ラグナタワーの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

ラグナタワーのメリット

• 子育て環境と利便性が両立した住環境
• ベーカリーやパーティーサロンなど充実した共用施設
• 水辺をイメージした統一感のある設計コンセプト

ラグナタワーのデメリット

• 構造が制震や免震では無いため、高層階では地震時の揺れが大きい

ラグナタワーの「ラグナ」とはラグーン（渚）を意味し、水辺に寄り添うコンセプトに基づいて設計されました。植栽はヤシの木など南国をイメージさせる樹種が取り入れられており、都心部に近いオアシスの安らぎを想起させられます。501戸が住まう中古タワーマンションであり、豊かな日常生活を送れるようにシアタールームやパーティーサロン、コンシェルジュサービスなど充実した共用施設が特徴の1つです。また、東品川海上公園に隣接しており、じゃぶじゃぶ川や噴水広場など子どもが水と親しめる充実した周辺環境も魅力です。一方、敷地は湾岸通りに面し、周辺には首都高が通っていますので、騒音や排ガスへの不安も残ります。今回は、湾岸エリアの代表的な中古マンション「ラグナタワー」をご紹介いたします。

ラグナタワーの概要

• ㎡単価：50万円 ~ 119万円
• 住所：東京都品川区東品川3丁目8-8
• 品川区立城南第二小学校 徒歩2分(160m)
• 品川区立城南小学校 (640m)
• 品川区立東海中学校 (400m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK / 5LDK / 6LDK
• りんかい線 天王洲アイル駅 徒歩8分
• 京急本線 新馬場駅 徒歩11分
• 東京モノレール 天王洲アイル駅 徒歩13分
• りんかい線 品川シーサイド駅 徒歩13分
• 京急本線 青物横丁駅 徒歩13分
• 階数：地上31階 地下1階
• 築年：2005年2月
• 戸数・規模：全501戸

ラグナタワーの総合評価

資産性

エリアのブランド力

公園などがきれいに整備され、区画も整然と整った湾岸エリアは生活のしやすさという点では高評価となりますが、ラグナタワー周辺は下町風情が残る場所や倉庫やビルも多く、エリアのブランド力が高いとは言えません。

立地条件

複数の電車路線が利用でき、品川駅も生活圏に捉える地域ですので、立地条件が良いでしょう。マンションの前からはバスで品川駅まで行けますし、お買物は品川シーサイド駅の駅前で日常に必要な物が揃います。利便性と子育て環境を両立させたいファミリーには良い立地かと思いますが、都心の一等地をイメージしてハイクラスな生活を求める方は利便性や周辺のお買物施設に少し物足りなさを感じてしまうかもしれません。

将来性（再開発など）

周辺では、JR品川駅とJR田町駅の間に山手線新駅構想が計画されている他、大井町駅の駅前も再開発が進んでいます。また、湾岸エリアは2020年の東京五輪に向けて再整備が進んでいます。大井町駅にはタワーマンションが建設中ですし、お台場には住友不動産が1,500戸規模のマンション開発を手掛けています。今後も湾岸エリアは大規模マンションの建設が進むと考えられます。東雲や有明などにも多くのタワーマンションがあり、他のタワーマンションとの比較の中でラグナタワーがどれほどの資産価値を維持できるかは不透明です。大きく資産価値を損なうことはないものの、大きな向上は見込みにくいかもしれません。

利便性

複数路線が利用できる利便性の高さ

りんかい線、京浜東北線、東京モノレールが利用でき、マンションの目の前から品川駅行きのバスが利用できる立地は高い利便性を有しています。日常の買い物はイオンスタイルとオーバルガーデンでほとんどが揃いますので、ファミリーにとっての利便性の高さは高評価です。

高品質のコンシェルジュサービス

タクシー手配など日常生活をサポートしていただけるコンシェルジュは第一ホテル東京シーフォートと連携しており、ホテルにて研修を受けた人間が配されています。インターネットの口コミではコンシェルジュの応対の良さが高評価として掲載されています。

エレベーターは全部で5基

エレベーターの設置数は50～60戸に1基が適正と言われています。ラグナタワーは低層階用が3基、高層階用が2基、計5基が設置されており、総戸数501戸に対してやや不足気味という印象です。インターネットの口コミには、エレベーターの待ち時間に不満を持つ声が書かれており、購入を考える時にはこの点を考慮に入れておいた方が良いでしょう。

設備グレード

充実の室内設備

生ごみの処理に便利なディスポーザーや食洗機が設置されています。特にディスポーザーはマンション全体の排水系統が関連する設備であるため、分譲後に個別に取り付けることが基本的には出来ない設備です。分譲時に設置されている点は高く評価されます。

住戸による差が大きい

角部屋は開口部が広く設けられているものの、中住戸の開口部の狭さに閉塞感を感じるとのコメントがインターネットで見受けられます。販売中の住戸を確認したところ、確かに縦に長い住戸が多く見受けられます。また、西向き住戸は湾岸通りの騒音が大きく、東向き住戸は公園向きで眺望が抜けています。住戸によっての差が大きいという特徴を考慮して住戸を選別するようにしましょう。

共用部の清掃は高評価

インターネットにはマンション内、そしてマンション周辺の清掃が行き届いているとの口コミが多くあり、管理体制の良質さがうかがい知れます。スタイルアクト社が実施するマンション購入者・検討者約20万人を対象とした管理会社アンケートでは、ラグナタワーを管理する伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社は管理戸数10万戸以下の部で総合評価1位を獲得しています。

ブランド力

分譲は伊藤忠都市開発株式会社、東京建物株式会社、有限会社天王洲シティキャピタルの3社。施工は五洋建設株式会社です。伊藤忠都市開発㈱はその名の通り、伊藤忠商事関連の不動産業者です。クレヴィアのブランドでマンションを分譲しており、11年連続グッドデザイン賞を受賞するなど企画力の高さが特徴です。東京建物株式会社は安田財閥に端を発する不動産業者です。ブリリアのブランドでマンションを分譲しており、創業100年を超える歴史を有しています。施工を担った五洋建設株式会社はマンション建設の他、ダムや空港建設なども手掛けており、幅広い技術を有しています。国外における開発実績もあります。 

住環境

自然環境

マンションの東側には大きなが隣接しています。広場や噴水、じゃぶじゃぶ川などがあり、小さなお子様から小学生ぐらいまで楽しめる公園です。また、桜の樹が豊富にあるため、ご家族揃って花見をするのに適した公園です。天王洲アイルからりんかい線を利用してお台場に気軽に行ける立地ですので、ファミリーでのお出かけにも良い住環境です。

子育てしやすいか

公園や小中学校の距離などから子育てに適した住環境と言えます。都心部へのアクセスが良いので、品川の水族館やお台場、東京タワーなど子どもと遊びに行くレジャースポットにも近く、お子様がある程度大きくなってきてもファミリーでお出かけしやすい住環境です。

治安はいいか

警視庁が公表している「犯罪情報マップ」によれば、ラグナタワー周辺地域における昨年の犯罪発生件数は26～67件に該当しており、この多くが自転車の窃盗です。他の地域に比べて犯罪発生件数が多いということではありませんが、公園などに駐輪する際は施錠等を確実に行うことに注意しましょう。

交通事故件数は？

ラグナタワー周辺の交通事故発生件数は年間0～15件のエリアに属しています。多くが高齢者の事故であり、他の地域に比べて発生件数が多いというわけではありません。

ハザードマップでは

浸水ハザードマップにおいて、ラグナタワーが属する地域は1.0～2.0ｍの浸水が想定される地域となっています。これは総雨量589ｍｍ・時間最大雨量114ｍｍという2000年の東海豪雨を指標にして作成されております。ゲリラ豪雨などの時にはマンション内で避難した方が安全性が高いと言えるでしょう。また、液状化マップでは、液状化の可能性がある地点に位置しております。東京の湾岸部のほとんどがこの液状化の可能性があるという地点とされているため、このマップのみでは判断が難しいでしょう。2011年3月11日の東日本大震災では周辺の液状化は見られなかったというインターネット上のコメントもあります。湾岸エリアに住むことの宿命とも言えるので、液状化や地震を強く気にされる方は、池袋や新宿など23区の西側をご検討されることをお勧めいたします。

ラグナタワーのアクセス

• りんかい線 天王洲アイル駅 徒歩8分
• 京急本線 新馬場駅 徒歩11分
• 東京モノレール 天王洲アイル駅 徒歩13分
• りんかい線 品川シーサイド駅 徒歩13分
• 京急本線 青物横丁駅 徒歩13分

りんかい線は大井町駅からＪＲ京浜東北線と東急線への乗換が可能です。また、大崎駅からはＪＲ埼京線へ乗り入れ、渋谷駅や新宿駅、池袋駅へ直接アクセスが出来ます。東京駅方面には、京浜急行を利用して品川駅を経由するか、りんかい線を利用して大崎駅を経由する必要がありますので、その方面へ通勤される方には乗換の一手間があるのはデメリットかもしれません。ＪＲ品川駅までは約2.0ｋｍの距離ですので、最寄駅と呼ぶには難しくとも自転車での通勤は十分な距離です。品川にお勤めの方や品川を経由して東京駅方面へアクセスする方は自転車利用も検討されてはいかがでしょうか。また、ラグナタワーの西側道路には東品川三丁目のバス停があります。品川駅港南口に至るルートとなっており、朝のラッシュ時には6～7分に1本の頻度でバスが来ますので、晴天時は自転車・雨天時はバスという使い分けも出来そうです。また、羽田空港アクセスは京浜急行線の新馬場駅から品川駅または京急蒲田で乗換、もしくは東京モノレールの天王洲アイル駅の利用となります。ＪＲ品川駅までは約2.0ｋｍの距離にありますので、マンションから駅までの距離を考えると旅行時などに荷物が多い時にはタクシーを利用してしまった方が良いかもしれません。

ラグナタワーの周辺環境

マンション周辺の生活利便施設

お買物施設

  オーバルガーデン

• ローソン　約230ｍ（徒歩3分）
• セブンイレブン　約350ｍ（徒歩4分）
• マルエツプチ　約600ｍ（徒歩7分）
• オーバルガーデン　約750ｍ（徒歩10分）
• イオンスタイル品川シーサイド　約750ｍ（徒歩10分）

病院

• 東品川クリニック　約420ｍ（徒歩6分）
• 品川シーサイドセントラルクリニック　約750ｍ（徒歩10分）

教育施設

• ゆらりん東品川保育園　約30ｍ（徒歩1分）
• 八潮幼稚園　約550ｍ（徒歩7分）
• 区立城南第二小学校　約210ｍ（徒歩3分）
• 区立東海中学校　約450ｍ（徒歩6分）

公園

品川海上公園 

• 東品川海上公園　約10ｍ（徒歩1分）
• 東品川公園　約210ｍ（徒歩3分）

その他

• 品川図書館　約700ｍ（徒歩9分）

日々のお買物は品川シーサイド駅前のイオンスタイルが主になります。イオンですので食料品の購入はもちろん、コーヒーショップやパン屋さん、靴屋、写真館なども入館しており、日常生活に必要なものの多くがここで揃います。また、イオンスタイルの横にはオーバルガーデンがあります。オーバルガーデンはファミリーで利用する飲食店を主に100円ショップやクリニック、歯科、美容室などが揃っておりますので、休日にご家族でショッピングを楽しめるスポットです。中央には広場もあり、土日祝日には多くのイベントが開催されています。お買物環境の他、周辺施設で特筆すべきは公園です。マンションも敷地にゆとりをもった設計になっていますが、隣接には東品川海上公園があります。噴水広場やじゃぶじゃぶ川などお子様が夏場に水に親しめるスポットが多くあり、大きなゾウさんの滑り台も人気スポットです。道路を渡らない隣接公園があるので、小学生ぐらいからは気軽に遊ばせられるので、のびのびとした環境で子育てを考えているご家族にはお勧めです。南側で接する道路は片側２車線、西側で接する道路は片側３車線と比較的大きな幹線道路に面しています。また、北側と東側も駐車場や緑地などになっているため、マンション周囲は開放的な空間になっております。一方、幹線道路ですので、一定量の車両の通行が想定されますので、お部屋の向きや階数によっては騒音や排ガスの問題が懸念されます。ラグナタワーが東側で隣接する東品川海上公園には多くの樹木が植えられています。桜の樹も多くありますので、春には住居からすぐ近くでのんびりと花見が出来るのは嬉しいですね。

ラグナタワーの共用施設

• ラグーンスクエア（滝を配した共用の庭園）
• ラグナホール（2階まで吹抜になっておる開放的なエントランスホール）
• グランドラウンジ（滝を見ながら談話が出来る応接スペース）
• パークサイドラウンジ（公園側にある共用スペース）
• レセプションカウンター
• コンシェルジュデスク
• ベーカリー
• カンファレンスルーム
• ビューラウンジ（19階にある眺望豊かなラウンジ）
• パーティーサロン
• シアタールーム
• ゲストスイート
• 自動販売機
• 各階ゴミ置場
• 宅配ボックス

項目数の多さからも見て分かる通り、豊富な共用施設がラグナタワーの魅力の1つです。 エントランス付近には開放的なラウンジが設けられています。ガラスの向こう側は敷地内庭園となっており、ソファに座りながらのんびりと過ごすことができます。 19階には眺望を楽しみながら過ごすことが出来るビューラウンジも配備されています。ビューラウンジは南東側に向いているため、羽田空港から離発着する飛行機やお台場方面の眺望を眺めることが出来ます。また、多くの共用施設の中でも特筆すべきは豪華なゲストルームであるゲストスイートです。2部屋があり、圧倒的な眺望を楽しみながら入浴できるビューバスが魅力です。インターネットの口コミには、一般的なホテルよりも豪華との感想もいくつも書かれています。この他、他マンションにあまり無いのがベーカリーです。焼きたてパンをマンション内で購入できますので、休日の朝食などに最適ですね。竣工当初から予算やオーブンが変わり、パンのグレードが落ちたという口コミがインターネットにありましたので、満足できるかどうかは一度食べてみるしかなさそうです。

ラグナタワーの駐車場

ラグナタワーの駐車場は、月額23,000~27,000円で利用することができます。サイズは、以下のようになっています。

• 全長　4.900~5.050 mm
• 全幅　1.800~1.850 mm
• 全高　1.550~2.000 mm

ラグナタワーの設備・仕様

• 温水式床暖房
• テレビモニター付インターホン
• 浴室換気乾燥機
• ディスポーザー
• ディンプルキー
• 二重床/二重天井

キッチンには生ごみ処理に便利なディスポーザーが設けられています。生ごみを排水口で砕いて処理するので、ゴミの排出量を減らすことが出来ます。ゴミ置場も各階に設置されていますので、日常のゴミ処理には非常に便利な設備仕様です。また、床暖房設備も人気設備の１つです。通常のエアコンは風によってホコリなどのアレルギー物質が舞い上がることが懸念されますが、床暖房の場合はそのような心配が無く、ペットを飼っている方やアレルギーを持つお子様がいらっしゃるファミリーには特に重宝されています。そして、二重床二重天井の構造になっていますので、上下階の音が伝わりにくく、住設機器の位置変更など間取の可変性が高まります。構造は分譲後に変えることが出来ないため、マンションのグレードが高まる仕様です。

ラグナタワーのデザイン

ラグナタワーの設計は、三沢亮一氏が手掛けました。三沢氏は、ラグナタワーの他、三井不動産が分譲する高級マンション「パークマンション」シリーズをいくつも設計しており、そのデザイン性の高さは高く評価されています。また、同氏がデザインした野村不動産分譲のプラウドシティ阿佐ヶ谷は2017年のグッドデザイン賞に選出されています。共用部の内外装は南国の高級リゾートを思わせる仕様で統一されております。白を基調としたすっきりとした雰囲気にヤシなどの樹種が敷地内に多く植えられています。また、池や渚を意味するラグナ（ラグーン）を冠し、滝など水を身近に感じる設計がなされています。

ラグナタワーの学区

• ゆらりん東品川保育園　約30ｍ（徒歩1分）
• 東品川保育園　約420ｍ（徒歩4分）
• とうかいどう保育園　約550ｍ（徒歩7分）
• 八潮幼稚園　約550ｍ（徒歩7分）
• 台場幼稚園　約900ｍ（徒歩12分）
• 区立城南第二小学校　約210ｍ（徒歩3分）
• 区立城南小学校　約650ｍ（徒歩9分）
• 区立台場小学校　約850ｍ（徒歩11分）・
• 区立東海中学校　約450ｍ（徒歩6分）

最寄の小学校が徒歩3分、中学校が徒歩6分の距離にあり、通学に安心できる距離感かと思います。品川区では、小学校と中学校を選択出来るようになっています。とは言え、他の小学校までは徒歩10分程度の道のりになります。学校の教育方針などと道のりの長さを比較しながら、どの小学校が良いか選ぶのが良いでしょう。

保育園の入園難易度

品川区における認可保育園の入園決定率は70.4％、東京23区のうち5位となっており、比較的保育園の入園難易度が低いと考えられます。一方、待機児童率は6.4％であり、認可保育園に入園出来ない恐れがあります。品川区では認可保育園以外に認証保育園や認可外保育園が運営されており、認可保育園に入園できないお子様の受け皿になっています。保育料が認可保育園に比べて高いことがネックになりますが、品川区では認可外保育園に対して補助金が助成されています。認可保育園と同じ保育料負担にはならないもののある程度は助成金が得られるため、毎日の送り迎えの距離などを考慮しながら多彩な認可外保育園も候補として検討してみてはいかがでしょうか。ラグナタワーの徒歩10分圏内には複数の保育園があります。通勤の方向も考えながら、どの保育園が良いか考えてみましょう。また、幼稚園であれば台場幼稚園も検討候補の1つです。少し距離はありますが、台場小学校の隣にあるため、台場幼稚園から台場小学校に上がることで馴染みの通学路で通学が出来ます。

ラグナタワーの耐震性

ラグナタワーは高強度コンクリートが採用されています。一般のコンクリートの基準は18N／mm²であるのに対し、ラグナタワーでは54N／mm²が採用されており、大規模な修繕が100年不要とされています。また、プレキャスト複合化工法と呼ばれる工法を取り入れております。通常の工法では現場にてコンクリートを固めていきますが、プレキャストコンクリートは事前に工場などで生成されたものを現場に運び使用します。環境の整った工事で生成している高品質なコンクリートを安定して使用する工法であり、作業品質の安定感につながります。ダンパーなどで地震の揺れを和らげる制震装置やゴムなどで地震の揺れを免れる免震装置は採用されておりません。このような場合、建物は地震の力を逃がすために上層階ほど大きく揺れることが想定されます。インターネットの2011年の東日本大震災の揺れに関する口コミは見当たらないため、建物への影響は少なかったと想定されますが、地震の揺れが苦手な方は低層階を考えた方がよろしいかもしれません。

ラグナタワーのセキュリティ

• 24時間有人管理
• オートロック
• 防犯カメラ
• ディンプルキー

日中はコンシェルジュや管理員などのスタッフがおり、夜間は警備員が敷地内巡回を行う24時間有人管理が採用されています。防犯カメラが約30箇所に設置されており、映像を防災センターにて警備員が確認しております。玄関鍵はピッキング対策としてディンプルキーが採用されております。

まとめ

開発に沸く品川～田町間からは少し離れているため、喧騒は感じられませんが、これから徐々に変わりつつある品川の街を楽しむことができる環境があります。品川駅だけでなく、大崎駅や田町駅、浜松町駅へのアクセスも良いので生活のしやすさがあります。

また、品川区は子育てや教育に力を入れています。お子様のいる家庭では、教育は重要な問題の一つではないでしょうか？品川区でマンションを探されている方は、ぜひ、ラグナタワーを検討してみてください！

これから、品川エリアでマンションをお探しの方にはぜひ、一度ご覧いただきたい優良マンションです。