【徹底解説】なぜプラウドシティ蒲田の資産価値は高いのか？

プラウドシティ蒲田のメリット

• 京急蒲田駅から徒歩2分の交通が便利な好立地
• スーパーが階下に併設されており日常生活に便利なマンション
• スケルトンインフィル工法など永く住むための工夫が凝らされている

プラウドシティ蒲田

プラウドシティ蒲田は2016年12月に竣工した地上20階地下1階建てのマンションです。京急蒲田駅の駅前再開発によって誕生したマンションで、あすとウィズという商業施設が併設されています。あすとウィズには深夜1時まで営業しているスーパーなどがあり、日常生活にとても便利です。今回は、そんな高い利便性を誇るプラウドシティ蒲田を詳しくご紹介いたします。

プラウドシティ蒲田の概要

• ㎡単価：102万円 ~ 107万円
• 住所：東京都大田区蒲田4丁目10-14
• 学区：大田区立蒲田小学校 徒歩6分(480m)
• 大田区立蒲田中学校 徒歩11分(880m)
• 間取り：1DK / 3LDK
• 最寄り駅：京急本線 京急蒲田駅 徒歩2分
• 京急空港線 京急蒲田駅 徒歩2分
• JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩10分
• 京急本線梅屋敷駅 徒歩11分
• 東急池上線 蒲田駅 徒歩12分
• 階数：地上20階 地下1階
• 築年数：2016年
• 戸数・規模：全320戸

プラウドシティ蒲田の資産価値

街のブランド力

蒲田は、SUUMOが公表している「住みたい街ランキング2018」で165位にランクインしており、近い順位には田端や明大前、葛西などがあります。羽田空港からも近く、利便性という面では高い評価を受ける蒲田ですが、治安や街並みなどはあまりいいイメージを抱かれていません。昔ながらの居酒屋が並ぶ横丁や風俗店などがあり、下町の気質を有しています。同じ大田区でも田園調布や馬込などと比べると少しイメージが劣ってしまいます。

街の将来性

ブランド力が低いということは向上の余地が残されているということを意味します。都心からの利便性を重視して国際線の離発着は成田よりも羽田にシフトしており、羽田空港周辺は積極的な開発が進められています。天空橋駅に近い5.9ヘクタールの敷地には日本文化体験施設や研究施設、水素ステーションなどが建設予定となっており、日本のものづくりの拠点になるべき整備が進んでいます。羽田空港の開発が進むことにより、1本でつながる京急蒲田駅、そしてその駅から徒歩2分のプラウドシティ蒲田は中古になっても資産性の向上が見込まれます。

マンションのブランド力

プラウドシティ蒲田の分譲主は野村不動産株式会社です。プラウドのブランド名で分譲するマンションが高く評価されており、マンションの分譲戸数は毎年上位にランクインする会社です。｢世界一の時間へ。｣をキャッチコピーにして高い品質のマンションを分譲しています。関連の管理会社である野村不動産パートナーズ株式会社は、管理会社ランキング10年連続1位に選ばれており、中古になってからも資産としての維持向上に期待が持てます。そして、施工を担ったのは東急建設株式会社です。1945年に設立された会社であり、その名の通り、東急電鉄の建設部隊として生まれました。その後、東急グループで成長を続け、渋谷駅にあるセルリアンタワーや渋谷ヒカリエ、マークシティなどの高層ビルの施工にも携わっています。

マンションの立地条件

プラウドシティ蒲田は、京急蒲田駅から徒歩2分、駅前のロータリーに面した利便性の高い立地です。タクシー乗り場も近いので、電車以外の移動にも便利です。また、隣接するあすとウィズにはスーパーや多数の飲食店が営業しており、賑やかな商店街もすぐそばです。駅と羽田空港から近いので、購入する前には電車や飛行機の音に問題はないか、住環境をしっかりと確認しましょう。

プラウドシティ蒲田の共用施設･設備グレード

共用施設

• オーナーズラウンジ
• ゲストサロン(室料2,000円／日、リネン代2,000円／日･人)
• コミュニティルームA
• コミュニティルームB（キッズルーム兼用）
• 共用トイレ
• 屋上ヘリポート
• スカイラウンジ(500円／時間)
• スカイガーデンテラス

320戸の大規模マンションではありますが、共用施設はそこまで多くはありません。コミュニティルームは日頃は無償でキッズルームとして開放されておりますが予約をすれば貸切でパーティールームとして使用することができます。また、ゲストサロンも用意されていますので、遠方の友人家族を呼んで、翌日に東京観光にご案内するような使い方もいいですね。温浴施設やフィットネスなど充実した共用施設を維持していくためには相応の管理費がかかります。長期的な目線に立てば、最低限の共用施設が設置されているという点はメリットとして評価されるでしょう。

設備

共用部

• 駐車場82台(タワーパーキング)　月額26,000~32,000円
• 駐輪場441台　月額100~300円
• バイク置場26台　月額4,000円
• ミニバイク置場13台　月額2,000円
• 各階ゴミステーション
• エレベーター5台(1台は自転車置専用)
• 宅配ロッカー
• 防犯カメラ
• 24時間有人管理体制
• 内廊下
• 非接触キー
• 防災倉庫(4～19階）

住宅に向かうエレベーターは計4台です。80戸に対して1台は、一般的な適正数（50戸に1台）に比べると少し少なめですが、ゴミ出しは各階のゴミステーションに出すことができますので、エレベーターの利用頻度を考えると問題がないのかもしれません。特に高層階の購入を検討されるときには朝夕のエレベーターの稼働状況を確認しておきましょう。また、宅配ロッカーは住戸のノンタッチキーと連動しているので、別のカードを保持しなくてもよく、とても便利です。

専有部

• ディスポーザー
• 床暖房
• 浄水器
• 手洗い付トイレ
• 低床タイプ浴槽
• エアインシャワー
• フラットフロア
• 二重床二重天井
• スケルトンインフィル

大きな特徴がスケルトンインフィルです。スケルトン（躯体）とインフィル（内装）を分離させる考え方であり、インフィルの可変性を高める効果があります。75㎡の3LDKを購入して、お子様が独立したら、夫婦2名でリビングの大きな2LDKに変更することやキッチンを開放的なアイランドキッチンとして移設することもできます。さまざまなニーズに対応できるので、中古としても購入が検討しやすくなり、ひいては資産価値の維持にもつながります。

駐車場

駐車場は総戸数320戸に対して82台です。設置率25％は他のマンションに比べると少ないほうですので、中古で購入するときには空き区画があるか注意しましょう。また、タワーパーキングになっており、以下の通りサイズの制限があります。

• ハイルーフ　月額32,000円

台数:18台(4台は電気自動車対応)､全長:5300mm､全幅1900mm､全高2100mm､重量2500kg

• セミハイルーフ　月額30,000円

台数:18台､全長:5050mm､全幅1850mm､全高1850mm､重量2500kg

• 大型車　月額28,000円

台数:24台､全長:5300mm､全幅1900mm､全高1550mm､重量2500kg

• 普通車　月額26,000円

台数:22台､全長:5050mm､全幅1850mm､全高1550mm､重量1850kg

耐震性

プラウドシティ蒲田は「制振構造」になっています。制震構造とは、ダンパーなど地震の揺れを抑える部材を設置することで建物揺れを軽減させる構造です。また、深さ24.3mの支持地盤に杭を打ち込んでおり、コンクリート柱には溶接閉鎖型帯筋を採用しております。これらの取り組みが評価され、東京都マンション環境性能表示では｢建物の長寿命化｣の項目で最高評価の三ツ星を獲得しています。長く安全に住めるからこそ資産として高く評価されますので、耐震性の高さは中古で売買する際の価格にも直結する重要なポイントです。

外観デザイン

プラウドシティ蒲田の設計デザインは株式会社アール・アイ・エーが手掛けました。同社は全国に支店を置く大規模な設計会社であり、再開発や大規模開発など建物一棟のみならず街づくりから手掛ける設計を得意としています。今回のプラウドシティ蒲田も駅前の再開発です。これまで町田駅前再開発や品川シーサイドフォレスト、二子玉川ライズなどに携わっております。

プラウドシティ蒲田の利便性

交通利便性

• 京急本線 京急蒲田駅 徒歩2分
• 京急空港線 京急蒲田駅 徒歩2分
• JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩10分
• 京急本線 梅屋敷駅 徒歩11分
• 東急池上線 蒲田駅 徒歩12分

京急本線の快特も止まる京急蒲田駅から徒歩2分の距離にあり、快特に乗れば新幹線を利用できる品川駅まで1駅です。また、羽田空港に向かう電車も乗りやすく、全国に出張がある方には魅力のある立地です。また、JR京浜東北線の蒲田駅までは徒歩10分と少し歩きますが、東京駅や秋葉原を抜けて、さいたま方面へもアクセスが容易です。

生活利便性

スーパー

• ライフ京急蒲田店:あすとウィズ内

大型商業施設

• あすとウィズ:同建物内
• 京急かまた商店街あすと:約150m(徒歩2分)
• グランディオ蒲田:約800m(徒歩10分)
• 東急プラザ蒲田:約850m(徒歩11分)

病院

• 蒲田総合病院:約950m(徒歩12分)
• 蒲田医師会診療所:約300m(徒歩4分)
• 蒲田内科クリニック:約350m（徒歩5分）

コンビニ

• ファミリーマート:約100m(徒歩2分)

金融機関･ATM

• みずほ銀行ATM: あすとウィズ内
• 三井住友銀行ATM: あすとウィズ内
• 三菱UFJ銀行ATM:約120m(徒歩2分)

郵便局

• アロマスクエア郵便局:500m(徒歩7分)

郵便局

• 大田区役所:約850m(徒歩11分)
• 蒲田図書館:約700m(徒歩9分)
• 大田区総合体育館:約700m(徒歩9分)

駅前の再開発によって生まれたプラウドシティ蒲田にはあすとウィズという商業施設が併設されています。1階にあるスーパーライフは深夜1時まで営業をしているので、帰りが遅い場合もお買物ができます。また、蒲田周辺には多数の飲食店が立ち並んでいるので、お好みのお店を見つける楽しみがあります。お休みの日などは羽田空港へ行くのもおすすめです。多数のショッピングスポットがあるので、飛行機に乗らないときでも楽しく過ごすことができます。

プラウドシティ蒲田の住環境

マンション周辺の自然環境

• 京浜蒲田公園:約100m(徒歩2分)
• 仲蒲田公園:約360m(徒歩5分)
• 西六郷公園:約1,640m(徒歩21分)

プラウドシティ蒲田には、4階にキッズルームが設置されており、屋上には小さいですが庭園が設けられていますので、小さなお子様であればマンションの中でも遊ぶことができます。周辺には桜のお花見もできる仲蒲田公園やタイヤの遊具で有名な西六郷公園があり、ご家族でおでかけする公園も充実しています。

教育環境

保育園

• 第一蒲田保育園:約400m(徒歩5分)
• 東蒲田保育園:約520m(徒歩7分)
• 第二蒲田保育園:約600m(徒歩8分)
• ナーサリールームベリーベアー蒲田:約300m(徒歩4分)

蒲田は駅前が発展している街ですので、多数の保育施設が駅周辺にて運営しています。ですが、欠員が生じている保育園は少なく、思い通りの保育施設に入園させるのは難しいかもしれません。認可保育園の他にも保育所も運営されているので、空き状況を含めてご自身のライフスタイルに合った保育施設を探すようにしましょう。｢出典:大田区ホームページ保育施設の空き状況https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/kodomo/hoiku/hoikushisetsu_nyukibo/aki-joho.html｣

小中学校

• 区立蒲田小学校:約500m(徒歩7分)
• 区立蒲田中学校:約900m(徒歩12分)

区立蒲田小学校は130年超の歴史がある小学校です。公式ホームページには珍しく卒業生の同総会のコンテンツがあるところからも地域に根付いた伝統が残っていることが見て取れます。区立蒲田中学校は開校61年目です。生徒の仲もよく落ち着いた雰囲気であることがインターネットの口コミなどからうかがえます。

治安

蒲田駅の周辺は治安が悪いと言われており、警視庁が公表している犯罪情報マップにおいても事件事故の発生件数が他の地域に比べても圧倒的に高くなっています。JR蒲田駅の周辺は昨年の事件事故発生件数が156~413件の地域、京急蒲田駅周辺は68~155件の地域に該当しています。自転車の盗難やひったくり、粗暴犯などどの種別も高めですので、被害を受けぬように注意しましょう。｢出典：警視庁事件犯罪情報マップ: http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Portal｣

交通事故件数

警視庁が公表している交通事故発生マップにおいて、プラウドシティ蒲田周辺の交通事故発生密度は10～20程度となっており、発生密度は他の地域に比べても高くはありません。マンションから京急蒲田駅まではペデストリアンデッキを通じて行き来ができるので、交通事故の危険はありません。蒲田小学校への通学には、大きな交差点を1つ横断しなければなりません。お子様がいらっしゃる家庭は信号などの交通ルールを守るようにしっかりと言い聞かせる必要があります。｢出典：警視庁交通事故マップ: http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/jikomap/jikomap.htm｣

ハザードマップ

総雨量589mm･時間雨量最大114mmを想定して大田区が策定したハザードマップにおいて、プラウドシティ蒲田の周辺は0.5～1.0mの浸水が想定されるエリアに指定されています。駅の周辺は冠水してしまうかもしれませんが、プラウドシティ蒲田は4階から上階が住戸であり、駐輪場も3階にあるので、冠水の心配は少ないでしょう。また、大田区策定の津波対策のハザードマップにおいては被害想定のエリアには該当していません。この他、大田区では多種のハザードマップを作成しているので、購入を検討されるときには参考となるでしょう。｢出典:大田区ハザードマップホームページhttp://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/index.html｣

まとめ

冒頭に書いた通り、幅広い家族構成が入居することは、価値観の違いからマンションとしての合意形成を難しくする恐れがあります。マンションは完成後もさまざまな修繕やルール作りをしながら、価値を維持していく必要がありますので、中古として購入を検討する場合には総会の議事録などを必ずチェックして、管理組合運営にトラブルを抱えていないか確認しましょう。反対にこの点に問題が無ければ、プラウドシティ蒲田は駅や日常生活の利便性が高い魅力的な立地ですし、羽田空港周辺の開発計画もありますので、資産価値が高まる期待感が持てるマンションです。