【特集】シティタワー池袋の魅力に迫りました！

シティタワー池袋のメリット

• ターミナル池袋駅徒歩圏
• 再開発による将来性
• 26階建免震タワー

シティタワー池袋のデメリット

• 春日通りに面するロードサイド立地

JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線と、合計8路線が利用可能となる東京の一大ターミナル「池袋」駅。使える各路線も都心主要駅に直結しており、都心を縦横無尽に移動できます。2003年8月竣工の中古マンション「シティタワー池袋」は、その池袋駅が徒歩圏です。2000年代初頭のタワーマンションブーム期に建築された築15年になる中古マンションではありますが、免震構造を採用しているなど、立地面にとどまらず建物面でも魅力あるマンションとなっています。池袋は今後の再開発事業の予定もあり、さらなる利便性向上が期待される稀有な街です。シティタワー池袋とはどんな物件か、ご紹介いたします。

シティタワー池袋の概要

• ㎡単価：89万円 ~ 107万円
• 住所：東京都豊島区東池袋2丁目38-4
• 学区：豊島区立朋有小学校 徒歩5分(400m)
• 豊島区立西巣鴨中学校 徒歩8分(640m)
• 間取り：1DK / 1K / 1LDK / 2LDK
• 最寄り駅：都電荒川線 向原駅 徒歩5分
• 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩10分
• JR山手線 大塚駅 徒歩10分
• 都電荒川線 東池袋四丁目駅 徒歩10分
• 都電荒川線 巣鴨新田駅 徒歩11分
• 階数：地上26階 地下2階
• 築年数：2003年
• 戸数・規模：全217戸

シティタワー池袋の資産価値

街のブランド力

池袋は、いわゆる「東京7大副都心」のうちの1つとされています。ただ交通の便が優れているというだけでなく、西武百貨店・東武百貨店や池袋パルコ、サンシャインシティ60など大規模商業施設が目白押しであり、都内でも稀有な賑やかで華やかな街並みとなっています。株式会社リクルートによる2018年「住みたい街ランキング」では、池袋は総合ランキング第5位を獲得しました。全てが身近にそろう暮らしを実現できるエリアであり、そのブランド力は城東エリアではトップクラスと言えるでしょう。アドレスとしては豊島区の所在となります。隣接する文京区や新宿区と比べると文教的イメージはやや薄れるところでもあり、お子様のいるファミリー層よりもDINKSや単身者など若年層のほうがより好みやすいエリア性と見込まれます。

マンションのブランド力

売主はメジャー7と呼ばれるマンションデベロッパーのうちのひとつである住友不動産です。住友不動産は、都心タワーシリーズとして2000年から続けざまに開発・分譲を行ってきましたが、シティタワー池袋はそのうちの汐留、新宿に続く第3弾としてこの世に登場し、注目を集めました。施工はスーパーゼネコン5社のうちのひとつである大成建設です。設計施工一貫方式をとっており、建築面でも大きな安心が得られます。何よりも当時としてはまだ希少であった免震構造を採用しており、中古マンションといえども防災面での大きなメリットを有しています。

マンションの立地条件

極めて便利な池袋駅徒歩圏で、その他にも東池袋駅や大塚駅など複数の駅が利用可能とマルチアクセスが特長のひとつです。しかしながら一方で、その徒歩分数はいずれの駅からも10分前後となっており、やや距離のある立地となっていますので駅近であることを最重視する方にとっては留意点となっています。また、一定の交通量のある春日通りに面するロードサイド立地であり、周辺はやや喧騒が気になります。春日通りは南西側の道路で、南東側・北西側道路と合わせて3方に接道する整形敷地で、日照条件の良好な南西向きが中心の配棟となっています。

シティタワー池袋の共用施設・設備グレード

共用施設

• アートコリドー（公開空地）
• エントランスホール
• ギャラリーホール
• 共用内廊下
• ヒーリングルーム兼集会室（2階）
• スカイラウンジ（20階）

設備

共用部

• 24時間有人管理体制・コンシェルジュサービス
• ダブルオートロックシステム

（エントランスとギャラリーホールのダブル。26階のみ共用廊下入口も併せてトリプルオートロック）

• スケルトン・インフィル思想に基づく設計
• 二重床・二重天井
• 逆梁工法＆ハイサッシュ
• エレベーター計4基（1階～10階用1台、1階・11階～26階用2台、駐輪場用1台の合計4台）
• 宅配ロッカー
• 防犯カメラ（共用部16ヶ所に設置）
• 有線放送BGM

逆梁工法を採用していることで主開口側はハイサッシュ、また柱はバルコニー側にアウトさせた形となっており、部屋内の空間が有効利用できる設計となっています。マンションの顔となる1階のエントランス周りは、中古マンションとは思えないゆとりのある空間が創られており、マンションの格が大きく引き上げられています。エントランスホールの奥にあるギャラリーホールには、壁面を大理石で仕上げた空間に、華道家の假屋崎省吾氏の作品が展示されるなど、アートな空間が演出されています。また、20階にはスカイラウンジが用意されており、上層階の居住者だけでなく、全ての居住者がタワーならではの眺望を楽しめる環境となっています。

専有部

• ノンタッチキー（非接触型キー）
• 玄関床　天然石貼
• 人造大理石のキッチンカウンタートップ
• コンロ前パネル（フッ素樹脂フィルム貼り不燃パネル）
• 幅広多機能シンク
• グローエ社製シングルレバー水栓
• 浄水器
• 生ゴミディスポーザー
• 食器洗い乾燥機（2LDK以上の住戸に標準装備）
• TES温水床暖房
• フルオートバスシステム（浴槽へのお湯張り、追い焚き、保温、足し湯がスイッチひとつで自動操作可能）
• 低床式ユニットバス
• TES式浴室暖房乾燥機
• ドラム式洗濯乾燥機（一部住戸のみ標準装備）
• 全熱交換型24時間換気システム（花粉・Noxフィルター付）
• 標準電気容量40Ａ（70㎡以上は最大8kVAまで、その他住戸は最大60Ａまで増量可能）

2003年竣工の中古マンションであり、ミストサウナなど近年の新築分譲マンションでトレンドとなっている設備が欠けている印象も否めませんが、生ゴミディスポーザーや食器洗い乾燥機などおさえるべき部分はおさえられています。

駐車場・バイク置場・自転車置場

• 駐車場・・・計90台分（機械式地下3層式・うち1台は身障者用）

全217戸に対して、敷地内に機械式3層式の駐車場を用意。月額使用料はそれぞれ次のとおりとなっています。

• 機械駐車3層（B3F）普通車用・・・28,500円
• 機械駐車2層（B2F）ミドルルーフ用・・・30,000円
• 機械駐車1層（B1F）ハイルーフ用・・・31,500円

また、駐車場ターンテーブルが設置されており、入出庫しやすいように配慮されています。歩車分離がなされた導線計画で安全にも配慮されています。

バイク置場

全217戸に対して、敷地内にバイク置場は計30台分（大型バイク置場3台、ミニバイク置場27台）を用意。大型バイク置場は月額2,000円、ミニバイク置場は月額1,000円または1,500円で利用できます。

自転車置場

全217戸に対して、敷地内に計243台（平置29台、機械式214台）の自転車置場を用意。平置は月額300円、機械式は月額150～250円で利用することができます。※それぞれ台数や月額利用料等はすべて管理開始時点のものです。

耐震性

免震構造を採用していることは大きなポイントであり、魅力です。建築当時の最先端の工法であった、大成建設の複合免震工法・ハイブリッドTAS構法を採用しています。（積層ゴム支承と弾性すべり支承の２つの免震装置を組み合わせた工法。）住戸内での揺れが大幅に低減され、家具の転倒などを最低限に抑えることができる他、建物自体もひずみや変形が起こりにくく、ひび割れなどの被害も抑制されます。

外観デザイン

まず、逆梁工法を採用したことによって、重厚感のあるフォルムとなっています。正面から見ると、基壇部・主体部・頭部の3層構成となっており、その3層それぞれに個性のある素材を使用することで独特の存在感が生み出されています。（基壇部にはドットイエローの花崗岩を使用、主体部には濃淡のグリーンタイルを使用、頭部にはゴールドとメタリックのエンブレムデザインを使用）また外観に見られる縦ラインにはモールディングという、表面に凹凸をつくることで陰影感を生みだし、視覚的な楽しみを与える手法が採用されています。

シティタワー池袋の利便性

交通利便性

最寄り駅は徒歩5分の都電荒川線・向原駅。JR各路線や東京メトロ有楽町線・丸ノ内線により都心主要駅へスムーズなアクセスが可能です。また羽田空港へはリムジンバスが運行しており、旅行や出張の際に便利です。もちろん都心主要エリアから距離もほど近いことで、深夜のタクシーもリーズナブルに利用できます。

池袋駅から

• 新宿駅までJR湘南新宿ライン快速利用で直通5分
• 渋谷駅までJR埼京線利用で直通11分
• 大手町駅まで東京メトロ丸ノ内線利用で直通15分
• 東京駅まで東京メトロ丸ノ内線利用で直通16分
• 市ヶ谷駅まで東京メトロ有楽町線利用で直通11分
• 有楽町駅まで東京メトロ有楽町線利用で直通19分

池袋サンシャインバスターミナルバス停（徒歩5分）から

• 羽田空港第2ターミナルまで約50分～75分
• 羽田空港第1ターミナルまで約55分～80分
• 羽田空港国際線ターミナルまで約50分から90分

※各所要時間は日中平常時の目安であり、時間帯・交通事情等により異なる場合があります。

生活利便性

駅周辺は商業施設等が溢れんばかりの状況であり、すべてがそろっています。また、シティタワー池袋の周辺にもスーパーやコンビニ、各種医療機関は充実しています。何よりもサンシャインシティが近いため、駅前まで足を伸ばさずとも非常に便利な環境となっています。

ショッピング

• サンシャインシティアルパ（徒歩3分）
• 東急ハンズ池袋店（徒歩7分）
• ヤマダ電機LABI日本総本店池袋（徒歩10分）
• 池袋パルコ（徒歩11分）
• 西武池袋本店（徒歩12分）
• 東武百貨店池袋店（徒歩13分）
• ルミネ池袋（徒歩18分）
• 西友サンシャイン西友店（徒歩7分）
• 南池袋サンロード商店街（徒歩10分）
• 成城石井池袋サンシャイン店（徒歩6分）
• マルエツプチ東池袋三丁目店（徒歩2分）
• まいばすけっと東池袋2丁目店（徒歩1分）
• ファミリーマート東池袋二丁目店（徒歩1分）
• ファミリーマート東池袋四丁目店（徒歩7分）
• セブンイレブン東池袋3丁目店（徒歩1分）
• セブンイレブン7FS帝京平成大学池袋キャンパス店（徒歩3分）
• スギ薬局東池袋店（徒歩2分）

医療機関

• 岡本病院（徒歩5分）・・・整形外科
• 池袋病院（徒歩6分）・・・内科・外科
• 池袋病院附属クリニック（徒歩7分）・・・内科・外科・皮膚科
• 林胃腸外科クリニック（徒歩7分）・・・胃腸外科
• 山口クリニック（徒歩7分）・・・胃腸科・皮膚科
• サン虎の門クリニック（徒歩7分）・・・内科
• 大越外科医院（徒歩2分）・・・外科
• 宏池神経外科・内科診療所（徒歩3分）・・・神経外科・内科
• 医療社団法人碧明会大沢眼科・内科（徒歩7分）・・・眼科
• 医療法人社団昭日会後藤クリニック（徒歩2分）・・・内科・小児科・皮膚科
• 帝京大学附属池袋クリニック（徒歩4分）・・・内科
• 東池袋歯科医院（徒歩2分）・・・歯科
• アップル歯科医院（徒歩2分）・・・歯科
• 豊島中央病院（徒歩11分）・・・総合病院
• 都立大塚病院（徒歩15分）・・・総合・緊急病院

金融機関

• みずほ銀行池袋支店（徒歩11分）
• みずほ銀行池袋支店サンシャインシティアルパB1F出張所（徒歩7分）
• 三井住友銀行池袋東口支店（徒歩11分）
• 三井住友銀行サンシャインシティ出張所（徒歩6分）
• 三菱UFJ銀行池袋支店（徒歩11分）
• 三菱UFJ銀行池袋東口支店（徒歩11分）
• きらぼし銀行西池袋支店（徒歩6分）

公共施設

• 豊島区役所（徒歩12分）
• 豊島消防署（徒歩3分）
• 区立中央図書館（徒歩7分）
• 東池袋郵便局（徒歩10分）
• 区立総合体育場（徒歩4分）

シティタワー池袋の住環境

マンション周辺の自然環境

都心立地とはいえ、下記のとおり周辺には公園が点在しており、緑も決して少なくない環境です。

公園

• 東池袋二丁目児童遊園（徒歩2分）
• 南池袋公園（徒歩11分）
• 東池袋公園（徒歩5分）
• 東池袋中央公園（徒歩5分）
• 中池袋公園（徒歩9分）
• 東池袋5丁目第2児童遊園（徒歩11分）
• 日出町公園（徒歩8分）
• 東池袋青空公園（徒歩3分）
• 大塚台公園（徒歩5分）

教育環境

周辺には都内でも珍しいほどに保育園が集まっているエリアとなっています。通学区の公立小学校・中学校も比較的近い場所にあり安心です。また、私立の名門校も徒歩圏となっています。

保育園・幼稚園

• 東池袋第二保育園（徒歩2分）
• あい・あい保育園東池袋園（徒歩1分）
• 保育所まぁむ東池袋駅前園（徒歩8分）
• 東池袋第一保育園（徒歩5分）
• 西巣鴨第一保育園（徒歩6分）
• 森のなかま保育園（徒歩2分）
• 愛嬰幼保学園池袋託児所（徒歩4分）
• まちの保育園東池袋（徒歩4分）
• りとるうぃず大塚駅前保育園（徒歩5分）
• 東池袋早樹保育園（徒歩5分）
• キッズガーデン南大塚（徒歩7分）

小学校・中学校

• 朋有小学校（区立・徒歩5分）
• 西巣鴨中学校（区立・徒歩8分）
• 巣鴨中学校（私立・徒歩9分）
• 立教池袋中学校（私立・徒歩23分）
• 豊島岡女子学園中学校（私立・徒歩9分）

治安

豊島区の犯罪発生認知件数は、平成29年の1年間において23区の中でワースト8位の数値です。※平成29年の発生認知件数は計4,778件。ベスト1位は隣接の文京区で1,329件。池袋という大繁華街を抱えていることが背景にあり、治安面は数字上は懸念される部分になります。しかしながら、シティタワー池袋のある東池袋二丁目に限ると、平成29年の認知件数は44件のみ。池袋エリアの中では相対的に少ないエリアとなっています。（出典：警視庁HP　http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html　）

交通事故件数

交通人身事故発生件数は比較的少なく、平成29年においては、豊島区は23区の中で7位の少なさです。※平成29年の発生件数は計652件。なお最少は文京区で390件。（出典：警視庁HP　http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/tokei_jokyo/traffic_accident.html　）

シティタワー池袋の管理費・修繕費

管理費

月額13,500円～23,600円　　※管理開始時点の金額・消費税5％想定なお管理費とは別途、インターネット使用料が必要となります。

修繕費

月額9,980円～17,460円　　※管理開始時点に策定された長期修繕計画に基づく10年目～16年目の金額・消費税5％想定

まとめ

現時点でも都内トップレベルの利便性を誇る立地のタワーマンションが、このシティタワー池袋です。前述したとおり、周辺エリアは近い将来に予定されている再開発等により、さらなる利便性向上、すなわち街の価値や人気の向上が確実視されており、その資産性は都内でも稀有と言えます。築15年超の中古マンションではありますが、免震構造採用や20階スカイラウンジなど、建物面の魅力も充実。山手線内側の立地であることも、人によっては大きなプラスポイントとなるかもしれません。高い将来性も持つ都心免震タワー「シティタワー池袋」にぜひ注目してみてください。【おすすめ記事】プロが教える中古マンション値引き交渉成功の鍵とは？交渉セリフまで徹底解説