シティテラス東陽町の資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

シティテラス東陽町のメリット

• 保育園を併設した子育てに嬉しい住環境
• 緑を適切に配した落ち着いたランドスケープ
• 大手デベロッパー住友不動産の分譲

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シティテラス東陽町

シティテラス東陽町は東陽町駅から徒歩5分のアクセスの良い立地にあり、522戸という規模を活かしたランドスケープや共用施設が魅力です。都心アクセス、駅距離、自然環境、生活環境、共用施設、デザイン、住戸設備…。「何一つ諦めたくない、すべての人に捧ぐ」というコンセプトを掲げ、全ての項目がバランス良く満足できるような万能型の大規模マンションです。今回は、このシティテラス東陽町を詳しくご紹介いたします。

シティテラス東陽町の概要

• 住所：東京都江東区東陽2丁目2-14
• 江東区立南陽小学校 徒歩3分(240m)
• 江東区立東陽中学校 徒歩1分(80m)
• 東京メトロ東西線 東陽町駅 徒歩7分
• 東京メトロ東西線 木場駅 徒歩11分
• 階数：地上15階
• 築年：2016年10月
• 戸数・規模：全522戸

 

シティテラス東陽町の総合評価

資産性

エリアのブランド力

東陽町というエリアは利便性が高いものの、エリアとして高いブランド力を有している場所ではありません。冒頭で触れた通り、都心部と郊外の中間に位置して両方のメリットを享受できる優れた地域ではありますが、東陽町という地名のみで人を呼び込むほどのブランド力は無いでしょう。

エリアの将来性

東京メトロ有楽町線が豊洲駅から更に延伸し、東陽町を通過して住吉、錦糸町、押上までつながるという計画があります。このエリアの一番のネックは、東西線のみで南北に通過する鉄道路線が無いことが挙げられます。この計画が進めば、南北へ移動できる鉄道が増え、都心部への満員電車も緩和されると期待されています。まだ、事業時期は未定ですが、江東区のＨＰなどでも取り上げられておりますので、絵空事のような状況では無く、現実的な検討が進められている段階です。これが実現されれば、東陽町駅の資産価値は大きく上昇すると期待できます。

マンションの立地条件

駅から明るい道のりを徒歩7分。中古マンションを検索するサイトでは徒歩7分が駅近マンションとしての一つの区切りになります。学区の小中学校や大小様々な公園が近くにある立地は子育て環境としても高く評価出来る一方、唯一のネックは大型スーパーが徒歩10分圏内には無いことでしょう。深川ギャザリアや駅の反対側の西友は徒歩で12～13分程度かかるため、日々の食料品のお買物に少し困るかもしれません。

利便性

交通利便性

• 東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩5分

日本橋や大手町、飯田橋などの都心部を通過する東西線は、都内への通勤にとても便利です。しかしながら、冒頭で少しご紹介しました通り、現在はその混雑率が懸念点となっています。東西線は開業約30年、乗車する人数は当初の2倍に及び、ここ数年は混雑率の分野でワースト1位を獲得、「通勤」が「痛勤」と揶揄されるほどです。エリアの将来性の項目に記載した通り、時期は未定ですが、有楽町線へ続く鉄道路線の計画も持ち上がっています。混雑の緩和は、この計画路線にかかっていると言っても過言ではありません。また、東陽町駅の北側にあるホテルイースト21からは羽田・成田の両空港へリムジンバスが運行しています。羽田空港へ電車でアクセスするには、3路線以上の鉄道に乗り換えが必要ですので、このリムジンバスを利用した方が便利でしょう。

生活利便性

マンションのエントランスには、コンシェルジュサービスが配されており、共用施設の予約や宅急便の発送取次などを行ってもらえます。また、エレベーターは13人乗りが6台配備されています。高層階用（8～15階）が3台、低層階（2～8階）が3台に分かれているので、エレベーターの混雑は少なそうですね。宅配ボックスでは、クレジットカードを利用してクリーニングの依頼・受取が行えます。お店では営業時間に合わせて受取りをしなければなりませんが、宅配ボックスでは帰宅が遅くなっても受取りが出来るので非常に便利です。

施設・設備グレード

設備

共用部

• 24時間セキュリティシステム
• 宅配ボックス
• 駐輪場（1044台分）
• バイク置場（36台分・月額8000円）
• ミニバイク置場（17台分・月額6000円）
• アウトフレーム工法
• ペット足洗い場

駐車場

住戸数522戸に対して、208台分の駐車場が設けられています。208台のうち、平置式が41台分ありますので、車高が高い車なども対応しています。月額料金は19000円～35000円です。

専有部

• フルフラット設計
• ディスポーザー
• 食洗機
• ＴＥＳ式浴室暖房乾燥機
• 保温浴槽
• ミストサウナ
• トイレ手洗い
• TVモニター付インターホン
• 二重床二重天井
• ＴＥＳ式床暖房
• 複層ガラス

築浅のマンションですので、共用部・専有部ともに充実した設備が整っております。注目はフルフラット設計と二重床二重天井。少し古いマンションは玄関や洗面所などに段差があり、り、高齢者や車いすで生活する方に配慮されていない構造でした。シティテラス東陽町は室内に段差の無いフルフラット設計になっております。中古として売却するときにも重要視されるポイントですので、しっかりと対応がなされているのは高く評価できます。また、二重床二重天井は、遮音性の高さはもちろんですが、将来的にリフォームを行うときに各種配管の移設を容易にします。間取変更の可変性が高まり、こちらも中古で売却するときの高評価ポイントです。

共用施設

• シーズンパーク
• キャナルパーク
• グリーンパーク
• 屋上緑化
• 車寄せ
• エントランスホール
• ペアレンツサロン（1階）

敷地周囲に緑豊かな公開空地が配されております。四季の移ろいを感じられる中庭（パティオ）、ヤマボウシやクスノキが配されたグリーンパーク、芝生のシーズンパーク、運河に寄り添うキャナルパーク、敷地内だけでも気持ちの良い散歩が出来そうです。キャナルパークから汐浜運河に出れば、潮風の散歩道があり、こちらも心地良い木漏れ日を感じるスポットです。建物内では珍しいペアレンツサロンに注目。約100㎡の空間には、お子様の遊び場とともに親御様がのんびり歓談できるテーブルセットを配置。雨の日の遊び場としても活用できそうです。 

セキュリティ

• 24時間有人管理
• 24時間オンラインセキュリティシステム
• ダブルオートロックシステム
• 電動シャッターゲート（駐車場）
• 防犯カメラ（21台）
• ディンプルキー
• ダブルロック（住戸玄関）

日中は管理員、夜間は警備員がマンション内に滞在する24時間有人管理となっています。警報などが発報したら、夜間もすぐにスタッフが駆け付けてくれる体制は安心できます。また、風除室とエントランスに2箇所のオートロックを設置したダブルオートロックシステムが採用されています。2箇所のオートロックがあることで居住者と一緒に不審者が侵入することを防ぐことに繋がります。ディンプルキーや防犯カメラなども標準装備されており、高水準のセキュリティが期待できます。

耐震性

地下約55～63ｍの支持層にコンクリート杭を104本打込み、安定した建物基礎を構築しています。また、建物に使用するコンクリートは、標準よりも高い強度を誇るコンクリートを使用しています。標準のコンクリートは約2400ｔ／ｍ2の強度ですが、シティテラス東陽町は3000～3600ｔ／ｍ2の強度が使用されています。免震構造や制震構造ではありませんが、2014年に建築計画が策定されたマンションですので、東日本大震災なども考慮したうえで計画されています。建物の耐震性は中古になってもマンションの資産価値を支える部分ですので、高強度コンクリートが採用されているのは嬉しいですね。

デザイン

シティテラス東陽町の設計は株式会社長谷工コーポレーションが担当しております。エントランスホールの設計に力を入れており、さながら美術館のようです。風除室から続くエントランスホールは長さ約5０ｍ。シーズンパーク側はガラス張りになっており、緑と一体の空間設計になっています。歩行者と車の動線が分離できており、子育て世代などに配慮した安全性の高いランドスケープです。

ブランド力

デベロッパー

シティテラス東陽町のデベロッパーは住友不動産株式会社です。住友不動産株式会社は、マンション分譲戸数のランキングにおいて2014年から4年連続ＮＯ，１に輝いています。タワーマンション、大規模マンション、小規模マンション、多彩なマンションを手掛けており、当マンションの冠でもあるシティテラスやシティタワーなどのブランド名を有しています。完成在庫を値引きで無理に捌こうとはしない姿勢が有名であり、そのマンションの価値を分かる方に販売をするような姿勢です。住友不動産グループには仲介やリフォームの会社もあるので、中古になっても様々なサポートが得られるのも大手デベロッパーの強みです。

施工会社

施工会社は株式会社長谷工コーポレーションです。鹿島建設や大林組などのスーパーゼネコンと違い、マンション建設に特化した建設会社です。マンション建設のみをクローズアップすれば、スーパーゼネコンよりも施工実績は豊富であり、この分野のトップランカーと言える存在です。自社分譲や自社管理も手掛けており、最近ではテレビＣＭも放映されています。

住環境

東陽町の駅からマンションまでは街路樹の植えられた歩道のある道ですので、通勤・通学も安心です。前面道路は行き止まりになっているので、交通量が非常に少なく、小さなお子様がいらっしゃるご家庭には嬉しいですね。マンションの東側には東陽中学校があります。校庭で遊ぶ声や部活動の声などは騒音と感じる方もいらっしゃるので、購入を検討される方は事前にチェックをしてみましょう。

マンション周辺の自然環境

徒歩5分以内に東陽一丁目公園や東陽公園などの小規模公園があります。小学校に入る前ぐらいのお子様が遊ぶのに適した公園です。区立豊住公園や都立木場公園という大型公園も徒歩15分程度の距離にあるので、遊びに出かけるスポットとして適しています。運河沿いの散歩道や公園の豊富さは東陽町エリアの魅力の1つです。

教育環境

• 区立南陽小学校　約240ｍ（徒歩3分）
• 区立東洋中学校　約160ｍ（徒歩2分）
• 区立南陽幼稚園　約150ｍ（徒歩2分）
• 区立東陽保育園　約340ｍ（徒歩5分）
• マミー保育園（認可）　マンション内施設

小中学校の学区が非常に近く、お子様の通学に安心の距離です。インターネットの口コミでは、混雑した東西線を利用して私学に通わせるならば、身近な公立の方が良いとの感想が多くあります。そして、特筆すべきはマンションに併設された保育園「マミー保育園」です。定員120名の大規模保育園であり、20:30まで延長保育に対応しています。マンションを出てすぐにお子様を預けられる施設があるのはとても便利です。入園出来れば、日々の送り迎えが楽になるでしょう。

治安

警視庁が公表する犯罪情報マップでは昨年の犯罪件数が1～25件のエリアに属しています。周辺の地域も同じ犯罪件数のエリアに属しており、治安の良い街と評価して良いでしょう。

交通事故発生件数

警視庁が公表している交通事故マップを確認すると、シティテラス東陽町のあるエリアは15件／ｋｍ２程度の事故発生想定エリアに属しています。他のエリアに比べて非常に少なく、交通事故リスクが少ないエリアと言えるでしょう。マンションの前面道路も行き止まりですので、安全なマンションです。中古マンションになってもこの利点は高く評価されるでしょう。

ハザードマップ

荒川が200年1度の大雨で氾濫したことを想定したハザードマップでは、シティテラス東陽町が存する地域は0.5ｍの浸水地域に指定されています。他地域は3.0ｍまで浸水が想定されていますが、南陽小学校が避難所に指定されており、河川氾濫には強い地域と言えます。また、自身による液状化では、「液状化の可能性がある地域」「液状化の可能性が高い地域」に指定されています。あくまで予測図ですので、実際に発生するかは分かりませんが、防災の備えはしっかりとしておいた方が良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか？都心への利便性と住環境が両立した東陽町に完成したシティテラス東陽町は、保育所が併設され小中学校も近い環境から、子育てに適したマンションと言えます。保育所の閉鎖が無ければ、この充実した子育て環境は、中古マンションになっても資産価値に寄与することでしょう。ネックは電車の混雑ですが、有楽町線が延伸すれば混雑緩和につながります。将来の資産価値を見据えてまずは現地をご覧になってはいかがでしょうか。