【徹底解説】なぜザハウス南麻布の資産価値は高いのか？

ザ・ハウス南麻布のメリット

• 東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩7分
• 豊富な共用施設、ホテルオークラと提携したコンシェルジュサービス
• 圧倒的な専有面積

ザ・ハウス南麻布のデメリット

• 「億」単位の物件価格

東京都心の中で、誰もが「高級住宅地」としてのイメージを持つ麻布エリア。そのイメージに違わぬ立地・クオリティを誇るのが、今回ご紹介する「ザ・ハウス南麻布」です。同マンションは、南麻布5丁目に立地し、セゾングループの迎賓館として名を馳せた「米荘閣」跡地に、地上10階・地下2階建・総戸数119戸のマンションとして、2004年7月に建築されました。豊富な共用施設、充実のサービス、十分すぎるほどの専有面積を有しており、中古物件となってもなお、いわゆる「億ション」の代表格として圧倒的な存在感を放っています。今回は、そんなザ・ハウス南麻布の魅力をさまざまな側面からご紹介します。

ザ・ハウス南麻布の基本情報

• ㎡単価：156万円 〜 801万円
• 住所：東京都港区南麻布5丁目2-5
• 学区：港区立笄小学校 徒歩5分(400m)
• 港区立高陵中学校 徒歩11分(880m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK / 4LDK
• 最寄り駅：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩4分
• 都営大江戸線 麻布十番駅 徒歩17分
• 東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩19分
• 東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩19分
• 都営大江戸線 六本木駅 徒歩19分
• 階数：地上10階 地下1階
• 竣工年：2004年
• 戸数・規模：全119戸

ザ・ハウス南麻布の資産価値は？

ザ・ハウス南麻布は、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、高い資産性が期待できると考えられます。各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

東京都港区の中でいわゆる「麻布」エリアと言われる地域は8つに分かれており、「南麻布」はそのひとつです。阿彌陀寺や大使館などが立ち並び、有栖川宮記念公園など緑も多く、「高級住宅地」と呼ぶに相応しいエリアです。また渋谷・青山・恵比寿・六本木といった人気エリアに近接していることも街のブランド力を高めていると言えます。高級住宅街として一定の認知度もあり、ブランド力は今後も期待できます。

街の将来性

ハイブランド立地としての地位をこれまでの歴史の中で確立させてきたエリア。少し距離はありますが、麻布十番駅や白金高輪駅周辺ではいくつかの再開発計画が立ち上がっています。ひとつは、本物件の存するエリアから少し南の「白金」エリアで計画されている「白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業」です。地上45階建の高層棟1つと、地上4階と地上19階の中層棟2つが建築され、住宅や商業施設が入る予定です。 さらに本物件から北側、東京メトロ「神谷町」駅と「六本木一丁目」駅近辺では森ビルによる「虎ノ門・麻布台プロジェクト」（「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」）が進行中です。8.1haにも及ぶエリアで、最大で地上65階建の建物が建築され、住宅や商業施設などが整備されます。 そのほか麻布十番駅隣接地で計画が発表された「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業」など、港区では数多くの再開発計画が控えています。「南麻布」エリアは新たに街の歴史が刻まれていき、再開発エリアに近接した住宅街としてさらに注目を集める可能性もあると言えます。

マンションのブランド力

新築時の売主は「野村不動産株式会社」と「ニチメン株式会社」です。野村不動産は、マンションブランド「プラウド」シリーズを全国的に展開している大手マンションデベロッパーです。ニチメンは現在の「双日株式会社」の前身にあたります。双日は、ニチメンと日商岩井株式会社が合併した総合商社として誕生しました。大手2社が連携し、新築分譲当時の最多販売価格帯が2億円台というハイグレードマンションを南麻布に誕生させたのがザ・ハウス南麻布なのです。施工は三井建設株式会社と前田建設工業株式会社の共同事業体で行われました。三井建設は現在の三井住友建設株式会社です。どちらもゼネコンとしては長い歴史と実績を有します。ディベロッパーも施工会社も、どちらも信頼できるブランド力を維持していると言えるでしょう。

マンションの立地条件

本物件は東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩7分の駅近立地にあります。近くのメインストリートとなる「都道418号線」には直接面しておらず、通りから中に一本入ったところにあり、周辺は戸建住宅など低層・中層の建物に囲まれています。駅近でありながら、落ち着いた立地条件と言えそうです。

ザ・ハウス南麻布の共用施設・設備グレード

共用施設

• ラウンジ
• ロビー
• コンシェルジュサービス（7時～21時）
• アート作品を展示したギャラリー
• 車寄せ
• キッチンスタジオ
• ダイニングサロン
• ゲストルーム
• ゴルフレンジ
• トランクルーム
• フィットネスジム

エリアを代表する高級中古マンションに相応しい、充実した共用施設のラインナップです。一度エントランスから建物に足を踏み入れば、石材やタイルに彩られたゆとりある空間を感じることができるでしょう。特筆すべきは、本物件の「コンシェルジュサービス」です。新築・中古を問わず、多くのマンションで採用されるコンシェルジュサービスですが、本物件ではコンシェルジュがホテルオークラから派遣されており、来客対応などの無償サービスやハウスキーピングなどの有償サービスが受けられます。さらに、キッチンスタジオやゴルフレンジなど余暇を楽しめたり、トランクルームなど日々の生活を豊かにしたりする施設があり、まさに文字通り「ホテルライク」な生活を享受できます。

共用部設備

• 総戸数119戸に対して、7基のエレベーター設置（17戸に対して1基の割合）
• 敷地内にゴミ置き場設置に24時間ゴミ出し可能
• 宅配ボックス設置
• プライバシー性に配慮した内廊下設計
• 24時間365日の有人セキュリティシステム
• 3重設備による防犯システム

「集合住宅でありながら、プライバシー性の高い邸宅感のある生活」がテーマとして感じられる共用設備になっています。注目すべきはエレベーターの設置数です。50～60戸に1基というマンションが新築でも中古でも珍しくない中、17戸に1基という設置割合は圧倒的です。さらにセキュリティへの強いこだわりも感じられます。夜間警備も含む有人管理システムや、防犯カメラ・赤外線センサー・ワイヤーセンサーを駆使した三重の防犯システムによって、暮らす上での安心感をハイレベルなものに保つことができます。また宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能な敷地内ゴミ置き場など、毎日の暮らしに欠かせない工夫もきっちりと押さえられています。

専有部設備

• 専有面積81.21㎡～425.13㎡
• ディスポーザー
• ビルトインエアコン
• 浴室乾燥機付フルオートバス
• 食器洗い乾燥機
• 床暖房
• 2重のオートロックシステム
• 開放感を感じる天井高
• 2ボウル設置の洗面化粧台

専有面積100㎡超のものが大半を占め、まずは広さに特徴を感じます。間取りが1LDKから3LDKになるので、1つ1つの部屋のスペースにもゆとりがあります。2ボウルの洗面化粧台もそのスペースを贅沢に使った設備です。また、そのゆとりを強調するのが天井高の工夫で、2.6ｍになる部分もあるようです。また、キッチンには人気の高いディスポーザーが設置されており、水回りを清潔に保ちます。高級志向のマンションではおなじみのビルトインエアコンも用意されており、部屋内の見た目もすっきりとした印象になります。使用されている素材ひとつひとつに高級感を感じることができ、ハイグレードな生活を十二分に楽しむことができます。

駐車場

• 来客用5台含む、138台の駐車場を設置
• 月額使用料の目安は45,000円～62,000円
• 専用使用権付
• メインはターンテーブル式の機械式駐車場。一部平面式。

都心の真ん中にあるマンションでありながら、1住戸につき1台以上の台数が確保されています。また、住戸ごとに駐車場の専用使用権が付与されているようです。ハイルーフ車やスーパーカーなどにも対応可能とのことですが、機械式駐車場がメインになりますので、検討の際には確認が必要です。

ザ・ハウス南麻布の耐震性

本物件は新耐震基準に基づいた、耐震構造のマンションです。1981年以前に建築確認申請が出された建物は、それ以前の「旧耐震基準」で建築されていましたが、大規模な地震に備えるため、基準が見直されました。それが「新耐震基準」です。中古物件を検討する際は、築年数を確認し、どちらの耐震基準で建築されているか確認する必要があります。また、本物件は強固な地盤である「東京礫層」上に位置しています。地表面から16ｍの強固な砂礫層に杭を52本打ち込んだ基礎構造になっています。

ザ・ハウス南麻布の外観デザイン

• 設計は株式会社三菱地所設計が担当
• 入り口に門扉設置
• 門扉を抜けた先に噴水
• 大理石を用いたエントランス

集合住宅というよりも、居住性を高めたホテルといえるほどの存在感とデザイン性を有しています。また、迎賓館があった頃の敷地内に植えられていた植栽の一部が現在も残されているようで、当時の面影を感じることができます。

ザ・ハウス南麻布の利便性

交通利便性

本物件の最寄り駅は、徒歩4分の東京メトロ日比谷線「広尾」駅です。広尾駅から都内主要駅への所要時間は以下の通りです。

• 大手町駅：19分
• 新宿駅：16分
• 渋谷駅：11分
• 品川駅：22分
• 六本木駅：3分

「六本木」駅まで乗車2分、「恵比寿」駅まで乗車2分と、都心の有名スポットへのアクセスもスムーズです。複数の鉄道路線が使える方が交通利便性は高まりますが、その分、商業地としても発展しやすくなります。広尾は、東京メトロ日比谷線のみが使える立地である特性が、落ち着いた高級感のある街並みが維持されている要因となっています。

生活利便性

• ナショナル麻布スーパーマーケット…約850m(徒歩11分)
• 広尾プラザ…約800m(徒歩10分)
• 愛育クリニック…約450m(徒歩6分)
• 日本赤十字社　医療センター…約1000m(徒歩13分)
• セブンイレブン港区広尾駅北店…約150m(徒歩2分)
• 南麻布五郵便局…約900m(徒歩12分)

「広尾」駅近エリアということもあり、生活利便施設は充実しています。近隣にある「ナショナル麻布　スーパーマーケット」では、日本では手に入りにくい輸入食材が手に入ります。また「広尾プラザ」「広尾ガーデン」は駅前商業施設で、生活雑貨や衣料品が購入できます。「広尾プラザ」1階には「明治屋広尾ストアーが」あり、食料品スーパーとして利用できます。そのほか、医療施設では「日本赤十字医療センター」が徒歩圏内にあったり、広尾駅前にいけば複数の金融機関の支店があったりと、日々の暮らしに必要な生活利便施設にアクセスしやすい環境にあると言えます。

ザ・ハウス南麻布の住環境

自然環境

特筆すべきは、徒歩約7分の位置にある、有栖川宮記念公園です。港区という都心にありながら広大な敷地面積を誇る公園であり、園内は豊かな自然に恵まれています。敷地内が起伏に富んでいることが特徴のひとつで、2つの滝があり、緑とともに水も感じることができます。また敷地内には東京都立中央図書館が併設されています。お子様と訪れるもよし、ひとりでゆっくりと時間を過ごすのもよし。ぶらりと訪れることのできる距離にあるのが嬉しい施設です。他にも、本物件の北側徒歩約2分の位置に笄公園があります。都心の児童公園としては広い面積があり、遊具も充実しています。敷地内に目を向けると、旧迎賓館だった当時の面影を残す植栽が残っていたり、バラに彩られたエントランス前の噴水があったりなど、心を落ち着けてくれる緑を身近に感じます。

教育環境

保育園

幼稚園は徒歩約7分の位置に「愛育幼稚園」が、徒歩約12分の位置に「南部坂幼稚園」があります。保育園に関しては、徒歩約11分の位置に「キッズガーデン　プレップスクール広尾」があります。その他、「南麻布保育園」「愛星保育園」「さわやか保育園・麻布十番」などがありますが、本物件からは少し距離があるので注意が必要です。また、「キッズガーデン　プレップスクール広尾」はプレスクール一体型の保育園になっています。英語・ダンス・水彩画など多彩な教育が特徴で、幼稚園や小学校受験プログラムもあるそうです。

小中学校

小学校は「笄小学校」の校区になります。本物件の北側エントランスを出て、まっすぐ進むだけで小学校が見えてきます。距離も徒歩約5分なので、お子様がいらっしゃるご家庭には安心の環境です。中学校は「高陵中学校」の校区になります。大通りである「外苑西通り」を渡る必要がありますが、距離は徒歩約11分なので、通学しやすい距離感であると言えます。また、南麻布エリアには多くの大使館があり、そこに関わる外国の方やその家族も多く居住するエリアです。それを反映して、笄小学校では日本語や生活習慣の習得を目指した日本語学校が開設されています。小学校の段階からグローバルな環境に身を置けるのが、エリアの特徴と言えそうです。 さらに、全国的にも有名な名門私立校「麻布中学校・高等学校」が、目の前・鼻の先とも言える徒歩約6分の位置にあり、本物件であれば通学も楽で、学習に集中できる環境になるかもしれません。

治安

警視庁公表データによると、ザハウス南麻布が位置する港区南麻布5丁目周辺における2019年の1年間に発生した犯罪件数は1～26件であり、5段階の中で一番下の区分に該当しています。周辺にはスイス大使館やノルウェー大使館などがあり、日夜警察官や警備員が目を光らせているエリアですので、治安の良さは折り紙付きです。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップ調べでは、ザハウス南麻布が位置する港区南麻布5丁目周辺における2018年度交通事故発生件数が60〜74件ほどと報告されています。ザハウス南麻布の前面道路は比較的交通量の少ない道路ですが、西側には外苑西通りがあり、こちらは交通量は豊富です。そこまで多い件数ではありませんが、六本木に近づけば近づくほど交通事故が増える傾向にありますので、交通安全に注意しましょう。

ハザードマップ

港区洪水ハザードマップによると、ザハウス南麻布の周辺は、浸水の危険性が無いエリアに指定されています。これは最大規模の降雨（時間最大雨量153mm・総雨量690mm）が起こった場合、港区内で予想される浸水状況（※）をシミュレーションしています。 （※既存下水施設の処理能力を大きく超える大雨が降ったことによって、雨水が排水しきれずに浸水するケース）不動産は長期に渡る資産形成ですので、この辺りの安心感の高さもこのマンションの魅力と言えるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？ 本物件は高級志向のマンションとして、中古市場で現在も億単位の値段が付くほどの、「超」がつくハイグレードマンションです。中古物件だからといっても、その価値が衰える傾向はいまだありません。簡単には手が届かない価格帯ではありますが、落ち着いた南麻布エリアで、ホテルライクな暮らしをしてみたい方は、ぜひご検討ください。