ザ湾岸タワーレックスガーデンの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

ザ湾岸タワーレックスガーデンのメリット

• 東京湾の眺めと都心の夜景と両方を望めるマンション
• タワーマンションで眺望が良い
• 有明や台場などレジャー施設が近い

ザ湾岸タワーレックスガーデンのデメリット

• 東雲イオンまで多少距離がある

ザ湾岸タワーレックスガーデンは、2012年9月に竣工した中古マンションです。総戸数は456戸、間取は1Kから3LDKまであり、シングル世帯からファミリー世帯まで対応しています。今回は、東雲駅に一番近いタワーマンション、ザ湾岸タワーレックスガーデンの魅力をさまざまな角度からご紹介します。

ザ湾岸タワーレックスガーデンの基本情報

• ㎡単価：66万円 〜 100万円
• 住所：東京都江東区東雲2丁目2-14
• 学区：江東区立東雲小学校 徒歩6分(480m)
• 江東区立有明中学校 徒歩10分(800m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK / ワンルーム
• 最寄り駅：りんかい線 東雲駅 徒歩5分
• 東京メトロ有楽町線 辰巳駅 徒歩12分
• ゆりかもめ有明駅 徒歩19分
• ゆりかもめ 有明テニスの森駅 徒歩20分
• ゆりかもめ 新豊洲駅 徒歩20分
• 階数：地上31階 地下1階
• 竣工年：2012年
• 戸数・規模：全456戸

ザ湾岸タワーレックスガーデンの資産価値は？

ザ湾岸タワーレックスガーデンは、街のブランド力と将来性、マンションのブランド力と立地条件という4つの側面からみて、高い資産性が期待できると考えられます。各要素について、順番にみていきたいと思います。

街のブランド力

隣街の豊洲には、商業施設の規模や知名度ではまだまだ及びませんが、「住みたい」という憧れよりも「住みやすさ」の評価が高く、住民の満足度が高いエリアです。東雲キャナルコートはきれいな街並みに開発されていますが、それ以外に有名なスポットがないため、知名度は高くないのが現状です。倉庫や工場などまとまった土地が残っているので、東雲キャナルコート以外に注目のスポットができれば街の知名度も大きく向上するでしょう。

街の将来性

東雲周辺において、再開発の計画は予定されておりません。東京湾の水辺に寄り添い、東雲キャナルコートにコンパクトに都市機能がまとまっているため、住環境の満足度は高いものの、東京五輪に合わせて運行の開始が予定されているBRTシステムの運行ルートから外れています。また、豊洲から住吉まで延伸計画がある有楽町線も、ザ湾岸タワーレックスガーデンの最寄駅は東雲ですので、あまり利便性向上には寄与しないでしょう。東京五輪によって沸き立つ湾岸エリアですが、ザ湾岸タワーレックスガーデンとしてはそれほど大きなプラスにはならないでしょう。

マンションのブランド力

ザ湾岸タワーレックスガーデンのディベロッパーは前田建設工業グループである正友地所です。2020年現在では、同じ前田建設工業の関連会社である光が丘興産株式会社に吸収合併されています。東雲にある他のタワーマンションの分譲主と比べると知名度やブランド力は劣りますが、前田建設工業は準大手のゼネコンですので、資金面などを考えると安定感があります。分譲主の流れから、施工はもちろん前田建設工業株式会社が手掛けました。橋梁、ダム建設など社会インフラを整備する工事に名前を連ねることが多い同社ですが、飯田橋駅周辺の再開発によって野村不動産のタワーマンションを手がけるなど、マンション施工にも高い実績があります。ディベロッパーにおいても施工会社においても、ブランド力は一定以上の評価ができると言えるでしょう。

マンションの立地条件

東雲キャナルコートから離れ、東雲駅に寄った立地にあるタワーマンションですので、周囲にはタワーマンションが無く、大きな開放感が得られます。全ての住戸が東向きであり、東側前面には晴海通りが通過しているので、車輌の通行音は気にしておいた方が良さそうです。また、日照が遮られるほどではありませんが、東側の少し先にトミンタワー東雲がありますので、バルコニーからの眺望を遮るものが無いという環境ではありません。各個人で感じ方が変わると思いますので、バルコニーからの眺望はしっかりチェックしましょう。東側の直線上に東京ディズニーリゾートがありますので、天気が良ければ、毎日のように花火が見られるでしょう。ベイエリアの広々した青い空と煌めく海を眺めることができる、東京でも有数の贅沢な気分を味わえる場所ではないでしょうか。

ザ湾岸タワーレックスガーデンの共用施設・設備グレード

共用施設

• コンシェルジュサービス
• ゲストルーム
• スカイラウンジ

エントランスには、コンシェルジュがあり、日常の暮らしを快適にしてくれるホテルのようなサービスがあります。眺望のよさを活かした贅沢なスカイラウンジがあります。非日常を感じながら、疲れを癒しリラックスした時間を過ごすことが期待できそうです。

共用部設備

• 宅配ボックス
• 防犯カメラ
• 各階の専用ゴミ置き場
• 内廊下
• オートロック
• エレベーター複数

タワーマンションでは重宝する、各階の専用ゴミ置き場があります。敷地内のゴミ置き場といっても毎回地下まで下りていくのは楽ではありません。各階にゴミ置き場があれば、上階層でもゴミ出しのためにエレベーターを利用する必要がなく便利ですね。

専有部設備

• 各部屋エアコン完備
• 温水床暖房
• 浴室暖房換気扇
• 追い炊き付き給湯機

天井カセットエアコン完備で、空調管理の設備が整っています。また、朝晩の冷え込みや寒さが厳しい真冬に重宝する床暖房が備えられているのはうれしいですね。浴室には暖房付換気扇があり、雨の日など外に洗濯物が干せないときには便利に使うことができるでしょう。

駐車場

• 昇降横行式機械駐車場　184台
• エレベーター方式機械駐車場　100台
• 障害者用平置き駐車場　1台

月額：9,800円～26,000円駐車場は180台を超えており、都内の中では、駐車場は確保されているほうではないでしょうか。総戸数は456戸で全世帯分には不足ですが、シングル世帯は車を所有していない傾向もあります。

耐震性

ザ湾岸タワーレックスガーデンは、免震構造が採用されています。免震構造とは、地震のエネルギーを吸収して、直接建物に揺れが伝わらないような構造の仕組みを持っています。タワーマンションは、上階ほど揺れが激しくなる傾向があるため、免震構造などの地震対策は必須といえるでしょう。

外観デザイン

ザ湾岸タワーレックスガーデンの外観は、ホワイトカラーを基調としており、青い海と空の背景に映える爽やかさが印象的です。アクセントとなる階層ごとの帯のようなデザインは、上階になるにつれ淡い色になる仕掛けです。硬すぎないデザインでありながら、高級感も感じるベイエリアにとても似合う建物ですね。

ザ湾岸タワーレックスガーデンの利便性

交通利便性

最寄駅はりんかい線の東雲駅です。東雲駅から都内各主要駅へはおおよそ30分前後でアクセスできます。

• 大手町駅：25分
• 新宿駅：32分
• 渋谷駅：25分
• 品川駅：26分
• 六本木駅：28分

東雲キャナルコートにあるタワーマンションとは異なり、有楽町線の辰巳駅は遠くなるため、りんかい線の東雲駅がメインです。りんかい線は大崎駅から都心部へつながっているため、渋谷や新宿などへダイレクトにアクセスできます。大崎駅で乗り換えれば、東京や品川方面にも出やすく、湾岸エリアの通勤にも便利です。

生活利便性

東雲駅の周辺には日用品を購入する施設は少なく、日々のお買物は東雲キャナルコートにあるイオンが中心です。イオンは共働きなどで帰宅の遅いファミリーやシングルには嬉しい24時間営業。東雲キャナルコートの中には、イオンの他にも各専門のクリニックや飲食店も営業しているので、日常生活が非常に便利になります。晴海通りを北へ進めば、豊洲に至ります。豊洲には、多数の専門店や飲食店が営業しているららぽーとアーバンドック豊洲などがあり、天気の良い休日にはお散歩ついでにショッピングが楽しめます。

スーパー

• イオン東雲ショッピングセンター

大型商業施設

• 東京ビックサイト
• パナソニックセンター東京
• 東京都水の科学館
• アーバンドックららぽーと豊洲ANNEX
• アーバンドックららぽーと豊洲

マンション周辺には、豊洲や有明、お台場など東京を代表するレジャーエリアが点在しています。カップルでもファミリーでも休日には多彩な過ごし方が楽しめそうです。

医療機関

• しののめ内科クリニック:約700m(徒歩9分)
• しののめ皮ふ科クリニック:約700m(徒歩9分)
• イトカワ整形外科:約700m(徒歩9分)
• いよりこどもクリニック:約700m(徒歩9分)

コンビニ

• ローソンしののめ店
• セブンイレブン東雲店
• ローソン東雲一丁目店
• ファミリーマート江東東雲一丁目店
• ファミリーマート東雲橋店

マンション近隣には、徒歩圏内にコンビニエンスストアが沢山あります。買い忘れがあったときや、コンビニ決済の支払いなどで気軽に利用できますね。

金融機関・ATM

• 三菱UFJ銀行イオン東雲ATM
• みずほ銀行イオン東雲ATM
• みずほ銀行豊洲支店

銀行の支店よりも、商業施設内のATMが豊富にあります。

郵便局

• 江東東雲郵便局
• 江東豊洲郵便局

ザ湾岸タワーレックスガーデンの住環境

自然環境

• 東雲二丁目公園:約240m(徒歩3分)
• 辰巳の森公園:約1600m(徒歩20分)

ザ湾岸タワーレックスガーデンの東側に向かうと東雲二丁目公園があります。ちょっとした遊具や広場があるので、ペットのお散歩や小さなこどもの遊び場にぴったりです。また、辰巳駅の先まで歩けば、大型公園の辰巳の森公園があります。広大な敷地内にドッグランやスポーツ広場、噴水などがあり、ピクニックを楽しんだりファミリーが1日中楽しく遊べるスポットです。近場の公園、身近な大型公園と使い分けのできる公園が整っている充実した自然環境です。

教育環境

保育施設

• ひばり幼稚園
• 辰巳第三保育園
• ひまわりキッズガーデン豊洲
• 東雲ルミナス保育園

東雲キャナルコートの方には、お子様を受け入れる保育園が上記以外にもたくさん運営されておりますが、受入人数はまだまだ不足しているのが実情です。江東区では、待機児童数は公表されていませんが、各年度の保育園入園児の入所指数が示されています。保育施設にお子様を預ける計画の方は、まずはご自身の点数を確認し、入所指数と照らし合わせることで入所の難易度が判断できるでしょう。豊洲シビックセンターでは、保育ナビゲーターが相談を受けるサービスも実施されています。

小中学校

• 江東区立東雲小学校:約400m(徒歩5分)
• 江東区立有明中学校:約880m(徒歩11分)

学区の東雲小学校までは徒歩5分の道のりです。歩道はしっかりと整備されているので、安心できる通学路です。中学校は江東区全体から選択可能なので、お友達づくりなどにも考慮する必要もありますが、幅広く検討してみてもいいでしょう。

治安

警視庁公表データによると、ザ湾岸タワーレックスガーデンが位置する江東区東雲2丁目周辺における2019年の1年間に発生した犯罪件数は26～67件であり、5段階の中で下から2番目の区分に該当しています。東雲や豊洲周辺は、新しく発展してきた街ですので、しっかりと街が整備されています。犯罪の発生件数も少ない環境ですので、安心して生活することができるでしょう。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップ調べでは、ザ湾岸タワーレックスガーデンが位置する江東区東雲2丁目周辺における2018年度交通事故発生件数が15〜30件ほどと報告されています。歩道などがしっかりと整備された街ですので、交通事故が少なく、日常生活や子育てを安心して行えるエリアです。

ハザードマップ

江東区の発表する２種類のハザードマップを見てみましょう。隅田川・江東内部河川に下水処理の能力を超える大雨が降った場合を予想した「大雨浸水ハザードマップ」によると、東雲２丁目の一部は、0.2〜1.0mの深さの浸水の恐れがあると予想されています。一方で、荒川が200年に一度の大雨ではん濫したケースの被害を予想した「江東区洪水ハザードマップ」によると、ザ湾岸タワーレックスガーデンの周辺・東雲２丁目は、浸水の危険性が無いエリアに指定されています。湾岸エリアは水に弱いというイメージを持っている方が多くいらっしゃいますが、広大な海によって水嵩が上がらず、大雨では河川よりも浸水の危険性は低いでしょう。洪水ハザードマップでは、東雲をはじめとした湾岸エリアは、むしろ避難する先の区域として指定されています。また、湾岸エリアは地震による津波の被害を気にする方もいらっしゃいますが、東京湾は外洋からの入り口が狭く、中で広がっている形状であることから、外からの津波が東京湾内で大きくなることは起こりにくいとされています。いずれにしても、災害はいつ何時起こり、また予想をはるかに超える可能性も否定できません。常に「もしも」に備えた行動が起こせるよう、日頃から準備や心構えをしておくようにしましょう。

まとめ

今回は、湾岸に面したザ湾岸タワーレックスガーデンをご紹介しました。日々の買い物やゆったりとした時間を過ごせる開放感ある立地など、住環境として魅力的な要素が揃っています。レジャー施設も豊富なのでファミリー層には特にありがたいですね。湾岸エリアや、整った住環境をお探しの方は、ぜひ一度検討してみてください。