ウェリス有栖川の資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

2018.12.25
ウェリス有栖川の資産価値を評価|失敗しない中古マンション購入

ウェリス有栖川のメリット

  • エリアの高いブランド力
  • 交通の利便性
  • 施設・設備のグレードの高さ

ウェリス有栖川のデメリット

  • 1階の住戸が半地下である
山の手の高級住宅街である港区南麻布。この歴史あるお屋敷街に誕生した低層階高級レジデンスがウェリス有栖川です。最寄り駅は東京メトロ日比谷線広尾駅。広尾駅から徒歩4分と足回りのいい立地に加え、自然の豊かな有栖川宮記念公園が近隣にあり、物件は閑静で緑ゆたかな住環境にあります。広尾エリアはまた国際色も豊か。フランス大使館、ノルウェー大使館など多くの大使館が点在し、聖心インターナショナルスクールなど国際性を育む方針の学校があることから、広尾の街では多くの外国人を見かけます。またフレンチやイタリアンをはじめ、味と雰囲気に優れたレストランが多く、明治屋やナショナル麻布スーパーマーケットなど上質の食材を入手できるスーパーも至近にあります。閑静で高級感あふれる住環境と、暮らしの利便性が共存するウェリス有栖川。同物件は2013年4月に完成した中古マンションですが、デベロッパーのNTT都市開発が手がけるマンション・シリーズ「ウェリス」の中でも、群を抜いた高級感と施設・設備の利便性を備えています。ウェリス有栖川は、おそらく今後も広尾エリアの超高級レジデンスとして資産性を維持する可能性が高いでしょう。そして東京のヴィンテージ・マンションに名を連ねる中古マンションとなるでしょう。ウェリス有栖川は総戸数57戸、住戸の専有面積は84.66〜129.08㎡、5階建ての低層階の中古マンションです。建物の外観は「ウェリス」シリーズ特有のモノトーンカラーの落ち着いたもの。しかし重厚なスクェアな形の中にも、縦方向にガラスを使用してアクセントにするなど、上質なデザイン性を感じさせます。低層階ですが、ウェリス有栖川は「免震構造」を採用しており、耐震性は充分に備えています。また敷地の外周には赤外線センサーや防犯カメラを配備し、建物の外からもセキュリティに気を配っています。ウェリス有栖川のエントランスホールは高級感あふれるエレガントな空間。都心のホテルのエントランスにも負けない美しさを持っています。エントランスホールは三層吹き抜け、幅の広いコンシェルジュカウンターがあり、ラウンジ内には高さ約9mの滝を模した“ウォーターウォール”があります。メインエントランスの扉はイタリア産ポルトロ大理石を施したデザイン、床は黒を基調に天然大理石を使用しています。さらに共用部にもワインセラーを設けたパーティールームがあるなど、ウェリス有栖川は、施設・設備・デザイン性ともに最高度のグレードを備えたレジデンスです。

ウェリス有栖川の総合評価

では資産価値や設備など、評価の根拠を見てみましょう。

資産性が永く維持できる物件

エリアのブランド力は抜群!

そもそも南麻布一帯は、江戸時代の武家屋敷があった由緒ある住宅地。現在も山の手の高級住宅街としてのブランド力は抜群です。ブランド力高い高級住宅地という意味では、渋谷区松濤などとも似ていますが、松濤が山手線の外側にあるのに比べ、内側にある南麻布はより都心に近いです。エリアのブランド力を最もよくキープする要素は、古くからの高級住宅地であるということです。物件のエリアはそれに当てはまっており、今後もブランド力は高く維持されると考えていいでしょう。

再開発の計画

現在、ウェリス有栖川が位置する港区南麻布には、再開発計画はありません。

立地条件

ウェリス有栖川は東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩4分という交通の利便性高い立地。広尾エリアにはスーパーマーケットをはじめ多くの飲食店や古くからの商店街などもあり、暮らしの利便性が高く地元での生活を楽しめる立地です。また物件の近くには、有栖川公園、ナショナル麻布スーパーマーケットなどがあり人通りはありますが、マンション自体はノルウェー大使館裏の住宅地にあり、外苑西通りから少し奥まっているためとても閑静です。まわりに大使館が多いことから、周辺を巡回する警察官の数が多く、少し窮屈な思いもしますが、地域の安心・安全に役立っているともいえます。

交通アクセス・買い物の利便性は抜群!

都心への足回りは良好!

  • 東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩4分
最寄り駅は徒歩4分の東京メトロ日比谷線広尾駅です。日比谷線は乗り換えなしで六本木駅(3分)、銀座駅(12分)、秋葉原駅(26分)、上野駅(29分)に行けます。また広尾駅前からは都営バスも出ており、新宿駅西口・品川駅高輪口・目黒駅・千駄ヶ谷駅などへ行くことができます。広尾は、六本木、麻布十番、渋谷など若者に人気のあるエリアにも近いところが魅力です。とくに六本木へは徒歩でも行け、たとえば六本木ヒルズには15分で到着します。六本木が徒歩圏ということは、ご家族でリッチなディナーを食べにいくときも便利です。また近年人気のスポット、麻布十番へも歩いていけます。麻布十番は商店街を中心に多彩な飲食店があり、休日にご家族で散策を楽しめます。また山手線の内側にあり、大手町など都心に近いため、残業などで帰宅が遅くなったときタクシーを利用するにも便利です。

地元の利便性は満足度高!

  • ナチュラルローソン広尾駅前店
  • 明治屋 広尾ストアー
  • ナショナル麻布スーパーマーケット
  • 広尾商店街
  • 日本赤十字社医療センター
  • 都立広尾病院
徒歩4分の広尾駅周辺には、ドラッグストアやマクドナルドなどがあり日常的な買い物をするのに便利です。駅前には24時間営業のナチュラルローソン広尾駅前店もあります。スーパーマーケットは駅から徒歩1分の広尾プラザの中に「明治屋 広尾ストアー」が入っています。明治屋は高級食材や輸入品などの品揃えのいいスーパーです。さらに物件から徒歩3分でナショナル麻布スーパーマーケットに行けます。同マーケットは、1962年に大使館員や外国人向けに開業したスーパーで、輸入食材が豊富、たとえば肉ではターキーや鴨、ラムなど他では手に入りにくい食材が揃っており、店内を見て歩くだけでも楽しめます。また外苑西通りの西側、広尾駅の2番出口を出ると、多くの店が軒を連ねる広尾商店街があります。カフェやラーメンなど外食ができる店だけでなく、鮮魚や青果、日本茶や味噌の専門店、クリーニング店などがあり日々の買い物に便利です。病院は、物件から徒歩15分で日本赤十字社医療センターに行けます。また徒歩11分の位置には都立広尾病院もあります。レストラン・ワインショップ
  • エノテカ広尾本店
  • レストランひらまつ
  • インカント
  • ジェイドファイブ
広尾駅周辺には多くの美味しいレストラン・カフェがあります。いくつか紹介してみましょう。エノテカ広尾本店はワインショップ。1000円台のデイリーワインから最高級ワインまで品揃えは1000種類、店内にはバーラウンジがあります。レストランひらまつは、アンティークな調度品や名画に飾られた店内で、見た目も美しい料理を堪能できる高級フレンチレストランです。インカントは食べログでも評価が高い、高級イタリアンレストラン。パスタや自家製パンなど何を食べても美味しいです。ジェイドファイブは広尾商店街の奥にあるアメリカンなカフェ。犬連れの入店もOKでエッグベネディクトやパンケーキが人気です。モーニングのホットコーヒーはお代わり自由です。

施設と設備のグレードは最高レベル

共用部
  • 車寄せ
  • 24時間有人管理
  • コンシェルジュサービス(英語対応)
  • パーティールーム
  • エレベーター 3基
  • 非常用自家発電機
  • 衛星電話
  • 防災備蓄倉庫
  • 各フロアにゴミ置き場
ウェリス有栖川はハイスペックな共用部設備を持っています。エントランス前にはホテルライクな広い車寄せがあり、館内は24時間有人管理されています。昼間は英語にも対応するコンシェルジュが、また24時間警備員が安全を監視しています。共用部にはワインセラー付きのパーティールームがあるので、人を集めることができて便利です。エレベーターは57世帯に対して各フロア3基も設置されています。また停電の際、エレベーターなど共用設備を機能させるために非常用自家発電機を備え、通信のために衛星電話を設置しています。さらに災害時のために防災備蓄倉庫を持っています。ゴミは各フロアにゴミステーションがあるのでいつでも捨てられて重宝します。駐車場は、57世帯に対して機械式駐車場を41台(うち来客用駐車場1台)と多めの台数を備えています。(使用料不明4万円台?)最上階のうち 2 邸は、有栖川宮記念公園を望むデッキ付きです。
専有部
  • アルコーブ
  • 24時間警備システム
  • 床暖房
  • ディスポーザー
  • 浴室乾燥機
  • タンクレストイレ
  • トイレ水栓付き
  • ウォークインクローゼット
  • トランクルーム
専有部では、各住戸の玄関まわりにアルコーブがあり、住まいの独立性を高めています。リビングの床には床暖房が、また住戸によってはキッチンスペースにも床暖房を設置した物件があります。キッチンにはディスポーザーを標準装備、バスルームには浴室乾燥機が付いています。またトイレはタンクレストイレなので、スッキリと空間を使えます。そばにはオシャレな水栓ボウルも設置されています。住戸内の収納はウォークインクローゼットなどをはじめ多めで、また各戸にトランクルームが付いています。居室内の仕様はデザイン性が高い仕上がりになっています。白を基調にしたスペースに、ドアなどはマホガニー調のブラウンで統一、床は木目の見える無垢板風床材を使用するという洗練度の高い室内になっています。1階の住戸は半地下になっており、その分日照はさえぎられます。

キーでエレベーターを作動

物件のセキュリティは充実しています。24時間セキュリティシステムを備えている上に、敷地の外周にも赤外線センサーや防犯カメラを配備、エントランスとエレベーターホールにはカメラ付きオートロック機能を持たせています。とくにエレベーターは住居キーを持たなければ作動しないタイプで、外部の不審者の侵入を防ぎます。玄関前にはカメラ付きインターホンがあるので、訪問者を確認してからドアを開けられます。各戸の玄関ドアの鍵は、二重ロックのディンプルキーになっています。

耐震性

ウェリス有栖川の建物は免震構造によって建てられています。免震構造は、建物と地盤の間に強度の高い鋼材やゴムなどによる免震装置を設置し、地震の揺れを吸収するとともに、建物に地震の揺れを直接伝わらないようにする構造です。免震構造は建設コストが割高になりますが、ウェリス有栖川は5階建てと低層マンションながらもこの構造を採用しています。

建物としてのブランド力

デベロッパー、施工会社の信頼性

ウェリス有栖川のデベロッパーはNTT都市開発です。NTT都市開発は、オフィスビル・商業施設・分譲マンションの開発に多くの実績を持つ企業です。分譲マンションでは「ウェリス」ブランドにより、資産価値の高いマンション開発を展開しています。NTTグループ唯一の総合不動産会社ですので、デベロッパーとしての信頼度は高いといっていいでしょう。施工は清水建設です。清水建設は1804年創業と長い歴史を誇る大手総合建設会社。日本のスーパーゼネコン5社のうちのひとつに数えられており、5社の中でも売上高・社員数はトップです。こうした背景を持つので、ウェリス有栖川は中古マンションですが、施工や今後の修復に関しても安心できるといっていいでしょう。

住環境は最良

マンション周辺の自然環境

港区のマンションであり、周辺に緑は多いといえません。しかし徒歩3分の有栖川宮記念公園を庭のように活用できます。有栖川宮記念公園は、麻布台地の地形を活かした面積67,131.11㎡にも及ぶ広い公園。灯籠や滝などが配された日本庭園風のエリア、また高台には児童コーナーや広場があり、お子様が思う存分走り回ることができます。園内には都立中央図書館もあります。この図書館は閲覧席を1,000席も持ち、無線LANでパソコンを使用できる席も多く、長時間自習するのに便利な図書館です。

周辺に学校多数

ではウェリス有栖川の教育環境をみてみましょう。保育園の待機児童数は、港区の発表では麻布地区は17名。高輪地区や芝浦港南地区に比べると少ないですが、保育園に関しては激戦区といっていいでしょう。https://www.city.minato.tokyo.jp/houdou/kuse/koho/houdouhappyou/documents/20180418-1-2.pdf物件の公立小学校・中学校の学区域は、港区立笄(こうがい)小学校と高陵中学校です。しかし物件の周辺には多くの私立小学校があります。女子の名門校といわれる東京女学館や名門男子校麻布学園、慶應義塾幼稚舎などがあります。

犯罪率

警視庁が発表する平成 30年1〜6月の港区の犯罪総数は、2,186件。これはワースト1の新宿区の3,149件、それに次ぐ世田谷区の2,901件などからすると低めの数字で、港区は犯罪率はそう高いエリアとはいえません。

交通事故件数

警視庁が発表した平成30年6月末までに発生した人身交通事故の発生件数では、港区は626件。これは23区では最も多い世田谷区(973件)、足立区(901件)などと比較すると少なく、港区は交通事故件数は多めのエリアではありません。

ハザードマップの指定

ウェリス有栖川の敷地は、国土交通省のハザードマップでは、洪水によって想定される浸水深、土砂災害の危険性ともに「範囲外又は未整備」となっています。地形からわかる災害リスクは「氾濫平野」になっています。https://disaportal.gsi.go.jp/maps/index.html?ll=35.652135,139.723155&z=15&base=pale&vs=c1j0l0u0

まとめ

ウェリス有栖川は、最寄り駅広尾から近く、麻布の閑静な住宅地にあるという最高のロケーションを備えた中古マンションです。2013年竣工とまだ築年数も浅い中古マンションであり、施設・設備のグレードも最高級であることから、今後も高い資産価値を維持できるでしょう。麻布十番と違って、広尾駅を通る鉄道路線はまだ東京メトロ日比谷線のみ。そのことによって、環境の静けさが守られています。今後もエリアで大規模な再開発はされにくく、山手線内の高級住宅地としてのステイタスは揺るがないことが予測できますから、永きに渡り上質の環境・居住性を味わえる住まいといえるでしょう。
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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