インペリアルガーデンの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

インペリアルガーデンのメリット

• 住環境の秀逸さ
• 教育環境のよさ
• 平米数が広め

インペリアルガーデン

都営三田線千石駅から徒歩12分、東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅から徒歩13分。ふたつの鉄道路線の間に位置する中古マンション、インペリアルガーデンは、小石川植物園に隣接する超高級低層レジデンスです。閑静な住宅街の中にある敷地は、ゆったりと10,000㎡以上、竣工は2015年1月、建物は地上4階地下1階、総戸数は167戸です。住戸の専有面積は70.81㎡～102.16㎡とゆとりある広さ、エントランスホールや内廊下など共用部も高級感あふれる贅沢な造りです。周辺は小石川植物園をはじめ、千石緑地など緑たっぷりの公園が多く、播磨坂の桜並木などお花見スポットも間近にあります。この播磨坂には、イタリアンの名店や小洒落たスイーツの人気店が肩を並べ、雰囲気のいい散歩道となっています。物件の周囲は数々の名門校がある都内有数の文教地区です。閑静な住環境と暮らしの利便性、そして教育環境もそろったインペリアルガーデンは、都内でも群を抜く贅沢な中古マンションです。ではインペリアルガーデンについて詳しく見てみましょう。

インペリアルガーデンの概要

• ㎡単価：119万円 ~ 149万円
• 住所：東京都文京区千石2丁目11-9
• 学区：文京区立林町小学校 徒歩3分(240m)
• 文京区立明化小学校 徒歩7分(560m)
• 文京区立大塚小学校 徒歩7分(560m)
• 文京区立第十中学校 徒歩3分(240m)
• 文京区立第一中学校 徒歩9分(720m)
• 間取り：3LDK
• 最寄り駅：都営三田線 千石駅 徒歩12分
• 東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅 徒歩13分
• 都営三田線 白山駅 徒歩16分
• 東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅 徒歩17分
• 東京メトロ南北線本駒込駅 徒歩19分
• 階数：地上4階 地下1階
• 築年数：2015年
• 戸数・規模：全167戸

インペリアルガーデンの資産価値

街のブランド力

インペリアルガーデンのある文京区の千石・茗荷谷エリアは、都内でも指折りの文教地区です。文京区は江戸時代には武家屋敷が多く、明治になってからその敷地が教育機関の敷地に使われました。物件の近くには東京大学があり、隣接する小石川植物園も正式名称は「東京大学大学院理学系研究科附属植物園」です。さらに茗荷谷駅の周辺にはお茶の水女子大学、筑波大学・東京キャンパス、跡見学園などがあります。それらの大学の附属小中学校・高校もあることから、物件周辺は防犯意識の高い、閑静な高級住宅地となっています。インペリアルガーデンがあるエリアのブランド力は非常に高く、それは永く維持されるものといえるでしょう。

街の将来性

現在、物件のエリアに再開発計画はありません。むしろ再開発計画がないことで、優れた住環境が維持される見通しです。マンションの資産価値は今後も変わらずキープされると考えられます。

マンションのブランド力

インペリアルガーデンのデベロッパーは、住友不動産株式会社です。住友不動産株式会社は住友グループの大手不動産会社で、西新宿や六本木の再開発事業など多くの大規模開発を手がけてきました。分譲マンションに関しては、｢ドゥ・トゥール｣｢シティタワー｣｢シティハウス｣など、人気のマンション・ブランドの新築物件を多数竣工しています。デベロッパーに関して、インペリアルガーデンは非常に信頼性が高いと考えていいでしょう。インペリアルガーデンの施工は、前田建設工業株式会社です。前田建設工業株式会社は、1919年創業、東京都千代田区に本社を置く准大手ゼネコンです。これまでに「青函トンネル」「柏崎刈羽原子力発電所」などの大規模施設の施工実績があります。しかし水谷建設の巨額脱税問題に際しては、下請けとして東京地検の家宅捜索を受けたり、木戸ダムにまつわるゼネコン談合事件がらみで指名停止処分になるなど不祥事が続き、一時は業績を落としていました。しかし近年では太陽光発電施設の建設などで収益を取り戻しています。

マンションの立地条件

物件は、都営三田線千石駅まで徒歩12分、東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅まで徒歩13分です。位置している文京区千石二丁目の用途地域は第一種低層住居専用地域です。第一種低層住居専用地域は、建築物の高さ・用途などに厳しい制限があります。そのことから今後も、物件の周囲には高い建物や騒音を出すような施設はできないと考えていいでしょう。インペリアルガーデンは2路線2駅が利用できますが、都営三田線千石駅周辺は庶民店な飲食店のある“山手の下町”といった雰囲気です。一方、東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅周辺は、駅のそばに公園や学校が点在し、閑静な住宅街が広がっています。インペリアルガーデンは、どちらの街の魅力も堪能できる中古マンションです。また小石川植物園という広大な公園に隣接しており、住戸からフォレストビューが楽しめる棟もあります。物件は自然環境の良さでは非常に秀逸な中古マンションです。唯一の欠点といえば販売価格が高いことでしょう。

インペリアルガーデンの共用施設・設備グレード

ではインペリアルガーデンの施設・設備についてみてみましょう。

共用施設

• ラウンジ
• 植栽付き内廊下

インペリアルガーデンは、10,000㎡を超える敷地に、4棟の低層レジデンスを配した構成です。エントランスを入ると、ホテルライクなラウンジがあります。壁面は天然石造り、カーペットもシックな色合いのふくよかなもので、高級感あふれる共用ラウンジです。エントランスホールから続く1階の内廊下は、アルミルーバーで外からの視線を遮り、足元には植栽がほどこされています。

設備

共用部

• コンシェルジュ機能
• オートロック
• 24時間オンラインセキュリティシステム
• 24時間有人管理
• 防犯カメラ
• 宅配ボックス
• 2邸に1基エレベーター
• 24時間ゴミ置き場

エントランスにはコンシェルジュカウンターがあり、タクシーの手配やクリーニングの取り次ぎをしてくれます。またインペリアルガーデンは厳重なセキュリティ機能を持つ物件です。住友不動産の24時間オンラインセキュリティシステム｢S-GUARD（エスガード）｣を導入している他、共用部には40台の防犯カメラを設置しています。エントランス・住戸のドアはオートロックで管理、さらに24時間有人管理を行っています。さらにインペリアルガーデンは、エレベーターを2邸に1基と豊富な数を設置しています。住戸のすぐそばから乗り降りできるのでプライバシーも守られ、“プライベート・エレベーター”感覚で利用できます。ゴミ置き場には24時間ゴミを捨てることができます。

専有部

• モニター付きインターホン
• 防犯センサー
• 人感センサーライト
• アイランドキッチン
• 天然石カウンター
• ディスポーザー
• ビルトイン浄水器
• 食器洗い機
• 追い焚き機能付きオートバス
• 水栓付きタンクレストイレ
• 天然石トップ独立洗面台
• 床暖房
• ウォークインクローゼット
• ハイサッシ
• 天井型エアコン
• アウトフレーム工法
• 二重床・二重天井
• スロップシンク
• ペット可

専有部には、モニター付きインターホンが設置されています。また玄関ドアと窓には防犯センサーを備えたセキュリティ機能の高い住戸です。住戸の玄関部分は広め、また廊下には人感センサーライトが設置してあるので、夜間にトイレに行くときも足元が柔らかく照らされます。キッチンはアイランドタイプの対面式キッチン。天板は天然石を使用した高級感のあるデザインです。キッチンセットには、ディスポーザー・ビルトイン浄水器・食器洗い機が標準装備されています。バスルームは追い焚き機能付きオートバスを採用、さらにトイレは手洗いができる水栓ボウル付きタンクレストイレです。また物件は独立した洗面台も備えています。天板は天然石を採用、上質感のある優雅なパウダールーム・スペースとなっています。リビングには床暖房を設置、また各部屋にウォークインクローゼットを備えているので収納力もたっぷりです。窓は天井近くまで高さのあるハイサッシ、エアコンも天井埋め込み式なので高機能です。また住戸の構造では柱や梁を外に設置したアウトフレーム工法を採用しているので、空間が広々と使えます。さらに構造が二重床・二重天井であることもメリットのひとつです。二重床とは、床のコンクリートスラブに直接フローリングなどを貼る直床と違って、スラブと床材を離して仕上げる工法です。二重床は下階に音が伝わりにくく、遮音性能が高くなります。また二重天井は、上階住戸のコンクリートスラブの下に直にビニールクロスを貼る直天井と比べ、上階住戸のスラブからプラスターボード（石膏ボード）を下げる形ですき間を設けた天井です。二重天井は上階で発生する音を伝えにくくする効果があります。二重床・二重天井になっていることから、インペリアルガーデンは上下階の音が伝わりにくい物件といえるでしょう。またベランダには、植物の水やりや靴などを洗うときに便利な水栓ボウル、スロップシンクが設置されています。ペットが飼育できるマンションなので、散歩帰りにペットの足を洗うときにも便利です。

駐車場

駐車場は、87台分を設けています。（月額使用料：26,000〜34,000円）駐輪場は212台分あり、月額使用料は200〜300円です。バイク・ミニバイクは12台分あり、月額使用料はバイクが4,000〜6,000円、ミニバイクが2,500円です。

耐震性

インペリアルガーデンの建物は新耐震基準を備えています。

外観デザイン

外観は建物を雁行タイプに配置、外壁に品格あるアースカラーのボーダータイルを使用しています。またエントランス前には建物のアクセントとして自然石を積んだ列柱を設置、高い美意識を感じさせる重厚な外観です。

インペリアルガーデンの利便性

それではインペリアルガーデンの交通アクセス、買い物などの利便性をみてみましょう。

交通利便性

• 都営三田線｢千石｣駅　徒歩 12分
• 東京メトロ丸ノ内線｢茗荷谷｣駅　徒歩13分

物件は、都営三田線と東京メトロ丸ノ内線の2路線が利用できます。都営三田線｢千石｣駅からは大手町までは10分で、日比谷駅までは12分、目黒駅までは28分で行くことができます。また東京メトロ丸ノ内線｢茗荷谷｣駅から乗車すると、御茶ノ水駅まで6分、東京駅まで11分、銀座駅まで14分、赤坂見附駅まで20分で行けます。インペリアルガーデンは交通利便性がとても高い中古マンションということができます。

生活利便性

スーパー

• ミニコープ氷川下店　徒歩4分
• まいばすけっと千石2丁目店　徒歩6分
• マルエツプチ千石店　徒歩6分

スーパーはミニコープや、夜11時まで開店しているまいばすけっと、マルエツプチなどがあります。

大型商業施設

• 西武百貨店
• 東武百貨店

千石・茗荷谷エリアに大型商業施設はありませんが、茗荷谷駅から東京メトロ丸ノ内線に乗ると4分で池袋駅に到着します。池袋駅周辺には、西武百貨店、東武百貨店をはじめとするデパートや大規模商業施設が多数あります。

病院

• 東京健生病院　徒歩9分
• 東京都立大塚病院　徒歩14分

総合病院は、1km圏内に東京健生病院、東京都立大塚病院などがあります。また内科、歯科、耳鼻咽喉科などの個人クリニックは、茗荷谷駅の周辺にたくさんあります。

コンビニ

• ファミリーマート小石川ゆたて坂店　徒歩6分
• ファミリーマート大塚三丁目店　徒歩6分
• セブンイレブン文京千石1丁目店　徒歩8分

コンビニエンスストアは、徒歩6分の距離にファミリーマートが2つ、千石駅に向かって行くとセブンイレブンがあります。

金融機関・ATM

• みずほ銀行茗荷谷出張所　徒歩13分
• 三菱UFJ銀行ATMコーナー・茗荷谷駅前　徒歩13分
• 三井住友銀行大塚支店　徒歩13分

都市銀行の支店、ATMコーナーは茗荷谷駅の周辺に複数あります。また近くのコンビニエンスストアのATMコーナーも利用できます。

郵便局

• 文京大塚三郵便局　徒歩6分

郵便局は徒歩6分の距離に文京大塚三郵便局があります。

インペリアルガーデンの住環境

マンション周辺の自然環境

インペリアルガーデンは非常に緑の多い環境に建つ中古マンションです。敷地内に30㎡のミニグリーンパークを設置、そして隣接する小石川植物園を自分の庭のように楽しめるところも物件の大きな魅力です。（有料：中学生以上400円）小石川植物園は、もともと江戸幕府が薬になる植物を育てていた御薬園でした。約16万坪の敷地に4,000種の植物が栽培され、園内に一歩入ると、森林に足を踏み入れたような手つかずの自然に触れることができます。ボダイジュ並木やカリン林など、珍しい植物の林があるほか、ハンカチのような花が咲くハンカチノキも知る人ぞ知る“人気ツリー”です。園内には日本庭園もあり、池のほとりに古い洋館の旧東京医学校本館（総合研究博物館小石川分館）があり、無料で展示を見学できます。またインペリアルガーデンから10分少し歩いたところには、茗荷谷の播磨坂さくら並木があります。お洒落なレストランが続く並木で、花見の穴場スポットとして桜の季節には賑わいます。さらに茗荷谷駅のそばには教育の森公園があり、文京区民が利用可能なプールがある文京スポーツセンターもあります。

教育環境

保育園

• にじのいるか保育園千石　徒歩3分
• 千石保育園　徒歩5分
• 千石西保育園　徒歩6分

物件の周辺に保育施設は複数あります。しかし文京区は待機児童数が増加しつつあるエリアで、平成29年は283名となっています。希望する保育園にお子様を入園させるには、やや努力が必要になるかもしれません。

小中学校

• 文京区立林町小学校　徒歩3分
• 文京区立第十中学校　徒歩3分

文京区が指定する学区の小中学校は、林町小学校と第十中学校です。どちらも徒歩で近い距離にあり便利です。しかし物件の周りには、「筑波大学附属小学校・中学校・高等学校」をはじめ、「お茶の水女子大学」の附属小中学校・高等学校、さらに｢東京学芸大学附属竹早小・中・高等学校｣など、偏差値が高く進学率のいい小中学校・高校が集中しているので、“お受験”に力を入れる家庭も多いようです。

治安

警視庁が発表する平成 30年1〜8月の文京区の犯罪認知件数は、821件。東京23区で最も多いのは世田谷区で3,931件、次いで江戸川区の3,652件、足立区の3,425件です。データからみると、文京区は犯罪率の低い行政区ということができます。http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が発表した平成30年7月末までに発生した人身交通事故の発生件数は、文京区は239件。ワースト1の世田谷区は1,166件、次いで足立区の1,044件、江戸川区の1,024件となっていますから、文京区は交通事故件数が少ない行政区です。http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/tokei_jokyo/traffic_accident.files/hassei2.pdf

ハザードマップ

インペリアルガーデンの敷地は、国土交通省のハザードマップでは、洪水によって想定される浸水深、土砂災害の危険性はいずれも｢範囲外又は未整備｣となっています。地形からわかる災害リスクは｢台地・段丘｣です。｢台地・段丘｣は、周囲より階段状に高くなった平坦な土地のことで、河川氾濫のリスクはほとんどなく、地盤は良く地震の揺れや液状化のリスクは少ないとされています。https://disaportal.gsi.go.jp/maps/index.html?ll=35.7234,139.741287&z=14&base=pale&vs=c1j0l0u0

まとめ

インペリアルガーデンは、自然環境・交通の利便性・教育環境の三拍子そろった高級中古レジデンスです。その分販売価格は高額ですが、未来にわたって高い資産価値を維持できる物件です。第一種低層住居専用地域にあり、都内有数の文京エリアにあるため、今後も周辺で乱開発が行われることはないでしょう。インペリアルガーデンは築年数は浅いですが、非常に優れた住まい心地、資産価値の高さを誇るヴィンテージ・マンションです。