【保存版】中古マンション内覧の注意点を不動産のプロがまとめました！

中古マンション購入は、新築マンションのショールームとは異なり、実際に居住中のお部屋や使用感のあるお部屋を見て検討します。新築物件購入のような心構えで見学をするとビックリされる方も多いようです。今回は、はじめて中古マンションを見学される方、または、経験はあってもイマイチどこをチェックすればいいのかわからず困っている方に向けて、「これだけ抑えれば大丈夫！見学テクニック10ヶ条」をご紹介したいと思います。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

中古マンション購入時の基本ルール

中古マンション購入時の基本的なルールとして、設備等は【現況のまま引き渡し】ですし、原則として売主様の私物は撤去となります。しかし、売主様のご好意によって照明器具やエアコン、食器棚など残し、置いていってくださる場合もあります。こうした残置していただくかどうかは売主様に確認し、契約書へ記載する形となります。（※あくまでご好意であり、相談ですのでご希望通りにいかないケースもあります）

【1】希望条件をまとめよう

やはり最も大事なのは、自分たちに【どのような希望条件があるのか】を整理しておくことです。探し始めでまだ何も決まっていない場合も、最低限、下記は準備しておきましょう。わからないものは、事前に不動産業者に相談をしてみると良いかと思います。

• どれくらいの【広さ】が必要か
• 【お部屋数】はいくつ必要か
• 【上限金額】はいくらか（事前審査サービスを受ける）
• 持ち込みたい家具や入居時購入したい家具はあるか

上記のような要件が、まとまっていないことによる事例を2つほどご紹介します。

1. 本当は、3部屋必要だったが2LDKの部屋を見学して、リフォームで3部屋に変更しようとするも費用と構造上難しいことを知り断念。
2. 持ち込みたかった家具が入らないことが２回目の再見学で発覚して断念。

見学には貴重なお休みを割くことも多いと思いますので、しっかり準備をしていきましょう。上記だけでなく、要件を事前に確認しておくことで、採寸をしたり、リフォーム見積の日程をその場で調整したりと、見学をされた際にすべき行動が具体化されます。

【2】質問リストを作ろう

要件をまとめた後は、確認したい事項をリスト化して準備しましょう。「居住中」の物件では、売主様が一緒に物件のご紹介をしていただける場合も多く、こうした場合には特に、生活している方にしかわからない情報を得ることができます。もちろん売主様もわからないことはありますが、準備をしていくと多くのことが解決しますし、事前に気になる点を不動産会社に伝えておくと、要望や気になる点が共有できて、スムーズなご案内につながります。

• 普段の買い物はどこでしているか
• 交通事情はどんな感じか
• 近所の人たちはどんな人がいるか
• 近所づきあいはどんな感じか
• 住んでいて気になる点はないか
• 次のお引越しのスケジュールなどはすでに決まっているか
• 学区はどうなっているか
• 近所の保育園などの競争率はどうか
• 周辺の飲食店などの事情はどうか
• そのマンションのメリットはどんなところか

 

【3】ストリートビューで事前見学しよう

その場に行かなくても、ネット上でほとんどの道路を通ることができます。歩いて周辺環境をチェックすることは必須ですが、ネット上からでもかなりの情報を取得することができます。時間も体力も限られているので、まずはGoogleマップでストリートビューを使ってチェックし、直接確認したいと感じたところを見に行くようにすると疲れて見られなくなってしまったといったことが起きづらくなります。まずはWEB下見をしてみましょう。Googleストリートビューの使い方はこちら。

【4】駅からマンションまで歩いてみよう

ネット上でチェックしても、必ず歩いて確認をしておく必要があるのが、【駅から自宅までのルート】です。「実際に歩いてみると坂道が辛かった」「実際に歩いてみると商店街が活気あって元気になった」「実際に歩いてみると必要なお店が帰り道にあって便利そうだった」といったように、生活のイメージが湧きます。一般的には、徒歩10分以内で検索される方も多いのですが、歩くスピードや信号の数、人通りなどでも徒歩時間は多少変わってきますので、ご自身の生活を考えられる上では、駅から歩いてマンションに来て見学をして駅まで歩いて帰るという双方向を確認してみましょう。

【5】マンションの周辺を一周しよう

現地に少し早めに到着して、周辺を１ブロックくらい歩いてみましょう。数分圏内には、どういったものがあるのか、一回りするだけでも見えてきます。特に、おしゃれなカフェや小さな公園、新しくできたコンビニやお店など、ネットに情報が掲載される前のものを発見できたりします。また、ないことを願うばかりですが、ハトやカラス、犬や猫の糞害などがないかといった生活してからでは遅いことも、現地でないと確認は難しいです。その他にも、騒音や工事の状況などもチェックできます。大規模な再開発計画などはネット上で確認することができるものもありますので、気になったものは調べてみましょう。

【6】メールボックスとゴミ置場で管理力をチェックしよう

外観のチェックが完了したら、いよいよマンションです。まずは簡単に建物の管理状態を確認しましょう。簡単なチェック方法として、メールボックスを見たときに、チラシが溜まっているポストが多い、チラシが床に落ちている（捨てる場所がない）か、を確認することでマンションの管理レベルをチェックできます。管理が行き届いているマンションは、ポスティング禁止が徹底されており、不要なチラシを捨てる場所も用意されているため、溜まっていたり散らかったりということがありません。しかし、上記だけですと、単にタイミングということもありますので、合わせてゴミ捨て場の状況を確認するともう少し精緻になります。

【7】まずは一通り、感覚的に見よう

次は、お部屋の見学テクニックです！まずは、一通り室内を見ていきましょう。眺望を気にされる方は眺望や日当たりを確認したり、窓を開けて風を感じたり、音を聞いたり、感覚的にそのお部屋を体感します。その後で具体的に、お部屋の広さ、収納量、使用感とリフォームの必要性といった点を確認していきます。大抵の汚れは、お掃除業者さんで解決することができますので、壊れている箇所がないか、開け閉めの動きが鈍くないか、などは確認しておく必要があります。

【8】準備した質問と見学して思いついた点を質問しよう

見学が一通り完了した段階で、購入意欲が高まった場合は、準備した質問やその場で気になったことを質問しましょう。懸念点を残した状態では意思決定は難しいため、できる限り確認をされるようにすると不安が払拭できます。※再掲※

• 普段の買い物はどこでしているか
• 交通事情はどんな感じか
• 近所の人たちはどんな人がいるか
• 近所づきあいはどんな感じか
• 住んでいて気になる点はないか
• 次のお引越しのスケジュールなどはすでに決まっているか
• 学区はどうなっているか
• 近所の保育園などの競争率はどうか
• 周辺の飲食店などの事情はどうか
• そのマンションのメリットはどんなところか

【9】販売図面にメモしよう

具体的に検討するために必要な情報として、見学に行くともらえる販売用の図面に、必要情報をメモしましょう。

メモポイント1.サイズ

購入を具体的に検討できるレベルのお部屋の場合は、サイズを採寸をしておきましょう。何度も物件に行く手間が省けます。営業担当者はメジャーを持っていますので、採寸を頼む事も可能です。

• 各お部屋（縦×横）
• カーテン
• 収納
• キッチン（特に幅！）
• 冷蔵庫置き場
• 洗濯機置き場
• ドア幅、廊下幅（大きな家具を入れたい場合）

などは、特にサイズがわからないと買い物ができないなどトラブルになりやすいポイントですので注意しましょう。

メモポイント2.リフォームしたい箇所

このままではちょっとという箇所は、「×」などを書き込む形でメモをしておくとリフォーム箇所の概算見積を取りやすくなります。

• 壁の汚れ
• フローリングのキズ
• キッチン
• バスルーム
• トイレ
• 作り付けの棚をつけたい

など、現地を確認した際にある程度、概算見積が取得できる状態になっていると判断がしやすいです。リフォームは部屋の大きさなどによっても変わってきますが、一般的な70㎡くらいのサイズであれば、400〜700万円程度でほぼ新品に取り替えることは可能です。フルスケルトンリノベーションといって、間取りも変更するようなリノベーションでも1,100〜1,500万円程度の予算があれば一般的なことは可能です。（※過去事例を元に一般的な概算にはなりますので、ここの特性があるため、お見積は別途取得してください）

メモポイント3.エアコン位置

内廊下マンションやグレードの高いタワーマンションなどであるのが、エアコンの種類がマルチタイプに限定されることです。エアコン設置用の穴がお部屋にあるか、それが何個の室外機で、どこに繋がっているか、エアコン用の電源があるかはトラブルになりやすいので確認しましょう。築年数が古いマンションによっては室外機が置けず、窓エアコンという室外機がいらないタイプのエアコンしか付けられないこともあります。また、年式なども可能な限りチェックしておかれると、引き渡すかどうかの相談の際にも安心です。

メモポイント4.電源、電圧

家電が多いご自宅や、少し特殊な電子機器をお使いになられるご家庭の場合には、電源（コンセント）の個数やその電源で使える電圧も確認が必要になります。マンションの一般的な電圧は100vです。200vはエアコンや電子レンジを置く場所に設置されていますが、それ以上に関しては、管理室やコンシェルジュに質問し、難しい場合は管理会社に問い合わせをして確認します。見学時は、必要な電圧のコンセントがあるか、アンペアは足りるかを確認しましょう。

【10】写真を撮ろう

販売図面へのメモが終わったら、最後は室内写真を撮らせてもらいましょう。一般的に、物件の見学数としては3件程度見学をすると、物件の良し悪しが分かり、感覚的に判断ができるようになってきます。しかし、最初に見た物件などは、ほぼ忘れてしまっているケースがほとんどですし、予算と希望条件の妥協ラインをどこに置くのかを決める際には、写真が必ず必要となります。

撮影リスト

1. 販売図面
2. リビング
3. 眺望
4. キッチン全体
5. ガスコンロ
6. 冷蔵庫置き場
7. 食器棚、または、置くスペース
8. 各お部屋
9. 廊下
10. 洗面台
11. 洗濯機置き場
12. 浴室
13. その他、必要なもの

＋α：「絶対にここが欲しい」と思ったら、売主様に“熱意”を伝える

中古マンション売買は「売りたい人」と「買いたい人」の交渉で成立します。お店でモノを買うのとは違い、売主様のお気持ち次第で状況はいかようにでも変化するため、心象には注意しましょう。「お邪魔します」「こんにちは」「今日はよろしくお願いします」といった挨拶、「失礼します」といった気づかいは忘れずに！さらに、私たちエージェントが売主様にその場で交渉や相談をすることは難しいのですが、購入を検討されているお客様から「熱意を伝える」というのは、とても有効です。

エピソード１

すでにお申込みが入っている物件で、確定はしていなかったため見学をされた際に、「検討されている方がいらっしゃるのは伺っているのですが、私もこちらのお部屋を購入したいです。」と素直に熱意をお伝えしたところ、売主様にとても良い心象を持っていただけ、2番手から逆転で購入をすることができました。

エピソード２

土日の2日間で10件ほどの見学がきていたお部屋で申込みは1番手だったのですが、住宅ローンの事前審査手続きで手間取り、2番手の方が追い越しそうな状況でした。実は「実家がすぐ近くで出産も控えており、ここはとても気にいっていて、何としても購入したいです！」と売主側の不動産会社さんに熱意をお伝えしたことが功を奏し、その件を2番手の方にも事情を説明してくれたおかげで「それは1番手の方に幸せになってもらいたいですね」と、2番手の方が譲ってくれ、無事に購入することができました。

まとめ

いかがでしたでしょうか。ご夫婦で見学する場合は、役割分担されると時間も短縮できて効果的かもしれません！　そして、心象と熱意もお忘れなく！！改めて、「これだけ抑えれば大丈夫！見学テクニック10ヶ条」をおさらいしましょう。 上記のリストを実践して、実りある中古マンション見学を行ってくださいね！

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中古マンションは一軒一軒、築年数や広さ、駅距離、グレードなど諸条件が異なるため、比較検討が難しいもの。内覧時に実物で諸条件を確認することももちろん重要ですが、「定価」が存在せず売主が売り出し価格を決める中古マンション購入では、「提示されている価格が適正か」を見極めなくてはなりません。中古マンションの相場を誰でも簡単にわかるようにしたアプリが、「カウル」です。 カウルでは、過去の売買事例を元に、人工知能（AI）によって現在の適正金額と将来の価格推移を予測。現在の市場価格の目安、過去の売買事例、新築時の価格、購入時の必要費用、購入後のランニングコストなどを算出して提示しています。初めての購入でも、住み替えでも、あなたの頼もしいパートナーとして活躍してくれるはずです。＞＞アプリ「カウル」についてもっと詳しく＆ダウンロードはこちらから＞＞