西早稲田エリアの中古マンション市況|トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

2024.02.08
西早稲田エリアの中古マンション市況|トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

いつどこで売り出されるかわからない中古マンション。
現在、どこのエリアでの売り出し物件数が多いのか。価格として手堅いのはどのエリアなのか・・etc.
住宅購入市場におけるトレンドを、毎回1エリアにフォーカスして数値ベースで考察します。
「今から買うべきエリア」を探している方はもちろん、「今購入を検討しているエリアを買うべきか」を考える参考値にもなるはず。

今回は、西早稲田エリアをPICKUP。
学生街のフレッシュさと伝統ある文教エリアらしい落ち着きが同居したこのエリア。その不動産マーケットは今、どうなっているのか?
売り出し物件数と平米単価から分析してみます。

データで見る西早稲田エリア

最高価格:1億5000万円 最低価格:880万円
平均価格帯:約5426万円
販売物件数:62
※2024年1月現在



↑ 平均価格と売出戸数




↑ 平均価格と平均平米単価


このエリアを一言で

👉売出物件数は少ない。築20-50年の物件がメイン
👉物件面積は30〜60㎡台が多め
👉築30-40年は億超え物件が平均価格を押し上げ
👉築40年でも平米単価は115万円/㎡、急落もせず高値で安定

今回は、新宿区の西早稲田エリアをピックアップ。神田川沿いの南側に位置する。西早稲田駅(東京メトロ副都心線)、早稲田駅(東京メトロ東西線)、早稲田停留場(都電荒川線)、面影橋停留場(都電荒川線)が最寄駅となる。                                       
                                          
◾️この街の歴史・街並み・特色
「早稲田」という地名は江戸時代に開かれた「早稲田村」からきている。当時水田が広がる土地であったことに由来し、この村名がついた。この旧来の早稲田に対して西に位置することから「西早稲田」と呼ばれるようになった。2008年に西早稲田駅が開業、駅の周辺は学習院女子中・高等科、学習院女子大学や早稲田大学キャンパスなど教育施設が点在しており、多くの学生が行き交う学生街の側面を持つ。西早稲田駅から離れた場所や神田川沿いにある面影橋駅の周辺は、閑静な住宅街となっている。

◾️中古マンションの売り出し状況
本エリアの売出物件は少なめ。築20-50年が市場全体で82%を占める物件面積は30〜60㎡台の売り出しが多く、20㎡以下のシングル向け物件は僅少。築30-40年の物件平均価格が約6389万円と築20-30年よりも高くなっている理由は、築30-40年には億超え物件が3件含まれており、平均価格を押し上げているため。平米単価で見てみると、築40年まで115万円/㎡と、築年数を経ても安定している(前述のグラフを参照)。

◾️今後の発展の見込み、再開発予定
本エリアでは現在、大規模再開発計画の予定はないが新宿区は2022年に「西早稲田駅周辺地区まちづくり構想 」を策定し、まちづくりが進行中。まちづくり構想では戸山公園を中心とした歩行者空間の整備、公共公益施設の建て替えや、戸山公園一帯の公共公益施設を中心にした地域の防災性の向上などを図ることを目的に整備が進んでいる。

◾️この街の住みやすさ
本エリアでは、西早稲田駅(東京メトロ副都心線)から新宿駅(約9分)・池袋駅(約5分)・渋谷駅(約11分)まで乗り換えなしでアクセスできる。東急東横線・みなとみらい線の直通電車も出ており、横浜駅などへも乗り換えなしで行くことができるため交通利便は良い。また、西早稲田駅から徒歩8分程で高田馬場駅(山手線、東西線、西武新宿線)も利用可能だ。

西早稲田駅周辺には生活利便施設が揃う。スーパーの「まいばすけっと 西早稲田駅前店」(駅徒歩1分)、「まいばすけっと 西早稲田3丁目店」(駅徒歩6分)や、ディスカウントストアの「Olympic早稲田店」(徒歩2分)があるため、日常の買い物には困らない。また、西早稲田駅から徒歩8分の場所にはスーパーの「三徳 西早稲田店」が25時まで営業しているため、夜遅くの帰りでも気軽に立ち寄って買い物を済ませることができる。西早稲田駅から早稲田通り沿いに向かって約6分歩いた場所には100店舗以上が軒を連ねる「西早稲田商店会」がある。商店街のシンボルでもある「子育地蔵」は、子どもに関する祈願が成就することで知られ、合格祈願として参拝に来る人も多い。本エリアには、18万㎡以上の面積を有する広大で緑豊かな「戸山公園」がある。西早稲田駅の右側には戸山公園(箱根山地区)、駅の左側には戸山公園(大久保地区)の2箇所に分かれる。大久保地区は園内に芝生広場のほかプールやトレーニング施設を備えた「新宿スポーツセンター」があり、憩いの空間で運動が楽しめる。箱根山地区には花の広場やじゃぶじゃぶ池、アスレチック広場があり夏には水遊びができるほか、「戸山公園(箱根山)多目的運動広場」では大規模な運動広場で野球やサッカーもできるため、子どもたちが運動できる環境が整う。公園内では春には桜、秋にはイチョウや紅葉など季節ごとの自然を楽しみながら散策するのも良い。

ターミナル駅・新宿駅まで乗り換えなしで約10分、徒歩10分程度で山手線の高田馬場駅が使えるアクセス良好の立地。学生街らしいフレッシュさと伝統ある文教エリアならではの落ち着きを持ち、緑も多く生活利便施設も十分。バランスのとれた居住環境が手に入る。築40年まで安定した平米単価からは安定した需要が伺えるが、売出件数は多くないため希望する場合は売出情報は抜け目なくチェックしたい。


エリア内のマンション・平米単価と販売戸数の推移

現時点で売り出し件数が多い中古マンションの平米単価と販売戸数の推移を見てみました。

築20年の日神デュオステージ早稲田は、2023年8月に123万円/㎡から2023年9月に107万円/㎡まで下落。2023年10月に115万円/㎡まで上昇したものの2024年2月現在は平米単価102万円/㎡に。築30年の西早稲田パークタワーは、2023年8月から2023年10月まで117万円/㎡台を維持。2023年11月には121万円/㎡まで一時上昇したものの、2023年12月は113万円/㎡まで下落。2024年1月に137万円/㎡と2024年2月現在は平米単価128万円に。築46年のメゾンド早稲田は、2023年9月の55万円/㎡台から2023年10月に65万円/㎡まで上昇。2023年12月から2024年2月現在まで平米単価61万円/㎡で維持している。

👉日神デュオステージ早稲田(総戸数64、2003年竣工)
👉西早稲田パークタワー(総戸数192、1993年竣工)
👉メゾンド早稲田(総戸数27、1977年竣工)

気になるあのエリアの最新市況データを見る方法

連載「トレンド分析 “住宅購入市場のいま”」では、今回のように毎回1エリアをPICKUPして、その売り出し状況を深堀していきます。

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