晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.12.13
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーのメリット

  • 晴海トリトンスクエア直結
  • 注目の晴海エリア
  • 高層階は眺望が良好

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーのデメリット

  • 築20年と周辺のマンションに比べ古い
晴海エリアを代表する複合施設と言えば晴海トリトンスクエア。約84,800平方メートルという広範囲にわたり開発が行われた街となっており、晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーはその名の通りこのプロジェクトの一環により誕生したマンションです。1998年2月築、地上50階・地下2階、総戸数624戸で2階が晴海トリトンスクエアに直結しています。周辺エリアは築浅のマンションが増えているので、古めの印象を受けるものの、当時の最新技術が詰め込まれており、オール電化やオートロックといった基本的な設備が整っているほか、住居内の設備も充実しています。また、内装を一新したリノベーション物件も出てきていることも注目の中古マンションです。

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの概要

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの資産価値

街のブランド力

注目を集める湾岸エリアの中でも中央区に位置し、東京駅から3km圏内、銀座から2km圏内。さらに豊洲エリア近隣の豊洲市場の開場や環状第2号線の開通、そして2020年には東京オリンピックの開催により注目度が上がっています。また、中央区であり、築地、銀座方面へのアクセスのよさも魅力の地域です。大半が空き地の晴海5丁目には、2020年東京オリンピックの際に選手村が開設予定と、今後の賑わいが楽しみな街です。

街の将来性

オリンピックに向け賑わいが増していることはもちろん、開催後に完成予定の複合施設等の計画も複数あり、戦略的に開発が進んでいるエリアでもあります。中でも東京都による国際戦略総合特別区域計画にて、アジアヘッドクォーター特区という多国籍企業のアジア統括拠点等の誘致を目指す特区に指定されていることで、日本を代表する都市として、急ピッチでアップデートが進んでおり、将来性が期待できます。

マンションのブランド力

分譲は住宅都市整備公団という特殊法人です。1981年に都市部の急速な人口増加に伴う住環境低下の波を食い止めるべく、良質な住環境の整備を目的として設立されました。現在は解散しており、業務は独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)へ継承されています。管理は住商建物株式会社が担当しています。施工を担当したのは、清水建設株式会社と三井建設株式会社のタッグ。清水建設株式会社は、1804年創業の大手総合建設会社です。東急プラザ銀座などの商業施設から、オフィスビル、ホテル、空港、教育施設、また東京ビッグサイト 東新展示棟など幅広い建築物を手掛けています。またその実績は日本に止まることなく、シンガポールのSky Habitat Condominiumなど世界にも広がっています。三井建設株式会社は2003年に住友建設株式会社と合併し、現在は三井住友建設株式会社となっています。準大手ゼネコンに数えられ、ららぽーとや三井アウトレットパークなどの商業施設から、成田国際空港第1旅客ターミナル南サテライトや駅、庁舎、施設、倉庫等、住宅以外にも様々な建築物を手掛けています。

マンションの立地条件

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーは、オフィスや商業施設など「住・職・遊」機能を併せ持つ街として開発された晴海アイランドトリトンスクエア内に位置しています。その総開発面積は約84,800平方メートル。新しい街ならではの統一感ある景観が印象的です。運河に面したリバーサイドマンションで、そばには公園もあります。開放感のある立地と晴海トリトンスクエアへ直結という利便性が魅力です。また、晴海橋を渡ると豊洲エリアに行くことができる場所でもあります。

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの共用施設・設備グレード

共用施設

  • エントランスロビー
  • ラウンジスペース
  • 集会室(洋室:4室、和室:4室)
  • トランクルーム(1,000円〜2,000円/月額(税別))
1階のエントランスロビーは、2層吹き抜けの高い天井により、明るく開放感溢れる空間。三角形をかたどるトップライトが印象的です。ロビーにはエレベーターだけでなく2階に上がる階段があり、上るとラウンジスペースと2階エントランスがあります。ラウンジスペースはどちらのエントランスからも近いため、ゲストとの待ち合わせや住人同士でゆったりと座って談笑する場所として利用できます。また、2階には集会室が8部屋あります。それぞれ異なる広さの洋室が4室、和室が4室となっており、キッチンを完備しているお部屋もあるため、様々な用途で使えます。荷物の多い住人に嬉しいトランクルームを備えており、金額はサイズによって異なります。空き状況は確認が必要です。近年できたマンションにあるようなフィットネスやプールといった施設がないものの、その分管理費を抑えることができます。

設備

共用部

  • エレベーター
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 宅配ボックス
  • オートロック
  • 防犯カメラ
  • 24時間有人管理
地上50階・地下2階のタワーを効率よく移動できるよう、エレベーターは高層階用(地下2階〜2階、26階〜50階に停車)3台、低層階用3台、そして非常用が1台の7台構成で作動しています。そのうち1台は車椅子の方や視覚障がいを持った方に配慮したデザインです。廊下は内廊下設計ではないものの、タワー内側の吹き抜け空間に面しており、外部からは見えない構造です。自然光が差し込みプライベート感もある空間となっています。防犯のため、エレベーターカゴ内には防犯カメラを設置しており、1・2階以外では内部が見える防犯窓を備えています。ゴミ置き場は敷地内にあり、24時間ゴミ捨て可能。ライフスタイルに合わせて早朝や夜間にもゴミ出しができるため便利です。1階には留守の間でも荷物を受け取れる宅配ボックスがあります。大小様々なロッカーを設置しているため大きめの荷物が来ても安心です。オートロックは、1階・2階両方のエントランスに設置しており、テンキー式。住戸玄関のキーによる開錠かインターホンを通して住戸内からの遠隔操作による開錠がないと入ることができません。セキュリティについては防犯カメラを棟内に設置しているほか、防災センターには警備員が24時間体制で駐在、さらに平日の日中は専任スタッフも加わり、住人の快適な生活と安全を守ります。築年数が経っているものの基本的なセキュリティ対策がなされた中古マンションです。

専有部

専有部の設備は分譲時を参考にご紹介しますが、中古マンションのためリノベーションにより設備が異なる住戸もあります。
全体
  • アウトフレーム設計
  • 高い天井とハイサッシュ
  • 多機能ヒートポンプシステム
  • オール電化
  • 充実した収納
  • スプリンクラー設置
  • 乾式遮音二重床
  • 乾式遮音壁
基本的に柱を室内でなくバルコニーや廊下に出す、アウトフレーム設計を採用。お部屋に柱による出っ張りがなくなり、すっきりとした印象で家具が配置しやすいというメリットがあります。また広々とした空間づくりへの工夫は天井にも。リビング・ダイニングの天井高は約2.4mと高めの設計にし、サッシも高さ2.23mを確保。大きめの窓が光をたくさん取り込みます。室内の冷暖房や給湯機能は多機能ヒートポンプシステムを取り入れています。スイッチひとつで部屋や機能ごとに温度調整ができて簡単です。ロスナイ換気を採用し、結露やカビ、ダニを防止しています。また、オール電化となっており、光熱費が抑えられ、安全性も高く環境にも優しい設計です。住居内にはウォークインクローゼットや納戸を多く配し、優れた収納力も魅力となっています。防音製に考慮された設計となっており、床は緩衝空間を設けた乾式遮音二重床、壁面は乾式遮音壁を採用しています。
玄関
  • アルコーブ付き玄関
玄関にはアルコーブを設け、開放廊下より約1.2m奥まった玄関となっています。扉を開けたときに廊下を歩く人に当たることがなく、プライバシーも保たれる設計です。
キッチン
  • システムキッチン
  • IHクッキングヒーター
  • 浄水器
  • 食器洗浄乾燥機
  • オーブン電子レンジ
システムキッチンにはIHクッキングヒーターを採用。熱効率がよく、掃除がしやすいことに加え、すっきりとした印象も魅力です。また、浄水器やビルトインの食器洗浄乾燥機が備わっており、家事の手間を省いてくれます。オーブン電子レンジにはグリル機能も備わっており、本格料理にトライすることもできます。
リビング・ダイニング
  • 天井カセット型エアコン
  • インターホン(住宅情報盤)
エアコンは室内がすっきりとした印象になる天井カセット型エアコンを採用しています。インターホンは、来客と通話できるだけでなく、他の居室との内線通話も可能です。さらにセキュリティ機能も充実しており、オートロックの開錠のほか、非常時に防災センターへ通報できるボタンも備えています。
バスルーム・ドレッシングルーム・トイレ
  • 浴室換気乾燥機
  • フルオートバスシステム
  • 浴室手すり
  • コールボタン
  • 独立洗面台
バスルームには、浴室換気乾燥機を備えているため、浴室のカビ予防と除湿ができます。また天気の悪い日に洗濯物を乾かすことができる乾燥機機能も嬉しいポイント。さらに暖房機能が備わっており、寒い季節は入浴前に浴室を温めておくことができます。フルオートバスのため、浴槽のお湯はり、足し湯、保温、セルフクリーニングをスイッチひとつで操作可能です。また浴室に手すりが付いており、お子さんや年配の方も入浴しやすくなっています。洗面化粧台は洗髪できるシャワー機能付き。使いやすい大型洗面ボールも嬉しいポイントです。トイレはワイヤレスリモコン付きのTOTO製ウォシュレットを採用しています。トイレットペーパーやサニタリー用品を収納できる吊り戸棚があるほか、浴室同様手すりも付いています。そしてバスルームとトイレには万一に備えてコールボタンを設置。体調が悪くなった際などにボタンを押すと、リビングダイニングで警報が鳴り、家族に助けを求めることができます。
その他設備
  • BSアンテナ、CSアンテナ、CATV
  • マルチメディアコンセント
  • インターネット対応
各種メディアもそろっており、電話は2回線対応です。

駐車場

総数:484台機械式:416台 25,000円~30,000円/月額(税別)全長4,500~5,000mm、全幅1,700~1,800mm、全高1,550~2,000mm、重量1,700~2,300kg平置き:68台(屋内:65台、屋外:3台)35,000円~50,000円/月額(税別)全長5,000~5,250mm、全幅1,800~2,050mm、全高2,500mm、重量2,500kgその他、来客用の駐車場があります。駐車場は1階、地下1階、地下2階に配置されており、大切な愛車を雨風に晒すことなく保管できます。また、地下1階、地下2階からは直接エレベーターを利用し住居階へ向かうことができます。

駐輪場

300円/月額(税別)

バイク置場

3,000円/月額(税別)※空き状況や詳細は確認が必要です。

耐震性

1998年2月築の中古マンションで、鉄筋鉄骨コンクリート(SRC)構造、最新の耐震基準に適応しています。高強度のコンクリートを用い、粘り強い耐震フレームを構成しています。建物の安全性は高層建築物構造評定委員会の審査を通し、建設大臣の認定を取得しています。

外観デザイン

周辺地域一帯となって開発されたため、統一感のある景観に溶け込んでいるのが特徴です。晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーは高層タワーの1号棟と低層の2号棟から構成されています。周辺にいくつかマンションがありますが、1号棟はその中でも高い建物となっており、シンボリックなタワーとなっています。

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの利便性

交通利便性

  • 東京メトロ有楽町線 『月島駅』 徒歩12分
  • 都営大江戸線 『月島駅』 徒歩12分
  • 都営大江戸線 『勝どき駅』 徒歩14分
  • ゆりかもめ 『豊洲駅』 徒歩19分
  • 東京メトロ有楽町線 『豊洲駅』 徒歩20分
3駅3路線利用可能です。月島駅からは、銀座一丁目駅まで約3分、大手町駅まで約8分、東京駅まで約7分、渋谷駅まで約15分、新宿駅まで約18分と都心の主要エリアへ抜群のアクセス性を持っています。

生活利便性

晴海トリトンスクエアに直結していることが大きな魅力の晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー。晴海トリトンスクエアはオフィスビルのイメージもありますが、店舗やホール、クリニックを備えた複合商業施設。マルエツプチや成城石井といったスーパーやコンビニ、ドラッグストアがあるため、食品や日用品の調達に便利です。スーパーは平日8:00~22:00、土日祝10:00~22:00で営業しているため、お仕事終わりにお買い物することもできます。その他、100円ショップや書店、飲食店もあり、外食にも便利です。さらに少し歩くと月島ならではの古き良き商店を楽しむことができるのもポイント。月島もんじゃストリートには、約500mほどの距離に約80店ものもんじゃ焼き店が並びます。また、豊洲方面へ向かうとアーバンドックららぽーと豊洲があります。歩いて行くと少し距離がありますが、生活圏内にファッション、雑貨、グルメ、映画館など約180もの店舗が入った複合商業施設があるのは嬉しいポイントです。

スーパー

  • マルエツプチ晴海店(約260m)
  • 文化堂月島店(約500m)
  • ダイエー月島店(約550m)

コンビニ

  • ローソンH月島四丁目店(約200m)
  • ローソン26Fトリトンスクエア店 (約260m)
  • セブンイレブン晴海トリトンスクエア店(約260m)

病院

  • 晴海クリニック(約100m)
  • 聖路加国際病院(約1,000m)

金融機関・ATM

  • 三菱東京UFJ銀行月島支店(約535m)
  • りそな銀行月島出張所店舗外ATM (約550m)

郵便局

  • 晴海トリトンスクエア郵便局 (約260m)

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの住環境

マンション周辺の自然環境(敷地内の植栽、周辺の公園)

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーは真横を運河が流れるほか、目の前には区立晴海第二公園が広がっています。ブランコや滑り台などの遊具があり、木々が優しく影を作るゆったりとした公園です。ベンチに腰掛け、お子さんが遊んでいるのを見守ることができます。また、徒歩圏内に新月島公園があり、ここではサッカーや軟式野球といったスポーツを楽しむことができます。さらに少し足をのばすと豊洲公園があります。目の前を運河が流れる解放的な場所に大きな芝生広場があり、周辺住民の憩いの場として愛されています。自然が多くある住環境も魅力の一つです。

教育環境

保育園・幼稚園

  • 月島聖ルカ保育園 (約140m)
  • 中央区立晴海幼稚園(約150m)
  • さくらさくみらい 月の岬(約180m)
  • ピノキオ幼児舎月島園(約195m)
  • アオバジャパン・バイリンガルプリスクール 晴海キャンパス(約200m)
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの徒歩圏内に保育園・幼稚園は複数ありますが、中央区の平成30年4月1日の待機児童数は188人となっています。前年度の324人より減少傾向にありますが、まだまだ多くの待機児童がいます。参考:『東京都公式サイト 都内の保育サービスの状況』<http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/07/30/04.html>(アクセス 2018/12/12)

小中学校

  • 中央区立月島第三小学校(約160m)
  • 中央区立晴海中学校(約80m)

治安

警視庁が発表する平成30年1月から10月の累計区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数によると晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーがある中央区晴海1丁目の犯罪発生件数は17件となっています。凶悪犯は起きていません。参考:『警視庁公式サイト 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数』http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html>(アクセス 2018/12/12)

交通事故件数

月島警察署の2018年の交通事故発生件数(累月計1月から9月)は90件となっており、交通事故死傷者数は自動車乗車中の死傷者数が45人、自転車運転中の死傷者数が30人と多くなっています。環状第二号線の開通や豊洲市場の開場、そしてオリンピック開催と今後交通量が増加する見込みがあるので、注意が必要です。参考:『月島警察署公式サイト 本年、昨年の交通事故発生状況(累月計)』http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/shokai/ichiran/kankatsu/toukei/tsukishima/02_Kotsu02.html>(アクセス 2018/12/12)

ハザードマップ

中央区洪水ハザードマップによると、晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーがある場所の浸水被害がほとんどない予想となっています。災害時の避難場所は月島第三小学校です。参考:『中央区洪水ハザードマップ』http://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.html>(アクセス 2018/12/12)

まとめ

晴海トリトンスクエア直結という利便性を備えた晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー。築年数が経っているものの、安全性はしっかり確保されています。分譲時のものでも十分に設備が整った専有部ですが、新築のような内装に住まえるリノベーション物件の販売にも注目です。経済面を含め、最近のタワーマンションとは違った魅力のある中古マンションとなっています。人気が高まる晴海エリアにおいて他のマンションとは一線を画す存在として要チェックです!
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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