今後ニーズが増える「買い時」な街とは？｜千葉駅エリア編

買いたいエリアが決まっていない場合、数多くの選択肢の中から、たった一つのエリアに絞り込むのは至難の業。

「マンションを買いたい！・・でも、一体どこを買えばいいのか決められない！」
「そもそも、どこを判断軸としていいかがわからない！」

そんなお悩みをお持ちの方も多いでしょう。

マンションジャーナルでは、その判断軸を「資産性」と考え、「今が買い時」なエリアをシリーズで紹介していきます。
今回ピックアップするのは「千葉駅エリア」です。

• どんなところに注目してエリアや物件を選ぶべきなのか？
• なぜ今、千葉駅エリアなのか？

このあたりを中心に解説していきます！

マンションは資産価値が見込める街と物件を買うべき

まず、マンションを買っていいか判断する軸は「資産性」です。
ライフステージの変化と共に、家は住み替えていくもの。結婚してパートナーと暮らすことになったり、子供が増えたり、逆に子供が家を出たことで家族の数が減ったり・・
その時々に合わせて適切な条件の住まいに変えて行くことが、暮らしの満足度を維持し続けるためには必要です。

そしてそのためには、「売りたい」と思ったその時に、きちんと「買い手がつく」家であることが重要。売れないから住み替えられない・・ということでは、将来的な選択肢の幅を狭めてしまうことになりかねません。

長い人生をより豊かに過ごしていくために、マンションジャーナルでは「資産性が見込める」つまり、「将来的な需要がある、買い手がつきやすい」物件であるかを判断軸として重要視しています。

ではどこで「資産性」があると判断できるのか？
見るべき指標としては、

①東京駅（ターミナル駅）からの交通アクセスのよさ
②街の将来性（再開発の有無）

この２つが重要です。

①東京駅（ターミナル駅）からの交通アクセスのよさ

よく資産性が謳われる際に挙げられるのが、「駅徒歩距離」。駅からの徒歩分数が短いに越したことはないのですが、もっと大事なのはその「駅自体がどれだけ力を持っているのか」という点。資産価値が認められる駅でなければ、徒歩分数の短さは価値が半減してしまいます。

一つの判断ポイントになるのが、東京駅からのアクセス利便性。東京駅は新幹線および在来線各線のハブとなるビッグターミナル駅ですが、そればかりでなく大手町・丸の内・有楽町といったオフィス街、銀座・日本橋といったショッピングエリアまで徒歩圏内でアクセスできる場所に位置しています。東京駅周辺は今後も再開発が予定されており、東京駅を中心とした首都圏の往来は今後も保たれるでしょう。

ニューノーマル時代を迎えて日常的な出勤頻度が全体的に減ったとはいえ、出張やプライベートでの旅行、帰省など、人の移動自体はなくなりません。そして長距離であるほど、ターミナル駅である東京駅の重要度が増します。東京駅までのアクセスが良ければ、今後長期的に見ても資産価値評価が一定得られると考えていいでしょう。

基準値としては、東京駅エリアまで30分〜40分以内にアクセスできるかという点が一つの目安となります。直通であれば、なおよしです。

②街の将来性（再開発の有無）

再開発の有無＝街の発展性の見込みは資産価値に直結

再開発とは、簡単に言えば既存の建物や街並みをつくりかえて価値向上を図る街づくりのこと。多くの場合、行政と民間が連携し、新築マンションや商業施設、公園などの公共空間が一体で設計される大規模な計画となります。

再開発が行われることで、そのエリアの生活利便性が上がる→他のエリアから人が流入して住宅ニーズが増える→マンションの資産価値が維持されるという流れが起こるため、再開発計画の有無はエリアの資産価値決定にとって大きな要素です。

再開発は内容も重要

また、再開発の内容も重要です。
たとえば、企業が多数入居する巨大なテナントビルを建設する開発内容では、街は潤うかもしれませんが、周辺の住宅環境は向上しづらいでしょう。人が住む街にならなければ、その街のマンションは住まいとしての需要が少ないため買い手を見つけるのに苦労するかもしれません。
住まいの資産性に繋がる再開発内容としては、

• そのエリアの生活利便性は向上するか
• 住戸は供給されるか（新築マンションなど）

このあたりが肝になります。

　＞＞関連記事 「資産価値を考えて中古マンションを買うならどこ？プロおすすめの東京5エリア」

コロナ以降、テレワークや自宅周辺の活動が定着し、「ゆとりある屋外空間の充実」や「自転車や徒歩で回遊できる空間の充実」へのニーズが引き続き高い、という調査結果も出ています。この方向でのまちづくり施策が行えているかどうかは、その街の将来的な需要を計る大事な目安となるでしょう。

＞＞参考：「新型コロナ感染症の影響下における生活行動調査（第二弾）」（国土交通省）

今、マンションを買うなら千葉駅エリアの理由は

そのうえで注目なのは千葉エリア！　ここからは、そう言える理由を説明していきます。

理由①：都心からのアクセスの良さ

先ほど解説した通り、ターミナル駅である東京駅へのアクセスの良さは、将来も資産性が保たれやすい重要な要素です。
千葉駅エリアは、JR「千葉」駅、JR「東千葉」駅、京成千葉線「京成千葉」駅、千葉都市モノレール「千葉」駅の４つが集結しています。JR総武本線・成田線、JR内房線、JR外房線、JR総武線快速、JR中央・総武線各駅停車、京成千葉線、千葉都市モノレールが使えるハブ駅ですが、加えて東京駅まで直通で行ける（東京駅からJR総武線快速で、直通38分）というのは、大きな強みです。

理由②街の発展・将来性

千葉市は「千葉駅周辺の活性化グランドデザイン」を策定し、千葉駅を中心とした街づくりを進めています。北・西・東の３エリアに分けて、特色を踏まえた公共施設・商業施設・住宅施設の整備・配置を計画。複数ある既存の商店街も生かすなど、古くからあるものをアップデートしながら広く街全体からの視点で段階を追って建設計画を設計し進行しています。



再開発計画は、2013年に完了した千葉駅西口の複合ビル「WESTRIO」を皮切りに、2027年に完成予定とされているJR千葉支社跡地周辺整備まで続きます。千葉駅東口に「ビックカメラ千葉店(仮称)」ができるなど駅前における大型店舗の出店により、買い物利便はさらに高まります。また、千葉公園周辺には現在建設中のドームアリーナ「TIPSTAR DOME CHIBA」、「（仮称）千葉公園体育館」などが建設予定など、子供を連れての散歩や家族での休日を過ごすための憩いのスペースも、徒歩圏内・自転車圏内に充実していく予定。平日も休日も、暮らしが充実する仕掛けが整えられていきます。

千葉駅周辺の賑わい創出の試みはまだ道半ば。「千葉駅周辺は暮らしやすいよ」という声が今後増えていくのは間違いないでしょう。


引用：千葉駅周辺の活性化グランドデザイン（改定版）より

理由③求めやすい価格帯

そして３つ目のポイントが、何よりその価格の求めやすさ。新築も中古も価格が高騰していると言われる昨今ですが、千葉駅周辺エリアはまだまだお買い得と言える範疇。それも、先に紹介した再開発がまだまだ途中だから。


すでに開発をおおかた遂げており、需要を増やしたエリアと比較してみると、その価格優位性は歴然。街の発展とともに需要が伸びて価格が上がることを考えると、「今後数年は同じマンションに住んで、その後に売却して住み替えしたい」という方は今まさに千葉駅周辺は買い時といえます。

住宅供給も続々。新築マンション計画

もちろん商業施設や公共施設だけでなく、住宅需要の向上に応えるために新築マンションも今後続々と建設が続きます。2022年10月現在でも、これだけの新築マンションが広告を発表しています。一度千葉駅エリアでマンションを購入した人が、同エリアで住み替える・・という流れも、今後起こっていくでしょう。

都内や首都圏の主要都市と比較して、千葉駅はまだまだ新築マンションもお買い得。中古も新築も、どちらも比較してみるのがいいでしょう。新築マンションの公式サイトは、ディベロッパー各社がその街で暮らすメリットや利便施設をまとめているので、眺めるだけでも十分そのエリアの概要をつかんだり、住んだ時のイメージをつかむ参考になるはずです。


（写真上）千葉パルコ跡地にできる、地上31階建て商住一体型複合再開発タワーレジデンス「エクセレント ザ タワー」。1〜2階には商業施設が入ることもあり、買い物利便性や賑やかさを求める人にはピッタリ。


（写真上）南・東・北の3方向が道路に接している、西側は公園に隣接している「オーベル千葉エアーズ」。南側は川に面しており圧迫感が少ないので、落ち着いて暮らしたいファミリーなどに最適。

エリア内での物件の立地選びは、自分にとって必要な条件で比較しよう

中古も新築も、駅徒歩距離で比較するだけでなく、「このマンションの近辺は今後の再開発予定でどう整えられるだろうか？」という視点で比較するのがポイントです。各マンションの公式サイト等で詳しく謳われているので、きちんとチェックし、自分にとって優先度の高い要素で周辺が整えられるのかで、ベストな立地条件の物件を選択するようにしましょう。