【特集】ステーションプラザタワーの魅力に迫りました！

ステーションプラザタワーのメリット

• 日暮里駅から直結している立地
• 主要駅へ直通でいける交通利便性
• 商業や医療などの利便施設を兼ね備えた場所

ステーションプラザタワーのデメリット

• 周辺エリアの犯罪件数が多い

ステーションプラザタワー

ステーションプラザタワーは、2009年10月に建築された、36階建て、総戸数285戸の中古マンションです。日暮里駅からデッキを渡ってマンションまで行くことができるので、「日暮里駅直通」のマンションとなります。山手線沿線で、かつ駅直結マンションは数少ないので、分譲時は非常に注目されました。そのような希少性から中古市場でも需要が高いマンションといえます。今回はそんなステーションプラザタワーについて、交通利便性・商業利便性・医療利便性など、さまざまな観点から紹介していきます。

ステーションプラザタワーの概要

• ㎡単価：76万円 ~ 120万円
• 住所：東京都荒川区西日暮里2丁目22
• 学区：荒川区立ひぐらし小学校 徒歩5分(400m)
• 荒川区立第一日暮里小学校 徒歩10分(800m)
• 荒川区立諏訪台中学校 徒歩5分(400m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK / 1K
• 最寄り駅：JR山手線 日暮里駅 徒歩4分
• JR常磐線(上野～取手) 日暮里駅 徒歩4分
• JR京浜東北線 日暮里駅 徒歩4分
• 京成本線 日暮里駅 徒歩4分
• 成田スカイアクセス 日暮里駅 徒歩4分
• 階数：地上36階 地下2階
• 築年数：2009年
• 戸数・規模：全285戸

ステーションプラザタワーの資産価値

街のブランド力

都心部の北側にある日暮里は、市街地エリアと下町の風情が残されるエリアが混在している街です。荒川区自体は、23区の中でもブランド価値は決して高い街ではありません。ただ、荒川区で山手線が通っている駅は日暮里駅と西日暮里駅のみであり、日暮里駅はターミナル駅ということもあり、荒川区内では随一のブランド力を誇るといえます。

街の将来性

ステーションプラザタワー付近の再開発は、「西日暮里駅前地区市街地再開発事業（西日暮里開発事業）」が最も本物件への影響がある再開発事業です。西日暮里開発事業の概要は以下になります。

• 高さ約180ｍ、延べ約164,500㎡の複合ビルの建築
• 敷地北側に住宅や公益サービス
• 同じく北側に業務サービスなどの機能が入る棟を建設
• 敷地南側には文化交流施設や商業施設が入る棟を建築

この再開発事業は2021年度に本体着工、2025年度に完成する予定です。西日暮里は本物件からも近い場所にあるので、そこが開発されるということは中古市場の価値も上がりやすいといえます。

ステーションプラザタワーのブランド力

ステーションプラザタワーの分譲主は、旭化成ホームズ株式会社・財団法人首都圏不燃建築公社です。このような大きなマンションで、かつ駅直結という事業は公社などと共同事業になるケースが多いです。今回もそのケースではありますが、不動産会社である旭化成ホームズが実質の事業者と思っていいでしょう。旭化成ホームズは、旭化成グループの住宅事業を担う事業会社です。テレビCMなども展開している関係で知名度は高く、戸建はヘーベルハウス、集合住宅はへーベルメゾンというブランドを展開しています。三芳建設株式会社は創業1961年の会社であり、マンションや戸建以外にもビルなども手掛ける会社です。住宅以外の西松建設の主な実績は以下の通りです。

• 福岡西警察署
• 福大トンネル
• イオンモール高松
• イオンモール綾川
• JR九州筑紫口ビル
• みやこトンネル

ステーションプラザタワーの立地条件

ステーションプラザタワーは、南東・南西・北西・北東の4面がメインバルコニーになっています。いずれの方角にも中高層の建物があるので、室内状況はしっかりと現地確認しておきましょう。駅からのアプローチは、屋根が付いているデッキを歩いていく「駅直結型のマンション」であるため、雨の日でも濡れずに駅からマンションへと行くことができます。

ステーションプラザタワーの共用施設・設備グレード

共用施設

• コンシェルジュ
• ビューラウンジ(34階)
• 24時間ゴミ置き場
• フロントコンシェルジュサービス（3階）

上記のように、大規模なタワーマンションらしく、共用施設は充実しています。コンシェルジュサービスがあるので、クリーニングやタクシーの手配など、日々の暮らしをサポートしてくれる点は大きなメリットといえるでしょう。

設備

共用部

• 宅配ロッカー
• 防災センター
• オートロック

専有部

• TVモニターホン
• ウォシュレット
• 独立洗面台
• シャンプードレッサー
• 浴室乾燥機
• 追い焚き
• 室内洗濯機置場
• エアコン
• ディスポーザー
• 床暖房
• 浄水器
• ディンプルキー
• ダブルロック
• 防犯窓センサー

このように、ステーションプラザタワーは仕様・設備のグレードが高いです。ディスポーザーや浄水器が設置されているということで、同じくらいの築年数の中古マンションと比べても、グレードの高さがわかると思います。

駐車場

• 駐車場
• 駐輪場
• バイク置き場

駐車場は、エレベーター式パーキングを採用した地下駐車場です。そのため、たとえ雨の日でも車から降りて濡れることなく住居エリアに行くことができます。また、進入口はリモコン式であり、さらに住居エリアへ入るドアもオートロックなのでセキュリティ面も強固といえるでしょう。駐輪場は地下1階で、バイク置き場は地下2階に設置されています。この点も防犯性が高いというメリットにつながっている点です。駐車場の利用料金は33,000円からですが、空き状況やサイズなどの細かい点は仲介会社に問い合わせてください。

耐震性

ステーションプラザタワーは地震のエネルギーを効果的に吸収する「低降伏点鋼せん断パネル」を利用した、制震構造となっています。制震構造とは、地震の揺れを軽減する仕組みの構造であり、ステーションプラザタワーは「低降伏点鋼せん断パネル」で揺れを軽減しています。揺れを軽減するということは、室内が揺れにくくなるのはもちろん、建物へのダメージが少ないということです。つまり、資産価値を保ちやすいというメリットもあります。また、このエリアは以下のように地震に対する災害リスクも高くないエリアです。

• 建物倒壊危険度：ランク3/5
• 火災危険度：ランク2/5
• 総合危険度：ランク2/5

※出典：荒川区の地域危険度https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/18arakawa.htm

ステーションプラザタワーの利便性

交通利便性

• JR山手線 日暮里駅 徒歩4分
• JR常磐線(上野～取手) 日暮里駅 徒歩4分
• JR京浜東北線 日暮里駅 徒歩4分
• 京成本線 日暮里駅 徒歩4分
• 成田スカイアクセス 日暮里駅 徒歩4分

日暮里駅からは、上記のように京浜東北線、山手線、常磐線、京成電鉄、日暮里・舎人ライナーが利用できます。各路線を利用すれば、上野駅まで3分、東京駅12分、新宿駅21分、品川駅23分、渋谷駅28分、池袋駅13分で行くことが可能です。つまり、東京の主要駅に30分以内にアクセス可能であり、しかも乗り換えなしの直結となっています。京成電鉄を利用すれば成田空港に向う際に便利で、成田空港第一ターミナルまでは最短約40分で到着します。

生活利便性

スーパー

• マルマンストア日暮里店：徒歩2分
• まいばすけっと西日暮里2丁目店：徒歩5分
• エキュート日暮里：徒歩3分

ステーションプラザタワーの隣にあるタワーマンションの1階にマルマンストア日暮里店があるので、ステーションプラザタワーは目の前がスーパーという好立地になっています。

病院

• 日暮里医院：徒歩4分
• はせがわ病院：徒歩5分
• 医療法人社団成守会はせがわ病院：徒歩11分
• 医療法人社団関川会関川病院：徒歩13分
• 医療法人財団神経科土田病院：徒歩16分

ステーションプラザタワーは徒歩5分以内に病院が2つあり、さらに10分強の場所にも病院があります。徒歩5分のはせがわ病院は入院病床が86床ある中型病院で、徒歩4分の日暮里医院では内科・外科・総合診療科・小児科など幅広い診察を行っています。医師が自宅まで訪問してくれる夜間緊急往診システムもあるので医療環境は文句なしといえるでしょう。

コンビニ

• セブンイレブン日暮里駅北店：徒歩1分
• ミニストップ舎人ライナー日暮里駅店：徒歩3分
• ファミリーマート西日暮里二丁目店：徒歩4分

金融機関・ATM

• りそな銀行日暮里支店：徒歩3分
• 三井住友銀行日暮里支店：徒歩4分

郵便局

• 日暮里駅前郵便局：徒歩1分

ステーションプラザタワーの住環境

自然環境

• 天王寺公園：徒歩５分
• 日暮里南公園：徒歩９分

ステーションプラザタワーから最も近い公園である天王寺公園は、大きな公園で広場があります。遊具などはほぼありませんが、子供と一緒に楽しむには十分な広さといえます。ステーションプラザタワーから東南方向には日暮里南公園があり、この公園は活気のある公園です。園内には噴水広場、芝生広場、ふれあい広場、ちびっこ広場の4つの広場があり、自然環境も充実しています。遊具もたくさんあるので休みの日は子供連れの家族で賑わう公園です。

教育環境

保育園

• グローバルキッズ日暮里駅前保育園：徒歩1分
• 日暮里きらきら保育園：徒歩4分
• 花さと保育園：徒歩5分
• 谷中保育園：徒歩10分
• 谷中幼稚園：徒歩11分

荒川区の平成30年4月1日現在の保育所待機児童数は80人でした。世田谷区などは800人を超える規模の待機児童がいるので、その辺りと比べると待機児童数は少ないといえるでしょう。荒川区は待機児童を減少させるための対策も行っています。事実、前年は181人の待機児童がいましたが、私立認可保育園3園の新設などにより受入定員を拡大し、平成30年は80人と待機児童を大幅に減らしています。上記のように、本物件周辺には保育園も多い点からも、比較的子育て環境は充実しているといえるでしょう。ただ、実際に空き状況に関しては、各施設にお問い合わせください。※出典：荒川区の保育所待機児童の状況（平成30年4月1日現在）と今後の対策について

小中学校

• 荒川区立ひぐらし小学校 徒歩5分
• 荒川区立諏訪台中学校 徒歩5分

治安

警視庁の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※によると、東京都荒川区西日暮里2丁目の犯罪認知件数は2017年で106件となっており、ほかに比べると犯罪が多いエリアです。やはり駅前に近いエリアというのは件数が増えやすいので、その点は本物件のデメリットといえるでしょう。ただ、駅から直結で家に着く点は安心できる要素です。※出典：警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

交通事故件数

警視庁が発表している「交通事故発生マップ」※によると、東京都荒川区西日暮里2丁目の交通事故の件数は2017年中に30～39件と周辺に比べて標準的なエリアでした。そもそも駅直結マンションなので、駅までのアプローチ上で交通事故のリスクはないでしょう。※出典：警視庁「交通事故発生マップ」https://www2.wagmap.jp/jikomap-sp/

ハザードマップ

本物件が位置する東京都荒川区西日暮里2丁目のハザードマップ※を調べてみると、大雨で洪水が発生したときの浸水リスクはありません。ただ、すぐ隣の区域は0.5ｍ程度の浸水リスクはあるので、全くのゼロリスクというわけではありません。荒川地域における想定しうる最大規模の降雨である「72時間総雨量632ｍｍ」を想定しています。※出典：荒川区洪水ハザードマップhttps://www.city.arakawa.tokyo.jp/a013/bousai/suigainisonaete/suigaimap.html

まとめ

このように、ステーションプラザタワーは山手線沿線の駅に直結しており、利便施設も充実している点が大きなメリットといえます。大きな公園も近くにあり、待機児童の観点からも子育て環境も比較的良好であるといます。ただ、治安面は街の様子をよくチェックするといいでしょう。そして、周辺に中高層建物もあるので、特に低層階・中層階を見学する際は室内環境をよく確認しましょう。