京競馬場にアクセスできる鉄道であり、ギャンブルが目的の人も多く利用します。どちらの競馬場も今はきれいに整備されていますので、明らかに南武線沿いの治安が悪いわけではありませんが、多少の影響は考えられます。プラウドタワー武蔵小杉はその中でも中原警察署の近くにありますので、治安面では安心できるエリアだと思います。

交通事故の発生状況

2018年1~6月では158件です。神奈川県警中原署のHPには、自転車による交通事故が多発すしていることが注意喚起されています。神奈川県内の他の管轄よりも発生率が高いようで、子育て中の若い世帯が増加したことにより、スマートフォンのながら見運転や、お子様の自転車が増えたことが要因として考えられます。ご自身が事故に巻き込まれないように注意が必要です。

災害への対策は？

武蔵小杉駅周辺は多摩川が近いため、大雨などで多摩川が氾濫したときには3.0ｍまでの浸水が想定される地域に指定されております。住戸のある高さまでの浸水は想定されておらず、家財の水没などのリスクは低いでしょう。また、各階には防災倉庫が容易されておりますので、災害への対策が施されたマンションと言えます。大規模マンションでは、これらの備えをしっかりと活用できるように毎年防災訓練を実施しているマンションがほとんどですので、訓練に参加することが災害対策につながるでしょう。

プラウドタワー武蔵小杉のアクセス

• 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩4分
• JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩4分
• JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分

東急東横線は、東京メトロ副都心線に直結しており、東急目黒線の電車も武蔵小杉駅まで乗り入れしています。また、JR南武線の他、JR横須賀線、湘南新宿ラインも利用できるため、多くのオフィスがある都心部へのアクセスに非常に優れた駅です。これは武蔵小杉駅が大きく発展した要因でもあります。多数の路線が利用出来るので、家族の仕事先と通学先が別方面でも各々にアクセスが良く、お子様の成長に合わせて通学先が変わっても家から通える安心感があります。また、駅前のロータリーからは羽田空港行きのリムジンバスが運行しています。重い荷物を持ちながら、駅構内の階段を上り下りする必要が無く、仕事の出張にも旅行にも大変便利です。ゆっくり座っていくことが出来るので、疲れもたまりにくいのではないでしょうか。

プラウドタワー武蔵小杉の周辺環境

 マンション周辺の生活利便施設

お買物施設

• イトーヨーカドー　約80ｍ（徒歩1分）
• グランツリー武蔵小杉　約450ｍ（徒歩6分）
• ららテラス武蔵小杉　約450ｍ（徒歩6分）
• 東急スクエア　約400ｍ（徒歩5分）

病院

• 小田切病院　約400ｍ（徒歩5分）
• 聖マリアンナ東横病院　約500ｍ（徒歩7分）

教育施設

• まめの木保育園　約10ｍ（徒歩1分）
• 武蔵小杉コスモス保育園　約400ｍ（徒歩5分）
• 東住吉幼稚園　約550ｍ（徒歩8分）
• 今井小学校　約750ｍ（徒歩10分）
• 今井中学校　約700ｍ（徒歩9分）

公園

• 等々力緑地　約1800ｍ（徒歩23分）

その他

• 中原区役所　約50ｍ（徒歩1分）
• 中原図書館　約400ｍ（徒歩5分）

駅前の再開発により、多数のタワーマンションが立ち並んでいることは有名ですが、タワーマンションの周囲には多くのショッピング施設があり、住みやすい街としても評価が高いのが武蔵小杉です。プラウドタワー低層階の店舗部分にもグランツリー武蔵小杉や東急スクエアにも、専門のクリニックなどが入館しています。クリニックでは対応できない大きな病気の場合には、東急東横病院や日本医大武蔵小杉病院も徒歩圏にあるので、医療機関が非常に充実しているのも武蔵小杉の特徴です。駅の近くに大きな公園は有りませんが、グランツリー武蔵小杉にはおもちゃメーカーのボーネルンドが運営するお子様の室内プレイランド「キドキド」があります。天候に左右されずお子様を目いっぱい遊ばせることが出来るスポットが近くにあるのは、子育て中のファミリーには嬉しいですね。少し足を延ばせば、等々力緑地にも行くことが出来ます。川崎フロンターレのホームスタジアムがあり、週末にはスポーツ観戦が楽しめますし、広大な緑を有した公園もあります。多摩川の河川敷も近く、緑とショッピングの利便性が両立した立地は二子玉川に通じるものがあります。法政大学付属第二高校（中学校）や大西学園という私立教育機関の最寄駅でもあり、多くの学生と新しいタワーマンションに住む子育て中のファミリーが多く住む街です。

プラウドタワー武蔵小杉の共用施設

１階

• コンシェルジュサービス
• エントランスラウンジ
• ペット足洗い場

２～３階

 

• コミュニティラウンジ
• ライブラリーラウンジ
• リラクゼーションラウンジ
• スタディルーム
• マルチラウンジ（集会室）
• ママズラウンジ＆キッズルーム
• フィットネススタジオ

４４階

• スカイビューキッチン
• スカイスイート
• ジャパニーズスイート

多数の共用施設がプラウドタワー武蔵小杉の魅力の１つです。特筆すべきは、キッズルームと４４階のゲストルームでしょう。最近ではキッズルームがあるマンションも増えてきましたが、雨の日にお子様を遊ばせるスペースがマンションとして確保されているのは、ファミリータイプの住戸が多いマンションには資産性に直結します。雨で外に行けない日に住戸内でお子様が騒いでしまうと騒音問題につながる恐れがあります。お子様を通じたコミュニティ形成の場としても有効です。そして、44階のゲストルーム。圧倒的な眺望が魅力であり、招いた家族や友人も大満足のお部屋です。低層階を購入して、高層階のゲストルームで時々夜景を楽しむという使い方も良いかもしれません。

プラウドタワー武蔵小杉の設備・仕様

共用部

• 内廊下設計
• 制震構造
• 24時間セキュリティシステム
• 各階に食配ステーション
• 各階ゴミ置場
• 非常用自家発電設備
• アウトフレーム工法

専有部

• タンクレストイレ
• トイレ手洗い水栓
• 低床型浴槽
• LDに床暖房
• ディスポーザー
• 天然石カウンタートップ
• 食洗機
• スケルトンインフィル

「世界一の時間へ」をキャッチコピーとしている野村不動産㈱が2014年11月に分譲したプラウドシリーズのマンションですので、共用部・専有部共に充実した設備が備えられています。共用部では、絨毯貼りの内廊下がホテルライクの居住空間を作り上げます。各階に食配ステーションとごみ置場がありますので、日常の動線がスムーズになります。専有部ではディスポーザーをはじめ、食洗機や床暖房、タンクレストイレなど最新の設備がしっかりと導入されております。躯体の柱がバルコニー側に出っ張るアウトフレーム工法が採用されているため、室内空間はすっきりとしており、家具のレイアウトがしやすそうです。また、プラウドタワー武蔵小杉では、スケルトンインフィル工法が採用されています。スケルトン（骨組）とインフィル（室内設備）を分離させる工法であり、インフィルを時代の変化に合わせて替えていくことが出来ます。キッチンや浴室など水回りの設備を含めた間取り変更が容易になり、家族構成に合わせたリノベーションに対応出来るメリットがあります。

プラウドタワー武蔵小杉のデザイン

プラウドタワー武蔵小杉の設計はアール・アイ・エーが担当しました。1934年に起業した同社は、行政が参画する再開発などを得意としています。二子玉川のライズやパークコート麻布十番ザ・タワーの他、立川駅や目黒駅、三鷹駅などの駅前開発にも参加しています。プラウドタワー武蔵小杉も「小杉町三丁目中央再開発」の中に位置しています。プラウドタワー武蔵小杉のエントランスはガラスフォールを駆使した高天井の開放的な空間が演出されています。大きなオブジェが来館者に高貴で余裕のある暮らしを印象付けます。

プラウドタワー武蔵小杉の学区

• まめの木保育園　約10ｍ（徒歩1分）
• 武蔵小杉コスモス保育園　約400ｍ（徒歩5分）
• 東住吉幼稚園　約550ｍ（徒歩8分）
• 今井小学校　約750ｍ（徒歩10分）
• 今井中学校　約700ｍ（徒歩9分）

学区の小中学校は徒歩10分程度の距離にあります。一部歩道が無い通学路もあるので、小学校低学年ぐらいの時には注意が必要ですね。ですが、小学校と中学校の道のりが一緒なので、通学する子供も多いので、防犯面では安心できそうです。武蔵小杉駅は、前述の通り、各方面へのアクセスが良い立地です。私学へも通学しやすいので、学校選択の幅が広がるでしょう。

保育園の入園難易度

プラウドタワー武蔵小杉の低層階にはまめの木保育園があります。ここに入れることが出来れば、日々の送り迎えがとても楽でしょう。また、高層マンションが立ち並ぶ武蔵小杉駅周辺には、多くの保育施設があります。中原区では、認可保育園・認可外保育園の他、小規模保育事業も運営しております。定員が19名までですが、区内10箇所程度の事業所がありますので、選択肢が多いでしょう。川崎市が公表している待機児童は0人です。しかしながら、これには、育休で対応している仮定や認可保育園に通えず認可外に通っている児童は「保留」扱いになっており、その数は2017年4月時点で2891人です。「保育園の種別や場所を選ばなければ入園することは出来るが、希望の保育園に入れるのは非常に難しい」というのが川崎市の状況です。

プラウドタワー武蔵小杉の耐震性

プラウドタワー武蔵小杉は、「制震構造」が採用されています。建物に地震の揺れを抑える制振ダンパーを設けており、地震が発生しても建物が揺れを吸収するような設計になっております。地震に備えた防災倉庫や非常用発電機も用意されておりますので、地震に強いマンションと言えそうです。プラウドタワー武蔵小杉の管理を担う野村不動産パートナーズのHPを確認すると、24時間365日緊急受付センターが東京と大阪の2拠点で補管しあう体制が取られているようです。東京で災害が発生して緊急受付が出来ないという恐れが低いという面は安心感があります。

プラウドタワー武蔵小杉のセキュリティ

• 24時間有人管理
• トリプルロック
• 防犯カメラ
• 鍵の種類はディンプルキー
• TVモニター付インターホン
• セコムセキュリティシステム

防災センターがマンション内に設置されており、24時間有人管理が実現しています。また、オートロックはエントランスとエレベーターにオートロックがあり、住戸玄関を含めると3重のロックが不審者の侵入を防止しています。セコムのセキュリティが導入されているので、緊急時にはセコム隊員が駆け付ける体制も整っています。