ドレッセ二子新地の資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

ドレッセ二子新地のメリット

• 多摩川など豊かな自然環境
• カフェやパン工房、ラウンジなど充実した共用施設
• 大型商業施設で賑わう二子玉川エリアが徒歩圏内

ドレッセ二子新地のデメリット

• 田園都市線の通勤ラッシュ時の混雑

東急田園都市線「二子新地」駅から徒歩6分、16,000㎡に及ぶ広大な敷地にスタイリッシュなマンション棟を配したビッグコミュニティが「ドレッセ二子新地」です。充実した共用施設や周辺の自然環境、二子玉川のショッピングエリアなど、多彩な暮らしを実現できる要素が揃っています。今回は、そんなドレッセ二子新地の魅力を多方面からご紹介します。

ドレッセ二子新地の基本情報

• ㎡単価：70万円 〜 93万円
• 住所：神奈川県川崎市高津区二子1丁目17
• 学区：川崎市立高津小学校 徒歩8分(640m)
• 川崎市立西高津中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：2LDK / 3LDK / 4LDK
• 最寄り駅：東急田園都市線 二子新地駅 徒歩6分
• 東急大井町線 二子新地駅 徒歩6分
• 東急田園都市線 高津駅 徒歩10分
• 東急大井町線 高津駅 徒歩10分
• 東急田園都市線二子玉川駅 徒歩12分
• 階数：地上15階 地下1階
• 築年数：2014年
• 戸数・規模：全434戸

ドレッセ二子新地の資産価値は？

ドレッセ二子新地の資産価値はどう評価できるのでしょうか？街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面から順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

二子新地エリアは、近年地価が急速に上昇し、住人も増加しているエリアです。二子新地はもともと大山街道沿いの宿場町でした。多摩川の渡し船の船着き場だったのです。その後、多摩川に橋が架けられ、引き続き三業地として繁栄。しかし戦後は大きな開発もなく、狭い道が続く住宅地として推移してきました。一方、多摩川の対岸二子玉川駅エリアは、再開発が繰り返されブランド力の高い“ハイソ”なイメージのある街として発展。二子新地はそれに比べるとぐっと地価公示価格も低く、庶民的な街と考えられてきたのです。二子新地駅は神奈川県川崎市、二子玉川駅は東京都世田谷区と行政区が異なることも再開発の違いに影響していると考えられますが、結果として二子玉川エリアのイメージアップは二子新地にも影響を与えました。2010年以降、毎年連続して地価が上昇、マンション建設が進み、“住みよい街”としてのイメージが定着してきていますが、2019年10月の台風にて近隣の広い地域で浸水被害を受けました。街の安全性に懸念が示された状態であり、街のブランド力が維持されるかどうかはもう少し時の経過を待つ必要があるでしょう。

街の将来性

現在、二子新地エリアでは再開発の計画はありません。しかし隣接する二子玉川駅の周辺では、大規模なエリア開発である「二子玉川ライズ」によって多くのオフィスやホテル、商業施設が誕生しています。二子玉川駅周辺の再開発が、今後も二子新地エリアの住人を増やすなどの波及効果を及ぼしていくことが考えられます。

マンションのブランド力

ドレッセ二子新地のデベロッパーは、東京急行電鉄株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社長谷工コーポレーションです。東京急行電鉄株式会社（略称東急電鉄）は、東急田園都市線沿線の市街地開発に携わってきました。三井不動産レジデンシャル株式会社は三井不動産グループの住宅分譲会社、株式会社長谷工コーポレーションは、マンション建設では業界トップの建設会社です。これらドレッセ二子新地のデベロッパー3社は、いずれも確かな経営基盤を持つ信頼性の高い企業といっていいでしょう。また施工は株式会社長谷工コーポレーションです。同社はマンション施工に長い実績を持っていますから、物件の施工に関しても信頼度が高いといえます。

マンションの立地条件

ドレッセ二子新地は、東急田園都市線「二子新地」駅から徒歩6分の場所に位置しています。二子新地駅から北西に歩いた住宅地で、多摩川河川敷の近くです。また隣駅の二子玉川駅までも橋を渡って徒歩12分で行くことができます。物件は周囲に高い建築物が少ないので、高層階からの眺望はとてもよく、開放感も得られるでしょう。2019年10月の台風19号までは多摩川に近いことがメリットとして認知されていましたが、台風以降は安全面の懸念というデメリットで捉える方もいらっしゃいます。平時では美しい川と自然を身近に感じられ、利便性も高い立地条件ですが、河川氾濫の危険性が現実化しましたので、この立地条件には各個人の判断が分かれるところでしょう。

ドレッセ二子新地の共用施設・設備グレード

共用施設

ドレッセ二子新地の魅力の一つが、多彩な共用施設です。

• コミュニティパーク
• カフェ・パン工房
• ミニショップ
• ブックラウンジ
• ワッフルラウンジ
• スカイアリーナ
• 防災施設
• 電気自動車シェアシステム

敷地内にはコミュニティパークがあり、災害時には地域の方々も使用できるようになっています。また共用施設棟の1階にはカフェとパン工房があり、焼きたてパンと美味しいカフェが敷地内で楽しめます。他にも、日用品をそろえたミニショップ、専門家が選んだ本が並び無線LANを備えた書斎コーナー「ブックラウンジ」もあります。また「ワッフルラウンジ」は、キッズスペースやミニキッチンを備えた住人のコミュニケーション・ゾーン。調理・飲食ができ、マッサージチェアを3台設置。様々な使い方ができそうです。「スカイアリーナ」は、屋上に設けられた展望スペースで、多摩川の眺めが一望できます。また敷地内には防災施設があり、非常用飲料水生成システムやマンホールトイレなどを備蓄しています。さらにドレッセ二子新地では電気自動車のカーシェアも可能です。車は日産のリーフを2台用意しています。

共用部設備

• コンシェルジュ機能
• 24時間有人管理
• オートロック
• 宅配ボックス
• 24時間ゴミ出し可能
• エレベーター（数不明）

エントランスにはコンシェルジュカウンターがあり、宅急便やタクシーの手配をしてくれます。さらに物件は、昼間はコンシェルジュ、そして終日警備員によって24時間有人管理が行われています。またエントランスドア・住戸の玄関ドアの二重のオートロック機能があります。エントランスには宅配ボックスがあり、留守にするときも便利に活用できます。ゴミは集合ゴミ置き場に24時間捨てられます。

専有部設備

• 24時間セキュリティシステム
• TVモニター付きインターホン
• 対面式キッチン
• ディスポーザー
• 食器洗い機
• 追焚機能付きオートバス
• 浴室乾燥機
• 床暖房
• ウォークインクローゼット
• ペット可（細則あり）
• アウトフレーム工法

専有部では、24時間セキュリティシステムを備えています。またTVモニター付きインターホンによって、エントランスや玄関前の訪問者を確認することができます。キッチンセットは、ご家族と話しながら調理ができる対面式キッチンです。ディスポーザーを装備しているのもうれしいポイントです。ディスポーザーは生ゴミをすぐに粉砕処理でき、住戸内に生ゴミの臭いを残しません。バスルームは浴室乾燥機付きの追焚機能オートバス。リビング・ダイニングには床暖房が設置されています。主寝室には、備え付けのウォークインクローゼットがあるので、衣類の収納にも便利です。また、ドレッセ二子新地の住戸は、アウトフレーム工法によって造られています。アウトフレーム工法は、柱や梁を居室の外に設置する工法。住戸内に余計な出っぱりがないので、空間が広く使えます。

駐車場

駐車場は機械式で、268台分（来客用6台ふくむ）を用意、月額使用料は9,000〜19,000円です。また駐輪場は868台分を、バイク・ミニバイクは35台分を設けています。

耐震性

ドレッセ二子新地は新耐震基準を備えています。

ドレッセ二子新地の外観デザイン

15階建てのタワーマンションですが、ベランダに透明感のあるガラスパネルを採用しているため圧迫感のないスッキリとした外観です。外壁はオフホワイトを基調としたタイルを貼り、モダンなイメージの中古マンションです。

ドレッセ二子新地の利便性

交通利便性

ドレッセ二子新地の最寄り駅は徒歩6分の距離にある東急田園都市線「二子新地」駅です。二子新地駅から各主要駅への目安所要時間は以下の通りです。

• 大手町駅：36分
• 新宿駅：30分
• 渋谷駅：17分
• 品川駅：33分
• 六本木駅：31分
• 川崎：31分
• 横浜：35分

田園都市線は、渋谷駅から半蔵門線に直通運転しており、都心部へのアクセスの他、スカイツリーへもダイレクトでアクセスできますので、通勤通学の他、休日のレジャーにも便利な鉄道路線です。また、二子玉川で東急大井町線に乗り換えれば、品川区のターミナルである大井町駅へアクセスできますので、湾岸エリアへのアクセスに優れています。

生活利便性

身近な地域でスーパーやコンビニ、病院などが揃い、二子玉川まで足を延ばせば、高島屋や二子玉川ライズで多彩なショップでのお買物を楽しむことができます。また、サンジェルマンのパン工場の跡地に建設されたマンションであることから、マンション内で焼きたてのパンを販売しています。敷地も広く、多摩川も近いので、マンション内で美味しいパンを買って、自然を愛でながらゆっくりとピックニックを楽しむ、そんなライフスタイルがイメージできます。

スーパー

• まいばすけっと二子一丁目店　徒歩3分
• 富士ガーデン二子新地駅前店 　徒歩6分

最も近いスーパーマーケットはまいばすけっと二子一丁目店です。駅から物件に帰る途中にあり、23時まで営業しているので便利です。また生鮮食品の品ぞろえがいい、駅に直結したスーパー、富士ガーデン二子新地駅前店もあります。

大型商業施設

• 二子玉川ライズS.C.　徒歩15分

二子玉川駅周辺の二子玉川ライズまでは徒歩15分。二子玉川ライズは、駅直結11.2ヘクタールの敷地に商業施設やオフィス、住宅を配した都内最大級の再開発地区です。中にはショッピングセンター、二子玉川ライズS.C.があります。二子玉川ライズS.C.は、ステーションマーケット・タウンフロント・リバーフロント・テラスマーケットの4つの建物で構成されています。食品が購入できることはもちろん、ファッション・雑貨・家電・家電・書籍など何でも買える利便性抜群の施設。またレストランやカフェも多数あり、フィットネスジム・シネマコンプレックスもあるので、ご家族で休日を過ごすのにぴったりです。さらに駅のそばには、「玉川高島屋S.C.」もあります。

病院

• 帝京大学医学部附属溝口病院　徒歩10分
• 宮川クリニック　徒歩6分

総合病院は徒歩10分の場所に帝京大学医学部附属溝口病院があります。また駅近くにある宮川クリックは、評判のいい小児科で、内科や皮膚科の診療もしています。

コンビニ

• ローソン LAWSON＋スリーエフ高津二子一丁目店 　徒歩2分
• セブンイレブン二子新地店　徒歩3分

物件の近隣には複数のコンビニエンスストアがあります。

金融機関・ATM

• 三菱UFJ銀行　東急二子新地駅ATMコーナー　徒歩6分

ATMは、近隣のコンビニエンスストアでイーネットなどが利用できる他、二子新地駅に三菱UFJ銀行のATMコーナーがあります。

郵便局

• 川崎諏訪郵便局　徒歩8分

二子新地駅の近くに川崎諏訪郵便局があります。

ドレッセ二子新地の住環境

マンション周辺の自然環境

ドレッセ二子新地の敷地は、16,000㎡超の面積に14,000本以上の樹木が植栽され、緑ゆたかな自然環境です。敷地内にはコミュニティパークや遊歩道も整備されていますので、自宅の周辺で木々を眺めながら散歩もできます。また物件近くには、多摩川の広大な河川敷公園があり、多摩川緑地バーベキュー広場があるので、週末には知り合いを招いて、あるいは家族だけでバーベキューを楽しむこともできます。河川敷公園ではゆたかに流れる多摩川の姿と対岸の東京都を眺められ、開放的な景色を味わうことができます。

教育環境

保育園

• にじいろ保育園二子新地　敷地内
• バレット保育園高津　徒歩3分

物件の周辺に保育園は、敷地内の園もふくめて複数あります。しかしドレッセ二子新地が存するエリアは新しいマンションがどんどん建築されている地域です。地域住民が増加傾向にありますので、保育園入園における激戦区です。希望する保育園にお子様を入れるには、事前の情報収集などの準備が必要になるかもしれません。川崎市全域では、平成31年4月1日現在の保育所等利用待機児童数は14名になって・高津区では0人となっています。

小中学校

• 川崎市立高津小学校　徒歩9分
• 川崎市立西高津中学校　徒歩14分

川崎市が定める学区の小中学校は、高津小学校と西高津中学校です。田園都市線は渋谷経由で首都圏の私立学校に通学するにも利便性が高く、電車通学する生徒も少なくありません。

治安

神奈川県警の公表データによると、ドレッセ二子新地が存する高津区における2019年の1年間に発生した犯罪件数は1,059件です。他地域に比べて突出して多くはありませんが、川崎市の中では川崎区に次いで2番目に多い地域ですので、防犯に注意が必要です。この犯罪件数のうち、およそ7割が窃盗犯。高津区の中で商業的に一番発展しているのは溝の口です。マルイやドン・キホーテなどの他、たくさんのお店が営業していますので、訪れる際にはカバンの位置などに注意をしましょう。

交通事故件数

神奈川県警高津署が公表している高津区の2019年交通事故発生件数は375件と報告されています。前年の2018年は415件ですので、交通事故発生件数は減少傾向にあると言えます。ドレッセ二子新地が位置する高津区二子は、他地域と同等程度の件数ですので、特別な注意は必要ありませんが、多摩川に渡る際の沿線道路など交通量の多い道路は注意をしましょう。

ハザードマップ

川崎市の洪水ハザードマップによると、ドレッセ二子新地の周辺は、5.0ｍ近くまで浸水する危険性があるエリアに指定されています。これは最大規模の降雨（2日間の総雨量が588mm）が発生し、多摩川が氾濫した際の浸水の状況をシミュレーションしています。このハザードマップは、2018年3月に改定されたものですが、実際には2019年10月の台風時に周辺地域の床上浸水が発生しています。今後はマンションとしてのどのような防災対応が必要かをしっかりと考えていかなければならない地域と言えます。

まとめ

ドレッセ二子新地は、利便性高く高級感ある店舗が多い街、二子玉川エリアまで徒歩で行ける物件です。大型商業施設が多く便利な街に住むメリットはたくさんありますが、訪れる人が多いことや街が煩瑣になるなどのデメリットも生じます。ドレッセ二子新地は静かな環境で暮らしながら、二子玉川エリアの抜群な利便性も享受できます。ドレッセ二子新地は、いわばエリアの“いいとこどり”ができる、ファミリーで暮らしやすい中古マンションなのです。