【徹底解説】なぜ東京テラスの資産価値は高いのか?

2018.08.13
【徹底解説】なぜ東京テラスの資産価値は高いのか?

東京テラスのメリット

  • 約49,000㎡、圧倒的なスケールで描く緑溢れる住環境
  • 敷地内のスーパーや保育施設、小学校も隣接する生活利便性
  • 平日も休日ものんびり過ごせる充実の共用施設

東京テラスのデメリット

  • 最寄駅が遠い
約49,000㎡、東京ドームのグランド約3.7個分の開発面積を誇る東京テラス。2006年にグッドデザイン賞を受賞した、世田谷区を代表するマンションです。2005年に分譲されたのちもその魅力は色褪せることなく、樹木の成長とともにより一層輝きを増しています。ここではそんな東京テラスの魅力を、様々な側面からご紹介します。

東京テラスの基本情報

 

東京テラスの資産価値は?

街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4要素からの総合評価として、東京テラスの資産価値は高いということができます。早速、それぞれの要素を具体的にみていきましょう。

街のブランド力

高級住宅地として邸宅の立ち並ぶ世田谷区。公園や街路樹など緑が豊富で閑静な住環境が整い、都心の騒々しさよりも落ち着いた暮らしを重視する高所得層に好まれています。そんな「世田谷アドレス」は現在でもそのブランド力を高く維持しています。世田谷区は良質な住環境を維持するための取り組みも活発であり、区制100周年(2032年)に区の面積の3分の1をみどりにする(みどり率33%の達成を目指す)「世田谷みどり33」などがその代表例。 住宅地としてのブランドは今後も大きく損なわれることはないと考えられます。 (※「みどり率」とは、緑が地表を覆う部分に公園区域・水面を加えた面積が地域全体に占める割合のこと)
■参考:世田谷区HP「世田谷みどり33について」 https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/sumai/010/001/d00017948.html
ただ、世田谷区ブランドではありますが、千歳台というピンポイントの立地には残念ながらそこまでのブランド力は期待できません。

街の将来性

周辺地域で資産価値を向上させるような再開発計画は、現状ではありません。その分、現状の住環境が大きく変わるようなことはないでしょう。最寄駅から遠いという交通の便を踏まえて売買相場が成り立っているため、今後大きく資産性が低下するとは考えにくいエリアです。また東京テラスは1000戸を超える都内随一の規模を誇るマンションであり、その希少性から考えても、今後中古マンションとして資産価値が大きく下落するとは考えにくいでしょう。

マンションのブランド力

東京テラスのディベロッパーは、積水ハウス株式会社・住友不動産株式会社・名鉄不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーションの4社です。積水ハウス株式会社は木造戸建を中心とした事業を展開しており、東京テラスの緑地を重視したコンセプトと非常に近い企業理念を持っています。住友不動産株式会社は分譲マンションの全国供給戸数5年連続NO.1(※)の実績を誇り、名鉄不動産株式会社は名称の通り電鉄に端を発する安定したマンションディベロッパーです。 (※2014年〜2018年)もう1社の株式会社長谷工コーポレーションは、東京テラスの施工も担当している、ディベロッパーよりも施工をメインとしている企業。鹿島建設や大林組などのスーパーゼネコンと異なり、マンション建設に特化した建設会社です。スーパーゼネコンをしのぐ豊富なマンション施工実績を有しており、マンション建設分野でトップランカーと言える存在です。また、長谷工コーポレーションは東京テラスの分譲・設計・施工・管理の全工程に関わっており、4社の中でも中核を担っています。大規模修繕工事を周期的に実施する必要がある中古マンションにおいて、立ち上げから一貫して関わる存在は将来のメンテナンスにおいてメリットに繋がることもあるかもしれません。

マンションの立地条件

東京テラスが建てられたのは、青山学院大学世田谷キャンパスの跡地である49,000㎡という広大な敷地。小田急線と京王線の中間に位置し、最寄駅までは徒歩20分ほど。駅近の利便性は望めませんが、総戸数1000戸を超す大規模開発だからこそ叶えられた住みやすい設計は大きな魅力です。敷地内にスーパーや保育施設、カフェまでが揃うので、駅まで行かずとも生活利便性は格別。小学校も隣接しており、通学も安心です。マンションの敷地内には「東京にテラスを作る」という想いの元、青山学院大学にあったイチョウやヒマラヤスギなど約100本の既存樹を残しながら、季節の変化を楽しめる約20,000本の樹木が植えられています。他マンションとは比較にならないほどの豊富な緑地と、赤レンガの外観はゆったりとした空気を生んでいます。交通利便性や目まぐるしく環境が変わっていく都市の発展性よりも、心地よい住環境を求めるファミリーにはまさに理想のマンションと言えるでしょう。

東京テラスのデザイン

都市居住においてあきらめざるを得なかった、自然を享受した暮らしを実現させようと、計画された東京テラス。イチョウやヒマラヤスギなど多数の既存樹木を残し、「ツリーハウスのような心地よさ」をコンセプトに建築とランドスケープが緩やかに連携するように設計されました。 「青山学院大学跡地の緑をうまく生かし、都心におけるリゾート感をつくり、居心地が良い公共空間を演出している」と評価され、2006年にはグッドデザイン賞を受賞。時が経つに連れて樹々が育ち、コミュニティも育っていく。自然と共にある暮らしを意図して生まれた東京テラスは、新築から10年以上が経過し、中古マンションとなった今だからこそ、その価値を感じられるマンションかもしれません。

東京テラスの共用施設・設備グレード

充実した共用施設は、東京テラスの大きな魅力のひとつ。ご近所さんとのお茶や待ち合わせ、休日に子どもを遊ばせる場所など、外の施設をわざわざ借りたり出かけたりしなくていいのはとても便利。 平日休日問わず暮らしの満足度をあげてくれるでしょう。

共用施設

  • エントランスロビー:高さ5.4mの開放的な空間
  • グランドラウンジ:天然木で造られた床が落ち着きを与えるラウンジ
  • カフェラウンジ:焼き立てパンが美味しいカフェ
  • ライブラリー:のんびりと読書を楽しめるスペース
  • ツリーハウス:まるで木に登ったように感じられるお子様の遊び場
  • キッズライブラリー:子どもたちが読書を楽しめる森の中の図書館
  • キッズテラス:雨の日に子どもたちが遊べるスペース
  • ゲストルーム:親や友人など来客用の宿泊スペースを4部屋用意
  • マルチホール:多目的スペース
  • テラスアリーナ:音楽会やスポーツができる吹き抜けの空間
晴れた日も雨の日も、平日も休日も、生活のシーンに合わせて利用できる様々な用途の施設が揃います。 マンション内だけで、生活の幅はぐんと広がるでしょう。

共用設備

  • 24時間セキュリティシステム
  • 宅配ボックス
  • 駐輪場(2072台分)
  • バイク置場(116台分)
  • 来客用駐車場(11台分)
  • アウトフレーム工法
  • 洗車スペース(2区画)
駐輪場は住戸数の2倍の数が用意されていますが、駐輪場に自転車が停めきれていないという声も。自転車の形状やマナーの問題と捉える声もあり、住民で形成する管理組合でしっかりとしたルール作りは必要かもしれません。自転車の利用を考えている場合は、購入検討の段階で駐輪場の状態を確認しておいた方が良いでしょう。

駐車場

住戸数1036戸分の自走式駐車場が敷地内に配備されており、その多くがRV車対応です。機械式駐車場に比べて車輌サイズにゆとりがあるので、車選びの幅が広がりそうですね。また、機械式駐車場が無いことで保守点検や部品交換というランニングコストや将来的な設備更新費用が安価に抑えられます。機械式駐車場は修繕積立金への影響が大きいため、自走式であることはマンション居住を長期的に見据えると大きなメリットの1つと考えられます。

専有部設備

  • 二重天井二重床
  • ディスポーザー
  • 浴室暖房乾燥機
  • TVモニター付インターホン
  • 床暖房
  • ハイサッシ
ディスポーザーや床暖房などマンションで人気の設備はほぼ揃っています。この中で特筆すべきは二重床二重天井です。マンションのコンセプトから、多くの子育てファミリーが住んでいる東京テラスですが、インターネットの口コミサイトには「子どもの足音があまり聞こえない」という評価するコメントが複数寄せられています。二重床二重天井はコンクリートスラブとの間に空間が設けられるため、足音などが伝わりにくくなります。また、長期的な視点で考えれば、二重床二重天井はリフォーム時の配管の可変性が高く、間取り変更が容易になる点も高評価です。もう一つの注目要素は、ハイサッシ。ハイサッシとは、床から天井の高さまであるサッシのこと。開口部を大きくとれることが特徴です。東京テラスでは、眺望が魅力的な住戸や木漏れ日が心地よい住戸など、各棟の配置によって多彩な景色を楽しむことができます。ハイサッシは、東京テラスの好条件を最大限に引き出す設計ポイントです。

セキュリティ

  • 24時間有人管理
  • 24時間オンラインセキュリティシステム
  • ダブルオートロックシステム
  • 防犯カメラ(60台)
  • ディンプルキー
  • ダブルロック(住戸玄関)
1000戸を超える大規模マンションですので、管理員・コンシェルジュ・清掃スタッフ・警備員など多数の管理スタッフによるフォロー体制が組まれています。セキュリティは24時間365日有人管理。防犯カメラが60ヵ所に設置されており、セキュリティ面は強固なものといえるでしょう。

耐震性

東京テラスでは、支持地盤へ278本の杭を打ち込んでおり、杭の底部を広げた抵抗杭となっております。また、基礎梁工法を採用しています。建物は縦方向の柱(地下では杭)と横方向の梁によって耐震性が生まれますが、基礎部分にも梁を設けることによって、地下でも耐震性を持たせています。さらにコンクリートには、100年耐久を目指した1㎡3000~3900トンの負荷に耐える品質が採用されています。

東京テラスの住環境

圧倒的な敷地、広々としたグランドゲート、まるで1つの城を思わせるような雰囲気を感じられます。周辺道路には歩道が確保されており、エントランスを出てすぐバス停があります。バス停の横には交番があるので、治安面でも安心です。

自然環境

マンションの敷地内に多くの自然を残しているのが東京テラスの特徴です。既存樹を多く残した記憶の森、樹々のバランスを取った森のテラス、白樺の森、丘の上テラス、グローブテラスなど敷地の中だけでも様々な表情のランドスケープが設計されています。敷地周辺にも蘆花恒春園などの大きな公園がいくつもありますので、敷地内外で多くの自然を感じられる住環境です。

教育環境

  • 区立塚戸小学校 約30m(徒歩1分)
  • 区立千歳中学校 約40m(徒歩1分)
  • 区立塚戸幼稚園 約160m(徒歩2分)
  • 区立千歳保育園 約50m(徒歩1分)
幼稚園・保育園・小学校・中学校は徒歩1~2分に集まっています。通学路が短く大通りを渡ることはないため、通学も安心。東京テラスが完成した当初は多くのファミリーが一斉に入居するため、幼稚園や保育園の入園が難しい時期もありましたが、完成から10年以上経過した現在ではピークが過ぎたため、希望に近い幼稚園・保育園選びができるようになっています。一方、最寄の駅までが遠いため、私学への通学は少し大変です。千歳烏山・祖師ヶ谷大蔵、ともに駅前に大きなロータリーは有していないため、車で送り迎えをする場合には、大きめのロータリーがある芦花公園駅が便利でしょう。

治安

警視庁公表データによると、東京テラスのある世田谷区千歳台6丁目周辺で2019年の1年間に発生した犯罪件数は、一番少ないレベルの25件以下。隣りあう区画も同様に25件以下の犯罪発生件数となっており、穏やかに過ごせる比較的治安の良い区域といえるでしょう。交番がマンションに隣接しているところも、安心できるポイントですね。(参考:犯罪情報マップ http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Map

交通事故発生件数

警視庁が公表している交通事故マップを確認すると、東京テラスのある世田谷区千歳台6丁目周辺は2018年度交通事故発生件数が10〜30件ほどと報告されています。他のエリアに比べて非常に少なく、交通事故リスクが少ないエリアと言えるでしょう。東京テラスから東へ200mほどいった環状8号線は交通量が多く、それゆえ交通事故も多く発生しているので、千歳台プールなど環状8号線を渡る場所へ行くときにはお子さんに注意を促しましょう。(参考:交通事故発生マップ https://www2.wagmap.jp/jikomap/Map

ハザードマップ

世田谷区浸水ハザードマップによると、東京テラスのある世田谷区千歳台6丁目周辺エリアは、0.2m以下の浸水エリアとされています。これは最大規模の降雨(時間最大雨量114mm・総雨量589mm)が起こった場合に予想される洪水の状況をシミュレーションしています。各河川から遠い立地にあり、低地にはなっていないので、水害の危険性は低いと想定されます。(参考:世田谷区浸水ハザードマップ https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kurashi/005/003/003/d00006073_d/fil/PDF00.pdf )

東京テラスの利便性

【1】交通利便性

  • 京王線 千歳烏山駅 徒歩19
  • 京王線「千歳烏山」駅バス6分「千歳台六丁目」停徒歩1分
  • 小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩19分
東京テラスでデメリットを挙げるとすれば、交通利便でしょう。千歳烏山駅・祖師谷大蔵駅まではどちらも商店街を通るので、記載の分数よりも実際は近く感じるかもしれませんが、真夏や真冬に15分以上歩くのはやはり大変です。購入を検討する際には、通勤や通学で支障はないか、駅を日常的に使うのであればそこまでのアクセスはどうするかなど、事前に考慮しておいた方がよさそうです。

【2】生活利便性

交通利便性とは対照的に、生活の利便性は最高クラスと評価できます。駅近となればここまでの広大な敷地を確保することは困難なので、この駅徒歩距離があってこその暮らしやすさ、と考えた方が適切でしょう。日々のお買物は敷地内にある「サミットストア」で。わざわざ遠出する必要もありません。生活にかかる時間を節約することができれば、それだけ毎日に余裕ができます。敷地内にはカフェがあるので、子どもを遊ばせながらゆっくりとお茶を楽しむこともできてしまいますね。

まとめ

いかがでしたか?通勤などに利用する交通のアクセスは正直良いとはいえませんが、それを補って有り余る住環境の良さが東京テラスの魅力です。完成から10年以上が経過した現在では樹々が育ち、新築時よりも魅力を増した緑豊かな環境となっています。住環境を重視する方は「百聞は一見に如かず」。まずは現地での見学をおすすめします。【おすすめ記事】プロが教える中古マンション値引き交渉成功の鍵とは?交渉セリフまで徹底解説
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マンションジャーナル編集部

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