【中古マンション購入】資金援助を受けるなら必須の贈与税の知識を徹底解説！

住宅を購入する際は、ご両親や祖父母に資金援助をお願いすることもあるかも知れません。しかし、何の制度も利用せずに現金を受け取ってしまうと、ある税金を支払う必要が出てくることも。その税金とは、「贈与税」です。この記事では、どのような場合に贈与税が発生し、「相続時精算課税制度」や「住宅取得等資金の特例」を活用した場合、いくらまでの援助であれば贈与税がかからずに済むか示します。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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贈与税とは

贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。1月1日から12月31日までの1年間のあいだに取得した財産の合計額が、110万以下なら贈与税はかかりませんが、110万円を超えた場合には、贈与税が発生します。もらった財産から基礎控除の110万円が差し引かれ、その残額に税率を掛けた金額が納める税金の金額となります。例えば、1,000万円の贈与を父から、20歳以上の子が受けた場合、贈与税額は下記の計算から177万円になります。

• 1,000万円‐110万円（基礎控除）＝890万円(課税価格）
• 890万円×30％（税率）-90万円（控除額)＝177万円

税率は課税価格によって異なり、また、誰から贈与を受けたかによっても税率と控除額が異なります。直系尊属（祖父母や父母）からの贈与の場合、贈与税額を引いた後にどのくらい手元に残るかシミュレーションしたものが下記の表です。

贈与財産の価額	贈与税額	手元に残る金額
110万円	0円	110万円
500万円	48.5万円	451.5万円
1,000万円	177万円	823万円
2,000万円	585.5万円	1414.5万円
3,000万円	1035.5万円	1964.5万円

110万円までは贈与税がかからないため、祖父母が毎年110万円ずつお孫さんに渡すケースも見受けられます。20年間で2,200万円、税金がかかることなく引き継ぐことが可能です。しかし、住宅を購入する際にまとまった金額を援助したい場合には、やはり税金が高くなってしまうため、相続時精算課税制度もしくは非課税の特例のどちらかを利用した方が良いと考えられます。それぞれの制度にはメリットとデメリットがあるため、各世帯の置かれている状況によっては、制度のメリットを十分に享受できない場合もあります。

	メリット	デメリット
相続時精算課税制度	2,500万円まで非課税 将来値上がりが見込まれる財産の贈与に有効的である	相続の際に税金が発生するため、先延ばしにしただけとも言える
住宅取得資金の特例	相続時に加算されない	時限制度であるため、タイミングによって非課税になる限度額も下がる

相続時精算課税制度とは

高齢者が保有する資産を次の世代に円滑に移行させる目的で、相続時精算課税制度が創設されました。60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子や孫へ、2500万円までの贈与は非課税で、2,500万円を超える部分については、一律20％で贈与税が発生する制度です。生前贈与でも相続による資産の移転であっても、承継する財産は同じと考えられますが、当事者にとって一番いいタイミングで生前贈与を行うことができます。また、贈与された財産は、贈与時の時価で評価されるので、資産を移行したあとの価額上昇分や運用益には相続税がかかりません。なお、2019年6月末まで住宅取得資金・リフォーム費用として贈与された場合、60歳以上という親の年齢制限が撤廃されています。

非課税措置を受ける条件

• 床面積が登記簿上50㎡以上
• 取得日以前20年（耐火建築物の場合は25年）以内に建築されたもの もしくは地震に対する安全性に係わる基準に適合することが証明されたもの
• 贈与を受ける人は、贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下
• 贈与の翌年3月15日までに居住する。
• 増改築の場合は、工事費用が100万円以上であること
• 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に税務署に必要書類を提出する

注意点

将来相続税が発生しない場合は、2,500万円まで贈与税がかからないため、有効な制度です。しかし、相続する財産が多く、相続税の基礎控除額を超えることが予想される場合、この制度を利用するには注意が必要です。贈与された金額が、相続発生時、遺産に加えられてしまうからです。あくまで、税金の支払いを親の死後まで引き延ばせる制度なのです。なおこの制度を一度利用した場合、110万円の基礎控除を使用することは出来なくなります。その後贈与があった場合、贈与者が亡くなるまで相続時精算課税制度を活用することになり、相続財産に合算されます。

住宅取得等資金の特例

贈与税が非課税になるもう一つの制度です。住宅取得資金やリフォーム費用を援助してもらった際に、非課税限度額まで贈与金額が非課税となります。この制度はあくまでも住宅購入やリフォームをする際にしか利用できません。

非課税措置を受ける条件

相続時精算課税制度とほぼ同じ条件です。異なる点は、床面積が登記簿上50㎡以上というだけでなく、240㎡以下の限度があることです。

非課税額

省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性の高い良質な住宅である場合は、そうでない住宅よりも非課税限度額が500万円上乗せされます。また、購入契約の締結時期によっても金額が異なってきます。消費税が10％になった場合は、今よりも非課税の限度額が多く予定されています。なお消費税が10％になっても個人から中古マンションを購入する場合は変わりません。不動産会社や建築会社が売主の新築や中古住宅は建物部分に消費税が課税されますが、個人が売主の中古住宅は非課税なのです。

消費税が8％である場合

契約締結期間	質の高い住宅	一般住宅
～2020年3月31日	1,200万円	700万円
2020年4月1日～2021年3月31日	1,000万円	500万円
2021年4月1日～2021年12月31日	800万円	300万円

消費税が10％である場合

契約締結期間	質の高い住宅	一般住宅
2019年４月1日～2020年3月31日	3,000万円	2,500万円
2020年4月1日～2021年3月31日	1,500万円	1,000万円
2021年4月1日～2021年12月31日	1,200万円	700万円

制度の併用

基礎控除もしくは相続時精算課税制度と合わせて利用することが出来ます。基礎控除の場合は、上記の金額に110万円の基礎控除額を足した金額まで贈与税がかかりません。超えた部分に贈与税の税率が適用されます。一方、相続時精算課税制度の場合、上記の金額に2,500万円をプラスすることが出来、超えた部分に20％の税率が適用されます。ただし、2,500万円はこの特例の場合でも相続財産に加算されるので注意が必要です。また、夫婦それぞれが実の両親から贈与を受けることも可能です。

シミュレーション

住宅を購入するにあたって、父から2018年5月に4,000万円の贈与があったとします。住宅は一般の住宅であり、相続時精算課税の特例と併用する場合、贈与税額の計算は次のように行います。まず課税される金額を計算します。

• 4,000万円‐700万円（非課税金額）‐2,500万円（相続時精算の特別控除額）＝800万円

次に、贈与税額を算出します。

• 800万円×20％（相続時精算における税率）＝160万円

贈与税は160万円となります。

まとめ

ご両親や祖父母から援助してもらう際に、税金はなるべくかからないよう最小限に抑えたいものですよね。どちらの制度も贈与の翌年3月15日までに居住するという条件があるため、完成している建物であれば良いのですが、完成が先のものには注意が必要です。また、相続税にも関わってくることなので、相続時精算課税制度か住宅等資金の特例どちらを選択した方が良いか等については、税理士さんや税務署に相談するようにしましょう。また、特例の場合、引き渡しの時期によっては非課税額が低くなり、申告も必要になってきます。提出する書類の準備も時間がかかるので、早めに動くことが大切です。