【徹底解説】なぜ二子玉川ライズタワー&レジデンスの資産価値は高いのか？

二子玉川ライズタワー&レジデンスのメリット

• 世田谷区ブランドかつ住環境の良い立地
• 周辺が開放感あふれる立地
• 交通利便性も高い二子玉川駅が最寄り駅

二子玉川ライズタワー&レジデンスは、2010年5月に建築された28階建て、総戸数395戸の中古マンションです。東急田園都市線「二子玉川」から徒歩9分の場所であり、都心に近いながらも世田谷区らしい静かな住環境が得られます。今回はこの二子玉川ライズタワー&レジデンスに関して、中古マンションとしての資産価値・交通利便性・立地条件など、あらゆる面でマンションの特徴を紹介していきます。

二子玉川ライズタワー&レジデンスの基本情報

• ㎡単価：122万円 〜 177万円
• 住所：東京都世田谷区玉川1丁目15-3
• 小学校区：世田谷区立二子玉川小学校 徒歩13分(1040m)
• 中学校区：世田谷区立瀬田中学校 徒歩17分(1360m)
• 間取り：1LDK / 2LDK / 3LDK / 4LDK
• 東急田園都市線 二子玉川駅 徒歩7分
• 東急大井町線 上野毛駅 徒歩13分
• 東急田園都市線 二子新地駅 徒歩15分
• 階数：地上28階 地下1階
• 竣工年：2010年
• 戸数・規模：全283戸

二子玉川ライズタワー&レジデンスの資産価値は？

街のブランド力

「ニコタマ」の愛称で知られる二子玉川は、都心からほど近い距離でありながら、多摩川の河川敷の自然が残り、さらに商業施設も充実しているという、優れた住環境をもつ街です。「住みたい街」としても通年、高い人気を誇っています。玉川高島屋SC、二子玉川ライズなど大型ショッピング施設もあり、街のブランド力は高い水準で安定しています。

街の将来性

世田谷区による二子玉川東地区第一種市街地再開発事業が完了し、美しく整備された二子玉川。大きな変化の流れは落ち着き、ブランドが確立された街です。多摩川の自然に包まれた住環境と優れた交通利便性、買物便利な住環境は唯一無二の価値であり、今後もそのブランド力は維持されると考えられます。

二子玉川ライズタワー&レジデンスのブランド力

二子玉川ライズタワー&レジデンスの分譲主は、東京急行電鉄会社（東急電鉄）と東急不動産株式会社です。東急線沿線の大規模マンションの場合には東急電鉄も絡んできますが、実際に主導するのは不動産ディベロッパーである東急不動産になります。東急不動産は、高所得層が多く住む東急沿線を中心に高級感を売りにした「ブランズ」シリーズを展開しています。今回は大規模物件のためブランズシリーズではありませんが、分譲主が東急不動産であるメリットは大きいでしょう。また、二子玉川ライズタワー&レジデンスの施工会社は大成建設株式会社です。大成建設は従業員数8,500名、売上は約1.5兆円を誇る大企業であり、大成建設、大林組、鹿島建設、清水建設、竹中工務店に並ぶ「スーパーゼネコン」の一角です。大成建設は、元々超高層ビルやダム、橋、トンネル、地下鉄などの大規模な建築土木工事を得意としています。海外展開もしており、国内ばかりでなく海外で手掛けた実績も豊富です。

• 明石海峡大橋（兵庫県）
• 中部国際空港（愛知県）
• ホテルニューオータニ（東京都）
• コハットトンネル（パキスタン）
• きずな橋（カンボジア）
• マレ島消波堤（モルジブ）
• すばる天文台（アメリカ）

二子玉川ライズタワー&レジデンスは、ディベロッパーも施工会社も、ブランド評価としては申し分ないといえるでしょう。

二子玉川ライズタワー&レジデンスの立地条件

二子玉川ライズタワー&レジデンスは南東・南西・北東・北西と、各方角に住戸があります。3つのタワーから構成されているため、住戸の向きによっては、陽当たりや眺望が大きく変わりますので、購入を検討されるときには朝昼夕の日照の変化を確認しましょう。南東側は大きな二子玉川公園があり、南西側には多摩川が流れているため、非常に開放感のあるエリアです。すぐ近くが多摩川の花火大会の打ち上げ場所のため、住戸の向きによっては特等席で花火を鑑賞できます。2019年10月には台風によって多摩川が増水し、二子玉川の近隣の一部も浸水被害を受けました。二子玉川ライズタワー&レジデンスの近くは、堤防がしっかりと構築されており、再開発によって高い位置にマンションがあることから、浸水被害は確認されていません。

二子玉川ライズタワー&レジデンスの共用施設・設備グレード

共用施設

• ゲストルーム
• フォーラムラウンジ（集会室）
• フィットネスルーム
• ミーティングルーム
• ソニックサロン（音響室）
• 内廊下

ゲストルームは3種類用意されており、ソニックサロン（音響室）まであります。ソニックサロンは、自分の部屋では中々できない楽器の演奏などができ、大型モニターで映画を見ることも可能です。また、フィットネスルームなどもあり、まさにタワーマンションならではの共用施設の充実さといえるでしょう。

共用部設備

• 宅配ボックス
• トランクルーム（一部）
• 各階にゴミ置き場
• 非常用発電設備
• 非常用エレベーター
• 屋上緊急救助用スペース
• 防災倉庫
• コンシェルジュ

35～42階の住戸限定になりますが、この住戸の入居者はトランクルームを利用することができます。また、各階にゴミ置き場が設置されているので、わざわざ1階までゴミを捨てる必要もありません。

専有部設備

• レンジフードファン
• プルモーション付引き出し収納
• オーブンレンジ
• 食器洗浄乾燥機
• ディスポーザー
• 二重床・二重転用
• サッシ等級T-2
• 複層ガラス
• トリプルセキュリティ
• キッズセキュリティ
• タッチパネル式住宅情報盤
• カメラ付きインターホン
• 防犯センサー

二子玉川ライズタワー&レジデンスの設備・仕様のグレードは高いものとなっています。キッチンは食洗器もディスポーザーも設置されています。また、二重床・二重天井やサッシ等級も高く、仕様のグレードも高いマンションです。ほかにも、子供がエントランスを開錠すると通知される機能や、PASMOを鍵にできる機能などもあります。

駐車場

• 駐車場
• 自転車置き場
• バイク置き場

二子玉川ライズタワー&レジデンスには、屋内に711台、来客用（屋外）6台の駐車場スペースがあります。屋内にある機械式駐車場には大型乗用車も対応できるハイルーフ型もあり、洗車スペースもある点が特徴です。また、自転車置き場1,310台、バイク置き場112台があります。空き状況や料金については仲介会社にお問い合わせください。

二子玉川ライズタワー&レジデンスの耐震性

二子玉川ライズタワー&レジデンスは免震構造を採用しています。そもそもマンションの構造は耐震・制震・免震という3種類があり、免震構造が最も地震に強いといわれています。免震構造は建物と地盤の間にゴム層を用意しており、地震による地盤の揺れをゴム層が吸収するという仕組みです。そのため、建物に伝わる振動を半減してくれるだけでなく、建物も損傷しにくくなるというメリットもあります。二子玉川ライズタワー&レジデンスは、免振構造の影響もあり耐震等級2を取得できているのも特徴です。耐震等級は1・2・3と3段階あり、大半のマンションが耐震等級1です。耐震等級2や３は病院や警察署、学校などの建造物に多く、住宅ではあまり採用されません。耐震への配慮ができている点は、中古マンションの資産価値から見ても高評価でしょう。さらに、二子玉川ライズタワー&レジデンスがある世田谷区玉川一丁目エリアは、元々以下のように地震に強いエリアです。

• 建物倒壊危険度：ランク1/5
• 火災危険度：ランク1/5
• 災害時活動困難度：ランク2/5
• 総合危険度：ランク1/5

二子玉川ライズタワー&レジデンスの利便性

交通利便性

最寄駅である二子玉川駅は、東急田園都市線と東急大井町線が利用できます。二子玉川駅から都内の主要駅までの所要時間目安は以下の通りです。

• 大手町駅：29分
• 新宿駅：22分
• 渋谷駅：10分
• 品川駅：28分
• 六本木駅：28分

田園都市線は渋谷駅から半蔵門線に直通運転しており、都心部へダイレクトアクセスできます。東名高速や第三京浜道路の出入口が近くにあるので、車でのお出かけにも便利な立地です。

生活利便性

二子玉川駅周辺には、二子玉川ライズや玉川高島屋S・C など大型商業施設があり日常のお買物に便利です。日常生活に必要なものはもちろん、ファッションやグルメなど上質な暮らしにふさわしいものまで揃っています。二子玉川ライズには、映画館や蔦谷家電などもありますので、休日に他の駅まで移動しなくても、二子玉川の駅だけで楽しい時間を満喫できます。

スーパー

• 二子玉川ライズ東急ストア（約100m）
• Natural House(ナチュラルハウス)二子玉川東急フードショー店（約150m）

大型商業施設

• 玉川高島屋S・C：徒歩7分

病院

• ニコこどもクリニック：敷地内
• 二子玉川ライズ　ひろ内科クリニック：敷地内
• 二子玉川ライズ　ファミリー歯科：敷地内
• 公益財団法人日産厚生会玉川病院（約1,500m）

敷地内には各種医療施設が揃っています。小児科である「ニコ子どもクリニック」もありますし、大人は「ひろ内科クリニック」を受診することができます。

金融機関・ATM

• みずほ銀行　玉川支店：徒歩7分
• 三菱東京UFJ銀行　玉川支店：徒歩7分
• 三井住友銀行　二子玉川支店：徒歩8分
• 三井住友信託銀行：徒歩5分
• 新生銀行　二子玉川支店：徒歩5分
• 横浜銀行　玉川支店：徒歩4分
• 世田谷信用金庫　玉川支店：徒歩9分

郵便局

• 二子玉川郵便局：徒歩7分

二子玉川ライズタワー&レジデンスの住環境

自然環境

二子玉川ライズタワー&レジデンスの南東側の隣接地には、広大な二子玉川公園が広がっています。土手にはスターバックスコーヒーの店舗がありますので、雄大な多摩川の流れを望みながら、ゆっくりとコーヒーを飲んでリラックスできます。広場や遊具もありますので、お子様連れ、ペット連れでも楽しめる公園です。

• 二子玉川東公園：敷地内
• 二子玉川公園：徒歩2分
• 上野毛自然公園：徒歩5分
• 玉川高島屋S・C　フォレストガーデン：徒歩7分
• 兵庫島公園約：徒歩9分
• 谷川緑道約：徒歩11分

教育環境

小中学校

• 世田谷区立二子玉川小学校:約950m
• 世田谷区立瀬田中学校:約1500m

二子玉川小学校までの道のりには、交通量の多い通りがあり、駅前の商業施設の近くを通ります。 商業施設の近くは、駐車車輌が多く、死角が発生しやすいため、登下校には交通事故に遭わないように注意が必要です。学校のレベルに関しては、公立小学校は先生が転勤などで定期的に変わりますので、授業のレベルは他の公立小学校と大きく変わらないでしょう。交通利便性が高い立地ですので、東京や神奈川の各地の私立学校に通学するにも便利な環境です。

保育園

• はじまりはじまりえんniko：敷地内
• 東京都市大学二子幼稚園：徒歩7分
• 鈴蘭幼稚園：徒歩8分
• わかな保育園：徒歩9分
• 世田谷区立玉川保育園：徒歩15分

二子玉川ライズタワー&レジデンスは、敷地内に幼稚園があるのが特徴です。保育施設に関しては、世田谷区の保育園の待機児童数が参考になります。世田谷区の2019年4月現在の待機児童数は470名と公表されており、他の区が待機児童ゼロを公表している中、多数の待機児童が発生しています。2017年の待機児童が1194名であったことと比べると大幅に改善されていますが、それでも保育環境の整備が間に合っていない状況です。保育施設の利用をご検討されている方は役所へ相談するなど事前に情報収集に動いた方が良さそうです。

治安

警視庁公表データによると、二子玉川ライズタワー&レジデンスが位置する世田谷区玉川1丁目周辺における2019年の1年間に発生した犯罪件数は26～67件であり、5段階の中で下から2番目の区分に該当しています。駅前には大型商業施設である玉川高島屋SCや二子玉川ライズがあり、駅前での犯罪発生件数は多いものの、二子玉川ライズタワー&レジデンスは駅前の喧騒から離れ始めたエリアにあるため、そこまで犯罪発生件数は多くありません。

交通事故件数

警視庁公表の交通事故マップ調べでは、二子玉川ライズタワー&レジデンスが位置する世田谷区玉川1丁目周辺における2018年度交通事故発生件数が30〜44件ほどと報告されています。マンションの周囲は交通事故発生件数は少ない方ですが、駅前の玉川高島屋SCの周囲は105～119件と事故が多いエリアです。休日ともなると、地域住民が車で玉川高島屋SCに訪れるため、周辺では駐車場待ちの渋滞が発生します。裏手の柳小路のエリアは道路幅が狭く、渋滞によって死角が増えますので、交通事故が発生しやすい環境になっています。交通事故に遭わぬようにしっかりと注意する必要があります。

ハザードマップ

世田谷区洪水ハザードマップによると、二子玉川ライズタワー&レジデンスの周辺は、3.0～5.0mの浸水が想定されるエリアに指定されています。これは最大規模の降雨（総雨量590mm）が発生した場合に世田谷区内で予想される洪水の状況をシミュレーションしています。2019年10月の台風における多摩川の増水によって周囲一帯が浸水したことからも災害対策を本格的に考えなければならないエリアです。

まとめ

このように、二子玉川ライズタワー&レジデンスは世田谷区らしい、住環境の整ったマンションといえるでしょう。特に、マンションの周辺が開けた立地になっている点は、ファミリー層に評価を得ている点です。ただし、北側の住戸に関しては、住戸によっては眺望が開けていない部屋もあるので、その点はしっかりと現地で確認しましょう。【おすすめ記事】プロが教える中古マンション値引き交渉成功の鍵とは？交渉セリフまで徹底解説