中古マンション購入時にかかる「登録免許税」って？

マイホームを購入する場合には、どのお客様にも想定している住宅取得資金があると思われます。マイホーム購入時には、売買代金に加え仲介手数料、不動産取得税などの諸費用を支払う必要があります。マイホーム取得の最終段階で予想外の出費が生じ、資金計画が狂ってしまうのを防ぐためにも、諸費用の金額を予測することが重要になります。この諸費用のうち比較的負担が大きいものとして、登記にかかる登録免許税があります。今回は、この登録免許税について詳しく見ていきましょう。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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登録免許税とは

登録免許税とは、不動産登記申請時に国に対して支払う税金のことです。例えばマンションを購入した場合、マンションの所有権は売主から買主に移転します。さらに、購入に際して金融機関から融資を受けた場合には、購入した不動産に担保として抵当権を設定するのが一般的です。もっとも所有権や抵当権は目に見えないものなので、購入した不動産の所有権や抵当権等の権利関係を、目に見える形で記録する必要が生じます。そこで、不動産登記申請を行うことによって、国の管理する不動産登記記録に物件の所有者や抵当権者を記録し、第三者に公示する必要があるのです。この際に支払う税金が登録免許税ということになります。さらに法律上、所有権や抵当権は登記をしないと後から利害関係を有した第三者に対抗できないとされているため、決済日(売買代金の全額を支払う日)当日中に不動産登記申請を行うことが、実務上不可欠と言えます。例えば購入した中古マンションの所有権移転登記をしないまま放置していると、後から同じ物件を同じ売主から購入し、所有権移転登記をした第三者にマンションを取られてしまうのです。（同じ物件を二重に売るなんてありえないように思えますが、法律上は可能なのです……）このように、登録免許税は不動産を購入する場合に必須の費用といえます。以下では、中古マンション購入時に一般的に生じる①所有権移転登記、②抵当権設定登記の登録免許税について見ていきましょう。

登録免許税の算出に必要となる資料

①所有権移転登記

所有権移転の登録免許税は、物件の固定資産評価額を基準に算出します。そこで登録免許税を算出するためには、固定資産評価証明書の取得が必要になります。これは物件所在地の市区町村役場で取得することができます。(東京２３区の場合には、都税事務所での取得になります。)固定資産評価証明書は物件の所有者または所有者から委任を受けた代理人のみが取得することができます。マンションの場合、購入する部屋の固定資産評価証明書に加え、マンションの底地の評価証明書も取得する必要があるので注意が必要です。マンションでは、部屋を購入すると自動的に底地の所有権の共有持分（一般的にマンションの居住部分の割合に対応する土地の権利を敷地権といいます）を取得することになるため、敷地権についても登録免許税を支払う必要があるからです。

抵当権設定登記

抵当権設定登記の登録免許税は融資金額を基準に算出するため、融資を受ける個数と融資金額さえわかれば、登録免許税は算出可能です。

登録免許税の算出方法

登録免許税は、「課税標準金額×税率」で算出します。課税標準金額と税率は申請する登記の内容によって異なります。

所有権移転登記

課税標準金額

マンションの場合、建物については固定資産評価額がそのまま課税標準金額となります。敷地権については、底地の全体価格に敷地権の割合を乗じたものが課税標準金額となります。底地の敷地権割合は、購入するマンションの不動産謄本に記載されています。

税率

建物の税率は2%、土地の税率は1.5%となります。(本来、土地についても税率は2パーセントですが、しばらくは特例期間として1.5%の税率になっています。)それでは以下、実際に計算してみましょう。

事例

Aマンションの101号室を購入する場合。

• 101号室の固定資産評価額：500万円
• 底地（1筆）の固定資産評価額：1億円
• 底地の敷地権割合：10分の1

(1)建物の登録免許税額

建物の課税標準金額である５００万円に税率の２%を乗じて税額を算出します。

• 500万円×2%＝10万円→A

(2)土地の登録免許税額

まず、土地全体の評価額に敷地権割合をかけ、敷地権の課税標準金額を算出します。

• 1億円×1/10＝1,000万円

次に、敷地権の課税標準金額に税率の1.5%を乗じて税額を算出します。

• 1000万円×1.5%＝15万円→B

(3)全体の登録免許税額

建物の登録免許税額と敷地権の登録免許税額の合計額が、登録免許税額となります。

• 10万円(A)＋15万円(B)＝25万円→所有権移転の登録免許税額

抵当権設定登記

抵当権設定登記の課税標準金額は借入額で、税率は0.4%となります。マイホームの購入に際して3,000万円の融資を受けた場合には、抵当権設定登記に要する登録免許税は以下の計算式から12万円となります。

• 3,000万円×0.4%＝12万円→抵当権設定の登録免許税額

よって今回の場合、所有権移転と抵当権設定の登録免許税は37万円となります。

• 25万円（所有権移転）＋12万円（抵当権設定）＝37万円

登録免許税の軽減

登録免許税を軽減する制度として、住宅用家屋証明制度があります。自己の居住用住宅の取得を税金面から支援することを目的とする制度で、住宅用家屋証明書という証明書を取得すると、登録免許税が軽減されるのです。住宅用家屋証明は、物件所在地の市区町村で取得することができます。

住宅用家屋証明取得の要件

住宅用家屋証明を取得するためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 1.居住用の取得であること
• 2.登記簿上の床面積が５０㎡以上であること
• 3.建物が建築後２０年以内（耐火構造の場合は２５年以内※マンションはこちらに該当します。）であること この項目に該当しない場合でも、例外的に住宅用家屋証明が取得できる場合があるため、詳しくは不動産仲介業者または司法書士にご確認下さい。

軽減後の税率について

住宅用家屋証明書を取得すると、登録免許税の税率は以下のように軽減されます。

• 建物の所有権移転登記：2%⇒0.3%
• 抵当権設定登記：0.4%⇒0.1%

※土地の登録免許税率については軽減されません。上記の事例と比較すると建物の所有権移転登記が15,000円、抵当権設定登記が3万円で合計が45,000円となります。

• 住宅用家屋証明書を取得しない場合→登録免許税額37万円
• 住宅用家屋証明書を取得した場合　→登録免許税額4万5千円

住宅用家屋証明書を取得する場合と取得しない場合とでは、登録免許税が合計で32万5千円も安くなります。かなり大きな違いになりますよね。

まとめ

不動産の購入に際しては、必ず登録免許税が発生します。登録免許税額を事前にしっかり把握し、正確な資金計画に役立てて下さい。物件によっては、登録免許税の計算が複雑になる場合があります。法務局、都税事務所と打ち合わせが必要になることも。登記手続や登録免許税についてご不明な点がございましたら、下記までお気軽にお問合せ下さい。LEGAL CONTACT 司法書士小山合同事務所 TEL：047-401-1817 E-mail：koyamajimusyo@legal-contact.com HP：http://legal-contact.com/