【特集】クレストフォルム上野グランステージの魅力に迫りました！

クレストフォルム上野グランステージのメリット

• 圧倒的な交通、商業利便性
• ターミナル駅である「上野」駅まで徒歩9分の立地
• 上野恩賜公園などが徒歩圏内の自然環境

クレストフォルム上野グランステージのデメリット

• 目の前に高速道路の高架がある

クレストフォルム上野グランステージ

クレストフォルム上野グランステージは、2001年11月に建築された、14階建て、総戸数157戸のマンションです。本物件は、台東区上野エリアに建築されており、入谷駅と上野駅が利用可能です。後述しますが、特に上野駅は交通利便性・商業利便性が抜群なので、そんなエリアに徒歩圏内という点が最大の魅力でしょう。また、上野恩賜公園という都内でも屈指の公園が徒歩圏内であるという点も評価されています。ただ、利便性が高いエリアが故に、大通りや高速道路の高架が近くにあるため、室内環境はよくチェックしなければいけません。今回は、そんなクレストフォルム上野グランステージのデメリットも踏まえ、物件について徹底的に紹介していきます。

クレストフォルム上野グランステージの概要

 

• ㎡単価：52万円 ~ 83万円
• 住所：東京都台東区上野7丁目13-10
• 学区：台東区立上野小学校 徒歩6分(480m)
• 台東区立忍岡中学校 徒歩8分(640m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK
• 最寄り駅：東京メトロ日比谷線 入谷駅 徒歩6分
• 階数：地上14階 地下14階
• 築年数：2001年
• 戸数・規模：全157戸

クレストフォルム上野グランステージの資産価値

街のブランド力

上野エリアは、台東区の中では最もブランド力が高いと言っていいでしょう。上野駅付近は後述するように治安がいいとはいえないのですが、入谷方面にある本物件はその点は安心できます。上野駅は新幹線が停車する場所でもあり利便性の高い場所なので、全国的にも有名な駅です。最近は民泊需要の高いエリアとしても知られているので、民泊が日本で本格的に普及すればさらに資産価値は上がると考えられます。ただ、台東区自体が東京23区の中では下町エリアという位置づけです。そのため、さすがに港区や中央区など都心エリアと比較するとブラント価値は落ちてしまいます。

街の将来性

本物件が位置する上野・入谷エリア、その中でも上野エリアはある程度成熟した街です。すでに上野・秋葉原エリアの再開発が完了している物件もあり、たとえば松坂屋上野店は2017年に建て替えが完了しており話題になりました。特に、松坂屋内にパルコができたことで、若年層が増えると期待されています。また、4フロアがTOHOシネマズになっているので、上野エリアに映画館がさらに増えました。他にも、25階建ての上野イーストタワーが2016年に誕生しています。さらに、不忍池の西側にある旧東天紅上野本店の跡地には「（仮称）上野池之端プロジェクト」が計画されており、2019年6月の完成を目指して工事が進められています。そして、「上野」駅公園口（本物件とは逆口）では「上野恩賜公園」方面へのスムーズな導線を確保するため、改札口を北側に移設する計画があります。この計画は本物件とは逆口でありますが、上野駅自体の利便性が上がることで、上野駅徒歩9分である本物件の価値も上がるでしょう。

クレストフォルム上野グランステージのブランド力

クレストフォルム上野グランステージの「クレストシリーズ」は、中堅マンションディベロッパーであるゴールドクレストのブランドです。中堅に位置していることもあり、やはりプラウドやシティタワーシリーズと比較すると、若干ブランド力は落ちてしまいます。ただし、ゴールドクレストは首都圏のマンション供給戸数ランキングで9位に輝いたこともあるので、マイナーというほどではありません。東証一部上場企業であり、売上は400億円を超える規模の会社です。また、施工会社である大日本土木は日本の中堅ゼネコンです。創業が1924年と歴史は古く、売上は720億円を超えており、従業員は800名を超す規模になります。2002年に民事再生手続きをしていますが、現在は近鉄グループの一員のため資金面での心配はないでしょう。ただ、ゴールドクレストも大日本土木も、ディベロッパー・ゼネコンの中では中堅に位置することから、そこまでブランド力が高いとはいえません。

クレストフォルム上野グランステージの立地条件

クレストフォルム上野グランステージは東向きのマンションです。東向きは国道なのですが、目の前に高架の高速道路があるのは難点でしょう。階数によっては高架で目の前が遮られ、音や排ガスも気になるかもしれません。クレストフォルム上野グランステージを見学する際は、この室内環境をよくチェックすることが大切です。

クレストフォルム上野グランステージの共用施設・設備グレード

共用施設

• 管理人在中
• 24時間ゴミ出し可

クレストフォルム上野グランステージには、特に共用施設はありません。ただ、共用施設が多すぎると管理費・修繕積立金も高くなるので、共用施設がないことによるメリットもあるのです。

設備

共用部

• 自動ロック
• モニター付きオートロック
• 宅配ボックス

クレストフォルム上野グランステージの共用部は標準です。

専有部

• 床暖房
• システムキッチン
• 追焚機能
• 浴室乾燥機
• 温水洗浄便座
• 照明器具付き

このように、クレストフォルム上野グランステージの専有部の設備・仕様のグレードは、現在の新築マンションと比べると高いとはいえません。ただ、2001年の竣工時点では標準的な設備のため、同じくらいの築年数の中古マンションと比較しても特に見劣りはしないでしょう。

駐車場

• 駐車場
• バイク置き場
• 駐輪場

駐車場の空き状況などの詳細は仲介会社に問い合わせください。利用料金は月額：33,000円～55,000円です。ただ、本物件の駐車場は自走式駐車場といって、機械式ではなく自分で運転して自分の利用区画に駐車するタイプです。そうなると、機械式よりも修繕積立金はかかりませんし、雨にも濡れずに入出庫できる点は大きなメリットといえるでしょう。

耐震性

クレストフォルム上野グランステージは、耐震構造です。一般的なマンションは耐震構造であり、本物件はタワーマンションではないので耐震構造で十分でしょう。また、本物件がある上野7丁目エリアの地形は盛土地です。盛土地は、低地に土を盛ったり、海や河川・湖沼だったところを埋め立てて平坦地にした人工造成地になります。「人口造成地」と聞くと地盤が緩いと思われがちですが、それはお台場や豊洲など歴史の浅いエリア限定の話になります。上野付近は数百年以上の歴史があり、すでに上野台地という名称が付いている程です。そのため、地盤も安定している点も安心材料といえます。

クレストフォルム上野グランステージの利便性

交通利便性

• 東京メトロ日比谷線「入谷」駅：徒歩6分
• JR宇都宮線、高崎線、京浜東北線、山手線、常磐線、上野東京ライン「上野」駅徒歩9分
• 東京メトロ銀座線、日比谷線「上野」駅：徒歩9分
• 各新幹線「上野」駅：徒歩9分

JR上野東京ラインを利用すれば、東京駅まで7分、新橋駅まで10分、品川駅まで15分で行くことが可能です。また、銀座線を利用すると銀座駅へ11分で行くことが可能です。このように、圧倒的な交通利便性はクレストフォルム上野グランステージの魅力の1つです。

生活利便性

スーパー

• マルエツ東上野店：徒歩5分
• 業務スーパー河内屋上野公園店：徒歩7分
• くすりSTATIONエキュート上野店：徒歩6分

このように、クレストフォルム上野グランステージの付近には、徒歩5分にマルエツがありますし、業務スーパーや薬局もあります。

大型商業施設

• エキュート上野：徒歩6分
• アトレ上野：徒歩6分

クレストフォルム上野グランステージは上野駅も徒歩圏内なので、上野駅中にある「エキュート上野」や「アトレ上野」が利用できます。この2つの商業施設には、雑貨屋、弁当屋、薬局、衣料品、レストラン街、マッサージ店、スーパーなど、たくさんの施設が入っており、この施設を駅から帰るときに利用できる点はメリットです。具体的な有名店でいうと、成城石井、スターバックスコーヒー、ユニクロ、ユナイテッドアローズ、明正堂書店などがあります。また、上野駅の南側にはアメ横もありますし、駅前にはたくさんのお店があるので、商業施設で不自由することはないでしょう。

病院

• K's Dental Clinic：徒歩7分
• 上野内科クリニック：徒歩7分
• 城所医院：徒歩8分
• なかむら歯科医院：徒歩8分
• もりちか眼科クリニック：徒歩8分

クレストフォルム上野グランステージには、上記のように徒歩10分圏内にクリニック、歯科医、眼科などがあるので医療施設には不自由しないです。

コンビニ

• セブンイレブン台東北上野１丁目店　徒歩3分
• サンクス北上野店：徒歩3分

金融機関・ATM

• 東京東信用金庫かっぱ橋支店：徒歩6分
• 東京スター銀行上野支店ファイナンシャル・ラウンジ：徒歩7分
• 城北信用金庫台東支店：徒歩7分

郵便局

• 上野郵便局：徒歩2分

クレストフォルム上野グランステージの住環境

自然環境

• 上野恩賜公園：徒歩4分
• 山伏公園：徒歩5分
• 上野公園：徒歩7分

やはり、何といっても都内屈指の大型公園である上野恩賜公園が徒歩圏内という点が魅力です。上野恩賜公園は53万㎡以上の規模で、東京ドーム11個分以上の広さを誇ります。また、園内にはスターバックスコーヒーなどの寛げるスペースもあり、上野公園・不忍弁天堂・東京文化会館・国立科学博物館・東京都美術館・国立西洋美術館など観光スポットもたくさんある公園です。別名「上野の森」ともいわれており、子供連れでも遊びに行けるスポットです。

教育環境

保育園(出典必須)

• 東上野乳児保育園：徒歩4分
• 上野保育園：徒歩5分
• ぽけっとランド入谷：徒歩5分

台東区が出典している資料によると、ここ1年で認証保育園や小規模保育所は増えました。しかし、現状はまだ待機児童数は多いです。まず、区立の認可保育園で見ると、258人の受け入れ可能人数に対して848人の申請なので、待機児童数は590人です。続いて、私立認可保育園は、570人の定員に対して761人の申し込みなので、191人が落選したことになります。世田谷区や大田区などに比べると待機児童数は多くないですが、東京23区の中ではやや多い方といえるでしょう。※出典：平成30年4月　入園申請状況http://sodachiai.com/wp-content/uploads/30.4shinsei12.pdf

小中学校

• 台東区立上野小学校 徒歩6分(480m)
• 台東区立忍岡中学校 徒歩8分(640m)

どちらも本物件から比較的近いですが、忍岡中学校は大通り沿いを歩くことになるので気をつけましょう。小学校は本物件の南側に位置しているので、比較的安全な道を歩いて通えます。

治安

警視庁の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※によると、東京都台東区上野7丁目の犯罪認知件数は2017年で241件と、周辺に比べると多いエリアです。というのも、クレストフォルム上野グランステージがある上野7丁目は上野駅東口付近も含むからです。そのため、人の流出入が非常に多く、飲食店も多いため犯罪件数も多くなっているのでしょう。その「駅前の治安面」は本物件のデメリットともいえるのので、実際に現地の様子を見ておくといいです。ただ、本物件自体は駅前の喧騒から外れています。※出典：警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」※によると、東京都台東区上野7丁目の交通事故の件数は2017年中に40～49件と平均的な件数でした。上野駅付近は車通りも多いので気を付けた方がいいです。また、本物件北側にも大通りがあるので、横断する際は気をつけましょう。※出典：警視庁「交通事故発生マップ」https://www2.wagmap.jp/jikomap-sp/

ハザードマップ

本物件が位置する東京都台東区上野7丁目のハザードマップ※を調べてみると、大雨で洪水が発生したときの浸水リスクは0.5ｍ未満です。荒川と墨田川からは離れているので、さほど気にする必要はないでしょう。※出典：荒川水系荒川 洪水浸水想定区域図https://www.ktr.mlit.go.jp/arajo/arajo_index038.html

まとめ

クレストフォルム上野グランステージは、このように「上野」というターミナル駅が使え、なおかつ日比谷線が利用できる入谷駅も近い場所にあります。そのため、交通利便性は抜群であり、商業施設の利便性に関しても都内屈指と言っても過言ではありません。また、上野恩賜公園という都内有数の公園に徒歩圏内である点は、子供連れの家族にも喜ばれる点でしょう。ただし、利便性の高いエリアであるが故、目の前に大通りがあったり、高速道路の高架があったりというマイナス面もあります。そのあたりをきちんと現地で確認しましょう。【おすすめ記事】プロが教える中古マンション値引き交渉成功の鍵とは？交渉セリフまで徹底解説