仲介手数料を妻や配偶者、親に出してもらっても大丈夫？贈与になる？

不動産購入に必要はなのは物件自体のお金とは別に「諸経費」と呼ばれる費用が必要になります。この諸経費には不動産会社に支払う仲介手数料や、住宅ローンを借りる銀行に支払う保証料や事務手数料、それに税金などが含まれます。そして諸経費の中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料。物件自体は自分で住宅ローンを組み、仲介手数料を含む諸経費については、配偶者や親などの親族に出してもらうという方も多いのではないでしょうか？今回は、そんな方向けに気をつけたいポイントを解説します！

著者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

1.お金を出すと【持分】になる

不動産は購入に多額の費用がかかりますが、諸経費にも大きな費用がかかります。不動産の面白いところは、購入した不動産に対して「所有権」が発生し、それが国に記録されるということです。そしてその所有権は、1人で持つこともありますし、複数人で持つことも可能です。もし、複数人で持つ場合は、それぞれの人が「何％持っている」と明確に国に登録する仕組みになっています。この「何％」のことを持分と読んでいます。

↑持分は国に申請をする必要があり、登記簿謄本に記録される

不動産購入にかかる諸経費を出した場合、不動産を取得する為の費用を負担していることになりますので、その分「持分を持つ」ことになります。お金を出した際、望む、望まざるに関わらず、持分を持つ事は必須なのです。しかし、不動産に関係する費用全てが持分になるわけではありません。持分になる費用は、仲介手数料以外に下記のようなものがあります。

1-1.持分にカウントされる費用

• 不動産代金
• 購入のための仲介手数料
• 不動産取得税
• 登録免許税・登記手数料
• 印紙代
• 抵当権設定の登録免許税・登記手数料
• 固定資産税・都市計画税の精算金
• 増改築リフォーム費用
• エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備
• ローン保証事務手数料

上記は「引き渡しまでに必要な費用」と言えるでしょう。関連記事：中古マンション購入の流れ・必要書類まとめ【完全版】

1-2.持分にカウントされない費用

それでは持分にカウントされない費用について見てみましょう。

• 借入金金利
• ローン保証料
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料等
• インターネット加入料・CATV使用料
• 引越し代金
• 家電製品・家具・カーテン代等
• 町会費

上記は「引き渡しの後」に必要な費用と言い換えられます。これらの費用を住宅ローンを組む本人以外が出しても、持分にはカウントされません。

2.持分を持つと面倒な事もある

基本的に、住宅購入に関わる費用を出すと持分を持つ必要があるとお伝えしました。持分を持つ分には何も問題なさそうに見えますが、いくつか面倒な事が発生するケースがありえます。

2-1.売買契約書、住宅ローン手続きに同席する必要がある

持分を持つという事は、売買契約の当事者になるということです。それゆえ、持分を持つ人も、売買契約書類に署名・捺印をする必要があります。売買契約が終わった後で「やっぱり奥さんも一部費用を出します！」ということになると、売買契約書類に後追いで奥さんの名前を追記したり、覚書を別途作成する必要があり、時間が余計にかかってしまいます。また主債務者が住宅ローンを組む場合、持分を持つ人も銀行との手続きにおいて署名・捺印をする必要があります。

2-2.離婚・相続の際は大変

嫌な話ですが、将来離婚や相続が置きた時の手続きが煩雑になるというデメリットもあります。

3.持分を持たないで済む方法

不動産購入のための費用を出すと、持分をもってもらう必要があるとお伝えしましたが、持分を持たないで単独名義にする方法も、いくつか存在します。稀に奥様に「どうしても一部持分を持たせたい！」という方がいらっしゃいますが、特段の事情がない限り、下記の方法などを活用し、不動産の所有者はなるべく少なくした方が良いでしょう

3-1.非課税枠を利用する

個人間の贈与は年間110万円まで非課税になっています。この枠を利用する事で、仲介手数料分を「配偶者から非課税枠で贈与を受けた」という扱いにする事が出来ます。

3-2.借用書を作る

配偶者から仲介手数料を借りた、ということにすれば、贈与税がかかることはありません。その際、きちんと金利を含んだ借用書を作っておく必要があります。実際に仲介手数料を返金しても良いですし、年間110万円までは、上記の非課税枠分、実際に返金をしないでも、毎年返済していることにも出来ます。

3-3.親からの非課税枠を利用して資金援助してもらう

居住用の中古マンションを購入する場合、平成32年3月31日までの間であれば、親から住宅購入の為の資金援助を700万円まで非課税で受け取ることが出来ます。通常、一般贈与財産の贈与税が600万円以下は30％なのを考えると、これは凄まじい特典です。

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成28年1月1日～平成32年3月31日	1,200万円	700万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日	1,000万円	500万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日	800万円	300万円

この特例を利用するためには、住宅を取得した翌年2月1日から3月15日までの間に所轄税務署で手続きが必要となりますので、ご注意ください。参考：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁）

まとめ

仲介手数料と贈与の関係、いかがでしたでしょうか。夫婦や親から資金を出してもらうことは一般的ですが、持分や贈与に気をつけて、損することが無いよう、ベストな選択肢を選んで頂ければと思います。※上記の税金に対する内容は一般的な内容になります。個々の状況により、適用条件は異なりますので、実施に当たっては税務署や税理士への相談を行うようにしてください。