【特集】品川シーサイドレジデンスの魅力に迫りました！

品川シーサイドレジデンスのメリット

• 運河や東京湾を望む景観のよさ
• 周辺に公園が多く緑ゆたか
• 都心への通勤・通学が便利

品川シーサイドレジデンスのデメリット

• 近隣道路の騒音や排気ガスが気になる

東海道五十三宿のひとつとして栄えた品川宿。そのフォーターフロントに立地する中古マンションが品川シーサイドレジデンスです。地上 20階建て、総戸数422戸の大規模タワーレジデンスとして2007年7月に竣工、中層階以上の眺めはとてもよく、目の前には運河と東京湾が広がります。夜にはライトアップされたレインボーブリッジも眺められるので、自宅のリビングからロマンチックな風景をご家族で楽しめます。さらに子育て家庭にとって嬉しいのは、物件の周辺に緑が多いこと。まず目の前に、運河と海に囲まれた東品川海上公園が広がります。物件の敷地内にも広場「パブリックガーデン」や中庭「プライベートガーデン」が整備されています。それらの緑と連なるように、物件の隣に大きな品川東公園も位置しています。お子様を外遊びさせる環境には恵まれた中古マンションです。品川シーサイドレジデンスの外観は、柔らかいベージュのタイルを基調にオレンジをアクセントカラーとする落ち着いたもの。分譲時の間取りは2LDK～4LDK、住戸専用床面積は67.07㎡～102.44㎡とシングル・DINKS・ファミリーに対応するさまざまなタイプを備えています。最寄り駅は、りんかい線「品川シーサイド」駅から徒歩6分、同りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩6分と二つの駅のまん中にあります。品川シーサイドレジデンスは共用部の設備も充実しています。メインエントランスを入ると「シーサイドカフェ」が設けられています。シーサイドカフェは居住者が活用できる3エリアに分かれています。1つめのエリア、「キッズゾーン＆マザーラウンジ」は、お子様を遊ばせながらお母さんたちが交流できるスペース。2つめのエリア「ワークステーション＆ブラウジングサロン」は個別ブースを備えた書斎スペースと落ち着いたソファラウンジ、さらに 3つめの「カフェコーナー＆コミュニティスタジオ」は、本格派珈琲を提供するカフェと住民参加のイベントなどが開催できる多目的スペースです。さらにゲストルームとしては、14階に「オーナーズスイート」が整備されています。木目調でコーディネートされた部屋からは東京湾の夜景が眺められ、宿泊する人も非日常感ある快適さを満喫することができます。

品川シーサイドレジデンスの総合評価

資産性が高め維持される物件

エリアのブランド力はさらに上昇！

品川シーサイドレジデンスがある東京ウォーターフロントは、1990年代バブル期以降に大きな変貌をとげたエリアです。東京ウォーターフロントを大きく品川・豊洲・月島エリアに分けると、豊洲・月島エリアではオフィスビル、分譲マンションをはじめ多くのタワーマンションが建設され、商業施設が増加しました。また豊洲エリアでは2020年東京オリンピックの選手村を設けることが決まり、さらなる開発が進められています。品川シーサイドレジデンスがある品川エリアは、そもそも新幹線も停車する交通の要所。鉄道で到着した際の東京の玄関口として機能するほか、羽田空港へのアクセスも便利です。とくに物件のある東品川では、天王洲アイルを中心として1990年代以降、大規模再開発が行われました。当時天王洲は寂しい倉庫街でしたが、オフィスビルや高層タワーマンションが完成し、現在では企業の本社もJTB、日本航空、セガホールディングスなど多数置かれています。物件のある東品川エリアは、ビジネスゾーンであると同時に子育てにも適した住居ゾーンと考えられています。今後、東京オリンピックや新駅開設の影響もありさらに開発が進むことが予測され、エリアのブランド力はより上昇すると考えていいでしょう。

再開発による将来性

品川シーサイドレジデンスは品川区東品川三丁目に立地していますが、物件の近隣では「東品川四丁目地区」再開発計画が進められています。四丁目では日本たばこ工場跡地周辺を中心に「品川新駅（仮称）」完成に合わせた再開発事業が完了、その後、運河側の地域も市街地整備が進んでいます。しかし何といってもこのエリアで再開発の目玉となるのは、JR山手線品川駅と田町駅の間に作られる「品川新駅（仮称）」。2020年に暫定開業とされていますが、駅周辺で13万平方メートルもの広大な面積の再開発事業が始動します。事業費は5千億円規模で2024年ごろに街開き、オフィス、商業施設、住宅などをふくむ合計延べ床面積100万平方メートル強の複合ビル７棟を整備します。さらに品川駅はリニア中央新幹線の始発駅に予定されています。東海道新幹線「品川」駅の地下にリニア中央新幹線の「品川」駅が建設されます。また「品川駅・田町駅周辺地域」は、「アジアヘッドクォーター特区」のひとつに挙げられ、あらゆる業種の外国企業を400社以上誘致することが今後予定されています。こうした多彩な開発によって物件の利便性や資産性が高まることが予想されます。その一方で、生活騒音が増えるなど予測がつかない点もありそうです。

立地条件

品川シーサイドレジデンスの最寄り駅は、東京臨海高速鉄道（りんかい線）　品川シーサイド駅（徒歩6分）か、りんかい線天王洲アイル駅（徒歩6分）。マンションから両駅までは、街路樹が植えられた広くきれいな舗道がまっすぐに続いています。夜間も人通りがあるので危険な印象ではありません。マンションは比較的大きい道路に面しているので、平日の昼間はそれなりの騒音がありますが、窓は二重サッシ窓になっているので開けなければ騒音は気になりません。

交通アクセス・暮らしの利便性は抜群！

通勤・通学に便利！

品川シーサイドレジデンスは、徒歩10分圏内に4つの鉄道駅があり通勤・通学のアクセスは良好です。りんかい線「品川シーサイド」駅（徒歩6分）、りんかい線「天王洲アイル駅」（徒歩6分）、東京モノレール線「天王洲アイル」駅（徒歩9分）、京浜急行線「新馬場」駅（徒歩10分）の4つの駅が利用できます。りんかい線では渋谷や新宿や池袋、埼玉方面へも乗り換えなしで行けます。また通勤時間でも空いていて、渋谷や新宿まで座って行けると評判です。さらに東京モノレールの天王洲アイル駅からは直通で羽田空港に行けます。京浜急行線「新馬場駅」を利用すれば、横浜方面へも乗り換えなしで到着できます。

日常生活の利便性は高め！

品川シーサイドレジデンスではゴミ捨ては24時間可能、エントランスにはコンシェルジュ機能もあるので、利便性の高い毎日を送れます。さらに買い物も便利。物件から徒歩2分でセブンイレブン東品川3丁目店があります。また徒歩５分以内にローソン、ファミリーマートもあります。ショッピングセンターは、品川シーサイド駅に直結した複合施設「品川シーサイドフォレスト」の中に、「イオンスタイル品川シーサイド店」とショッピングモール「オーバルガーデン」があります。とりわけイオンスタイル品川シーサイド店は、都内でも最大級の店舗。食品、生活用品から子ども服まで、欲しいものを手軽に購入できます。またオーバルガーデンには大きな吹き抜けエリアがあり、年間を通してお子様が喜ぶさまざまなイベントが行われています。さらに物件から京浜急行線「新馬場」駅方面に歩くと、スーパーマーケット、「マルエツ プチ 品川橋店」もあります。また足を延ばせば青物横丁商店街も利用でき、活気ある下町商店街の雰囲気を楽しみながら買い物することができます。外食するときの候補地のひとつとしては、徒歩9分の東京モノレール、天王洲アイル駅の複合施設シーフォートスクエアに数多く飲食店が揃っています。このシーフォートスクエアには天王洲銀河劇場が入っており、演劇やミュージカルなど、ご家族で観劇を楽しめます。

充実した施設と設備

共用部

• パブリックガーデン
• キッズゾーン・マザーラウンジ
• 書斎コーナー・カフェ
• 防災センター
• エレベーター付き自走式駐車場

共用部では、マンション敷地内には、広場「パブリックガーデン」や中庭「プライベートガーデン」があり、四季折々の植物を楽しむことができます。またエントランスホールは二層吹抜の高級感ある空間、コンシェルジュによってフロントサービスが提供されています。共用部が充実しているのも、品川シーサイドレジデンスの魅力。とりわけ、エントランス内の「シーサイドカフェ」は子育てファミリーに便利に活用できるコーナーです。シーサイドカフェ内には「キッズゾーン＆マザーラウンジ」、「ワークステーション＆ブラウジングサロン」、「カフェコーナー＆コミュニティスタジオ」の3つのエリアがありますが、「キッズゾーン」には環境負荷が低い良質な玩具作りで知られるメーカー、ボーネルンドの知育玩具・絵本などが揃っています。そこでお子様を遊ばせながら、隣のマザーラウンジでお母さんたちは子供たちを見守りながら交流できます。また自宅以外に書斎機能が欲しいお父さんには、「ワークステーション」がおすすめ。LAN機能を備えた個別ブースが並んでいます。さらにカフェコーナーでは淹れたての本格味の珈琲を味わうことができ、その隣のキッチン付きの「コミュニティスタジオ」では住民たちのパーティも楽しむことができます。さらに共用部の1階には災害に備えて防災センターが設けられ、係員が24時間待機しているのも、万一の場合に備えて安心です。品川シーサイドレジデンスには、エレベーター付き自走式の駐車場が設置されています。ハイルーフなど高さのある車にも対応します。車は敷地内のサブエントランスから出入りしますが、こちらの入口もオートロック式で安心です。駐車場　？台(15,000円～25,000円/月)、駐輪場（100円～200円/月・2台まで可）、バイク置場(2,000円/月)、ミニバイク置場(1,000円/月)自転車は2台まで駐車可能ですが、目の前の海上公園にシェアサイクルのポートあるので、それを活用するのもいいでしょう。

専有部

• 24時間セキュリティシステム
• アルコーブ
• ディスポーザー
• ベンチ付き浴槽
• 床暖房
• アウトフレーム工法

品川シーサイドレジデンスの専有部は、各戸の玄関先に大きめのアルコーブがあること、そしてアウトフレーム工法で居室内に柱がないことが魅力のポイントです。キッチンはカウンターキッチンですが、出窓タイプで作った料理を外へ渡せるようになっています。オープンキッチンは来訪者があったとき、シンクまわりが散らかっていると気になりますね。でもこのタイプなら生活感が出にくくて安心できますね！キッチンはディスポーザー付きで食器洗い乾燥機も装備しています。サニタリールームには、洗濯機置き場・洗面台・バスルームが1つにまとめられています。洗濯機置き場は扉付きなので人目が気になることもありません。ゆったりしたバスタブは側面にベンチ状の段が付けてあり、お子様や足腰の弱った方には利用しやすくなっています。さらにトイレも手すり付きで安心です。居室には壁一面にクローゼットが設けられるなど、収納スペースにも恵まれています。リビングは床暖房付き、大きい窓から海景を楽しみながらご家族でくつろげます。また畳の和室付きの住戸もあり、そのタイプには奥行きのある押し入れ型収納が付いています。

非接触キーで解錠

セキュリティに関しては24時間セキュリティシステムが利用できる上に管理人と警備員で24時間有人管理しています。エントランスと玄関のキーは、非接触型ICカードキー。TVモニター付きインターホンや防犯カメラなど、建物内の監視体制も整っています。

耐震性

新耐震基準に対応した鉄筋鉄骨コンクリート造です。用途地域は準工業地域です。

建物としてのブランド力

デベロッパー、施工会社の信頼性

デベロッパーは大成有楽不動産（旧有楽土地）と東急不動産。どちらも不動産大手であり、事業の継続性や信頼性については安心していいでしょう。施工は株式会社長谷工コーポレーションと大成建設。こちらもいずれも日本有数の施工実績を誇るので、信頼性は高いといえるでしょう。

公園に恵まれた立地

マンション周辺の自然環境

物件の周辺には、徒歩１５分以内に大小１３の公園があります。マンションの前は静かな運河、徒歩1分の距離に東品川海上公園徒歩、徒歩2分に東品川公園があります。川辺にはウッドデッキがあり、水辺で暮らす楽しみを堪能していただける中古マンションです。ただマンション前に広めの道路、少し先には首都高が走っています。住戸の窓は二重サッシで音を低減していますが、騒音・排気ガスについては気になる方もあるでしょう。

教育環境

保育施設に関しては、待機児童の多い激戦区です。品川区は延長保育を行うなど対策を実施し、待機児童の数は減少してきていますが、2017年の統計でまだ178人もおり、お子様を希望する保育園に入れるには多少努力が必要かもしれません。幼稚園は2年保育の区立幼稚園、小野学園幼稚園、聖徳学園三田幼稚園などがあります。品川区は小中一貫教育を実施しており、小学校入学に関してはある程度、親の考慮が必要になるかもしれません。物件の近くには区立城南第二小学校、日野学園などがあります。また中学校は品川区立東海中学校（徒歩５分）があります。

犯罪率

警視庁が発表する平成 30年1〜6月の江戸川区の犯罪総数は、1,515件。トップは新宿区の3,149件、次いで世田谷区の2,901件ですから、品川区は犯罪率は低めの区といっていいでしょう。

交通事故件数

警視庁発表の平成30年6月末までに発生した人身交通事故の発生件数は、品川区は389件。これは23区で最も多い世田谷区（973件）、足立区（901件）などと比較すると、そう多いエリアではないといえます。

ハザードマップ

物件の敷地は、国土交通省のハザートマップでは、洪水、土砂災害、津波の警戒地域に指定されていません。また最新の品川区浸水ハザードマップによれば、0.2〜0.5mの浸水の可能性があるとされています。

まとめ

品川シーサイドレジデンスの最大の特徴は、今後、さらに開発が進む品川エリアに立地しているということです。竣工から10年以上立つ中古マンションですが、新駅の開業などで注目度が高く、東京オリンピックのメインエリアになるという話題性もあり、資産価値は今後も維持されるでしょう。ただ、再開発によって将来の居住性がどう変化するのか予測できないところが不安材料ではあります。しかし利便性は確実に高まりますし、将来有望な中古マンションのひとつでしょう。