マンション売却にかかる期間って?早く売れるために大事なことは

2020.06.04
マンション売却にかかる期間って?早く売れるために大事なことは
「そろそろ住み替えかな・・・と思い始めたけれど、どれくらいの期間がかかるものなのかな?いつ頃から準備した方がいいのだろう?」マンションを売ることを考えるとき、気になるのが期間の問題。転勤やお子様の進学など、ライフステージの変化によって考えられることが多いマンションの売却は、「そのとき」までに準備を進めておくことが余裕を持った売却に繋がります。
  • 住んでいるマンションをそろそろ住み替えたい、どれくらいかかるものかあらかじめ知っておきたい。
  • 今売り出しているのだけど、なかなか問い合わせがなくて不安・・・これって通常?
  • とにかく早く売りたい、どれくらいで売れるもの? とにかく早く売る手段ってある?
などなど、今回は「マンション売却と期間」について、よくある質問にお答えし、抑えるべきポイントをお伝えします。

基準としてどれくらいの期間がかかるか

マンション売却の流れまず、マンション売却の大まかな流れとしては
【1】価格査定 【2】売却活動 【3】契約・決済
の3ステップに分かれます。通常のマンションの場合、売却にかかる期間は3ヶ月、価格や戦略などで売り方を間違えると1年以上かかってしまうことも、めずらしくありません。先にどれくらいの期間がかかるか見積もりたいということでしたら、余裕を持ってトータルで半年と考えておきましょう。それぞれのステップでやることは、細かくあげると以下のようになります。
【1】価格査定
  • マンション売却の理由を整理する
  • 住宅ローンの残債額を確認する
  • 必要書類を準備する
  • 相場感をつかむ
  • 金額査定をしてもらう
  • 媒介契約を結ぶ
【2】売却活動
  • 売り出し価格を決める
  • 掃除をする
  • 内覧対応をする
  • 買付(購入申込書)を受け取る
【3】契約・決済
  • 売買契約を締結する
  • 引き渡し日の調整をする
  • 銀行に連絡する
  • 引越し作業を進める
  • 現地の立会いをする
  • 引き渡し(決済)
ステップごとの詳細は、こちらの記事で詳しくご紹介していますので合わせてご覧ください。細かな流れとやること、気をつけるポイントなどを解説しています。 >>参考記事:マンション売却の流れと注意点を専門家が徹底解説!【保存版】

まずいつまでに売りたいか?を決める

一般的にどれくらいかかるのか、ということより大事なことは、「いつまでに売りたいか(≒どの程度の売却活動期間に耐えられるか)」という点です。というのは、いつまでに売りたいかによって、その後の販売戦略がまったく変わってくるためです。売却期間に余裕があるのであれば、価格を高めに設定して様子をみるということができます。一方でとにかく早く売りたいのであれば、価格を相場より安めに設定すればそれだけ早く買い手を集客することができます。ただし価格を高めに設定した場合、万が一販売が長期化してしまうと「売れ残り物件」として買い手に認識されてしまい、余計に売れなくなる・・・という負のスパイラルに入ってしまうことがあります。まずは相場を掴んだうえで「それよりも高値に挑戦したい」という場合は、担当の営業マンともよく相談し、「2週間出してみて売れなかったら値下げする」など期間を区切ってトライするなど、長期化に陥らない対策をとるのが良いでしょう。

売れない理由 トップ3

物件の間取りやエリア、売り出しのタイミングなども関係するので、売却期間には差が出ます。売り出してから1ヶ月ほどかかるのは一般的と言えます。販売中に反響が思わしくないと不安になってしまうものですが、仮に「私の時は1ヶ月もかからなかった」など他の方から聞いたとしても、その基準が一概に自分に当てはまるとは限りません。感情に左右されず、契約している不動産営業マンと売却活動を実行していきましょう。まずはこうしたケースに当てはまっていないか、チェックしてみてください。
①価格設定を間違えている ②広告の量や質に問題がある ③依頼先の仲介会社に囲い込みされている

価格設定や広告に改善点ありのケース

「広告を出していても問い合わせが全然ない」という場合、まず①②が疑われます。ポータルサイトに広告を掲載すると1、2週間ほどは「新着」「NEW」などと知らせる印がつきます。物件を探している購入者の中には新しく売り出される物件を継続的にチェックしている人も多いため、この「新着」期間に何も反響がないようでしたらその時点で買い手の心に刺さっていない可能性が高いです。その場合は、価格設定が相場より高くなっていないか、広告に出している記載内容が足りているか、写真が少なくないか、暗いなどネガティブな印象を与えていないか・・・など、確認してみましょう。この時、買い手の立場になって「自分だったら買いたいと思うだろうか?」という意識で見直してみるのがポイントです。詳しい集客のチェックポイントと対策については、こちらで解説しています。 >>参考記事:マンション売却成功の鍵!買い手がつく物件情報・集客のコツとは

囲い込みされてしまっているケース

②囲い込みとは、不動産仲介会社が売主から預かった販売中の物件に対して、他社から見学希望が入った際に「契約予定」や「売主の都合が悪い」などと虚偽の回答をし、物件の紹介をしないことです。自分で買主を探せば、売却物件を預かっている仲介会社は売主と買主どちらからも手数料をもらうことができます。これを「両手仲介」といいますが、囲い込みはこの両手仲介を狙って行なわれるものです。媒介契約を結ぶ前に「囲い込みをする業者か否か」を見抜くのは非常に難しいので、販売が始まった時は、下記をご自身でチェックすることで、囲い込みは確実に避けるようにしましょう。
  • レインズ登録後の「登録証明書」をしっかり発行してくれるか
  • 自社だけでなくポータルサイトにも出稿しているか
  • 他社仲介会社にも広告許可を出しているか
不動産は通常、他社も広告を出せることになっています。囲い込みしている会社は、他社に宣伝されて買い手を連れてこられることを嫌がるため、他社が広告出稿することを禁じているケースが多くなります。まずはレインズにきちんと登録してもらうことをお願いし、その証明を受け取り、登録内容を確認することが大事です。
※レインズは、不動産業者しかアクセスできないデータベースのこと。レインズへの物件掲載は、不動産業者の義務(一般媒介を除く)となっています。レインズに登録すると発行される「登録証明書」には売却依頼主(売主)専用のID・パスワードが記載されており、インターネット上の専用確認画面でご自身の物件の登録内容を確認することができます。参考:不動産取引情報提供サイト レインズ
また、内覧はあるが購入申し込みに至らないケースが多い場合は、内覧時に物件の魅力をうまく伝えられていない可能性があります。売れない時に理由と対策については、こちらで詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。 >>参考記事:中古マンションが売れない・・・理由と対策方法を見極めよう

早く売るために必要なこと

売却期間中はできる限り「売却活動」に専念しましょう。先ほどもお伝えしたとおり、何より避けなければならないのは「販売の長期化」です。たとえば、買い手から見学の問い合わせがあったら、なるべく調整するようにしたいもの。一度スケジュールが合わずに断った場合、別日程で再チャレンジしてくるのはほんの一握りです。大半の買主は連絡が取れなくなったり他物件に切り替えるなど、「離脱」します。「本当に欲しかったらまた問い合わせてくるだろう」と思っているうちに、ぱったり問い合わせがなくなってしまった・・・なんてことも起こり得ます。また、内覧当日にいかに印象をよくするか、は売主側の準備にかかっています。内覧当日はいわば決戦の場。第一印象で決まる部分が大きいため、片付いていないお部屋であればそれだけ「買いたい」と思わせるのは難しくなります。不動産会社で行なえる部分と売主さんご自身でこそ行なえる部分とそれぞれあるため、マンションをきちんと売りきるには不動産会社と売主とで一緒に連携をとって進めていくのが肝心です。

少しでも早く売るためにできること

「そうは言っても、とにかく早く売りたくて・・・」という場合、買取という手段もあります。ただし、相当安くなる可能性は高く、市場で売ったら5000万円の物件が4000万円くらいになることはあり得ます。ただ買取であれば、売却にかかる手間も時間もかかりませんし、手離れの良さはメリットです。とにかく手間なくすぐに現金化したい場合には選択肢の一つではあるといえます。また、売却活動は掃除や見学対応など、やるべきことやストレスも多く、疲れてしまう売主さんも少なくありません。実は賃貸でうまくマンションを資産運用した方がいいケースもありますので、本当に売るのがベストな答えなのか売却理由をよく整理して考えてみましょう。>>参考記事:マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは?

早く・確実に売却するためには?

早く確実なマンション売却を叶えるためには、適正価格で売り出さないといけません。 そのためには、効率的な情報収集とロジックに基づく値付けが必要です。2022年現在、中古マンションの価格が上昇している点に注目が集まっています。が、実はその一方で、悲劇も起こっています。「今ならば高値でも売れるはず」と考えて強気の価格をつけたところ、買主からまったく振り向いてもらえず売れ残り続け泥沼の長期戦に・・・というような事例が少なくないのです。売れ残りにならないためには、適正に市場を見極めること。そのための判断材料となる情報収集に役立つのが、アプリ「カウル」です。カウルには、売却に役立つ便利な機能が揃っています。
  • 自動査定で自宅の売却金額がわかる
  • 売却時の手残り計算もできる
  • 売出時に「ライバル」となる売却予定物件周辺の売出物件の価格も地図で直感的にチェックできる
カウルはアプリの中で必要な情報収集や簡易査定が完了するので、例えばこんなお悩みをお持ちの方にはまさにぴったり。
「不動産会社に問い合わせをすると営業電話が来そうで嫌・・」 「自分である程度情報収集してから問い合わせたい」 「時期未定で検討段階だからまずは情報収集だけ」
すでに売却活動中の方であれば、現況の周辺売り出し状況をウォッチするのにもおすすめです。>>アプリ「カウル」のダウンロードはこちらから>>
株式会社Housmart
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マンションジャーナル編集部

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