パークハウス多摩川の資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

パークハウス多摩川のメリット

• 子どもから大人まで散歩やスポーツを楽しめる自然豊かな多摩川沿いの立地
• 蒲田経由で東京・品川方面、多摩川経由で新宿・渋谷方面への交通アクセス利便性
• 交通事故や犯罪発生件数の少ない治安のよさ
• 長期的使用を考えて設計された三菱地所の住まい構造

パークハウス多摩川のデメリット

• 多摩川沿いの災害時浸水リスク

パークハウス多摩川は東京都大田区の多摩川沿いにある、広大な敷地に建つ大規模マンションです。三菱地所の開発により、4年の歳月をかけて竣工された全9棟総戸数575戸のマンションは、北街区と南街区に２エリアに分かれています。敷地内にはフィットネス施設や歯科医院が設置され、一角は桜並木の遊歩道となり多摩川の水面や山々など豊かな自然を日常から味わうことができます。

パークハウス多摩川の概要

• ㎡単価：56万円 ~ 156万円
• 住所：東京都大田区下丸子4丁目26-1
• 大田区立嶺町小学校 徒歩9分(720m)
• 大田区立大森第七中学校 徒歩20分(1600m)
• 間取り：1LDK / 3LDK / 4LDK / 2LDK
• 東急多摩川線 鵜の木駅 徒歩7分
• 東急多摩川線 下丸子駅 徒歩12分
• JR南武線 向河原駅 徒歩17分
• 東急池上線 久が原駅 徒歩18分
• 東急多摩川線 沼部駅 徒歩19分
• 階数：地上13階 地下1階
• 築年：1991年12月
• 戸数・規模：全60戸

パークハウス多摩川の総合評価

パークハウス多摩川の資産性

エリアのブランド力

パークハウス多摩川のある東急多摩川線　鵜の木周辺は、東京都大田区のなかでも神奈川県川崎市に近いエリアです。多摩川を挟んで向かい側には、高層マンションが立ち並ぶ武蔵小杉があります。小さな個人商店も多いエリアで親しみやすく落ち着いた街並みの鵜の木は、学校給食でなじみ深い「あげパン」の発祥の地ともいわれています。多摩川の自然あふれる穏やかな住宅エリアですが、街を横断する東急多摩川線を利用すれば、各方面へのアクセスも非常に便利です。

再開発などによる街の将来性

鵜の木周辺は、東急池上線および多摩川線を中心とする大田区南西部の住宅圏域です。最寄り駅から近く、閑静な住宅街であることから、国土交通省の地価調査では小規模画地や建売住宅を中心に潜在的需要が高いと判断されています。大規模な再開発やビルの建設はないため、住宅地としての熟成度は高く利便性も良好で地価に値頃感が相まって、需要は堅調に推移することが予想されています。

マンションの立地条件

最寄りの鵜の木駅からは徒歩７分と近く、駅からマンションに向かうまでには商店街やスーパーもあり日常生活に困ることはありません。マンションから徒歩7分ほどのところにOlympic下丸子店があるため、衣類から雑貨まで生活に必要なものは大抵買い揃えることができます。鵜の木駅周辺に郵便局や交番などコンパクトに集約されていて、暮らしやすい街になっています。

パークハウス多摩川の利便性

交通利便性

最寄り駅の東急多摩川線「鵜の木」駅は、東急東横線「多摩川駅」とJR京浜東北線「蒲田駅」を結ぶ、全3車両のローカルな路線です。小さな路線ですが、本数は1時間10本〜ラッシュ時は18本と多く、ユーザーにはとても便利な路線です。各方面へのアクセスについても、

• 蒲田駅経由で東京・品川・川崎・横浜方面
• 多摩川駅経由で渋谷・新宿方面

と鉄道のアクセスがよく、利便性が高い地域です。遠出の際は、新幹線利用であれば品川駅までは最短で23分、また飛行機利用であれば蒲田駅発の羽田空港行きシャトルバスを利用することができ、大きな荷物を持っていても便利です。鉄道・空路ともにアクセスしやすい好立地です。

生活利便性

鵜の木周辺のコンパクトなエリアに、生活に必須な施設は揃っています。

• 幼稚園 嶺町幼稚園　徒歩6分
• 公園 下丸子公園　徒歩10分
• 小学校 大田区立嶺町小学校　徒歩11分
• 中学校 大田区立矢口中学校　18分
• 高校 私立東京高校　徒歩5分
• 図書館 大田区立大田図書館　徒歩18分
• 病院 医療法人社団秀輝会目蒲病院　徒歩16分
• 交番 鵜の木駅前交番　徒歩8分
• 銀行 芝信用金庫鵜の木支店　徒歩10分
• 郵便局 大田鵜の木郵便局　徒歩10分
• コンビニ セブンイレブン大田区下丸子4丁目　徒歩10分
• 役所 鵜の木特別出張所　徒歩10分
• 買い物 Olympic下丸子店　徒歩7分/スギ薬局大田鵜の木店 徒歩9分

24時間利用できるコンビニのほか、衣食住に関わる日用品が取り揃う大型スーパーが近隣にあるため利便性は高いと言えます。また、共有のゴミ置場は24時間利用できるほか、荷物の受け取りに便利な宅配ボックスも設置されています。

パークハウス多摩川施設・設備グレード

共用施設

• エレベーター　２基（各棟）
• トランクルーム
• オートロック
• 防犯カメラ
• 宅配ボックス
• 24時間ゴミ置き場
• BSアンテナ、CSアンテナ
• バイク置き場
• 駐車場(機械式)：月額24,000円～35,000円
• CATV
• フィットネスルーム
• 内廊下・
• ラウンジ
• 近隣コンビニ
• 近隣スーパー
• 24時間常駐セキュリティ

パークハウス多摩川は一般的なマンションと異なり、地価駐車場を建物の下だけではなく敷地のほぼ全面に設置することで、575戸に対し120％となる約700台分の駐車スペースを確保しています。全面地下駐車場を採用することで、広大な敷地に緑豊かなオープンスペースが広がる心地よい住環境を実現しています。各棟の共有エントランスロビーはそれぞれ異なる雰囲気の彫刻や絵画が飾られ、重厚で品位にあふれています。大理石や御影石を貼った壁や床、大きなガラステーブルや本革張りのソファは、日々メンテナンススタッフが入念な管理・清掃が行っているため、年月を経た風格が加わり他にはない快適さを感じさせてくれます。

室内標準設備ラインナップ

パークハウス多摩川　南壱番館三菱地所レジデンスリフォームの場合　※参考例

• システムキッチン交換
• 洗面台交換
• 防水パン交換
• ユニットバス交換（保温浴槽）
• 壁・天井クロス張替
• カーペット張替
• 洗面室床張替
• トイレ床張替
• 天井カセット式エアコン交換
• ダウンライト交換・新設
• 給水管交換
• 給湯管交換
• ハウスクリーニング

パークハウス多摩川は「100年後も誇れる建築物をつくる」という信念のもと建設されました。平均面積100㎡以上としてつくられた居住空間は、広々とした玄関、従来よりも10cm幅広に設計された廊下、高さの確保された天井、とこだわり抜かれた室内設計となっています。間取りの変更や部屋の模様替えは居住者が必要に応じてリフォームできるため、居住者が自分で変えにくい部分、変えられない部分に質の高さが現れています。マンションの長期使用を可能にする管理体制と独自のノウハウで、補修や改修しやすいようにはじめから配慮して設計されているため、中古購入者にとっても理想の住まいを実現しやすい優良マンションです。

セキュリティ対策

防犯対策としては、セールスなどのしつこい勧誘も防げるテレビモニター付きオートロック、空き巣対策にも効果的な防犯カメラ、24時間常駐のセキュリティサービスがあり、高い防犯性を備えています。

耐震性

1991年12月の竣工したパークハウス多摩川は新耐震基準で設計されています。構造は耐久性・耐火性に富んだSRC造です。SRC造とは、マンションや大きな建物に向いている耐震性の高い構造のことです。

マンションのデザイン

パークタワー多摩川_北街区 パークタワー多摩川_南街区北街区の建物はブラウン系、南街区の建物はブルー系のカラー磁器タイル貼りとなっています。個性的な点としては、全9棟の建物のドアは、一般的には設備メーカーがマンション用にラインナップしている既成のドアを使用することが多いなか、パークハウス多摩川の9棟はそれぞれ違うデザインでオリジナル製作されたドアが使用されています。

パークハウス多摩川のブランド力

パークハウス多摩川を含むザ・パークハウスシリーズを展開するのは、国内大手デベロッパーの三菱地所株式会社です。三菱地所株式会社は丸の内のオフィスビルマネジメントを強みに持つ会社である一方、海外への積極的な事業展開も行っています。三菱地所株式会社は、ザ・パークハウスとして、「一生ものに、住む」ことをコンセプトにした分譲マンションシリーズを日本全国に展開する、住宅市場でも実績の高いデベロッパーです。施工会社は大成建設など4社共同企業体です。代表される大成建設株式会社は、2020年の東京オリンピックのメインスタジアムとなる新国立競技場を建設中の建設会社としても知られています。営業利益が2期連続、純利益は3期連続で過去最高を更新しており、非常に順調な企業成長をみせています。リニア新幹線の談合事件では、独占禁止法違反罪で法人として起訴されたことが話題になりましたが、大成建設は起訴内容を否認し最高裁まで争う構えをみせています。

パークハウス多摩川の住環境

マンション周辺の自然環境

マンション名にもなっている通り、多摩川を望む川沿いに立地に建設されているため、緑豊かな自然環境は住人の特権のひとつといえます。すぐそばの河川敷には野球場やサッカー場、テニスコートがあり、週末には子どもから大人までたくさんの人たちがスポーツを楽しんでいる様子が見られます。また土手では平日・休日問わず、近隣の住人がウォーキングやジョギングで汗を流しています。春になれば咲き誇る満開の桜に、多くの住人がお花見をしている光景が広がります。

教育環境

【学区】

• 嶺町小学校
• 大森第七中学校

【幼稚園・保育園】

• 嶺町幼稚園
• 多摩堤保育園
• アスクうのき保育園
• くがはらさくらさくほいくえん(第二園舎)
• グローバルキッズ鵜の木園
• くがはらさくらさくほいくえん
• 鵜の木児童館

【その他教育施設】

• 私立東京高校

鵜の木周辺には、幼稚園・保育園が多くあり子育て世代にも嬉しい環境です。マンション近隣の私立東京高校は、落語家　立川談志の出身校です。

治安

警視庁公表の犯罪情報マップで、パークハウス多摩川周辺を調べると全刑法犯すべてにおいて発生件数の少ないとても治安のよいエリアであることがわかります。閑静な住宅街でありながら、多摩川を中心に公園や学校が豊富にあるため、近隣のこどもたちや散歩やサイクリング楽しむ人々など、多くの人が行き交うエリアでもあります。

交通事故件数

交通事故発生マップによると、平成２９年３０年のパークハウス多摩川周辺での交通事故件数は０件、最寄りの鵜の木駅周辺でも１５件以下と交通事故も非常に少なくなっています。近くに環八通りがある立地ですが、それ以外は住宅街のため交通量が多く危険な場所は非常に少ない環境です。

ハザードマップ

パークハウス多摩川のあるエリアは、多摩川沿いということもあり、洪水リスクが浸水2m以上（1階軒下以上の浸水）と想定されており、洪水による災害が懸念されます。過去同エリアでの大きな水害は発生していませんが、未曾有の事態に備え、懸念されるリスクは常に念頭に置いておきましょう。

まとめ

「一生ものの住まい」として設計されたパークハウス多摩川は、構造物、間取り、設備とともに、当時の最高水準のマンションとして出現した革新的な建物です。緑溢れる広大な敷地は、地域のコミュニティスペースとして大きな存在と化し、多摩川沿いの自然豊かな住環境を実現しています。各方面へのアクセス利便性は高く、子育て世代にも安心の治安のよさもあるため、「住みよい暮らし」を求める方にとっては魅力的なエリアであること間違いありません。パークハウス多摩川は1991年に竣工から時を経た今、成熟の度合いを増し中古マンションとしても未だ変わらぬ人気を維持しています。