ザ・センター東京の資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

ザ・センター東京のメリット

• 山手線の中心に位置し、複数駅が使えるため、高い資産性が見込まれる
• 都営新宿線曙橋駅に、徒歩5分と利便性も高い
• 豪華な共用施設と厳重な管理体制から都内屈指の人気を誇る

ザ・センター東京のデメリット

• コンクリートジャングルで周辺に緑が無いため、好き嫌いがはっきり別れるかも

ザ・センター東京

ザ・センター東京は2007年11月に竣工した総戸数426戸のタワーマンションです。最寄駅である都営新宿線の曙橋駅から徒歩6分の好立地に位置しており、市ヶ谷駅や牛込柳町駅なども徒歩圏に捉えるアクセスのいい立地です。山手線のほぼ中心に位置する立地からこのマンション名が付けられており、都内各所への通勤やお出かけに便利です。分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所株式会社、野村不動産株式会社の大手デベロッパー3社であり、施工はスーパーゼネコンのひとつに数えられる株式会社大林組です。日本のマンション供給を担ってきた企業が結集している安心感があります。キッズルームやパーティールームなど豪華な共用施設も備えられておりますので、毎日の生活で利用するのはもちろん、友人を呼んだときに自慢できそうな高級マンションです。それでは、魅力的な立地と豪華な共用施設から高い資産性が期待できるザ・センター東京を詳しくご紹介いたします。

ザ・センター東京の概要

• ㎡単価：92万円 ~ 208万円
• 住所：東京都新宿区市谷本村町7-4
• 学区：新宿区立牛込仲之小学校 徒歩2分(160m)
• 新宿区立牛込第一中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 最寄り駅：都営新宿線 曙橋駅 徒歩6分
• 都営大江戸線牛込柳町駅 徒歩9分
• 都営大江戸線 若松河田駅 徒歩11分
• 東京メトロ丸ノ内線 四谷三丁目駅 徒歩11分
• 都営新宿線市ケ谷駅 徒歩16分
• 階数：地上38階 地下2階
• 築年数：2007年
• 戸数・規模：全426戸

ザ・センター東京の資産価値

街のブランド力

曙橋及び市ヶ谷は、SUUMOが公表している「住みたい街ランキング2018」では公表されている165位までにランクインしていません。近くでは神楽坂が90位にランクインしています。多数の鉄道路線が利用できて都内各所へのアクセスがいい立地ですが、大きなショッピング施設などはないため、住宅地としての知名度は低いことがランキングから外れた要因と思われます。立地環境面から考えると街のブランド力は決して低いことはなく、市ヶ谷周辺の番町などは高級エリアとして名を馳せています。

街の将来性

近隣では、JR四ツ谷駅前にて大規模な再開発が進行しています。高層ビル、住宅棟、公共施設などの複合施設が建設される予定であり、2019年度の完工を目指しています。周囲の目を引くような商業施設ではありませんので、この再開発によって曙橋や市ヶ谷まで資産価値に大きな影響を及ぼすとは考えにくいでしょう。ザ・センター東京の立地は、都心にありながら歴史の深い神楽坂や自然豊かな外堀など多彩な魅力を楽しめることが最大の特長ですので、街として大きな成長は見込めないものの、資産価値が低下することは考えにくい立地です。｢出典:東京メトロホームページhttps://www.tokyometro.jp/news/2017/190401.html｣

マンションのブランド力

ザ・センター東京の分譲主は三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所株式会社、野村不動産株式会社の3社です。2017年の首都圏における新築マンション供給戸数ランキングは、三井が4位、三菱が5位、野村が3位であり、各々が大手のマンションデベロッパーです。それぞれが高いブランド力を有した企業ですので、これらの企業が結集して分譲したザ・センター東京も高いブランド力を有しています。また、施工はスーパーゼネコンに数えられる株式会社大林組です。スカイツリーや表参道ヒルズなど日本を代表する建築物の他、アクアラインやリニア新幹線など日本のインフラ工事も多数担っています。ドバイやアメリカ、カンボジアなど世界でも橋やトンネルを手がけており、高い技術力と信頼性のある企業です。そして、管理は野村不動産グループの野村不動産パートナーズ株式会社が実施しています。管理会社満足度調査において10年連続NO,1に選ばれております。分譲、施工、そして管理。高い実績と信頼性を有していますので、中古で売買するときにもアピールできるポイントになるでしょう。

マンションの立地条件

ザ・センター東京は、都営新宿線「曙橋」駅から徒歩6分の立地にあります。近くにはまいばすけっと、三徳というスーパーがあり、日頃のお買物にも大変便利です。曙橋の駅から緩やかな坂を上った開放的な立地にあり、南や東には高い建物がないので圧倒的な眺望が広がります。一方、西側には10階程度の建物が連なっていますので、西向きバルコニーの低層階は眺望が期待できないでしょう。また、西側で接する道路は外苑東通りであり、片側2車線の交通量の多い道路です。夜間もそれなりの交通量がありますので、通行車両の音は問題ないか確認しておきましょう。

ザ・センター東京の共用施設･設備グレード

共用施設

• キッズルーム
• パーティールーム
• キッチンスタジオ
• ライブラリーベーカリーショップ
• フィットネス＆サウナ
• スカイラウンジ
• ゲストルーム(スカイスイート)
• ゲストルーム(ジャパニーズスイート)

多彩な共用施設をそろえているのがザ・センター東京の魅力のひとつです。住戸のあるタワーとは別にクラブハウスが設けられており、その中にキッズルームやパーティールーム、フィットネス＆サウナなどが配されています。住戸のあるタワーとの間にオーバルガーデンを設けており、距離が離れているので、住戸への音漏れなどの心配が少ないような配置です。スカイラウンジとスカイスイートはマンションの18階に設けられています。ホテルのような雰囲気があり、都心の宝石をちりばめたような夜景を楽しむことができます。

設備

共用部

• 機械式駐車場216台
• 平置駐車場1台
• 駐輪場404台
• レンタサイクル20台
• バイク置場8台
• 来客用駐車場4台(1時間150円)
• エレベーター8台(地下用2台、非常用1台含む)
• 宅配ロッカー
• コンシェルジュサービス

クリーニングや宅急便の発送ができるコンシェルジュサービスはとても便利です。宅急便の引取までの時間を省くことができますし、重たい荷物をコンビニなどへ持ち込む手間もありません。中古で購入するときは、入居後にマンションのことを詳しく説明してくれる方は居ないため、近くで相談できるコンシェルジュがいるのはとても助かります。

専有部

• 二重床二重天井
• 床スラブ320mm
• さや管ヘッダー工法
• TES式床暖房
• バリアフリー設計のフラットフロア

床スラブの厚さや二重床二重天井などマンションの基礎構造のグレードが高いのが特徴です。室内の設備はリノベーションによって変更することができますが、基礎構造までは変更することができないため、中古になっても高い資産価値を維持するポイントのひとつです。さや管ヘッダー方式などメンテナンス性にも優れる構造も採用されており、長く住まうことができる造りです。

駐車場

総戸数426戸に対して機械式駐車場が216台設置されておりますので、設置率は約50％です。駅から近いマンションですが、高所得者層が居住するエリアですのでマイカーの保有率が高いと考えられます。中古で購入される方は空き状況を必ず確認するようにしましょう。また、機械式駐車場は車高の制限などがありますので、空き区画のサイズも併せて確認するようにしましょう。駐車場サイズ全長:5050mm　全幅:1850mm　全高:1550～2100mm　重さ:2000kg

耐震性

ザ・センター東京は「耐震構造」になっています。耐震構造とは、建物の構造体で地震の揺れに耐える建物です。1981年に建物の耐震の基準が大きく改正され、これを境に旧耐震基準と新耐震基準に区分されます。ザ・センター東京は2007年築ですので新耐震基準に適合するように建築されています。ザ・センター東京のある地域は、東京湾周辺の柔らかい層が重なった地域と異なり、固く締まった地盤になっています。防衛省など地震の影響を受けてはならない施設が近接地域に立地していることも安心材料のひとつでしょう。

外観デザイン

ザ・センター東京のデザインは、三菱地所設計が担当し、総合監修をフェルナンド・バスケス氏が担いました。同氏は三井不動産とタッグを組んだデザイン設計が多く、LaLa春日部やエキスポランド跡地の複合施設のデザインを担っています。また、植栽デザインに秀でたマンションであり、駐車場棟の屋上に造られたオーバルガーデンは、第8回屋上・壁面・特殊緑化コンクールにて国土交通大臣賞を受賞しています。子どもが遊べるキッズガーデンとパーティーガーデンの2つに構成を分けて、居住者が親しみやすい緑地が造成されています。

ザ・センター東京の利便性

交通利便性

• 都営新宿線｢曙橋｣駅 徒歩6分
• 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅 徒歩9分
• 都営大江戸線｢若松河田｣駅 徒歩11分
• 東京メトロ丸ノ内線｢四谷三丁目｣駅 徒歩11分
• 都営新宿線｢市ヶ谷｣駅 徒歩16分

ザ・センター東京は、都営新宿線の曙橋駅が最寄駅です。都営新宿線は新宿駅から本八幡駅までつながる路線であり、隣駅の市ヶ谷で有楽町線、南北線、JR総武線に乗り換えができます。また、新宿駅まで行けば多数の鉄道路線がつながっていますので、とてもアクセスのいい立地です。

生活利便性

スーパー

• まいばすけっと市谷薬王寺町店:約80m(徒歩1分)
• スーパー三徳河田店:約240m(徒歩3分)

大型商業施設

• 新宿伊勢丹:約2200ｍ(徒歩28分)

病院

• 東京逓信病院:約2000m(徒歩25分)

コンビニ

• ローソン:約160m(徒歩2分)

金融機関･ATM

• みずほ銀行曙橋駅前出張所:約560ｍ(約7分)
• 三菱UFJ銀行ATMコーナー:約560m(約7分)

郵便局

• 新宿住吉郵便局:560m(徒歩7分)

ザ・センター東京の住環境

マンション周辺の自然環境(敷地内の植栽、周辺の公園)

• キッズガーデン:敷地内
• フォレストガーデン:敷地内
• 仲之公園:約240m(徒歩3分)
• 外濠周辺:約1,280m(徒歩16分)

都心部にありながら、ザ・センター東京には駐車場棟の屋上を活かした広めの敷地内広場が整備されています。この他、キッズルームも用意されているので、お子さまが遊ぶスペースはマンション内にたくさんあります。自然を感じられるスポットとしては外濠がおすすめです。特にサクラの季節は水景に映える満開のサクラを見ながら遊歩道を散歩することができます。神楽坂の周辺には美味しいお店がたくさんありますので、ゆっくりと歩いてレストランでお食事を楽しむのも一興です。

教育環境

保育園幼稚園

• 区立薬王寺ことぶき園:約240m(徒歩3分)
• ニチイアイリスキッズ曙橋保育園:約640m(徒歩8分)
• 市谷幼稚園:約880m(徒歩11分)
• 牛込仲之幼稚園深川一丁目保育園:約450m(徒歩6分)

新宿区のホームページを確認したところ、近隣の保育園については、3歳や4歳における2019年1月からの受入に若干の余裕があるものの0歳から2歳までは空きがありません。この年齢のお子さまがいらっしゃるご家庭は、中古として購入後この近くで保育園を見つけることが難しいと予想されますので、新年度の入園に向けて情報を集めるなど、幅広い目線で対応を考えた方がよさそうです。｢出典:新宿区ホームページ保育園などの空き状況https://www.city.shinjuku.lg.jp/kodomo/file04_07_00034.html｣

小中学校

• 区立牛込仲之小学校:約160m(徒歩2分)
• 区立牛込第一中学校:約960m(徒歩12分)

牛込仲之小学校は、110年の歴史を有する小学校であり、過去には安倍首相が訪問したこともあるようです。ザ・センター東京からは横断歩道を渡って小学校まで歩道がしっかりと整備されているので、安心して通学できる道のりです。牛込第一中学校は、70年以上の歴史を有する中学校です。公立の中学校ですが、通学区にはザ・センター東京を含めて高所得者層が集まっているため塾通いの子どもが多く、進学率の高さが評判の中学校です。この他、周辺には成城中学校や白百合中学校などの私立学校も点在していますので、学校選択の幅が広い立地です。

治安

警視庁が公表する「犯罪情報マップ」において、ザ・センター東京が位置する市谷本村町は、昨年の事件発生が1~25件のエリアに属しており、周辺の地域においても同様です。他地域と比較しても犯罪発生件数が少なく、安全性の高い地域といえるでしょう。隣接に機動隊があり、近隣には防衛省など警察の巡回が多い地域ですので、安心して生活を送ることができます。｢出典：犯罪情報マップ:http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Portal｣

交通事故件数

警視庁が公表する「交通事故発生マップ」において、ザ・センター東京周辺の事故発生密度は20～30の区分に属しています。西側に隣接する外苑東通りは片側2車線で交通量の多い道路です。歩道はしっかりと整備されていますが、横断などには注意が必要です。｢出典：交通事故マップ:https://www2.wagmap.jp/jikomap/Portal｣

ハザードマップ

時間最大雨量114mmを想定して江東区が作成した洪水ハザードマップでは、ザ・センター東京の周辺は0.2~0.5mの浸水が想定されるエリアに属しています。高台にあり、外濠に向かって下り坂になっていますので、雨水が滞留する心配は少ない立地です。また、東京都が公表している液状化予想図において、ザ・センター東京のある地域は、液状化の可能性が低い地域に属しています。東京湾を囲うように液状化の可能性がある地域は広がっておりますが、ザ・センター東京の周辺は、固い地盤に位置しているため地震の揺れにも強く、そのため多くの官公庁が存在しています。見栄えのいい建物でも地盤や基本構造が弱いと心配になりますが、ザ・センター東京はその心配が少なく良質な資産として期待できます。｢出典:新宿区ハザードマップhttp://www.city.shinjuku.lg.jp/anzen/file03_00016.html｣｢出典：液状化予想図:http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/｣

まとめ

ザ・センター東京は、立地のよさ、大手企業が携わった安心感、地盤のよさ、充実した共用施設などデメリットを感じさせないタワーマンションです。防衛省や機動隊が近くにあるため、周辺の治安のよさもメリットを感じられます。今後もたくさんのタワーマンションが販売されると思いますが、唯一無二の魅力をいくつも抱えるザ・センター東京は、これからも資産性の維持向上が見込まれます。アクセスのいい立地ですので、都内でタワーマンションをご検討されている方は一度ご見学されることをおすすめいたします。