クレストシティレジデンスの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

クレストシティレジデンスのメリット

• 都営大江戸線「勝どき」駅下車徒歩10分の好立地
• 高級感ある共用部・専有部デザインのハイグレード中古マンション
• ラウンジ・ライブラリー・スカイラウンジなど共用施設が充実

クレストシティレジデンスは、2007年2月に建築された中古マンションです。東京オリンピックに向けた再開発事業によりますます賑わいを見せる月島・勝どきエリアの中心にあり、非常に高い利便性を誇っています。近隣エリアにおいても商業施設や大規模なタワーマンションが次々と建築されており、街の賑わいと共にマンション自体の資産価値の向上も期待できる立地です。「渋谷」や「新宿」など都内中心部へのアクセス性も良好で、買い物はもちろん、通勤などにも大変便利な場所にある中古マンションのため、高い利便性を享受することが可能です。今回は、資産価値も注目度も右肩上がりのエリア・勝どきに建つハイグレード中古マンションであるクレストシティレジデンスの魅力を徹底解説していきます。

クレストシティレジデンスの概要

• ㎡単価：61万円 ~ 102万円
• 住所：東京都中央区勝どき5丁目5-14
• 学区：中央区立豊海小学校 徒歩5分(400m)
• 中央区立晴海中学校 徒歩19分(1520m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 最寄り駅：都営大江戸線 勝どき駅 徒歩10分
• ゆりかもめ 竹芝駅 徒歩20分
• 階数：地上18階 地下1階
• 築年数：2007年
• 戸数・規模：全495戸

クレストシティレジデンスの資産価値

街のブランド力

月島・勝どきエリアは、観光地としても脚光を浴びる「月島もんじゃストリート」として名高い月島西仲通り商店街が近隣にあり、日本全国からの観光客はもちろん、海外からの観光客も日々多数訪れる場所です。クレストシティレジデンスの周辺には多数の高層マンションが立ち並び、同エリアの人口も右肩上がりに増加してきており、今後もこの傾向は維持されていくものと思われます。ファミリー層に大変人気のあるエリアとして、住みやすさと将来的な資産価値の維持・向上の両立という部分でも期待が持てるエリアと言えるでしょう。

街の将来性

勝どきや月島エリアは、現在再開発の流れの中心にあります。三井不動産レジデンシャルや現代建築研究所、日本設計など日本を代表する企業が中心として、世界的な大手ゼネコンである清水建設と鹿島建設が施工者として、「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」が2019年1月と3月にそれぞれ着工予定です。この再開発事業により、高層マンションなどの他、住宅と店舗、事務所、高校公益施設が一体となった新しい施設が建設される予定であり、勝どき・月島エリアの新たなランドマークになることが期待されています。この「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」は、クレストシティレジデンスから見て東側の清澄通りを挟んだ朝潮運河沿いのため、マンションからの景観を著しく害することなく、各種施設の完成による周辺エリアの利便性の向上の恩恵を享受できるということに期待が持てます。

マンションのブランド力

クレストシティレジデンスは、ゴールドクレストというデベロッパーにより分譲された中古マンションです。ゴールドクレストは関東圏を中心にハイグレードマンションの分譲を多数手掛けているデベロッパーであり、1992年に設立されて以後、供給戸数は実に27,000戸の実績を有しています。三井・三菱等という不動産業界における巨大企業などと比較すると実績やブランド力などは見劣りするものの、関東圏における実績は十分と言えます。マンションづくりを「作品づくり」と捉え、質が高くデザイン的にも美しいマンションの建築を得意としており、建築後もマンションの資産価値を維持・向上させていくためのアフターサービスなどの施策を、業界基準と比較しても手厚く行うなど、「売って終わり」ではないサービスを提供することを掲げている会社です。また、クレストシティレジデンスの施工を担当したのは、東京都に本社を置くゼネコンの五洋建設です。1896年の創業から122年が経過している老舗企業で、非常に信頼感のある会社です。東京都内のみならず全国各地で多くの住宅や公共施設などの建築実績を保有しており、経験・施工技術ともに申し分ないと言えるでしょう。

マンションの立地条件

• 都営大江戸線「勝どき」駅下車　徒歩10分
• 東京メトロ有楽町線「月島」駅下車　徒歩21分

都営大江戸線「勝どき」駅を使えば、都内中心部の「大手町」駅まで約13分、「新宿」駅までは乗り換えなしで24分でアクセスすることが可能です。それ以外で徒歩圏内の最寄り駅と言えば東京メトロ有楽町線「月島」駅しかなく、基本的に2路線しか使えないことが玉にキズですが、とは言え都内中心部への所要時間を考えると、利便性は高いと言えます。マンション目の前の「築地大橋」を渡れば、銀座や新橋、築地まで徒歩でアクセスすることができるため、電車以外の移動手段でも利便性を享受することが可能です。自転車での通勤を考えている方や、汐留、新橋周辺に勤務先があり、徒歩や自転車で通勤したいと考えている方にとっても、ちょうどいい立地と言えます。休日には隅田川のリバーサイドから勝鬨橋まで足を延ばして散歩してもいいですし、対岸の浜松町のビル群を望む場所で、ベンチに座ってのんびり過ごしてもいいでしょう。

クレストシティレジデンスの共用施設・設備グレード

共用施設

• ラウンジ
• ライブラリー
• スカイラウンジ
• コンシェルジュカウンター

クレストシティレジデンスには、住人に「住む喜び」を提供する共用施設が複数完備されています。場合によっては都内中心部に徒歩でアクセスできる好立地にも関わらず、高級感のある共用施設は大きな特徴と言えます。ゆったりとした大きなソファが複数置かれたラウンジでは、住人同士のコミュニティ形成はもちろん、来客などがあった場合にも簡単な打ち合わせを行うのに適しています。また、住人同士でお出かけをする際にも、「ラウンジで待ち合わせ」などと言った形で気軽に利用できるのがポイントです。ラウンジがあるかないかで、中古マンションの利便性は大きく変わってくると言えます。1階には上記のラウンジに加え、ライブラリースペースもあります。ここでは少し気分を変えて勉強したり、仕事に打ち込むことができます。周辺のカフェを利用するにしてもコーヒー代がかかってしまったり、雨の日や天気の悪い日などはマンションの外に出るのが億劫になることもあるでしょう。そんな時にライブラリースペースを利用することによって、無料で、しかもマンションから出ることなく落ち着いて勉強や仕事に集中することができる場を確保することができるのです。クレストシティレジデンスのもう一つの特徴は、18階に完備されたスカイラウンジです。マンション周辺の名所・勝鬨橋はもちろん、東京タワーなども見渡すことができる抜群のロケーションです。クレストシティレジデンスはリバーサイドの中古マンションのため、スカイラウンジから眺める景色には視界を遮るものがほとんどなく、夜景観賞などにも最適です。マンション自体がL字型の構造のため、あらゆる方面の景色を手中に収めることができ、マンションに居ながらにして非日常を感じることができるという、魅力的な生活を手に入れることができます。さらに、共用部に設けられたコンシェルジュカウンターでは、専任のコンシェルジュがクリーニング預かりなどの身の回りのお世話をしてくれます。

設備

共用部

• 駐車場（機械式）
• オートロック
• 宅配ボックス
• 防犯カメラ
• 玄関ダブルロック
• エレベーター
• 敷地内ゴミ置き場
• 24時間有人管理
• バイク置き場
• 駐輪場

宅配ボックスは、日中はほとんどマンションにいないという方にとっては、代わりに宅配物を受け取ってくれる大変便利な機能ですので、入居後に大活躍してくれることと思われます。また、クリーニングの集配依頼なども宅配ボックスを経由して行えたりするため、利便性は非常に高いです。クレストシティレジデンスは495戸の大規模な中古マンションです。これほどまでに戸数が多いと、住人間でも「何号室の人なのかわからない」「そもそも住人かどうか判別できない」という状況が発生しやすいです。つまり、マンション内にいる人が果たして住人なのか、部外者なのかを判別することが困難な場合があります。24時間有人管理のクレストシティレジデンスでは、常に警備員や管理員が入出館を防犯カメラ等で管理しているため、怪しい人がいれば警察に通報したり、声掛けをしたりする等の対応をすることができます。こうしたシステムが住人の安心・安全を確保することに繋がるのです。

専有部

• BS、CS
• CATV
• システムキッチン
• TVモニター付きインターホン
• ディンプルキー
• エアコン
• 温水洗浄機能付便座
• ウォークインクローゼット
• 床暖房
• フローリング
• オーブン
• 浴室乾燥機
• 食器洗浄機
• 二重床
• 二重天井
• 24時間換気システム
• ディスポーザー

間取りはシンプルな作りになっていますが、システムキッチンや食器乾燥機、温水洗浄機能付便座（ウォシュレット）など、生活を便利にする機能が随所に施されています。上下階で発生した生活音をやわらげるための工夫として、二重床や二重天井が採用されている点も特徴です。二重床や二重天井は、部屋内で発生した音や振動を周辺住戸に響きづらくするために有効ですが、いくらハイグレードマンションといえどもマンションは共同住宅です。壁や天井、床の向こう側には他の住人が生活しており、お互いに配慮が必要です。二重床や二重天井を採用していても、生活音などは100%解消されるわけではないために注意が必要です。

駐車場

都心に近い場所にありながら、駐車場が完備されている点が特徴です。戸数分の区画はないものの、駐車場があるのとないのとでは今後の中古マンションとしての資産価値に違いが出てくることは容易に想像が付きます。ただし、クレストシティレジデンスの機械式駐車場は、気を付けておかなければならない点が複数あります。1点目は、機械式駐車場設備が屋外にあるということです。降雨時などに駐車車両を雨から守る術はありませんので、車の劣化が進みやすいというデメリットがあります。また、クレストシティレジデンスは隅田川河口付近の中古マンションのため、東京湾からの潮風の影響で車両の劣化を促進するとともに、機械式駐車場設備の劣化も促進する可能性があります。一般的に機械式駐車場は屋外と屋内で修繕周期やリニューアルの時期に違いがあります。ただでさえ屋外機械式駐車場設備は修繕周期が屋内のものと比べて短い上に、潮風の影響を受けて劣化が進行する可能性が高いため、将来的なマンションの修繕費会計を圧迫させる可能性があることも考慮に入れる必要があります。購入検討時には、可能であれば長期修繕計画を仲介業者を通じて取得してもらったり、マンション各設備の修繕履歴なども確認しておきましょう。長期修繕計画にそのあたりの事情が反映されているのかという部分は、マンションの資産価値を維持・向上させるという意識が管理組合にあるのかないのかを判断する材料にもなります。また2007年に建築されたということは、そろそろ大規模修繕工事の検討を始める時期ですので、当該工事の計画時期についてもチェックしておくと良いでしょう。2点目は、マンションの機械式駐車場設備が4階建て構造になっているという点です。運よく1階部分の区画で契約することができればあまり気にならないかもしれませんが、最上段の区画を契約することとなった場合、入出庫時の待ち時間が長く感じることがあるかもしれません。真夏の気温が高い時期や、真冬の極寒の日などに機械式駐車場の作動を待つ時間は、想像以上に長く感じることがあります。中古マンションを転売で取得する場合、駐車場使用細則の定めによっては前の住人の駐車場契約をそのまま引き継ぐことができる場合があります。そのため、何階の区画なのか確実に確認しておくとともに、購入決定前に、最低でも1回は現地に行き、管理人さんに依頼して機械式駐車場を実際に作動させてみて、待ち時間の長さなどのイメージを固めておくことをおすすめします。

耐震性

クレストシティレジデンスは2007年建築の中古マンションです。したがって、2006年改定の耐震基準に適合しています。2006年に改訂されるまでの耐震基準では、以下の点が定められています。

• 震度6強から7の地震で倒壊しない
• 震度5強程度の地震で損傷しない

そして2006年に改訂された新耐震基準においては、新たに以下の事項が義務付けられることとなりました。

• 建築確認および検査の厳格化
• マンションに対する構造計算書審査

また、現行の耐震基準に適合することを証明する「耐震基準適合証明書」も発行されているため、住宅ローンを利用して購入を検討している方にとっては減税措置が受けられる場合もあるため、購入時に問い合わせしてみるといいでしょう。

クレストシティレジデンスの利便性

交通利便性

都営大江戸線「勝どき」駅まで徒歩10分でアクセスできます。この駅を使うことによって、都内中心部のあらゆる場所まで短時間で行くことが可能です。また、電車のみを使った移動を想定するのではなく、例えば自転車などを利用することで、より自由度の高い移動が可能です。隅田川を挟んで川の向こう側が港区のため、勝鬨橋を渡れば汐留や新橋、銀座など、連日多くの人でにぎわうエリアに気軽にアクセスすることができるのも特徴です。

生活利便性

スーパー

クレストシティレジデンスから徒歩3分の距離に、24時間営業のスーパー「マルエツ」があります。日用品の購入はもちろん、仕事が夜遅くなってしまって夜食や惣菜を買って帰るにも重宝することでしょう。

大型商業施設

クレストシティレジデンスから徒歩18分（1.4㎞）の場所に、「晴海アイランドトリトンスクエア」があります。「晴海アイランドトリトンスクエア」とは、オフィスや商業施設などが複合したビル群で、勝どき・晴海エリアのランドマーク的な存在とも言えます。こちらでは、各種飲食店やカフェなどの他、ファッションブランドなどのテナントが入居しており、休日に一日楽しむには十分な施設と言えます。施設内には「マルエツプチ」や「成城石井」などのスーパーも入居しているため、家族でショッピングやグルメを楽しんだ後は、スーパーで買い物をしてマンションに帰るという過ごし方がお勧めです。

病院

クレストシティレジデンスの周辺には、多数の病院や歯科医院が存在しています。傾向としては、勝どき駅周辺にクリニックが集中しているため、マンションからも容易に徒歩でアクセスできるのが特徴です。

• 「ザ東京タワーズクリニック」徒歩4分（270m）
• 「エトワール歯科医院」徒歩7分（500m）
• 「勝どきみなみクリニック」徒歩7分（600m）
• 「勝どき駅前耳鼻咽喉科・頭頸部甲状腺クリニック」徒歩9分（700m）

コンビニ

クレストシティレジデンス近隣のコンビニエンスストアは以下の通りです。いずれのコンビニもマンションから非常に近い距離にあるため、ちょっとした日用品やおやつなどを買いに行くのにも便利です。

• 「ファミリーマート勝どき5丁目店」徒歩3分（190m）
• 「セブンイレブン勝どき5丁目店」徒歩3分（210m）

金融機関・ATM

クレストシティレジデンス周辺にある主な金融機関やATMは以下の通りです。

• 「三菱UFJ銀行月島支店」徒歩10分（750m）
• 「東日本銀行月島支店」徒歩10分（750m）
• 「みずほATMコーナー勝どき駅前出張所」徒歩11分（850m）

郵便局

「中央勝どき郵便局」が徒歩6分（450m）の場所にあります。

クレストシティレジデンスの住環境

マンション周辺の自然環境

クレストシティレジデンス目の前を流れる隅田川沿いには、勝どき五丁目緑地（徒歩4分・250m）があります。簡単な遊具などの他、隅田川に沿って遊歩道も設けられているため、散歩や子供を遊ばせたりするのに最適です。この他、「豊島運動公園」（徒歩8分・550m）や、「豊島児童公園」（徒歩6分・450m）も徒歩圏内にあるため、近年再開発が進んでタワーマンションやオフィスビルなどが近隣に多数建設されているとは言え、最低限子供を遊ばせたり緑を眺めたりする場所は確保されていると言えるでしょう。

教育環境

保育園

クレストシティレジデンス周辺の保育園は以下の通りです。

• 「ベネッセ勝どき保育園」徒歩3分（230m）
• 「ほっぺるランド新島橋かちどき」徒歩4分（260m）
• 「さわやか保育園・勝どき6丁目」徒歩5分（400m）
• 「中央区立勝どき西保育園」徒歩10分（750m）
• 「中央区立勝どき保育園」徒歩10分（800m）

周辺にタワーマンションなどが多数建設され、特に都内勤めのファミリー層などから注目を集めている勝どきエリアなだけに、保育園や子供を預けることのできる施設は充実していると言えます。ただし、施設が充実しているとは言え、それを上回る人数の児童がいることは確かです。「スタイルアクト株式会社」がまとめた「東京都区部保育園入りにくい駅」のデータによれば、平成29年度における勝どき駅エリアの「保育園への入りにくさ」は何とワースト2位になっており、待機児童数も212人と非常に多くなっています。中古マンションを契約したはいいものの、家族構成やライフスタイルの変化によりやむなく手放さざるを得なくなった事例は意外と多いものです。中古マンションを購入した場合、賃貸での入居と比較しても、「気に入らなければ引っ越せばいい」という決断にはなかなか至りにくいものです。入念な下調べと、将来の家族計画なども見越した中古マンション選びが求められます。（出典：https://styleact.co.jp/news/?p=2151）

小中学校

【クレストシティレジデンスの学区】

• 中央区立豊海小学校　徒歩5分（400m）
• 中央立晴海中学校　徒歩19分（1520m）

クレストシティレジデンスは、豊海小学校と晴海中学校の学区です。晴海中学校は徒歩19分の距離と少し遠さを感じるかもしれませんが、豊海小学校は徒歩5分の距離にあり、通学には最適です。豊海小学校は近年校舎をリニューアルしたため、セキュリティ性が向上し、子供たちにとっても授業が受けやすい環境になりました。また、晴海中学校も近年校舎がリニューアルされており、きれいな環境で勉強や部活に集中できます。

治安

勝どきエリアは近年タワーマンションや高層ビル、複合施設などが多数建設されているエリアであり、整備された綺麗な街並みが特徴です。クレストシティレジデンス周辺エリアにはマンションや住宅がほとんどであり、繁華街や人混みなどとは無縁のエリアです。マンション自体も24時間有人管理やオートロック設備、防犯カメラなどによって堅牢なセキュリティ体制を維持しており、その点は安心していても問題ないでしょう。警視庁がまとめた「犯罪情報マップ」によれば、勝どきエリアでは他エリアと比較しても犯罪発生件数自体はそこまで多くなく、治安の良いエリアということができるでしょう。比較的注意を要するのが、自転車の窃盗です。特に駅周辺エリアでは発生しやすい犯罪ですので、被害に遭わないような自衛策をとることが求められます。（出典：https://www2.wagmap.jp/jikomap/Portal）

交通事故件数

警視庁が公表している「交通事故発生マップ」において、クレストシティレジデンスのある勝どき5丁目周辺エリアで平成29年中に発生した交通事故件数は0～10件/㎢と、非常に少ないことがわかります。ほとんど交通事故の発生しないエリアと言っても差し支えないでしょう。しかしながら、勝どき陸橋を渡って勝どき3丁目、4丁目エリアでは事故発生件数が増加しており、勝どき駅周辺では多いところで60～70件/㎢と、事故多発エリアも近隣に存在するため、油断は禁物です。（出典：http://www3.wagamachi-guide.com/jikomap/map.asp?c=139.7804,35.65575&s=20000&j=zen）

ハザードマップ

クレストシティレジデンスのようなリバーサイドマンションは、抜群の眺望と開放感を味わうことのできる稀有なマンションですが、その反面、豪雨災害発生時の洪水や、高潮などの被害を被るリスクについて正しく認識する必要があります。その点については、東京都の場合、各エリアごとに「ハザードマップ」が策定されており、一定以上の災害が発生した時にどのような影響を受けるのかを予測しているため、これをもとに、緊急時の避難方法や対応方法について家族でしっかりと話し合っておくといいでしょう。2000年の東海豪雨と同規模の豪雨が発生したと仮定した場合、中央区ハザードマップ（隅田川、神田川、日本橋川版）によれば、クレストシティレジデンスの周辺では最大50センチ程度の床下浸水が発生することが想定されています。50cmと言うとあまり大したことはないと思われるかもしれませんが、大人の場合で膝上まで水につかることを考えると、軽視してはいられません。マンション目の前の道路でも過去に浸水実績があるため、同じことがまた発生するリスクも当然考えられます。特にクレストシティレジデンスの場合は屋外機械式駐車場のため、1階部分の区画の駐車車両に被害が出る可能性もあります。被害が出る前に、車両を安全な場所に避難させるなどの対策が望まれます。（出典：https://www.city.chuo.lg.jp/smph/bosai/bosai/suigaisonae/kouzuihazard/kouzui03.html）

まとめ

クレストシティレジデンスの立つ勝どきは、決して「都内中心部」というわけではないものの、電車や徒歩、自転車などにより都内中心部にも気軽にアクセスできる利便性と、穏やかな周辺環境に恵まれたエリアです。またクレストシティレジデンスは、充実した共用施設やセキュリティ性の高さにより、快適で安心・安全な暮らしを手に入れることができるマンションとして、特に小学生以上の子供がいるようなファミリー層に自信をもっておすすめしたい中古マンションです。さらに、隅田川沿いで部屋内からの眺望にも開放感を感じることができ、暮らしに潤いを求める方にはぴったりです。都内中心部への通勤の利便性や、将来的なマンションの資産価値の向上、眺望の良さなど、あらゆる条件に妥協したくないという方には、是非チェックしておいていただきたい中古マンションと言えます。