元利均等返済と元金均等返済の違いと特徴

多くの方が、マンション購入時には住宅ローンを組みます。

現在では、多くの金融機関からそれぞれ特徴のあるローン商品が出ており、少し前と比べて選択肢が一気に多くなりました。

選択肢が広がることは良いことである一方、住宅ローンについて詳しくない方にとっては迷いの種となっています。

多くの方が、住宅ローンを選ぶ際に、金利を最優先します。

確かに、今後の支払総額に関わってくるので重要ですが、返済方法についてはあまり重視されていないように感じます。

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

今回は、住宅ローンの返済方法についてご紹介します。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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元利均等返済とは

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定で、返済期間の経過に伴い、返済額のうちの利息分と元金分の割合が変化していく返済方法です。

民間ローンの場合は、この元利均等返済が主流です。

メリット

• 毎月の返済負担額が少ない
• 返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい

デメリット

• 同じ借入額、借入金利、返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる

要するに、毎月の返済額は一定ですが、その内訳が徐々に変化していくわけですね。

初期段階は返済額のうち利息の占める割合が大きいですが、徐々に元金の割合が大きくなっていきます。

計画的にローン返済を進めることが出来るため、初期段階の大きな費用負担を避けたい人にとってはオススメの返済方法です。

元金均等返済とは

元金均等返済とは、毎月の元金部分の返済額が一定で、そこに利息を上乗せして返済していく返済方法です。

元金均等返済は一般的な金融機関では取り扱っていないことも多く、主にフラット35や財形融資における返済方法となっています。

メリット

• 元金の減少が早いため、それに伴って、利息負担（総返済額）が軽くなる

デメリット

• 返済開始直後の返済額が最も高いため、初期段階の費用負担が重い
• 選択可能とされるための必要年収のハードルが高い

要するに、毎月の返済額のうち元金部分のみが一定で、借入当初の返済負担が最も大きくなるのです。

初期段階の費用負担を受け入れても、とにかく総返済額を減らしたいという人が選択する返済方法です。

元利均等返済と元金均等返済のシミュレーション

では実際に、元利均等返済と元金均等返済で、返済額にどのような違いがあるか見てみましょう。

《シミュレーション条件》

• 借入金額：5,000万円
• 借入金利：1.2%（全期間固定）
• 返済期間：35年

《結果》

前述の通り、元金均等返済の方が総返済額が少ないことが分かりますね。

総返済額の差は732,391円という結果になりました。

これだけ見ると、「元金均等返済の方が有利だ！」と思われるかもしれませんが、前述の通り、元金均等返済は初期段階の費用負担が非常に重いのです。

初期段階で費用負担を乗り越えても、実は35年後の支払総額は「73万円しか変わらない」と言えるでしょう。

マンション購入というのは、ローンとは別に、初期段階こそお金がかかるものです。

例えば、仲介手数料やローンの事務手数料、引越し費用や新しい家具の新調など、マンション購入時には予想外にまとまったお金がかかります。

このタイミングで、さらに元金均等返済を選んでしまい、初期段階の費用負担がかさむと、相当な金銭的体力がないともちません。

上記の理由もあり、元金均等返済を選択する場合、高い年収ハードルをクリアしなければ、銀行から認めてもらえないのです。

一方で元利均等返済は、総返済額こそ増えてしまいますが、無理のない範囲で計画的に着実に、ローン返済をすることが出来ますので、非常にオススメです。

それでもやはり総返済額は出来る限り抑えたいですよね。

そんな方にオススメしたい返済方法が、「元利均等返済で繰り上げ返済を積極的に行う」ことです。

元利均等返済であれば、初期段階から費用負担が重くない（やや余裕がある）ため、この浮いたお金を繰り上げ返済に充てることで、元金を減らし、総返済額を抑えることが出来ます。

どう選べば良い？

元利均等返済か元金均等返済かを、金利や総返済額だけで決めるのは少し危険です。

月々の支払いと総返済額が変わってくる、かつ返済期間が長期に及ぶ以上、今後のライフプランと密接に関わってくるからです。

例えば、すでにお子様がいて教育費等が発生している家庭であれば、そのタイミングで初期段階に大きな金銭的負担は避けたいところです。

反対に、まだお子様がおらず、数年後に出産の予定がある家庭であれば、10年後や15年後は小中学校のまとまった教育費がかかりますから、今のうちに元金をなるべく減らすために初期段階で多めに返済していった方がいいかもしれません。

このように、住宅ローンは単純な毎月の支払いではなく、今後の人生にも深く結びついているのです。

元利均等返済か元金均等返済かを選ぶ時には、ライフプランについてよく検討し、金融機関のHPなどで実際に返済シミュレーションをした上で決定してください。

ファイナンシャルプランナーに相談出来ると、なお安心かもしれません。

毎月払いとボーナス併用払い

元利均等返済も元金均等返済も、「毎月払い」と「ボーナス併用払い」というさらに詳細な返済方法を設定することが出来ます。

毎月払いとは、その名の通り、毎月返済を繰り返し、借入額の全てを毎月の支払いのみで完済しようというものです。

一方、ボーナス併用払いとは、毎月払いに加え、借入金の一部をボーナス時にまとめて支払うように設定しておくことを指します。

つまり、月々の返済額を減らす代わりに、ボーナスが入ったらまとめて支払いますよ、というものです。

この借入金の一部というのは、大体4割～5割程度になります。

ボーナス併用払いは一見魅力的ですが、注意も必要です。

というのも、ボーナスはあくまでも賞与であって給与ではありません。

会社の業績や景気などによって、払われなくなるリスクのあるものを、返済計画の一部に組み込むのは、方法としてあまり良くありません。

ボーナス併用払いを組み込む時は、ボーナスをあてにしすぎず、余裕を持った計画を立てるようにしましょう。

まとめ

ローンを選ぶ際は、「金利が高いか安いか」「固定金利か変動金利か」などを重視するばかりで、案外「元利均等返済か元金均等返済か」についてじっくり検討している人は少ないかと思います。

金利の高い安いは、損か得かが目に見えやすいので、誰しも検討されますが、返済の方法も実は今後の人生に深く結びついています。

この機会に、是非検討してみてください！