パークコート神宮前の資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.08.17
パークコート神宮前の資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

パークコート神宮前のメリット

  • 緑と水に囲まれた落ち着いた住環境
  • 建築家・隈研吾氏によるデザイン監修
  • 周辺一帯の開発によって生まれた整った景観

パークコート神宮前のデメリット

  • 定期借地権(2061年迄)のため資産性が低下する懸念がある
  • 定期借地権のため賃貸住戸の割合が多くなる懸念がある
パークコート神宮前は、原宿駅(明治神宮前駅)を最寄駅として高い利便性を誇りながら、喧騒から離れた落ち着いた住環境を手にできる、まさに都心における高級中古マンション。今回は緑豊かな住環境に生まれた一流マンション、パークコート神宮前の魅力をさまざまな角度からご紹介します。

パークコート神宮前の基本情報

パークコート神宮前の資産価値は?

パークコート神宮前は、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、高い資産性が期待できると考えられます。各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

大正時代に明治天皇と昭憲法皇太后を祀るために創建された明治神宮。「神宮前」のアドレスはこの明治神宮の東側に位置しており、明治神宮のある代々木公園や神宮外苑、新宿御苑という広大な緑地に囲まれた都心部では珍しい住環境が成り立っています。原宿駅(明治神宮前駅)は竹下通りと表参道を中心にファッションやグルメの最新情報が常に発信される地であり、日頃のお買物や外国人観光客で賑わいを見せています。都内でも住宅にかかるコストは指折りのエリアでもあり、高級住宅地としても知られています。街のブランド力は非常に高いと言えるでしょう。

街の将来性

表参道や原宿のマンション周辺ではいくつかの再開発計画が予定されています。
  • 「都営青山北町アパート」の再開発計画
  • 原宿駅前に商業施設「ウィズ原宿」がオープン
  • 神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業
表参道駅の近くでは、「都営青山北町アパート」の再開発計画が進行中です。現在、都営青山北町アパートの南側ブロックの再開発が進行しており、地上25階建ての住宅を中心とした複合ビルが建設されています。今後南側ブロックと同程度の敷地を有する北側ブロックでも再開発が進行することが予想されます。また、原宿駅前の立地で、商業施設と住宅等からなる大型複合施設「ウィズ原宿」がオープンします。商業施設面積は約11,000㎡と、原宿エリアでは大規模な施設となります。開業後は原宿と表参道をつなぎ、回遊性を高める役割を担います。そして、神宮前6丁目エリア「オリンピアアネックス」他を含む街区で構成された約0.3haを一体的に整備する再開発事業が発表されています。「オリンピアアネックス」が、2020年3月から解体され、竣工は2022年度を予定しています。今後の表参道原宿エリアの更なる魅力向上に、期待が膨らみます。
参考: 「(仮称)北青山三丁目地区市街地再開発事業」環境影響評価調査計画書(東京都環境局)https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/assessment/information/toshokohyo/publishdetail/kasho_kitaaoyama3_chousa.htmlWITH HARAJUKU公式サイト https://withharajuku.jp/神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業 権利変換認可を受け本格始動(東急不動産) https://www.tokyu-land.co.jp/news/1e8d862df983f6a5991e660c6ef22aca.pdf

マンションのブランド力

ディベロッパーは、三井不動産レジデンシャル株式会社です。同社は三井不動産の住宅部門として分社した会社であり、郊外型の「パークホームズ」、都内で高品質な「パークコート」、都心の一等地のみに建てる「パークマンション」など多彩なブランドで展開しています。分譲戸数のランキングでは毎年トップ5に必ず入ってくる会社であり、財閥系の財政基盤からその安定感・安心感はピカイチです。施工会社は、株式会社竹中工務店です。創業はなんと1610年まで遡るという、日本でも老舗に入る企業であり、その施工実績もマンションはもちろん、ショッピングセンターや工場、空港などの大型施設まで多数あります。ディベロッパーにおいても施工会社においても、パークコート神宮前のブランド力や技術力は間違いないと言えるでしょう。

マンションの立地条件

パークコート神宮前は明治通りから1本奥まった立地にあり、前面道路は行き止まりです。そのため、交通量が少なく商業圏にありながら、閑静な住環境が形成されています。警察施設の建設に伴う「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」の一部として建設されたため、警察施設・複合施設(Msquare)も同時期に建設されました。建物の間隔なども考慮されており、緑と建築物のバランスが整っています。ファッションやグルメ、インテリアなど多彩なショップが立ち並んでいます。ファッションやグルメ、インテリアなど多彩なショップが立ち並ぶ原宿ですが、パークコート神宮前の周辺にはスーパーがありません。各専門店でお買物を楽しむことはできますが、日常的な買い物には少し不便かもしれません。日常の食料品などは生協などの宅配を利用するのも1つの手です。

定期借地権による資産性評価について

パークコート神宮前は2061年までの定期借地権のマンションであり、期間満了時にはマンションを解体して更地にしなければなりません。残存期間がまだ40年以上残っていますが、期間が短くなってくると中古としての売買価格に影響を及ぼします。現在、多くの住宅ローンは最長35年ですが、定期借地権の場合は、借地権の残存期間に縛られます。残存期間が30年になると住宅ローンも最長30年しか組むことが出来なくなるため、購入検討者の資金計画が難しくなっていきます。パークコート神宮前を中古で購入検討をするときには、定期借地権の残存期間と将来的な資産価値、運用計画についてしっかりと検討をしておきましょう。

パークコート神宮前の利便性

交通利便性

最寄り駅は徒歩6分の原宿駅。明治神宮前駅と北参道駅も徒歩圏内です。JR山手線と東京メトロ千代田線・副都心線を利用することで、都内の多くの地域へダイレクトアクセスが可能です。JR山手線原宿駅から主要駅までの時間は、以下の通りです。
  • JR山手線原宿駅から渋谷駅:2分
  • JR山手線原宿駅から新宿駅:4分
  • JR山手線原宿駅から池袋駅:13分
  • JR山手線原宿駅から品川駅:15分
商業地域を抜けるので標記の分数よりも近く感じるでしょう。このクラスのマンションの購入者層は車を利用して移動することも多いので、駅距離がどこまで資産価値に影響する評価が難しいところです。一般的には駅徒歩5分までが駅近マンションと評価されるので、それに比べると少し交通利便性は低いという評価になります。

生活利便性

大型商業施設

  • 原宿アルタ:徒歩約6分
  • 竹下通り:徒歩約7分
  • ラフォーレ原宿:徒歩約7分

スーパー

  • まいばすけっと 神宮前2丁目商店街店:徒歩約7分
  • オーケー 千駄ヶ谷店:徒歩約8分
  • ビオセボン 明治神宮前メトロピア店:徒歩約10分

病院・医療施設

  • 神宮の杜クリニック:徒歩約7分
  • 東京原宿医院:徒歩約8分
  • 表参道デンタルオフィス:徒歩約6分

公共施設

  • 警視庁原宿警察署:徒歩約3分
  • 渋谷区立中央図書館:徒歩約3分
  • 東郷神社:徒歩約5分
  • 明治神宮:徒歩約11分
  • 代々木公園:徒歩約12分

郵便局

  • 渋谷神宮前郵便局:徒歩約5分
周辺は原宿・表参道という日本有数のショッピングエリアです。国内だけではなく、海外からも多数の観光客が訪れるエリアです。その中にありながら、東郷神社の杜に寄り添い、閑静な住環境に立地しています。この立地は希少性が高く、中古になっても他のマンションとの違いとしてアピールできるポイントです。

パークコート神宮前の共用施設・設備グレード

共用施設

  • ロビーラウンジ
  • アクアガーデン
  • アートサロン
  • エアーラウンジ
  • エアーデッキ
  • フォレストインフォレスト
  • 車寄せ3ヶ所
  • ミーティングルーム(300円/1h)
マンションの美観を高めるアートサロン、神宮の花火大会や都会の夜景が楽しめるエアーデッキなど立地と購入者層に合わせた共用施設が整っています。特筆すべきはフォレストインフォレスト。鳥取藩主由来の屋敷林を整備して長さ140mの遊歩道が設置されており、都会の中で「杜」を感じられる空間になっています。サクラやモミジ、アカマツなど日本古来の樹々で形成された散策路もあり、日々の喧騒を忘れ、存分にリラックスできる空間です。そして、利便性という意味では車寄せが複数あることも忘れてはなりません。セキュリティを重視した地下1階の車寄せ、タクシーなどに利用できる1階の車寄せ、そして、住戸棟へすぐに入館できるレストラン側の車寄せ、計3ヶ所の車寄せを使い分けることで利便性の高さをより感じられるでしょう。

共用部設備

ロビーラウンジにはコンシェルジュが配され、宅急便の発送取次やランドリーサービスを提供しています。ケータリングサービスも実施しており、日々の生活が便利に送れるようなサービスを提供しています。そして、各階にはダストステーションが設置されています。1階までゴミを運ぶのは手間がかかりますが、各階にダストステーションが設けられていることで簡単にゴミ捨てができるので、便利で衛生的です。1階に大きなごみ置場があるマンションに比べて、エレベーターの利用回数も減るので、待ち時間が減るというメリットも生まれます。
  • 24時間セキュリティシステム
  • 宅配ボックス
  • トリプルオートロック
  • 内廊下設計
  • 各階にダストステーション
  • ペット足洗い場
  • 駐車場(地下1階・246台分・月額45,000~50,000円)
  • 駐輪場(地下2~3階・330台分・月額200円)
  • バイク置場(地下1階・45台分・月額2,000~3,000円)
  • トランクルーム(1階・217区画・月額1,000~2,000円)

駐車場・駐輪場・バイク置場

緑と水が調和した自然豊かな外観デザインを重視するため、駐車場・駐輪場・バイク置場などの機械的な施設は全て地下に設置されております。雨風から守られているので、お気に入りの愛車のキズや劣化を防ぐというメリットもあります。駐輪場は地下2~3階に設置されていますが、専用のエレベーターが用意されていますので、運び出しにとても便利です。駐車場は平置30台・機械式216台の割合で用意されており、機械式にはハイルーフに対応した区画もありますので、お気に入りの愛車もしっかりと収納できるのではないでしょうか。平置区画は一部の住戸に専用使用権として付帯しています。検討される住戸に平置駐車場が付帯していることもありますので、検討の際はしっかりと確認をしましょう。
  • 機械式駐車場のサイズ
全長5300㎜×全幅2050㎜×全高1550㎜×重量2300kg(ノーマルルーフ)全長5300㎜×全幅2050㎜×全高2050㎜×重量2300kg(ハイルーフ)

専有部設備

  • 二重床二重天井
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 浴室暖房乾燥機
  • 保温浴槽
  • TVモニター付インターホン
  • TES式床暖房
神宮前という一等地されたマンションですので、専有部の設備も充実しています。ディスポーザーや食洗機など人気の設備が整っております。このクラスのマンションでは、新築時にオプションで好みの内装に仕上げている住戸も多くあります。売却中の住戸ではオールステンレスのキッチンやカップボードが取り付けられている住戸もありますので、内覧の時にはいくつかの住戸を見比べながら見学すると参考になるかもしれません。そして、新築時のオプションや中古購入時のリフォームでは変更できないのが二重床二重天井とディスポーザーです。高い遮音性を有する二重床二重天井は配管工事を容易にするメリットもあり、間取変更の可変性が高くなります。ディスポーザーはキッチン排水口で生ごみを処理できる人気設備の1つです。マンション全体で専用配管が必要であるため、各住戸で追加できない資産性に直結する設備です。

セキュリティ

  • 24時間オンラインセキュリティシステム
  • 24時間有人管理
  • トリプルオートロックシステム
  • 防犯カメラ
  • TVモニター付インターホン
警備員が常駐する24時間有人管理のマンションです。エントランス・エレベーターホール・エレベーターの3ヶ所にオートロックが設置されている高品質の機械警備と人の目による警備の両輪で高いセキュリティを実現しています。セキュリティ仕様については、設計段階から民間警備大手のセコム社が携わっています。そして、パークコート神宮前の立地面の特徴として、警察署とセコム本社が隣接していることが挙げられます。頻繁に警察官が周辺を出歩いているので、高い安心感が得られるでしょう。

耐震性

パークコート神宮前の構造は、「耐震」「制震」「免震」のうち「耐震」に該当しています。制震や免震のように地震の力を和らげるような装置は設置されておりませんが、デベロッパーの三井不動産レジデンシャル、施工会社の竹中工務店、共に各業界のトップランカーですので、一定水準の安心感はあります。「制震」「免震」のように地震の揺れを和らげる装置はありませんので、室内の家具や家電については防振マットや突っ張り棒を付けておいた方が良いでしょう。

デザイン

パークコート神宮前の設計には、世界的な建築家が関わっています。外観デザインの監修には、新国立競技場や根津美術館のデザインで有名な隈研吾建築都市設計事務所が参加しています。建物には透明感のあるガラスを多用し、ガラスに映る周囲の緑が「杜の中のマンション」を造り上げています。そして、同事務所と共に設計に参加したのがコイケデザインマネジメントです。同社は緑を駆使した自然豊かなデザインに長けており、大阪府における開発では、国土交通省の「美しい街並み大賞」を受賞した実績があります。

パークコート神宮前の住環境

マンション周辺の自然環境

原宿・表参道駅に近いため、小さなお子様が遊べる公園の数は少ないエリアですが、徒歩6分の距離には赤い螺旋型の滑り台が特徴の千原児童遊園地があり、敷地内の緑地も多いため、自然に触れられる環境は整っていると言えるでしょう。代々木公園・神宮外苑・新宿御苑を徒歩圏内に捉える立地のため、少し足を延ばせば広大な緑地を思いっきり満喫することができます。神宮外苑の中には有料ですが様々な遊具で遊べる外苑にこにこパークもありますので、都心部ですがお子様が遊べるスポットは充実しています。

教育環境

小中学校

  • 渋谷区立千駄谷小学校 徒歩8分
  • 渋谷区立原宿外苑中学校 徒歩5分
商業エリアに近いパークコート神宮前ですが、学区の小中学校の距離が近く、保育園・幼稚園の数も充実しています。小学校は明治通り沿いを歩く道のりですが、大通りですので歩道はしっかりと整備されています。小学校の前の交差点が大きな交差点となっていますが歩道橋はないため、小学校低学年のお子様には注意を促した方がよさそうです。

保育園・幼稚園

  • 私立東郷幼稚園 約350m(徒歩5分)
  • 区立千駄谷幼稚園(千駄谷なかよし園)約450m(徒歩6分)
  • 区立渋谷保育園 約550m(徒歩7分)(※注)
  • (認可)神宮前保育園にじ 約750m(徒歩10分)
(※渋谷保育園は、新園舎建築工事完了に伴い令和2年3月23日から新園舎(神宮前3-18-8)で運営しています。旧園舎は解体し、障がい者福祉施設を整備する予定です)保育園は、近くに芝生の園庭を有する渋谷保育園があります。渋谷区には、渋谷区に住んでいる人が認証保育所に入園した場合、月25,000円の減額補助が受けられたり、認証保育所の月極契約金額が、認可保育園に入った場合を想定した保育料より上回った場合は、その差額を補助する仕組みがあります。渋谷区の待機児童数は平成31年度には92人、平成30年度の151人よりは減少しましたが、どの保育園も入園倍率が高く、希望の保育園に入園させるのは難しいのが現状です。渋谷区には認可外の保育施設もあり、認可保育園との差額を補助する制度がありますので、幅広い目で区の相談窓口を活用しながら最適な選択肢を考えるようにしましょう。
参考: 都内の保育サービスの状況について(市町村別の状況) https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/07/29/documents/05_03.pdf保育料の軽減制度 https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kodomo/teate/hoiku_josei/hoikuryo_keigen.html

治安

警視庁が公表する市区町丁別、罪種及び手口別認知件数では、平成31年(令和元年)の犯罪件数が神宮前一丁目は、166件となっています。その多くがすりと万引きです。商業エリアに属しているため、犯罪数は少なくはありません。パークコート神宮前は警察署とセコム本社が隣接したセキュリティの高いマンションですが、周辺の商業エリアを出歩く際は注意をしましょう。
参考:区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数 https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が公表している交通事故発生マップを確認すると、明治神宮前駅〈原宿〉付近が最も交通事故発生の危険性が高いエリアになっています。また、原宿警察署の交通事故発生状況を確認すると、2019年の交通事故死傷者数は、幼稚園生0、小学生1、中学生0、未成年1、20歳代31、30歳代27、40歳代34、50歳代20、60歳から64歳7、65歳以上15という結果です。状態別に見ると、四輪乗車中49、二輪乗車中 21、自転車乗用中33、歩行中32、その他1という結果になっています。明治神宮前駅〈原宿〉付近は、大変賑やかなエリアで、交通事故に関して高い危険性がありますので、車両との接触、歩道での自転車との接触など、しっかりとした注意が必要です。
参考:原宿警察署 昨年、一昨年の交通事故発生状況(年間) https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/shokai/ichiran/kankatsu/toukei/harajuku/02_Kotsu01.html

ハザードマップ

渋谷区が公表している洪水ハザードマップでは、パークコート神宮前は、浸水の危険がある地域に該当しておりません。
参考: 渋谷区洪水ハザードマップ https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000045061.pdf
また、渋谷区が公表している地震の危険度を7段階で示した渋谷区地震防災マップでは、一番危険性が低い「1」のエリアに属しています。警察署を建設するような場所ですので、災害関係に強いエリアと言って良いでしょう。
参考: 渋谷区地震防災マップ(危険度マップ、揺れやすさマップ) https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000038498.pdf

まとめ

定期借地権であること以外ほとんど減点評価ができないほどに環境・設備が整った高級マンションです。定期借地権には、将来更地にしなければならないデメリットもありますが、所有権マンションよりも安価に購入できるというメリットもあります。定期借地権の残存期間と中古売買時の価格がどのぐらいが妥当なのか、ご自身のライフプランと定期借地権の兼合いはどうか、じっくり検討する必要はありますが、住環境や設備は至高に近いレベルにあります。渋谷区や表参道エリアでハイグレードなマンションをお探しの方は、ぜひ一度検討してみてください。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。