銀座タワーは、銀座を庭とする高級タワーマンション！

銀座タワーのメリット

• 日本有数の商業地「銀座」を見下ろすエリア初の25階建て中古タワーマンション
• ４線４駅を徒歩10分以内で利用できる利便性の高さ
• 美術書や写真集が並ぶ美意識の高い共用スペース

銀座タワーのデメリット

• 定期借地権のため居住できる期間が限られること

日本一の街と呼ばれる銀座。銀座四丁目にある山野楽器本店前は公示地価で日本一となっており、2018年に発表された公示地価はなんと5550万円／㎡（坪単価1億8347万円）でした。その銀座エリアで初めて建設された中古タワーマンションが今回ご紹介する「銀座タワー」です。定期借地権であるため、分譲当初の価格が比較的安価であったこと、また銀座という全国的にも知名度の高い立地特性から、分譲時には購入希望者が殺到しました。平均倍率は8.35倍、一番倍率の高い住戸は51倍でした。銀座を見下ろすような圧倒的な眺望と三菱・鹿島というトップブランドの信頼感、マンション内の各所にちりばめられた銀座ならではの高級感と美意識が特徴の中古タワーマンションです。一方、定期借地権の期間は2053年までですので、この時期にはマンションから退去して更地に戻す必要があるというデメリットもあります。今回は、この「銀座タワー」の魅力をご紹介いたします。

銀座タワーの概要

• ㎡単価：78万円 ~ 182万円
• 住所：東京都中央区銀座1丁目22-1
• 中央区立京橋築地小学校 徒歩8分(640m)
• 中央区立銀座中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：1LDK / ワンルーム / 1K / 2LDK / 3LDK
• 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩6分
• 都営浅草線 宝町駅 徒歩6分
• 東京メトロ有楽町線 銀座一丁目駅 徒歩8分
• 東京メトロ日比谷線 東銀座駅 徒歩8分
• 都営浅草線 東銀座駅 徒歩8分
• 階数：地上25階 地下2階
• 築年：2003年8月
• 戸数・規模：全180戸

銀座タワーの総合評価

資産性

エリアのブランド力

銀座という地名のブランド力は日本随一です。新築販売時は総戸数180戸に対して延7000組の販売センターへの来場があり、平均倍率は8.35倍でした。地方からの登録が1割を占めていたことからも銀座という地名が全国レベルのブランド力を有していることが伺えます。その後も公示地価全国1位が続いているため、ブランド力は下落しておりません。

立地条件

複数の路線と駅が数分で利用できる立地は高い魅力の一つです。大通りに面していないので、周辺は落ち着いた住環境が保たれています。一方、首都高の音や排ガスをどの程度まで意識するか、住戸の向きを含めて購入時にしっかりと確認しておくべきポイントです。

将来性(再開発など)

立地条件並びにブランド力は最高評価に近い採点ですが、将来性となると疑問符が付きます。借地権の期間の残りは約35年。多くの住宅ローンの最長設定期間が35年であることや、40代で購入した場合に80歳近くで取り壊しになってしまうことを考えると、今後少しずつ資産価値は目減りしてしまいます。賃貸運用なども含めて、将来的なプランをしっかりと組み立ててから検討することが必要です。将来性を大きく減点して上記の評価としました。

利便性

各階にごみ置き場

毎日のことですので、ごみの処理のしやすさは利便性を評価する上で高評価です。衛生面にも優れており、ホームパーティーなどで出たごみもすぐに処理が出来ます。

コンシェルジュサービス

宅急便の発送取次など便利なサービスを提供するコンシェルジュは利便性を高めるポイントのひとつです。宅急便の発送取次が無ければ、外部まで運ぶか自宅で宅急便の引き取りを待たなければなりません。時間の有効活用にも便利なサービスです。

エレベーターは3基

エレベーターの標準設置数は50～60戸に1基とされています。銀座タワーは180戸ですので、標準的な基数が設置されています。しかしながら、25階建てのタワーマンションですので、停止階数が多く、場合によっては途中での乗降で時間がかかってしまうかもしれません。

設備グレード

二重床二重天井により間取の可変性が高い

配管の可動域が広いため、自由度の高い間取変更が可能であることが魅力です。キッチンを窓際に移動して景色を見ながら料理を楽しめるお部屋にも出来ますし、ホームパーティーが出来るほどの広いリビングにも出来ます。また、二重床を採用していることで室内がバリアフリー設計になっていることは高齢化社会を迎える日本においてメリットの大きい条件です。床や配管の構造はマンション全体に関わる問題のため、個人宅のリフォームでバリアフリーにしようと思っても対応できないマンションもあり、当初から段差の少ない設計になっている銀座タワーは、高齢者でも検討しやすい構造になっています。間取の可変性は高いものの、借地権の期間が少しずつ減っていくので、内装をリフォームしてもその良さを享受できる期間が短くなってしまうので、実施時期には計画性が必要です。

そろそろ設備更新の検討時期

2003年に竣工しておりますので、15年前の設備が設置されています。銀座という特性から当時の最新モデルが採用されているマンションですが、住設機器は日進月歩で技術革新が進んでいます。昨今では、オーバーヘッドシャワーやミストサウナなどの設備もあり、トイレもタンクレスが増えてきています。お部屋の使い方によっては、設備のリニューアルを検討する時期となっています。

ブランド力

新築分譲時売主は三菱地所株式会社

丸ノ内を中心に全国、そして世界にマンションを展開する三菱地所グループ。現在では、マンションの分譲事業は三菱地所レジデンスが担っています。毎年、供給戸数がTOP５に入る不動産業界のトップブランドのひとつであり、財閥系の歴史を持つ信頼の不動産会社です。

施工会社は鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社はスーパーゼネコンの１つに数えられる日本を代表する建設会社です。芝浦アイランドや六本木ヒルズレジデンスなどの大規模マンションを手掛けている他、マンション以外にも公共建築物や大型のオフィスビルなど幅広く施工を担っています。国外の実績も豊富にあり、鹿島建設が施工していることは安心性が高まり、マンションブランドを高める効果が期待できます。

住環境

自然はあるかどうか

京橋公園というこどもを遊ばせられる公園が身近にあるものの、広めの公園は身近にありません。聖路加病院近くにある築地川公園には広場もありますので、お子様が大きくなってきたら、築地川公園の方がご家族皆様で楽しめるでしょう。周辺に自然は少ない環境ですが、築地市場まで歩ける立地ですので、散歩しながら築地の漁師飯を楽しめます。

子育てしやすいか

銀座という立地は子育ての環境として恵まれているかと言われるとそうではありません。小児科など気軽に通えるクリニックは少なく、大型の公園もありません。マンションの口コミにも子育てには不向きとのコメントがいくつか確認できます。一方、銀座というファッショナブルな街と築地市場の昔ながらの環境が混在しており、子どもの感受性を育てるには良い環境とも言えます。どのような子育てをしたいかということは購入前に家族で相談しておきましょう。

治安はいいか

警視庁が公開している「犯罪情報マップ」によると、銀座タワーが所在する銀座一丁目における昨年の犯罪発生件数は26～67件のエリアに属しています。自転車の窃盗や車上荒らしが主であり、人的被害のある犯罪は少ない傾向にあります。有楽町から銀座周辺は繁華街のため、高い犯罪発生率となっていますが、銀座タワー周辺は繁華街から離れているため、犯罪発生は非常に少ない地域です。

ハザードマップでは？

中央区が公表している「浸水ハザードマップ」を調べた結果、銀座一丁目周辺は、洪水時の浸水地域には指定されていませんので、安心して日常生活を送ることができます。しかしながら、このハザードマップは総降雨量が589ｍｍ、時間降雨量が114ｍｍを想定して策定されていますので、ゲリラ豪雨などこれを超えるような大雨の時には注意が必要です。また、東京都土木技術支援・人材育成センター技術支援課が公表している「東京都液状化予測マップ」を確認したところ、銀座一丁目エリアは、液状化の可能性が低いエリアに指定されており、大地震が発生した際の地盤変動にも安心感があります。

銀座タワーのアクセス

• 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩6分
• 都営浅草線 宝町駅 徒歩6分
• 東京メトロ有楽町線 銀座一丁目駅 徒歩8分
• 東京メトロ日比谷線 東銀座駅 徒歩8分
• 都営浅草線 東銀座駅 徒歩8分

都心部の正に中心部とされるエリアですので、電車の駅が集約されております。目的地の方面へ向けた路線に気軽に乗ることが出来るので、都内各所へのアクセスに優れています。東京駅からタクシーでワンメーターのエリアですので、地方出張の帰りなど気軽に利用できるメリットがあります。

銀座タワーの周辺環境

マンション周辺の生活利便施設

• ＧＩＮＺＡ ＳＩＸ　約820ｍ（徒歩11分）
• 銀座三越　約630ｍ（徒歩8分）
• 松屋銀座　約490ｍ（徒歩7分）
• 歌舞伎座　約450ｍ（徒歩6分）
• セブンイレブン　約120ｍ（徒歩2分）
• 郵便局　約180ｍ（徒歩3分）
• 中央区役所　約260ｍ（徒歩4分）
• 京橋築地小学校　約650ｍ（徒歩9分）
• 銀座中学校　約1000ｍ（徒歩13分）
• 京橋公園　約80ｍ（徒歩1分）
• ポピンズナーサリー京橋　約100ｍ（徒歩2分）
• 中央区八丁堀保育園　徒歩450ｍ（徒歩6分）
• ぽけっとランド明石町保育園　約1000ｍ（徒歩13分）
• 聖路加国際病院　約900ｍ（徒歩12分）

日本一の街「銀座」を徒歩圏に捉える立地が大きな魅力である「銀座タワー」。銀座三越、松屋銀座など老舗の百貨店から2017年に新たに開業したショッピング施設「GINZA SIX」まで新旧様々なお店が軒を連ねており、日々の生活を豊かに楽しむことが出来ます。スイスの時計ブランド「ダグ・ホイヤー」やイタリアの高級ファッションブランド「FENDI」などここでは紹介しきれないほどの高級ブランドが銀座界隈に旗艦店を出店しております。季節感のある商品や内装で彩られる街並みは、歩いているだけでも飽きが来ないほどの魅力に溢れています。有名ブランドの他、有名なレストランやバーも数多くありますので、自分好みのお店を見つけに街を歩くのは楽しみの一つになるでしょう。一方、銀座という立地からスーパーが近くに無いことはデメリットの一つ。日常の食料品の調達に東雲のイオンまで足を延ばしているというインターネットの口コミもあり、日々のお買物が懸案になりそうです。銀座タワーは幅員が狭い道路で囲まれているため、交通量がそこまで多くはありません。周辺には４～５階建ての建物が多く、眺望や日当たりを遮られる住戸は少ないでしょう。また、敷地周りの公開空地には街路樹が植樹されており、春にはきれいなツツジの花が咲き誇ります。東側約100ｍの距離には首都高がありますが、しっかりとした防音壁が設置されているので、音については軽減されています。排ガスを気にされる方は首都高と反対向きの住戸を選択するようにしましょう。

銀座タワーの共用施設

 

• コンシェルジュサービス
• アートスクエア（２F）
• エグゼクティブサロン（２F）
• コミュニティスクエア（２F）
• 来客用駐車場
• 各階ゴミ置場
• 宅配ロッカー
• 内廊下設計

ホテルライクの内廊下設計となっており、タクシーの配車や宅急便の取次など日常生活をサポートするコンシェルジュサービスを受けられるマンションです。2階には、共用スペースとして美術書や写真集が並ぶアートスクエアが設けられています。この他、高級感溢れるソファやテーブルで彩られたサロンもありますので、来訪者とのお打ち合わせなどにご利用いただけます。そして、日常生活の中で一番嬉しい設備が各階のゴミ置場です。ゴミ出し動線の長さは日常生活の中で大きなウェイトを占めます。毎日気軽にゴミ出しが出来るのは、室内にゴミを保管する必要が無く、衛生面でも安心ですね。

銀座タワーの駐車場

銀座タワーには、全310台の駐車場がございます。利用料金は、月額40,000円～45,000円の幅となっており、サイズ等は以下のようになっております。

• 全長5,000mm
• 全幅1,950mm
• 全高1,550m
• 最大重量1,900kg

銀座タワーの設備・仕様

• IHクッキングヒーター
• 浄水器
• 浴室換気乾燥機
• 室内フラットフロア
• 二重床二重天井
• 防犯カメラ
• TVモニター付インターホン
• ディンプルキー
• 床暖房

大きな特徴は「二重床・二重天井」です。天井裏と床下にスペースが設けられていることで配管の移設が容易になり、将来的な水周り設備の位置変更などリフォームの可変性が広がります。上下階との間に空間があることで高い遮音性が期待できます。そして、室内がフラットフロアで設計されている点も大きなメリットのひとつです。段差が少ないことで車いすなどの利用も可能となり、高齢者の日常生活も楽になります。

銀座タワーのデザイン

三菱地所グループが手掛けた銀座タワーは、銀座らしい高級感を醸し出すデザインが随所にちりばめられています。外観は、ホワイトとダークグレーのシックなツートンカラーが採用されており、煌びやかな銀座の街において、落ち着いた雰囲気を醸し出しています。1～2階の共用部スペースも外観同様に落ち着いた空間となっています。床をダークグレーのカーペット敷、椅子や壁をホワイトに揃えることで外観との協調性を高めています。また、採光を意識した空間作りが特徴であり、落ち着きを有しながらも明るい空間が広がっています。

銀座タワーの学区

• 京橋築地小学校　約650ｍ（徒歩9分）
• 銀座中学校　約1000ｍ（徒歩13分）
• ポピンズナーサリー京橋　約100ｍ（徒歩2分）
• 中央区八丁堀保育園　徒歩450ｍ（徒歩6分）
• ぽけっとランド明石町保育園　約1000ｍ（徒歩13分）

小中学校ともにマンションからは少々離れています。銀座という地域を考えると通学には少し不安が残ります。小学校はどちらかというと銀座より築地の色が濃い地域にあります。京橋築地小学校は、スポーツとマーチングに力を入れており、たくましい子を育てることが学校の教育方針になっています。スポーツ面では持久走や遠泳などが年間行事に組み込まれており、子どもが難しいことを成し遂げることで体力面も精神面も鍛えるような校風です。もっとも、これらの行事は教師側だけでは成り立ちません。PTA活動が活発です。教員の異動はあっても、PTAの風習が学校の特色として残っております。

保育園の入園難易度

中央区では、近年マンションが増加しており、保育園への入園の激戦区となっています。区も認可保育園も増加させて対策を施してはいますが、待機児童数は減っておらず、今後も認可保育園への入園は難しいことが想定されます。中央区では認可保育園に入れず認証保育園に通うご家庭に対して、補助金を支給しています。保育料の差額が1万円以上となった場合には上限5万円まで補助金が支給されますので、認可保育園の保育料に1万円を加えることで認証保育園の入園も検討できる環境です。ポピンズナーサリー京橋（定員40名）は全国に展開する保育施設です。認証保育園として、思いやりや寛容な心を育む学びを方針としています。京橋保育園（定員79名）は0歳児から5歳児まで受け入れている区立保育園です。ぽけっとランド明石保育園は認可保育園です。家庭的な保育と体験教育を大事にしています。また、中央区は子育てに対する補助が充実しており、妊婦にはタクシー券1万円分、出産時には共通買物券3万円分、お子様の医療費は所得制限無く、中学校卒業まで無料となっています。

銀座タワーの耐震性

銀座タワーは制振構造です。制震構造とは、地震エネルギーを吸収する部材を建物内に組み込むことで地震の揺れを軽減させる構造です。鹿島建設の制震装置は、虎の門タワーレジデンスや三井記念病院、六本木ヒルズ森タワーなど都心部の高層建物に採用されている他、原子力発電所にも採用されている事例があり、多様な建物への導入実績があります。

銀座タワーのセキュリティー

• 24時間有人管理
• オートロック
• 防犯カメラ
• 鍵の種類はディンプルキー
• TVモニター付きインターホン

日中は管理員やコンシェルジュが配され、夜間は警備員が駐在する24時間の有人管理の体制が整っているので、セキュリティ面は安心です。夜間の巡回や防犯カメラのモニターチェックで不審者の侵入防止に努めています。また、鍵はピッキング対策に効果があるディンプルキー。一般的に泥棒は鍵開けに5分以上時間がかかると諦めるとされており、ディンプルキーが採用されていることで犯罪の抑制につながります。

まとめ

銀座タワー、いかがでしたか？銀座周辺でタワーマンションをお探しの方は、ぜひ検討して見てください！