神楽坂アインスタワーの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

神楽坂アインスタワーのメリット

• ブランド力の高い神楽坂アドレスの立地
• 複数の鉄道路線が利用できる利便性の高い立地
• 自然を身近に感じられる稀有な立地

神楽坂アインスタワーのデメリット

• 居住期間が限定される借地権マンション

監修者について

監修者：渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　代表取締役 （保有資格：不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士）

神楽坂アインスタワー

都内屈指の粋な街「神楽坂」。神楽を奏でながらこの坂を神輿が登ったことに由来しているという説があります（諸説あり）。大正時代の花街であったことから、周辺地域が賑わい、現在も歴史の長い高級料亭がいくつも現在に残っています。昔ながらの雰囲気を感じられる神楽坂は現在の東京では稀有な地域であり、ブランド力に繋がっています。また、飯田橋など周辺の地域は近代化の発展を遂げ、利便性と昔ながらの雰囲気が両立した街並みが出来上がりました。神楽坂アインスタワーは飯田橋駅から続く神楽坂の中腹に位置しており、地域では珍しい中古タワーマンションとなっています。利便性の高い立地のメリットを享受できますが、借地権のため、期間終了後は退去を求められるというデメリットもあり、ライフプランをしっかり組み立ててから購入を検討する必要があります。今回は、この神楽坂アインスタワーを詳細にご紹介致します。

神楽坂アインスタワーの概要

• ㎡単価：67万円 ~ 116万円
• 住所：東京都新宿区神楽坂5丁目20-5
• 新宿区立津久戸小学校 徒歩5分(400m)
• 新宿区立牛込第三中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK / 4LDK
• 都営大江戸線 牛込神楽坂駅 徒歩5分
• 東京メトロ有楽町線 飯田橋駅 徒歩6分
• 東京メトロ南北線 飯田橋駅 徒歩7分
• 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩7分
• 都営大江戸線 飯田橋駅 徒歩9分
• 階数：最上階地上26階 地下1階
• 築年：2003年1月
• 戸数・規模：全281戸

神楽坂アインスタワーの総合評価

資産性

エリアのブランド力

都内の名所として名高い神楽坂は、江戸時代から続く料亭なども多く、高級感を想起させるブランド力が醸成されています。和をイメージさせる街並みであり、どちらかと言えば古都京都に近い雰囲気を感じられる場所です。東京は下町文化が残っている地域は多いものの、高級感を感じられる地域は少なく、古風な高級感を感じられる地域として希少性の高いブランド力を得ています。

立地条件

 

• 都営大江戸線 牛込神楽坂駅 徒歩5分
• 東京メトロ有楽町線 飯田橋駅 徒歩6分
• 東京メトロ南北線 飯田橋駅 徒歩7分
• 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩7分
• 都営大江戸線 飯田橋駅 徒歩9分

東京メトロ東西線もメトロの構内を歩くことで利用でき、アクセスの良い立地は高く評価できます。神楽坂アインスタワー飯田橋駅周囲の外堀から少し上った立地にあるため、水害にも強い場所です。

街の将来性

飯田橋駅の再開発が進んでおります。JR飯田橋駅はカーブの上にプラットホームがあり、電車とホームの距離が空いてしまうことが課題でした。現在、駅のホームを西側へ移設する工事を進めており、2020年が完成目標となっています。これまではJR飯田橋に入ると少し歩いてホームという造りでしたが、完成後はホームが近くなり、実質電車に乗りやすくなります。神楽坂周辺は昔ながらの雰囲気がブランド力に繋がっている部分が大いにあります。そのため、街並みを維持していくことが資産価値に繋がります。

借地権の残存期間の問題

神楽坂アインスタワーの土地は所有権ではなく借地権であり、借地権の期限は2054年です。まだ30年以上の期間を有しているため、資産価値に大きな影響を及ぼすことはありませんが、ここからは資産価値の目減りを考える必要があります。一般的に借地権の残存期間が住宅ローンを組める最長期間になります。所有権マンションの場合、35年間が住宅ローンの最長期間として扱われることが一般的です。借地権の残存期間が25年の時に売却を考えると、25年間しか住宅ローンが組めず、所有権マンションよりも購入（売却）しにくくなります。期間が短くなればなるほどこれは顕著に表れるため、将来的な資産価値として考えるのが難しくなっていきます。

利便性

エレベーターは3基

エレベーターは50～60戸に対して1台が適正と言われています。神楽坂アインスタワーは計3台のエレベーターが設置されており、総戸数281戸から考えるとやや不足気味と考えられます。待ち時間が長い可能性もありますので、内覧に行った際は要確認です。地上26階まで各階に停止することを考えれば、待ち時間や乗車時間が長くなることはやむを得ないでしょう。

各階のごみ置場

タワーマンションでは当たり前かもしれませんが、各階にごみ置場があるのは大きな魅力です。ごみの持ち運びが非常に楽であり、室内保管が少ないので衛生的です。しかしながら、ゴミ出し用の専用エレベーターは設けられていないため、ごみを運ぶ動線が居住者の動線と同じになりますので、気になる方がいらっしゃるかもしれません。

コンシェルジュサービス

コンシェルジュサービスは日常の利便性が大きく向上するサービスです。宅急便の発送は外まで持っていくには重く、自宅へ集荷に来てもらうと待ち時間が発生します。コンシェルジュへ頼めば、時間を有効に使うことが出来ます。クリーニングの取次も行っており、どのようなサービスが利用できるかを知ることで日常の生活において大きなメリットを感じられるサービスと言えます。

充実の共用施設

フィットネスやゲストルーム、オーナーズサロン、ラウンジなど多数の共用施設があります。フィットネスは無償で使え、ゲストルームは1泊1,000円など街の相場よりも安く、魅力的な施設です。一方で2003年に分譲されてから15年が経過し、ジム設備やアメニティに古さを感じるとの声もあります。この辺りの更新時期がマンションとしての今後の課題と言えます。

設備グレード

二重床と二重天井

コンクリートの躯体（スラブ）と床・天井の間に空間を設けた二重床・二重天井の設計になっています。空間があることで音が伝わりにくく、防音性の高いというメリットがあります。また、空間があることで配管などの工事が安易になるため、室内の間取変更など可変性が高まります。

そろそろリフォームを検討する時期

2005年に分譲されてから10年以上が経過しています。住宅設備は日進月歩の革新が続く業界であり、当時の設備は少し古いと感じられるかもしれません。キッチンや洗面台の収納は引出型ではなく扉型のタイプです。現在では中の物が取り出しやすい引出型が主流。また、ガスコンロにも段差があるなど、当時の最親設備が現在では古い設備であることを感じてしまうかもしれません。

吹き抜けの良さと悪さ

マンションの中央部に吹き抜けが設置されています。窓を多くして開放感を得られたり、空気の循環を良くするメリットがある一方で、冬場は共用廊下が寒いという声もあります。すべての設備は良し悪しがありますので、このような点も検討時に考慮に入れれば、購入後のギャップは少なくなるでしょう。

ブランド力

分譲主は藤和不動産株式会社

藤和不動産株式会社は1957年に誕生した不動産分譲会社であり、「ベリスタ」のマンションシリーズを分譲しておりました。2000年頃に経営が悪化、2009年に三菱地所が同社を完全子会社化し、三菱地所のマンション分譲部門も加えて三菱地所レジデンスとなりました。現在では「ザ・パークハウス」のブランド名でマンションを販売しております。既に分譲から10年以上が経過しているため、アフターサービス期間は終了しておりますが、業務が三菱グループに継承されているため、ある意味安心感が高まったとも言えます。

施工は株式会社フジタ

株式会社フジタは1869年に野村組という建設会社を発足させたことが起源です。その後、会社の成長とともに工事規模・案件が増えていきましたが、バブル時代の債権処理から経営が傾き、2002年に不採算部門を分離して会社を分割しました。その後、紆余曲折を経て、現在はダイワハウスのグループ会社となっています。現在では国内のインフラ工事や都市再生、複合施設なども担っており、日本の中では準大手のゼネコンに数えられています。

住環境

自然環境

近くには小規模公園として白銀公園があります。広場の中にはお子様用の遊具や小高い山があり、小さなお子様から小学生ぐらいまでが元気いっぱいに遊べる公園かと思います。大きなケヤキが複数植えられており、夏場は日除けスペースになるのも嬉しい公園です。また、身近ではJR飯田橋駅から市ヶ谷方面へ続く外堀が自然を感じられるスポットです。水と緑を感じられる遊歩道になっており、春にはサクラがきれいに咲き乱れます。この他、サクラの名所である千鳥ヶ淵や大人が楽しめる小石川後楽園などもあり、都心部ながら自然を感じられるスポットは各所にあります。

子育てしやすいか

小学校や公園が近くにありますので、これらの点だけを考えれば子育てがしやすい環境と言えます。しかし、神楽坂は多くの外国人も訪れる観光スポットでもあります。また、神楽坂には高級料亭などがあり、子供がわいわい楽しむ地域というよりは、大人が粋な空気を感じる地域です。育てにくい環境ではありませんが、子育てを重視するのならば、隣接の教育重視な文京区などを視野にいれるべきでしょう。

治安はいいか

警視庁が公表している「犯罪情報マップ」によれば、神楽坂周辺における昨年の犯罪発生件数は1～25件に該当しています。一番犯罪件数が少ない分類に属しており、他地域に比べて安全性の高いエリアと言えます。観光客が多いエリアではありますが、交番などが適切に配置されており、人の目が多いことから犯罪が少ないと考えられます。

交通事故件数

警視庁が公表している「交通事故マップ」によれば、交通事故が年間75件／km²のエリアに属しています。その多くが歩行者そして事業車輌による事故となっております。他の地域に比べて道が細めで坂道であること、そして観光目的の方が多いことが要因として挙げられます。地域住民は慣れた道になりますので、特段心配する必要はありませんが、お子様などは注意が必要ですね。

ハザードマップでは

新宿区が公表しているハザードマップでは、大雨による浸水の心配は少ないエリアです。坂の上ですので、水は飯田橋駅側の外堀側へ流れていきます。水が溜まるような形状ではありませんので、水害には強い地域と言えます。

神楽坂アインスタワーのアクセス

• 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
• 東京メトロ有楽町線・南北線「飯田橋」駅 徒歩5分
• 東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩5分
• JR総武線「飯田橋」駅まで徒歩7分

多くの鉄道路線が利用できるのは神楽坂アインスタワーの最大の特長です。新宿・渋谷方面、池袋方面、東京駅方面、都心の主要都市へ1本でアクセスできますので、毎日の通勤・通学にメリットの大きい立地です。飯田橋駅からは上り坂です。すこしきつい坂ですが、周囲にはお店が軒を連ねていますので、あまり苦にならないと思います。

神楽坂アインスタワーの駐車場

神楽坂アインスタワーの駐車場は、月額29,000 円から利用可能です。詳しい空き状況については、お気軽にお問い合わせください。

神楽坂アインスタワーの周辺環境

利便性と自然環境のバランスが取れた周辺環境が神楽坂アインスタワーの魅力の１つです。周辺に大きなお買物施設は有りませんが、小さなスーパー、そして神楽坂商店街がありますので、日々のお買物には困りません。神楽坂には専門店や高級料亭、飯田橋の駅前には100円ショップや飲食系のチェーン店が揃っており、その日のプランに合わせて多様なお店から選ぶことが出来ます。お勧めは神楽坂茶寮。神楽坂アインスタワーから歩いて1分の距離にある和風のカフェです。お茶の他にも抹茶のシフォンケーキのように和と洋が融合したスイーツが人気で土日などは多くのお客様でにぎわっています。医療施設も大きな病院から小さなクリニックまで揃っておりますので、症状に合わせて適切な病院を選ぶことが出来ます。マンションの北側に接する道路には街路樹が植えられており、歩道もしっかりと整備されています。神楽坂という地域柄、昔からの建物が多くまとまった土地が得られにくいため、背が高い建物は多くありません。どの方位の住戸を購入したとしても10階以上の住戸であれば、相応の眺望は得られるでしょう。そして、ストリートビューで確認すると改めて周辺のお店の多さが感じられます。和風の料亭からイタリアン、洋食、焼肉など世界各国の一級品の料理を提供している飲食店が立ち並んでおり、お好みのレストランを見つけるのも楽しみの１つです。

 マンション周辺の生活利便施設

ショッピング施設

• 神楽坂通り商店街　約60ｍ（徒歩1分）
• ファミリーマート神楽坂店　約150ｍ（徒歩2分）
• よしや神楽坂店　約200ｍ（徒歩3分）
• 神楽坂KIMURAYA　約280ｍ（徒歩4分）

教育・保育施設

• 区立津久戸小学校　約360ｍ（徒歩5分）
• 区立牛込第三中学校　約950ｍ（徒歩12分）
• グローバルキッズ神楽坂園　約50ｍ（徒歩1分）

公園

• 白銀公園　約200ｍ（徒歩3分）
• 外堀沿い遊歩道　約900ｍ（徒歩12分）
• 千鳥ヶ淵　約1,900ｍ（徒歩24分）
• 小石川後楽園　約1,150ｍ（徒歩15分）

病院

• JCHO東京新宿メディカルセンター　約240ｍ（徒歩3分）
• サクラテラス内（歯科・小児科・皮膚科）

娯楽

• 東京ドームシティ　約1,500ｍ（徒歩18分）

神楽坂アインスタワーの共用施設

• コンシェルジュサービス
• 宅配ロッカー
• 雨除けの車寄せ
• マルチパーパスルーム（1階）150円／1ｈ
• キャナルラウンジ（1階）
• フィットネスジム（2階）
• ゲストルーム（2階）1,000円／1泊
• オーナーズサロン（24階）500円／1ｈ

コンシェルジュサービスは大規模マンションのメリットを感じられるサービスの1つです。1階の受付にいるコンシェルジュが宅配便の発送手配やクリーニングの発注受付などを行っています。そしてなによりも、エントランスの出入りに際してコンシェルジュのあいさつがあることが高級マンションに住んでいるという実感に繋がります。この他、フィットネスルームが無償で使え、ゲストルームは1泊1,000円と周辺相場から考えると破格の料金です。雨に濡れないように屋根のある車寄せも高評価。そして、特筆すべきはオーナーズサロン。神楽坂アインスタワーが既に神楽坂を上った先にあり、その24階に位置しているため、眺望が抜けています。シアタースタジオやビューラウンジが併設されており、魅力の詰まった自慢の共用施設です。

神楽坂アインスタワーの設備・仕様

• アウトフレーム設計
• 浴室換気乾燥機
• トイレ手洗い
• ディスポーザー

タワーマンションでは珍しいアウトフレーム設計になっています。多くのタワーマンションは柱が室内側に出ているため、居室やリビングが不整形になってしまい、家具などのレイアウトが難しいという課題を抱えております。神楽坂アインスタワーは柱がバルコニー側に出ているアウトフレーム設計のため、室内がすっきり整形となっております。また、ディスポーザー設備はご家庭で料理をされる方から人気が高い設備の１つです。生ごみの排出量を減らすことができるので、ごみ捨ても楽々です。また、生ごみ保管が減るため、衛生面でもメリットがあります。

神楽坂アインスタワーのデザイン

神楽坂アインスタワーは、和を取り入れたデザインが特徴的です。バルコニーには「格子状」のデザインがなされており、、桂離宮など日本古来の建築物を想起させられます。神楽坂という歴史に鑑みた設計となっております。そして、最大の特長は建物中央部に設けられた吹き抜けです。タワーマンションで吹き抜けを設けているのはとても珍しい設計です。一般的に玄関横の住戸は換気や採光を取りにくいという特徴があります。建物の中央部に吹き抜けを設けることで多くの窓から自然の空気を取り入れることが出来ます。この他、1階部分には、池を眺めながらゆっくりできるキャナルラウンジが設けられており、和の趣を感じながら、時がゆっくりと感じるデザインです。

神楽坂アインスタワーの学区

• 区立津久戸小学校　約360ｍ（徒歩5分）
• 区立牛込第三中学校　約950ｍ（徒歩12分）
• 区立津久戸幼稚園　約140ｍ（徒歩2分）
• 区立東五軒町保育園　約390m（徒歩5分）
• グローバルキッズ神楽坂園　約50ｍ（徒歩1分）

学区の津久戸小学校は徒歩5分の距離にあります。地域柄、和の趣を感じられる小学校であり、校舎の生け花を定期的に地域住民が交換してくれています。114年の歴史を有しており、小学校のスローガンは「木のぬくもり」です。廊下には腰壁が設置され、ランチルームでは木製のテーブルとイスが設置されています。珍しいのは歴史資料室が小学校に有る事。地域の歴史を学べる資料が保管されたお部屋であり、東京、そして神楽坂の成り立ちをお子様の時から学ぶことが出来ます。

保育園の入園難易度

新宿区は保育園の入園難易度が比較的低い、つまり保育園に入りやすい区と言えます。「保育園の入園希望者数÷認可保育園の新規申込数」で95％以上となっており、認可保育園の決定率が68％となっています。他の区よりも上位にランキングしているため、各保育園の個別事情は不明ですが、区全体としては入園しやすい状況です。

神楽坂アインスタワーの耐震性

神楽坂アインスタワーは、免震構造が採用されています。神楽坂アインスタワーでは、1階と2階の間に免震層が設けられており、地震の揺れを吸収する仕組みになっております。63本の杭が地盤に打ち込んであり、地下19ｍの比較的浅い部分に強固な地盤が形成されています。そして、建物には使用限界期間約100年の耐久性を目指した「高強度コンクリート」が採用されています。借地権の期間を考えると少しもったいない気もしますが、強固なコンクリートが使用されていることが居住期間中の安全にも繋がります。

神楽坂アインスタワーのセキュリティ

• 24時間有人管理
• オートロック
• 防犯カメラ
• ディンプルキー

マンションの向かいに交番があるという点がセキュリティ面の最大の特長であり、犯罪の抑止効果が得られます。また、マンション内は管理側の人間が24時間常駐している体制です。日中は管理員、夜間は警備員がいますので、警報が発報したときの対応が迅速に行えます。日中はコンシェルジュも人の目として犯罪の抑止効果に一役を買っております。玄関はディンプルキーが採用されております。ディンプルキーは複製されにくい鍵であり、玄関錠が2つあります。ピッキング対策として最適です。

まとめ

神楽坂アインスタワー、いかがでしたか？ブランド力の強い街、神楽坂にあるマンションですので、基本的には資産価値は高いです。ただ、定借マンションのためお住み替え前提の購入となる可能性が高いです。とはいえ、現時点ではレア度が高いタワーマンションであることに変わりはないのでぜひ神楽坂でマンション購入をご検討されている方は内見してみてはいかがでしょうか。