【特集】シティテラス大森西の魅力に迫りました！

シティテラス大森西のメリット

• 大半の住戸が南向きで日当たり抜群！！
• 都内では珍しい全て平置の駐車場
• 共用施設が少ない

シティテラス大森西のデメリット

• 最寄駅がやや遠い
• 近隣に大きな公園が無い

シティテラス大森西

蒲田駅、梅屋敷駅、大森町駅の3駅が徒歩15分圏内で利用できる立地にあるシティテラス大森西。マンション周辺は高層の建物が建っておらず南向きに幅広い敷地であるため、現地に赴くとマンションの南面にしっかりと陽が当たり、その開放感とスケールに圧倒されます。そんなシティテラス大森西の特徴は、ランニングコストを意識した設備仕様です。共用施設は少なく、キッズルームを兼ねたコミュニティルームのみ。最近の大規模マンションは共用施設が多く設置される傾向にあるので、この規模の新築マンションとしては珍しいと思います。マンション周辺には蒲田駅前の商業施設や梅屋敷商店街などお買物スポットが充実しており、散歩ついでのお買物が楽しめるエリアです。今回は2017年に新しく完成したシティテラス大森西を詳しくご紹介します。

シティテラス大森西の総合評価

資産性

エリアのブランド力

大田区の大森エリアは、東海道に沿って江戸時代から発展を続けてきたエリアであり、小規模な商店や工場が多く、少し雑然としたイメージが抱かれるエリアです。湾岸まで出れば、平和島周辺に大型公園やプールが整備されていますが、大森エリア内には大きな公園等も無く、他に勝る要素や差別化出来る要素は少ないのが正直なところです。

エリアの将来性

2011年頃から蒲田駅周辺の再開発が始まりました。京急蒲田駅の周辺整備が先行して進んでおり、既にタワーマンションなども建設されています。羽田空港の利便性を向上させる目的からその玄関口である蒲田周辺の再開発も進んでいますが、シティテラス大森西は大きな恩恵を受けることは難しそうな立地です。むしろ、蒲田駅周辺に新しく魅力的なマンションが建設されてしまうと、駅距離がネックとなり、中古マンション市場での競争力の低下につながる恐れも考えられます。

マンションの立地条件

都市計画では小規模工場などが多い準工業地域内に位置しています。近くにはチョコレートで有名なメリーの本社工場や各社の営業所などが多く点在するため、区画が整ったきれいな住宅地のような雰囲気はありません。小規模公園がいくつかあるものの、お子様が伸び伸びと遊ぶ中規模・大規模の公園は近くに無く、子育てに適した環境とは言いにくい立地です。一方、スーパーや病院が近くにあるため、生活するには便利な住環境でもあります。

利便性

交通利便性

• 京急本線「梅屋敷」駅徒歩12分
• ＪＲ東海道線「蒲田」駅徒歩15分
• 東急池上線・多摩川線「蒲田」駅徒歩15分

京急本線「梅屋敷」駅が最寄駅ですが、駅の利便性を考えると通勤・通学には「蒲田」駅を利用する方が多いでしょう。徒歩15分の距離は決して利便性が高いとは言えません。周辺は平坦地ですので、自転車も利用出来ますが、雨の日には徒歩やバスに切り替える必要があります。バスではマンションから徒歩4分の距離にある東邦大学大森病院前からバスに乗り、5分ほどで蒲田駅に到着します（交通事情により時間がかかる場合もあり）。徒歩15分の距離を考えるとバスに乗ってもあまり時間の短縮にはなりません。これまで住んでいた環境によっても感じ方は異なりますが、一般的には交通利便性が高いマンションとは言い難い立地です。

生活利便性

シティテラス大森西には、エレベーターは3台設置されています。全279戸のマンションですので、50戸に1台という標準的な割合からするとやや少なめです。特に最上階の11階は3台中1台しか利用できないので、最上階のお部屋を検討するときにはエレベーターの利便性を確認しておいた方が良いでしょう。周辺施設では、マンションから徒歩7分のところに梅屋敷商店街があります。梅屋敷駅から西へ伸びる商店街で昔ながらの青果店や酒店、喫茶店などが立ち並びレトロな雰囲気です。大型スーパーでは何でも揃いますが、このような商店街で店主と会話しながら、その日の夕食を考えるというのも良いですね。

施設・設備グレード

設備

共用部

• 24時間セキュリティシステム
• 宅配ボックス
• 駐車場（140台分）
• 駐輪場（558台分）
• バイク置場（42台分）
• 来客用駐車場（2台分）
• アウトフレーム工法（リビング側）

駐車場・駐輪場

シティテラス大森西の特徴の1つが駐車場です。23区内では珍しく全て平置になっています。機械式駐車場のように利用区画を呼び出す時間がかからず、また車高など車両サイズの制限が緩めですので、利用者にとっては利便性の高い駐車場です。そして、平置駐車場はメリットとして維持コストの低さが挙げられます。設備の定期的な点検費用が掛からず、将来の更新費用も掛かりませんので、毎月の管理費や修繕積立金を低く抑えることが出来ます。中古で売却する際も「住宅ローン+管理費等」の月々の費用を抑えられるので購入検討がしやすいでしょう。駐輪場は各戸2台分が確保されています。駅から距離があるので、多くのご家庭で自転車を利用することが考えられます。昨今では電動自転車などラックに入れづらい自転車も多くなっているので、現地を見学するときには自転車置場の状態もチェックしておくことをお勧めします。

専有部

• 二重床
• ディスポーザー
• 浴室暖房乾燥機
• 保温浴槽
• エコジョーズ
• Ｌｏｗ－ｅガラス
• TVモニター付インターホン
• ＴＥＳ式床暖房
• 遮音サッシ（T-3またはT-4）

2017年に新築されたマンションですので、最新の設備が揃っています。最近のマンションで人気がたかいのはディスポーザーです。生ごみを簡単に処理することが出来るため、ごみの排出量が減って衛生的です。そして、シティテラス大森西は東海道線の線路まで約50ｍという環境から電車の音に配慮して遮音性の高いサッシが採用されています。二重サッシや防音ガラスが使用されており、窓を閉めてしまえば、電車の音はあまり気にならないでしょう。サッシは共用部扱いのため、個人では交換することが原則出来ません。初期から性能の高いサッシが導入されているのは、中古として売買するときになってもプラス材料となります。

共用施設

• コミュニティルーム

279戸の規模ながら、主だった共用施設はコミュニティルーム（兼キッズルーム）のみです。コンシェルジュサービスやフィットネスジム、カフェなどはあれば便利ですが、維持していくためには相応のコストを要します。その分のコストが省けていると考えれば、維持管理に要する費用が他マンションよりも安価に抑えられるというメリットとも捉えることが出来ます。

セキュリティ

• 24時間オンラインセキュリティシステム
• ダブルオートロックシステム
• 防犯カメラ
• ディンプルキー
• ダブルロック（住戸玄関）
• TVモニター付インターホン

管理員が週7日勤務のため、日中は人の目のセキュリティがあります。夜間は管理スタッフが不在となりますが、エントランスにはダブルオートロックがありますし、警報や異常を24時間監視しているセキュリティシステムが導入されているので、安心感は高いでしょう。

耐震性

シティテラス大森西の構造は、「耐震」「制震」「免震」のうち「耐震」に該当しています。制震や免震のように地震の力を和らげるような装置は設置されておりませんが、デベロッパー・施工会社ともに多くのマンションに携わった実績を有する会社ですので、耐震性についての信頼性は高いでしょう。地震を和らげる装置はありませんので、室内の家具や家電については防振マットや突っ張り棒を付けておいた方が良いでしょう。

デザイン

シティテラス大森西の設計は株式会社長谷工コーポレーションが担当しております。住友不動産株式会社の分譲マンションの特徴的なデザインとしてガラス手摺が挙げられます。少し青みかかった透明感のあるガラス手摺を採用することで都会的でスタイリッシュな外観になります。シティテラス大森西では南に広い敷地ですので、このガラス手摺による整った外観が非常にインパクトを与えています。

ブランド力

デベロッパー

シティテラス大森西のデベロッパーは、住友不動産株式会社です。同社は2014年～2017年まで4年連続マンション供給戸数全国NO,1を誇る日本トップのデベロッパーです。シティテラス・シティタワーというブランド名でマンション分譲を行っており、ガラスを多用した都会的なデザインが特徴です。マンション完成後も価格をあまり下げずにそのマンションの価値を理解する購入者に順次販売していくというスタンスを取っていることも特徴の１つです。

施工会社

施工会社である株式会社長谷工コーポレーションは、鹿島建設や大林組などのスーパーゼネコンと違ってマンション建設に特化した建設会社です。マンション建設のみをクローズアップすれば、スーパーゼネコンよりも豊富な施工実績を有しており、マンション建設の分野ではトップランカーと言える存在です。自社分譲や自社管理も手掛けており、最近ではテレビＣＭも放映されています。

住環境

周辺は工場や事業所が点在する雰囲気のため、シティテラス大森西の整った外観が良い意味で際立っています。エントランスの横には児童公園が配され、ゆったりとした雰囲気です。GoogleMapで確認したところ、周辺道路は歩道が整備されていませんので、お子様がいらっしゃるファミリーは車やバイクなどの通行に注意しましょう。

マンション周辺の自然環境

邦西児童公園、邦西第二児童公園、ほうせいきらめき児童公園など周辺には小規模の公園が多く点在しています。滑り台などの遊具もあるので、小さな未就学児童のいるファミリーには嬉しい住環境です。一方で小学生などが思いっきり遊べるような広場を有する公園は見当たりません。湾岸まで行けば大森ふるさとの浜辺公園や平和の森公園などの大きめな公園がありますが、少し距離がありますし、交通量の多い道路を横断しなければならないため、保護者が行く必要があります。この他、森や川、海などの自然を感じられるスポットは少ないので、家族で車を利用して近くの大型公園にお出かけというライフスタイルになりそうです。

教育環境

• 区立大森第三小学校　約450ｍ（徒歩6分）
• 区立大森第八中学校　約900ｍ（徒歩12分）
• 区立大森第二保育園　約150ｍ（徒歩2分）
• 区立中央八丁目保育園　約800ｍ（徒歩10分）
• 日進幼稚園　約800ｍ（徒歩10分）

小中学校はインターネットの口コミでは特に悪い評判は有りません。私立へ行く子もそのまま公立へ上がることもいるような学校ですので、各家庭や子供の希望に合わせた進学が検討出来そうです。そして、保育園。2017年度、大田区の保育園入園決定率は63％でした。5人中3人が入園出来たという計算になります。大田区の認可保育園の整備率は85％となっており、都内では比較的低い整備率です。園庭を有する保育園も半数以下となっており、のびのびと遊ぶ保育園に入れるのは難しい環境です。シティテラス大森西の周辺には1ｋｍ圏内に複数の保育園があります。「最寄りの大森第二保育園に入れたい」は難しいかもしれませんが、「1ｋｍ圏内のどれかの保育園に入りたい」は可能な水準だと思われます。

治安

警視庁が公表する犯罪情報マップでは昨年の犯罪件数が26～67件のエリアに属しています。周辺の地域も同じ犯罪件数のエリアに属しており、治安は良くも悪くも無いというのが正直な評価です。また、蒲田駅の駅前エリアは犯罪件数がぐっと増加して156～413件のエリアになります。自転車の窃盗が多く発生しておりますので、蒲田駅周辺で駐輪するときには少しの時間でも必ず駐輪場を利用するようにしましょう。

交通事故発生件数

警視庁が公表している交通事故マップを確認すると、シティテラス大森西のあるエリアは15件／ｋｍ２程度の事故発生想定エリアに属しています。他のエリアに比べて非常に少なく、交通事故リスクが少ないエリアと言えるでしょう。シティテラス大森西から東へ進んだ大森町駅周辺は交通事故の発生が120件／ｋｍ２と非常に高くなっています。これは、大森町駅から更に東へ進んだところで第一京浜と産業道路が合流するため、非常の多くの交通量があるためです。蒲田方面は治安、大森方面は交通安全、各々に傾向が顕著に表れていますので注意が必要です。

ハザードマップ

大田区が公表している洪水ハザードマップでは、シティテラス大森西周辺は浸水の危険がある地域に該当しておりません。しかしながら、マンションを囲むように5０cm未満の浸水が想定されるエリアが広がっていますので、1階の購入を検討する方は注意が必要ですまた、大田区では地域ごとの総合危険度ランクが公表されています。これは、建物の倒壊や火災の危険度に消火・救助活動のしやすさを加えた総合的な危険度を示したものです。シティテラス大森西はランク３に該当しており、全体の真ん中のランクです。京急線と東海道線に沿ったエリアのランクが高くなっています。

まとめ

最寄駅から少し距離がありますが、南向きの住戸が多く、外観が非常に美しいマンションです。共用施設の少なさはマンションの魅力を少なく見せますが、長期的なコストを考えればメリットとも捉えることが出来ます。平置駐車場も同様にコスト面で大きなメリットがあります。様々な施設や設備を付けた煌びやかなマンションと違って、地に足を付けた安定したマンションという印象です。中古になってから数十年が経過すると修繕積立金が大きく増加するマンションがほとんどですが、シティテラス大森西は設備修繕費用を抑えられるため、増加幅が抑えられます。数十年後に中古として売却するときにはランニングコストで他と差別化が図れるマンションになっているかもしれません。