【徹底解説】なぜパークシティ浜田山の資産価値は高いのか？

パークシティ浜田山のメリット

• 最寄り駅徒歩7分という利便性の高さ
• 大規模開発によって生まれた落ち着いた住環境
• 三井不動産㈱分譲、鹿島建設㈱施工という安心感のある体制

パークシティ浜田山のデメリット

• 最寄りの浜田山駅から都心部へのアクセスに少々難がある

パークシティ浜田山

約8ヘクタール、東京ドームのグラウンド6.1個分の広大な土地の開発の一部としてパークシティ浜田山は誕生しました。三井不動産グループが昭和初期に造成した三井浜田山グラウンドの跡地であり、浜田山駅から徒歩7分という駅近の希少な立地と既存樹を活かした緑豊かな落ち着いた住環境が特徴です。Ａ棟からＩ棟の全9棟から構成されており、各々が異なったデザインであることから、現地はまるで迎賓館が連なる欧米の街並みのようです。もちろんデザイン性のみならず、Ａ～Ｅ棟までは免震構造を採用するなど建物の安全性にも配慮されたマンションであり、ディスポーザーや二重床二重天井など高い設備仕様を誇ります。立地性・デザイン性・建物グレードなどから将来のヴィンテージマンション候補と言われるほどのマンションですが、敷地が広いために駅までの距離が少し遠い棟もあります。浜田山駅は京王井の頭線のみが使える駅ですので、都心部へのアクセスを優先する方には少し不向きかもしれません。今回は、緑の中の落ち着きある低層マンション「パークシティ浜田山」をご紹介いたします。

パークシティ浜田山の概要

• ㎡単価：90万円 ~ 143万円
• 住所：東京都杉並区高井戸東1丁目31-4
• 学区：杉並区立高井戸東小学校 徒歩10分(800m)
• 杉並区立高井戸中学校 徒歩3分(240m)
• 間取り：2LDK / 3LDK
• 最寄り駅：京王井の頭線 浜田山駅 徒歩7分
• 京王井の頭線 高井戸駅 徒歩14分
• 京王井の頭線 >西永福駅 徒歩15分
• 階数：地上6階 地下1階
• 戸数・規模：全78戸

パークシティ浜田山の総合評価

資産性

エリアのブランド力

浜田山という地名は、全国レベルの認知度を有してはいませんが、東京都の中では落ち着いた住宅地のエリアとして高い評価を得ています。高い利便性を求める層は湾岸エリアのタワーマンション、落ち着いた住環境を求める層は世田谷区や杉並区という昔からの住宅地エリアを求ます。浜田山は杉並区の中でも都心部に近く、大きな公園が複数あるため、高い需要が見込めるエリアです。

エリアの将来性

浜田山周辺において再開発の予定はありません。邸宅地として高い需要が見込まれているエリアですので、資産価値が大幅に下落することは考えにくいエリアでしょう。三井浜田山グラウンドの跡地開発には、近隣住民からの反対運動がありました。再開発などによって高い利便性を求めるというより、は現在の落ち着きある住環境を維持していくことを地域として優先しているエリアでしょう。

マンションの立地条件

浜田山駅の周辺には、低価格路線の西友と高級路線の成城石井という2つのスーパーがあり、使い分けができる便利な街です。また、スーパーを含めた商業店舗は駅の北側に広がっていますが、パークシティ浜田山は駅の南側に位置しており、地域住民しか通らないような落ち着いたエリアに位置しています。周辺には三井の森公園や柏の宮公園などの広めの公園が点在しており、都会のオアシスのような環境です。都心部に近い駅の駅近立地において、ここまでまとまった土地を低層マンションとして開発できた事例は珍しく、非常に希少性の高いマンションといえます。中古で売買する際にも、他のマンションとの差別化がしっかりとできるマンションです。

利便性

交通利便性

• 京王井の頭線「浜田山」駅徒歩7分

（※Ｈ棟やＩ棟など駅から離れる棟は最大で徒歩9分程度を要します）最寄りの浜田山駅から徒歩7分という立地にあり、一般的には交通利便性は高いと評価されます。しかし、このクラスの中古マンションを購入できる予算のある方は、他のエリアを含めた様々な選択肢があります。京王井の頭線は住環境が優れているものの、都心のターミナル駅は終点の渋谷駅しか利用できません。昨今、様々な鉄道が乗入（直通運転）を進めていますので、東京駅方面や品川方面、新宿方面に乗換が必要になる京王井の頭線は交通利便性が高いと評価するのは難しいでしょう。

生活利便性

全522戸の大型マンションですので、敷地中央のクラブハウスにコンシェルジュサービスが用意されています。宅急便の受付や共用施設の予約、クリーニング受付など日々の生活をサポートするメニューがそろっています。インターネットには、一般的なマンションで不満事項として挙がるエレベーターの待ち時間やごみ置場が遠いなどの口コミはありません。充実した共用施設を含め、高い生活利便性を誇るマンションと言っていいでしょう。

施設・設備グレード

設備

共用部

• 24時間セキュリティシステム
• 宅配ボックス
• オートロック
• 自家発電設備
• 防災備蓄倉庫
• 消防設備倉庫
• 駐車場（各棟に計431台分・月額24,000～30,000円）
• 駐輪場（各棟に計691台分・月額300円）
• バイク置場（各棟に計43台分・月額3,000円）

駐車場

総戸数522戸に対して約82％、431台分の駐車場が設置されております。各棟の住戸数に対してほぼ同じ割合の駐車場が建物の地下に設置されており、パークシティ浜田山の緑豊かなで整った景観を乱さないような設計になっています。駐車場が地下にあることで愛車を雨風から守ることができますので、車好きの方には嬉しいですね。機械式駐車場の他、車輌サイズの制限がゆるい平置の区画も用意されています。

専有部

• 二重床二重天井
• ディスポーザー
• 食洗機
• 浴室暖房乾燥機
• 天井埋め込み式エアコン
• タンクレストイレ
• TVモニター付インターホン
• ＴＥＳ式床暖房
• 緊急地震速報連動システム

三井不動産グループのフラッグシップマンションとして誕生したパークシティ浜田山には、最高峰の設備が設置されています。ディスポーザーや食洗機はもちろん、タンクレストイレなどの最新設備が導入されております。特筆すべきは二重床二重天井です。上下階の生活音を緩和する日常的なメリットもありますが、配管を通すスペースが確保されていることで将来的なリフォームの可変性が高まるというメリットがあります。入居後にお子様が独立したり、親御様と同居したり、家族構成は長い年月の中で変わります。浴室の位置を変更するなど水周りの設備を含めたリフォームがしやすくなっているので、様々なライフスタイルに対応できる仕様です。

共用施設

クラブハウス

• クラブラウンジ
• ガーデンラウンジ
• コンシェルジュデスク
• フィットネスセンター
• メディカルチェックコーナー
• ビューラウンジ
• パーティーラウンジ

ソーシャルハウス

• ゲストルーム「オーク」（１泊9,000円）
• ゲストルーム「マグノリア」（１泊7,000円）
• ソーシャルサロン
• ライブラリー

敷地中央にあるクラブハウスには多くの住民が利用するフィットネスセンターやコンシェルジュデスクが配されています。友人などを呼んでパーティーが出来るパーティーラウンジが設置されているので、各住戸でパーティが開催されることが少なくなるという騒音防止のメリットもあります。また敷地南端にあるソーシャルハウスにはゲストルームが2部屋用意されています。ゲストルームの家具は、1つ1つ洗練されたものが用意されているので、遠方から家族や友人を呼ぶのにもぴったりです。住宅街の駅の近くのため、近隣にホテルが少ないので非常に重宝する施設です。多彩な共用施設が設置されたマンションは周辺にはなく、中古で売買する際にもセールスポイントになりそうです。

セキュリティ

• 24時間オンラインセキュリティシステム
• 24時間有人管理
• オートロックシステム
• 防犯カメラ
• TVモニター付インターホン

警備員が常駐する24時間有人管理のマンションです。多くのマンションでは、日中は管理員やコンシェルジュ、夜間は警備員が配備されて24時間有人管理の体制を取っていますが、パークシティ浜田山は日中にも警備員を配する高品質の24時間有人管理の体制になっています。各所に設置された防犯カメラをモニター監視できる警備員を日中から配備することで、高いセキュリティが実現しています。

耐震性

パークシティ浜田山の構造は、A～E棟が「免震構造」、F～I棟が「耐震構造」になっています。免震構造は、地震の揺れを吸収する設備を設けて建物の揺れを抑制する構造であり、タワーマンションなどで多く採用されています。一見、耐震仕様で劣るように見えるF～I棟ですが、建築基準法が求める1.25倍の耐震性を誇る「耐震等級2」を取得しており、災害時の避難所と同レベルの水準にあります。

デザイン

パークシティ浜田山の外観デザインは、世界的に有名な建築士である光井純を代表とする設計会社が担っています。同氏の代表作には国立国際美術館や日本橋三井タワー、ザ・コスギタワーなどがあります。A棟からI棟までの全9棟が各棟の立地を活かした西洋の迎賓館のような外観となっており、敷地内の電線を地中化したことですっきりと開放的な雰囲気が醸成されています。既存の樹々を残すという地域住民の要望を取り込み、安全性とデザイン性を兼ねそなえた開発が評価され、パークシティ浜田山は2010年にグッドデザイン賞を受賞しています。

管理費

広大な敷地に多数の植栽、各棟に配されたエレベーターと地下の機械式駐車場、日中も常駐する警備員体制、コンシェルジュサービス、多数の共用施設。多数の設備やサービスを維持していくためには、相応の維持費が必要であり、2018年8月時点で各戸が負担している管理費は437円／㎡となっております。マンション管理新聞に記載された2017年の管理費の全国平均181円／㎡と比べると約2.5倍であり、専有面積100㎡の住戸ならば管理費を毎月25,000円多く支払う必要があります。管理費は、住宅ローン同様に毎月のランニングコストとして発生する費用ですので、中古で購入する場合には、長期的な視点で考えて支払計画に無理がないか注意が必要です。

ブランド力

デベロッパー

パークシティ浜田山のデベロッパーは、三井不動産レジデンシャル株式会社です。同社は三井不動産の住宅部門として分社した会社であり、郊外型の「パークホームズ」、都内の高品質な「パークコート」、都心の一等地のみに建築する「パークマンション」など多彩なブランドで展開しています。「パークシティ」は街並みを造る意を込めて大規模マンションに冠するブランド名称です。分譲戸数のランキングでは毎年トップ5に必ず入ってくる会社であり、財閥系の財政基盤からその安定感・安心感は抜群です。

施工会社

施工会社である鹿島建設株式会社は、株式会社大林組や大成建設株式会社などと並んでスーパーゼネコンと称される日本を代表する建設会社です。マンション建設も手掛けていますが、道路や鉄道などのインフラ設備、ランドマークになる複合ビルの建設など日本の地図を塗り替えるような規模の事業をメインに手掛けています。財政基盤も盤石であり、昨今では東南アジアなど海外事業にも積極的です。

住環境

周辺の住環境については、現地やGoogleMapをご覧いただきますと、他のマンションとの違いが一目瞭然です。地中に電線を埋めたすっきりとした空、他のマンションのように画一的ではなく、各棟が気品と特徴を有するデザイン性の高い外観、緑豊かな住環境…。もちろん、歩道もゆったりと整備されており、多くの方に愛されるような環境が整っています。

マンション周辺の自然環境

パークシティ浜田山の敷地内にも広大な緑地があり、敷地の西側には三井の森公園、東側には柏の宮公園という大きな公園が各々隣接していますので、自然環境は他のマンションと比べても群を抜いて充実していると言えます。三井の森公園は原生林をできるだけ残して都会に居ることを忘れさせてくれるような落ち着き、柏の宮公園はお子様が走り回れる草地広場が魅力です。パークシティ浜田山には四季の移ろいを感じられる樹々や草花が植えられていますし、それぞれの公園でも落葉遊びや昆虫採集などを楽しめます。老若男女が自然を愛でることができる住環境です。

教育環境

• 区立高井戸東小学校　約460ｍ（徒歩6分）
• 区立高井戸中学校　約20ｍ（徒歩1分）
• 杉並の家保育園浜田山駅前分園　約460ｍ（徒歩6分）

高井戸東小学校までの通学路は神田川を渡るまではしっかりと歩道が整備されていますが、川を渡ったあとは歩道が整備されていません。道路幅は狭く車両通行量が少ない道ですが、自転車などとの接触には注意が必要です。高井戸中学校は隣接していますので、安心できる通学路です。駅までの距離が近く落ち着いた住宅地ですので、私学への通学も安心できる立地です。そして、保育園。杉並区では保育所の整備に力を入れており、杉並区のホームページでは2018年度「待機児童ゼロ」を実現したとニュースリリースされています。ここ7年間で保育所の定員数がおよそ2倍になっている他、2019年度にも多数の保育所の開設が予定されています。特に浜田山エリアではこれまで保育所が少なかったことから、以下の通り複数の認可保育所が開設予定です。2019年4月開設予定の認可保育所

• にじいろ保育園浜田山　約800ｍ（徒歩10分）
• グローバルキッズ浜田山園　約800ｍ（徒歩10分）
• キッズガーデン浜田山　約400ｍ（徒歩5分）
• ふたばクラブ浜田山駅前保育園　約700ｍ（徒歩8分）

治安

警視庁が公表する犯罪情報マップでは昨年の犯罪件数が1～25件のエリアに属しています。周辺の地域も同じ犯罪件数のエリアに属しており、治安の良いエリアと考えていいでしょう。浜田山駅前には風俗店などはなく、パークシティ浜田山周辺は戸建ての多い住宅地です。治安面を不安に感じるどころか、中古で売買する時には治安の良さをセールスポイントにできるようなエリアです。

交通事故発生件数

警視庁が公表している交通事故マップでは、パークシティ浜田山のあるエリアは交通事故の発生確率が非常に低いエリアに分類されています。治安・交通事故ともに安全な街と考えていいでしょう。とはいえ、敷地西側には図書館と中学校がありますので、少なからず自転車に乗った近隣住民が通行しますので、最低限の注意は必要です。

ハザードマップ

パークシティ浜田山の南側には神田川が流れていますが、敷地が川に向かって緩やかな傾斜地になっているため、洪水時の浸水想定エリアには該当していません。そして、パークシティ浜田山は建設時から「災害に強い街づくり」をテーマに地域防災を考えた対策を講じています。緊急地震速報に連動したシステムを各住戸に導入し、居住者と地域住民の一時避難が出来るように各棟には中庭を配置しています。防災備蓄倉庫や防火水槽、自家発電設備なども備えており、災害が発生した時の拠点になれるような造りになっています。

まとめ

いかがでしたか？パークシティ浜田山は三井不動産グループを代表するフラッグシップマンションであり、デザイン性、安全性、自然環境など他のマンションとは一線を画したハイスペックな造りが魅力です。一方、そのハイスペックを維持していくために他のマンションよりも管理費は高めです。購入時の資金計画とランニングコストに無理がないようであれば、是非一度ご見学をお勧めするマンションです。【おすすめ記事】プロが教える中古マンション値引き交渉成功の鍵とは？交渉セリフまで徹底解説