パークホームズ目黒ザレジデンスの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.09.14
パークホームズ目黒ザレジデンスの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

パークホームズ目黒ザ・レジデンスのメリット

  • 目黒川沿いの桜並木を眺望できる贅沢な空間デザイン
  • 都内各所へアクセスできる交通のよさ
  • カーシェアリングや電動レンタサイクルを利用できる設備グレード
[dp_defect title=""パークホームズ目黒ザ・レジデンスのデメリット]
  • エレベーター数が少ない(総戸数237戸に対して2基)
パークホームズ目黒ザ・レジデンスは、2012年2月に建てられた三井不動レジデンスが手がける「パークホームズ」シリーズの都市型デザイナーズマンションです。最寄りの東急目黒線不動前駅までは徒歩5分、JR目黒駅も徒歩9分で利用できるため、都内各所へのアクセスもよい魅力的な立地です。桜の名所として有名な目黒川沿いに建つ地域性を活かし、光と水のそそぐ中庭の「ウォーターガーデン」や2層吹き抜けガラス張りの「サクララウンジ」が、住居者にとって憩いの共有空間となっています。コンシェルジュデスクではカーシェアリングや宅配便といった共用サービスが充実し、設備グレードも高いハイクオリティマンションです。

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの概要

パークホームズ目黒ザ・レジデンス

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの資産価値

街のブランド力

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの立地する目黒エリアは、JR山手線、東京メトロ、都営地下鉄、東急が乗り入れるため、交通アクセスもよくオフィス需要と住居需要が混在する街です。「目黒不動尊」の門前町として栄えた目黒ですが、現在はオフィスビルから洗練された飲食店と閑静な住宅エリアの広がる人気のエリアとなっています。近年目黒駅周辺における大規模再開発により3棟の高層タワーが立ち並び、街全体の様相がガラリと変わりました。おだやかな落ちついた街並みで治安もよく、住居エリアとしても人気の高い街です。

街の将来性

パークホームズ目黒ザ・レジデンスのある目黒エリアでは、「目黒駅前地区第一種市街地再開発事業」によりJR目黒駅周辺の大規模再開発プロジェクトが実施されました。高さが約140m級の高層タワーを計3棟が建設されたことで駅前の風景は一変し、街は大変活気にあふれています。高層タワー周辺の歩道はきれいに整備され、街の雰囲気も変わりました。MEGURO CENTRAL SQUARE(目黒セントラルスクエア)にはアマゾン社が移転したこともあり、オフィスとしても注目のエリアになっています。高層マンションの建設による人口の増加も大きく予想され、街の将来性に高い注目が集まる期待のエリアです。

マンションのブランド力

日本最大手・三井不動産グループの三井不動産レジデンシャル株式会社が展開する分譲マンションシリーズ「パークホームズ」は、三井不動産レジデンシャルでもっとも多く提供されているブランドの中古マンションです。高品質で高い機能性・デザイン性を追求した都市型マンションで、長きにわたって安心して暮らせる住まいづくりに取り組んでいます。施工会社はスーパーゼネコン5社の一角である大成建設株式会社です。超高層ビルからトンネルまで数々の施工実績が高い信頼を得ています。大手デベロッパー分譲だからこそのハイクオリティな設備と安心の設計を実現しています。

マンションの立地条件

目黒川の向かい側に位置し、春にはあたり一面に満開の桜をたのしむことができます。最寄り駅から徒歩5分と駅も近く、周辺には薬局、病院、コンビニ、スーパー、公園などがあり利便性の高い生活環境です。目黒の街は洗練されたカフェやショップが多く、桜並木を眺めながらの街歩きもたのしめそうな居住エリアです。山手線目黒駅を利用できるため都心へのアクセス利便性も高く、生活利便性ともバランスのとれた立地条件となっています。

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの共用施設・設備グレード

共用施設

パークホームズ目黒ザ・レジデンス
  • エントリーガーデン
  • サクララウンンジ
  • ウォーターガーデン
  • コーチエントランス
  • エントランスホール
  • コンシェルジュサービス
  • カーシェア
  • 電動レンタサイクル
  • ペット足洗い場
目黒川沿いの桜並木を望むことのできるサクララウンジとエントランスホールはガラス張りの2層吹き抜けとなり、開放感あふれる贅沢な空間がひろがります。シャンデリアの輝くエントランスホールではコンシェルジュデスクが設けられ、宅配便の取次やクリーニング受付など細やかなサービスを提供しています。カーシェアリングや電動レンタサイクルを利用できる点もうれしいポイントです。2012年築の中古マンションですが、共用施設の状態も大変きれいに保たれています。

設備

共用部

  • オートロック
  • 防犯カメラ
  • 防犯センサー
  • 24時間セキュリティシステム
  • 24時間有人管理
  • 宅配ボックス
  • エレベーター2基
  • 駐輪場
  • バイク置き場
  • 駐車場
  • 敷地内ゴミ置場(24時間ゴミ出し可)
駐輪場
  • 295台(10台は電動式レンタサイクル駐輪スペース)
  • 月額100円・200円
バイク置場
  • 31台
  • 月額2,000円
共用部は安心の24時間有人管理で、防犯センサーが完備されているほか、夜間は警備員が常駐し、24時間365日暮らしを守ります。エレベーター設置数は50戸に1基が理想とされるなか、パークホームズ目黒ザ・レジデンスは総戸数237戸に対して2基と比較的少ないため、エレベーターの待ち時間が懸念されます。エレベーターホールにつづく廊下は、ウォーターガーデンにある石貼りの渡り廊下で、水と光の降りそそぐ優雅な空間となっています。

専有部

  • システムキッチン
  • ガラストップコンロ
  • 食器洗浄乾燥機
  • ディスポーザー(生ごみ粉砕処理器)
  • 浄水器一体型水栓付キッチン
  • TES式床暖房
  • 24時間換気システム
  • 浴室乾燥機
  • オートバス機能付ユニットバス
  • 温水洗浄暖房便座
  • TVモニタ付インターホン
  • エアコン
  • ディンプルキー
パークホームズ目黒ザ・レジデンスは中古マンションですが、人気の高いディスポーザー(生ごみ粉砕処理器)や掃除のしやすいガラストップコンロが完備されており、暮らしを快適にサポートしてくれる高機能設備が整っています。さらにガスによって温めた温水を利用した床暖房を導入することで電気使用量を抑えることにつながります。TVモニタ付インターホンはハンズフリー操作が可能で、家事や育児をしながらも対応がしやすくなっています。ピッキングがしにくいディンプルキーを採用しているため、防犯面でも安心できます。

駐車場

  • 機械式72台、平置き1台
  • 月額:34,000円~40,000円
  • 全長:5.050mm
  • 全幅:1.850mm
  • 全高:1.550~2.100mm
  • 車両重量:2.000kg

耐震性

パークホームズ目黒ザ・レジデンスは新耐震基準で建設された中古マンションです。1981年に改定された新耐震基準は、それまでの旧耐震基準が震度5強程度の倒壊を想定していたのに対し、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない構造基準として設定されています。

外観デザイン

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの外観デザインは落ちついた色合いのベースカラーで、温かみのあるやさしさと洗練された雰囲気の漂うデザインです。2012年の中古マンションですがモダンな外観デザインは新築マンションとも遜色のないレベルです。マンションエントランスは大樹が植えられており、アプローチを進むと樹々が生い茂る庭園空間が広がります。建物内の中庭にはウォーターガーデンが設けられ、水と光が鮮やかに緑を演出する空間デザインとなっています。

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの利便性

交通利便性

利用できる駅・路線

都内主要駅までの所要時間

  • 目黒駅—東京駅:約19分(乗り換えなし)
  • 目黒駅—新宿駅:約12分(乗り換えなし)
  • 目黒駅—渋谷駅:約5分(乗り換えなし)
  • 目黒駅—池袋駅:約20分(乗り換えなし)
  • 目黒駅—品川駅:約7分(乗り換えなし)
  • 目黒駅—上野駅:約25分(乗り換え1回)
パークホームズ目黒ザ・レジデンスは徒歩10分圏内に2駅4路線利用できる交通利便性の高い立地です。さらに山手線目黒駅は渋谷へ5分、品川へ7分、新宿へ12分と都心へのアクセスもバツグンで、ビジネスにもお出かけにも外出しやすい魅力的なエリアです。

生活利便性

大型商業施設

  • アトレ目黒:徒歩6分(427m)

スーパー・ドラッグストア

  • 東急ストア不動前店:徒歩7分(500m)
  • まいばすけっと目黒太鼓橋店:徒歩5分(385m)
  • まいばすけっと下目黒2丁目店:徒歩5分(400m)
  • 薬ヒグチ目黒駅前店:徒歩6分(489m)
  • セイジョー目黒店:徒歩分(539m)

コンビニ

  • ファミリーマート佐野久下目黒店:徒歩2分(101m)
  • ファミリーマートアルコスクエア店:;徒歩11分(893m)
  • ファミリーマート目黒アルコタワー店:徒歩7分(536m)

病院

  • 病院アルコクリニック:徒歩6分(480m)
  • NTT東日本関東病院:徒歩23分(1,831m)
  • 医療法人社団有仁会阿部病院:徒歩18分(1,472m)
  • 医療法人財団康済会病院:徒歩19分(1,524m)

金融機関・ATM

  • 芝信用金庫不動前支店:徒歩5分(383m)
  • 三菱東京UFJ銀行白金支店:徒歩11分(912m)
  • 芝信用金庫不動前支店:徒歩3分(239m)
  • 三菱東京UFJ銀行目黒駅前支店:徒歩5分(428m)

郵便局

  • 品川不動前郵便局:徒歩7分(556m)
  • 下目黒郵便局:徒歩8分(625m)

公園

  • 目黒区立不動公園:徒歩10分(740m)
  • 亀の甲緑地:徒歩6分(440m)
  • 目黒区民センター公園:徒歩10分(794m)

パークホームズ目黒ザ・レジデンスの住環境

マンション周辺の自然環境(敷地内の植栽、周辺の公園)

パークホームズ目黒ザ・レジデンスは桜並木で有名な目黒側沿いにあり、春には満開の桜がたのしめます。さらに敷地内プロムナードには春の植物サトザクラやソヨゴ、秋の植物イロハモミジやシラカシを植えられ四季折々の自然を堪能することができます。徒歩15分のところに「都立庭園美術館」があり美しい日本庭園の自然をたのしめます。

教育環境

保育園

  • アートチャイルドケア目黒:目黒駅から徒歩3分
  • アンジェリカ保育園下目黒園:目黒駅から徒歩6分
  • ビーフェア目黒保育園:目黒駅から徒歩10分
  • 目黒区立目黒保育園:目黒駅から徒歩6分
  • まなびの森保育園目黒:不動前駅から徒歩7分
  • ぷりすくーる西五反田:不動前駅から徒歩5分
  • アスク不動前保育園:不動前駅から徒歩4分
マンションに近い目黒駅・不動前駅付近にも多くの保育施設があります。目黒区は就学前人口の増加に伴い保育需要が急増したことにより、平成30年度の待機児童数が330人と入園が厳しい現状となっています。区は保育施設の整備を進め定員を拡大し、平成32年4月の待機児童ゼロを目指して積極的に取り組んでいます。

小中学校

学区
  • 目黒区立下目黒小学校:徒歩10分(800m)
  • 目黒区立大鳥中学校:徒歩10分(800m)
学区の目黒区立下目黒小学校は創立140年の伝統と歴史ある学校です。下目黒小学校の地域では「しもめ土曜スクール」が開催され、で味噌づくり体験や囲碁教室に参加することができます。目黒区立大鳥中学校ではグローバルな人材の育成を目指し「いつでもどこでも英会話」をコンセプトに英語教育に力を入れています。

治安

パークホームズ目黒ザ・レジデンスのある下目黒2丁目は、「市区町丁別、罪種及び手口別認知件数データ」によると2018年上半期における犯罪認知件数が12件(凶悪犯0件/粗暴犯0件/侵入窃盗0件/非侵入窃盗6件/その他6件)となっています。非侵入窃盗のうち5件は自転車盗のため軽微な犯罪が目立ちます。目黒区内においても治安はよいエリアと判断できます。若干周辺の街灯が少ない箇所ありますが、住宅も多く静かで落ち着いた街並みとなっています。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップによると、パークホームズ目黒ザ・レジデンスの周辺は交通事故発生件数が10件前後/km2となっています。マンションのある目黒川の南西側は交通事故の発生しやすい危険箇所は少なく安全なエリアといえます。一方、目黒川を挟んで反対側にある目黒通りと国道418号の交わる交差点付近は事故件数60件前後/km2と事故の発生しやすいエリアとなっているため、大通りの交差点を利用する際は安全に配慮しましょう。

ハザードマップ

「目黒区地域危険度マップ」によると、パークホームズ目黒ザ・レジデンスのある下目黒2丁目は危険度ランク1〜5のランク2に該当し、危険度が下から2番目に低いエリアです。この危険度は建物倒壊危険度と火災危険度に災害時活動困難度を加味して総合化した指標です。周辺エリアもランク1〜2であるため地震災害時の危険性は低い地域と判断できます。一方「水害ハザードマップ」によると大雨や河川の増水による水害が発生した場合、1.0〜2.0mの浸水深が予測されるエリアです。目黒川沿いであるため水害を受けやすいと想定できます。災害時は避難場所である下目黒小学校へ避難するようにしましょう。

まとめ

マンション敷地内に四季の樹々が生い茂る自然ゆたかなパークホームズ目黒ザ・レジデンスは、目黒川沿いの贅沢な桜並木をたのしめる魅力的な立地と、高い交通利便性を兼ね備えたハイクオリティで上質な中古マンションです。高層タワーの相次ぐ建設で大きく様変わりした注目エリア「目黒」は、今後の街の発展とともに住みよい街としても人気が高まっていくことでしょう。高級感のあるエントランスホールやきめ細やかなコンシェルジュサービスといった設備グレードも高く、都会における住居者の暮らしを快適にサポートしてくれます。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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