カテリーナ三田タワースイートの資産価値を評価｜失敗しない中古マンション購入

カテリーナ三田タワースイートのメリット

• ホテルライクな設備、サービスを受け快適に暮らすことができる
• 三田駅まで徒歩3分、田町駅まで徒歩4分という都内トップクラスの好立地条件
• 再開発が進む注目エリアでさらなる利便性向上が見込まれる

カテリーナ三田タワースイートのデメリット

• 立地が良いので、住民の入れ替わりが多く、マンション管理への意識にバラツキがある

2006年8月に誕生した「カテリーナ三田タワースイート」は、イーストアークとウエストアークの2棟からなる地上36階・地下2階建て、総戸数752戸の大規模タワーマンションです。田町駅前という優れた立地はもちろん、ホテル住まいのようなホスピタリティ溢れるサービスと設備が最大の特徴です。本記事の前半部分では、カテリーナ三田タワースイートの魅力について解説し、後半ではカテリーナ三田タワースイート管理組合副理事長の田名部様へのインタビューをご紹介致します。

監修者について

監修者：渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　代表取締役 （保有資格：不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士）

カテリーナ三田タワースイートの概要

• ㎡単価：80万円 ~ 167万円
• 住所：東京都港区芝4丁目16
• 学区：港区立芝小学校 徒歩7分(560m)
• 港区立三田中学校 徒歩12分(960m)
• 間取り：1K / 1LDK / 2LDK / 3LDK
• 三田駅 徒歩3分
• 田町駅 徒歩4分
• 階数：地上36階 地下2階
• 築年数：2006年
• 戸数・規模：全752戸

＞＞＞カテリーナ三田タワースイート公式Webサイトはこちら

カテリーナ三田タワースイートの資産価値

街のブランド力

三田・田町エリアは、抜群の交通利便性を活かし、オフィスや東京女子学園中学校・高等学校や東京工業大学附属科学技術高等学校、慶應義塾大学などの教育機関が集まるエリアでもあります。ビジネスマンや学生が行き交い、ほどよく活気がありながらも賑やかすぎず、整備された街です。

街の将来性

三田・田町エリアは、東京都による国際戦略総合特別区域計画にて、アジアヘッドクォーター特区という多国籍企業のアジア統括拠点等の誘致を目指す特区に指定されています。また、高輪ゲートウェイ駅が2020年に開業予定となっており、開業に伴う駅周辺の整備も進められています。

マンションのブランド力

日本ハウズイング株式会社は、管理受託実績業界トップクラスの管理会社です。1958年に富士建物工業として創業し、今では管理するマンションの戸数が40万戸を超え、日本のみならず世界の物件に携わっている実績ある企業です。施工会社である株式会社大林組も、1892年創業と歴史ある大手総合建設会社です。東京スカイツリー、JR新宿ミライナタワー、表参道ヒルズ、ザ・リッツ・カールトン京都とその街のシンボルの建設に携わっています。そしてもう１つの施工会社である清水建設株式会社は、1804年創業の大手総合建設会社です。東急プラザ銀座などの商業施設から、オフィスビル、ホテル、空港、教育施設、また東京ビッグサイト 東新展示棟など幅広い建築物を手がけています。

マンションの立地条件

 三田駅まで徒歩2分、田町駅まで徒歩4分と、優れた交通利便性を享受できることが何よりも魅力の立地です。カテリーナ三田タワースイートの裏手にはお子様が遊べる公園があるのはファミリーにとって特に嬉しいポイントですね。周囲にはオフィスビルが建ち並び、駅が近いため商業施設も集まっています。

カテリーナ三田タワースイートの共用施設・設備グレード

共用施設

 

• コンシェルジュサービス
• オーナーズスタジオ
• ラグジュアリーラウンジ
• ライブラリーラウンジ（2階）
• キッズルーム（3階メゾネット）
• ジョイスタジオ
• ミーティングルーム
• スカイビューラウンジ
• シティビューラウンジ
• ゲストルーム

カテリーナ三田タワースイートの大きな魅力の一つが共用施設の充実。ホテルのようなホスピタリティ溢れるサービスが整っています。2階のレセプションには専任のコンシェルジュが常駐。毎日にこやかな挨拶で住人を迎え、宅急便やクリーニングの取次、館内施設やタクシーなど様々な場面で暮らしのサポートをしてくれます。オーナーズスタジオは24時間利用可能なデスクスペースで、仕事や勉強を集中して行うことができます。美しい眺めを楽しむことができるスカイビューラウンジ、シティビューラウンジは都心の高層マンションならではの特権です。スカイビューラウンジでは、夜ワイングラスを交わしながら東京湾のビル群やレインボーブリッジの光を眺めることができます。今回特別に屋上のホバリングスペースに入れていただきました。北側は東京タワーを中心とした眺望が見渡せます。 さらに南側はレインボーブリッジを中心とした湾岸エリアの眺望が見渡せます。

設備

共用部

• 内廊下
• 敷地内各階ゴミ置き場
• オートロック
• 防犯カメラ
• 24時間有人管理
• エレベーター

ホテルライクな内廊下は、天候に左右されず快適で、プライバシーを保持する効果があります。ゴミ置き場は敷地内各階にあり、24時間ゴミ捨て可能です。ライフスタイルに合わせて早朝や夜間にもゴミ出しができ、各階にゴミ置場があることでゴミを持って降りずに済むため、ストレスなくゴミ捨てができます。また、２階のコンシェルジェが忙しい住人に代わって荷物を受け取ってくれます。クリーニングも２４時間預けたり、受け取ることが可能です。オートロック、防犯カメラなど基本的なセキュリティ設備が備わっているほか、24時間有人管理がされており、安心度の高いマンションです。

専有部

• ダブルロックディンプルキー
• TVモニター付インターホン
• システムキッチン
• ディスポーザー
• 食器洗浄乾燥機
• 浄水器
• 床暖房
• エアコン
• 浴室暖房換気乾燥機
• 浴室手摺り
• 低層式ユニットバス
• オートバスシステム
• 独立洗面台
• 屋内ドラム式洗濯乾燥機
• 温水洗浄便座
• トイレコール、バスコール
• BSアンテナ、CSアンテナ、CATV
• マルチメディアコンセント
• インターネット対応

※竣工時の情報となっていますので、実際と異なっている可能性があります。また、お部屋のタイプによって設備の違いがあります。防犯性の高いディンプルキーやTVモニター付インターホンを採用し、専有部にもセキュリティ対策がされています。ディスポーザーは排水口で生ゴミを処理することができる便利機能。衛生的に生ゴミを処理し、キッチンを清潔に保つほか、環境にも優しい設備です。ディスポーザーを中古マンションに後から追加設置するにはマンション全体の排水系統を更新する必要があり実質的に後からの設置が難しいので、この設備が設置されていることは設備グレードの高さとして評価ができます。長く暮らせる住まいとして、浴室手摺り、低層式ユニットバス、トイレコール、バスコールとお年寄りやお子様も快適に生活できる工夫が施されています。

駐車場

• 平面往復エレベーター式

1. 普通：全長5,000mm・全幅1,850mm・全高1,550mm・重量2,000kg
2. ハイルーフ：全長5,000mm・全幅1,850mm・全高2,000mm・重量2,500kg

• 横行昇降式

1. 普通：全長5,300mm・全幅1,900mm・全高1,550mm・重量2,300kg
2. ハイルーフ：全長5,300mm・全幅1,900mm・全高2,100mm・重量2,300kg

• バイク置き場：14台　(全長2,300mm・全幅900mm)

• 駐輪場：780台

駐車場はマンションの地下にあるため、雨が降っていても快適に乗り降りができます。

耐震性

2006年8月築のマンションで、鉄筋コンクリート（RC）構造、免震構造となっていおり、最新の耐震基準に適応しています。100年の耐久性を目指して一般の建物より強度の高いコンクリートや鉄筋を用いています。また、ウエストアークは16階まで地震や風による揺れを抑える制振装置を配置しており、長期を見据えた安全性に配慮された構造です。

外観デザイン

36階建てのイーストアークと28階建てのウエストアークの2棟からなる外観が印象的なカテリーナ三田タワースイート。ベージュを基調とした温かく品のある雰囲気で、低層部分は石造りを用い高級感のあるデザインです。周囲の街並みに調和しつつも、高層のツインタワーであることから三田・田町エリアのシンボル的建物となっています。

カテリーナ三田タワースイートの利便性

交通利便性

三田駅からは、大手町駅まで直通9分、日本橋駅まで直通8分、六本木駅まで8分、羽田空港駅まで22分。田町駅からは、品川駅まで直通3分、東京駅まで直通8分、新宿駅まで直通21分で向かうことができます。3駅4路線利用可能なため、都心の主要駅へダイレクトかつスピーディーにアクセス可能です。通勤・通学に便利なのはもちろん、オフの日も軽いフットワークで充実した都心生活を送ることができます。特に、都営浅草線三田駅から羽田空港、成田空港まで乗り換えなしでアクセスできる点は、出張や旅行の多い方にとって大きなメリットですね！

生活利便性

マンションの1階にマルエツプチ芝四丁目店があり、非常に便利です。コンビニや病院が近くにあるほか、駅周辺には店舗が集まっており、日常生活に不便を感じることはあまりなさそうです。オフィス街のため娯楽施設は少ないですが、芝公園が徒歩圏内であるほか、抜群の交通利便性を活かして都心の他エリアも気軽に楽しむことができます。

スーパー

• マルエツプチ芝四丁目店（マンション1階）
• ピーコックブランパーク田町店(約950m)
• ライフムスブ田町店(約550m)
• まいばすけっと三田駅東店（約300m）
• まいばすけっと芝浦1丁目店（約360m）

コンビニ

• ファミリーマート田町駅北店（約70m）
• セブンイレブン芝フロントビル店（約90m）
• ファミリーマート芝四丁目店（約140m）

病院

• 愛育病院（約300m）

金融機関・ATM

• りそな銀行田町支店（約55m）
• 三菱東京UFJ銀行ATMコーナー 三田NNビル（約200m）

郵便局

• 港芝四郵便局（約55m）

カテリーナ三田タワースイートの住環境

マンション周辺の自然環境

 マンションすぐ裏手に「本芝公園」があります。クスノキをはじめとした植栽に囲まれ、子供たちが集まる公園です。さらに少し足をのばすと122,501.09平方メートルもの広大な敷地を誇る芝公園があります。幕末の歴史が各所に刻まれた日本で最も古い公園の一つで、園内にはクスノキ、ケヤキ、イチョウなどの大木が見られます。運動できる設備も充実しており、野球場（2面）兼競技場、テニスコート（3面）、児童遊園、体力測定健康歩道、のびのび広場などを活用できるのも嬉しいポイントです。ピクニックが楽しめる芝生広場は、東京タワーを眺める絶好のスポットとしても人気です。

教育環境

保育園・幼稚園

• プチ・ナーサリー田町（マンション1階）
• 小学館アカデミー三田駅前保育園 （約170m）
• 港区立芝保育園（約250m）

カテリーナ三田タワースイートの徒歩圏内に保育園・幼稚園は複数ありますが、港区の平成30年4月1日の待機児童数は89人となっています。参考：『東京都公式サイト　都内の保育サービスの状況』＜http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/07/30/04.html＞(アクセス 2018/11/14)

小中学校

• 港区立芝小学校（約560m）
• 港区立三田中学校（約960m）

治安

警視庁が発表する平成30年1月から10月の累計区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数によるとカテリーナ三田タワースイートがある港区芝4丁目の犯罪発生件数は15件となっています。凶悪犯はなく比較的治安の良いエリアといえるでしょう。参考：『警視庁公式サイト　区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数』＜http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html＞(アクセス 2018/11/14)

交通事故件数

三田警察署の2018年の交通事故発生件数（累月計1月から9月）は136件となっており、自動車乗車中の事故による死傷者数が72人と多くなっています。交通量の多い道路があるので注意しましょう。参考：『三田警察署公式サイト　本年、昨年の交通事故発生状況（累月計）』＜http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/shokai/ichiran/kankatsu/toukei/mita/02_Kotsu02.html＞(アクセス 2018/11/14)

ハザードマップ

港区浸水ハザードマップによると、カテリーナ三田タワースイートがある場所の浸水被害は0.5m〜1.0mの予想となっています。参考：『港区公式サイト　港区浸水ハザードマップ』＜https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsui/hazard-map/index.html＞(アクセス 2018/11/14)

カテリーナ三田タワースイートの管理組合にインタビュー！

田名部さんは新築分譲時からカテリーナ三田タワースイートにお住まいで、第10期から管理組合の副理事長としてご活動されております。今回カテリーナ三田の管理組合でのお取り組みについてインタビューをさせて頂きました。これからカテリーナ三田のご購入を検討されている方にとって非常に有益な情報になると思います。

管理組合運営をマニュアルによって整備

カウルスタッフ：「本日は貴重なお時間をありがとうございます。管理組合の副理事に就任され、最初にどんなことに着手されたのでしょうか？」最初に行ったことは、管理組合運営のマニュアル作りです。管理組合員には原則2年の任期があるので、運営のレベルをメンバーが変わったとしても維持していくため、実際に行われていることを明文化する必要がありました。こちらはマンション管理士センターから提供されている雛形ではなく、完全オリジナルで管理会社全面協力のもと作成されました。

大規模修繕のタイミングも合理的に判断

カウルスタッフ：「現在カテリーナ三田は築12年ですが、大規模修繕はいつ頃をご予定されておりますでしょうか？」当初は、築10年での大規模修繕を予定しておりました。専門家の方に建物の状況を診断して頂いたところ、急いで修繕を行う必要がない良好な状態であったことに加え、当時は、国内のタワーマンションの大規模修繕事例が多くなかったため、他のタワーマンションの修繕事例のノウハウが蓄積されてくるまでは先送りすることにしました。第9期に長期修繕計画を見直した上で、現在は築15年目に大規模修繕を予定しており、実行に向けて修繕委員会も固まりつつあります。

管理費・修繕積立金も計画的に改定を行っている

カウルスタッフ：「ありがとうございます。管理費、修繕積立金の値上げについてはいかがでしょうか？」管理費は昨年2018年に改定し、値上げを行いました。機械式駐車場の空きが発生してくるにつれ、分譲時の100%稼働する前提での管理費では賄えなくなってきたという背景がありました。修繕積立金については、第9期に改定しております。来たる大規模修繕のタイミングで、9期に作成した長期修繕計画を再度ブラッシュアップし、長期的に安心のできるマンションを目指したいと考えております。

エアコンの経年劣化にも柔軟に対応

カウルスタッフ：「経年劣化している設備はありますでしょうか？」やはり目立つのはエアコンの経年劣化です。エアコンは1日の平均稼働時間8時間で寿命が計算されていますが、カテリーナ三田では、エアコンを24時間使用しています。計画よりも早いですが、居住の快適性を維持するためにも竣工13年目で共用部のエアコンを計画更新するという予定を組んでいます。

田名部さんが語る、カテリーナ三田のデメリット

カウルスタッフ：「立地条件、住環境など申し分ないカテリーナ三田ですが、強いてデメリットをあげるとするとどういった点でしょうか？」デメリットは立地が良いので、住民の入れ替わりが多く、ホテルライクの仮住まい意識の人が多いことです。現在カテリーナ三田は賃貸入居者もおり、やはり管理に対する意識がそこまで高くない方もいらっしゃいます。カテリーナ三田の資産価値を維持していきたいと行動される方ばかりではないです。都心のタワーマンションの多くが同じ状況だとは思いますし、ある程度仕方がないことと思っていますが、その中でできることを行なっていってます。

日本ハウズイング清水様への取材

日本ハウズイング株式会社の清水様にカテリーナ三田タワースイートの管理体制についてお伺いさせていただきました。

マンション内でのイベント・ディスプレイは年間12回ほど

年度によって多少の変更はあるものの、平均して月1回のペースで何かしらのイベントやディスプレイを行なっています。直近では、3月31日に新入学・新生児のお祝いを町会とコラボして開催しました。 ミーティングルームを使って、町会からお祝い金の贈呈式を行ったり、写真撮影を行いました。年３回ほど開催するマルシェがこの数年恒例となっています。こちらでは、お部屋の住宅設備の相談会・交換のキャンペーン、出張青果販売、靴磨き、包丁研ぎサービス等の出店があります。また、防災・消防訓練は年2回実施しており、消火器の実機を使った訓練を実施したこともありました。

警備体制

24時間、4名体制を保っています。敷地内の２箇所に立哨ボックスを設置しています。

清掃

平日は7名体制、土日は4名体制で行なっています。各階のゴミを毎日回収しているので、24時間いつでも、嫌な匂いを感じずにゴミ出し可能です。また、外から入館する際の台車拭きも用意し、館内を清潔な状態を保つ工夫もしています。

コンシェルジュの業務

24時間、必ず2名体制となっています。主な業務は居住者の皆様の様々なニーズにお応えすることです。実は、カテリーナ三田タワースイートには宅配ボックスがありません。ただ、コンシェルジュが24時間宅配荷物（生ものを除く）の受け渡しに対応してもらえるため、再配達を依頼する手間が軽減できます。荷物の受け渡しおよびクリーニングの取次は早朝でも夜遅くても対応してもらえます。また、生活上でお困りのことについてはご相談を承っております。築年数が10年経過してきているので、お部屋の中の設備などで問題などが起こるケースもあります。そういった場合は管理事務所がサービスの一環として、適切な業者様の紹介などを行なっています。

まとめ

マンション1階には、スーパー・保育園・歯医者・ゴルフショップ・イタリアンレストラン・カフェバーといった店舗があり、豊かな生活を実現できるカテリーナ三田タワースイート。管理組合の活動も質が高く、今後の資産価値維持の面で安心できる素晴らしいタワーマンションです。ぜひご検討してみてはいかがでしょうか？