マンションを売却したら消費税はかかるの?

2021.12.09
マンションを売却したら消費税はかかるの?
マンション売却には譲渡所得税、住民税、復興特別所得税などなど、実に6種類もの税金が関わってきます。そのうちの一つが、消費税。「マンションを売るのに、消費税がかかるって聞いたんだけど・・・?」という方に向けて、マンション売却にかかる消費税について解説します。

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
(Amazonランキング・ベストセラー1位)

居住用物件の場合は消費税はかからない

居住用の自宅や別荘を売却した場合、消費税は発生しません。一方で、投資用マンションや収益物件など、事業に関係のない個人的な資産を売却した場合、消費税が発生します。消費税が発生する場合は売出価格や、チラシ等の広告はもちろん、契約書にも消費税額を記載する必要があります。

マンション売却で消費税がかかるのは建物部分だけ

投資用マンションや収益物件を売却すると消費税がかかりますが、実は消費税がかかるのは「建物部分」だけです。仮にマンションを2,000万円で売却したとすると、2,000万円まるまる消費税がかかるわけではありません。例えば2,000万円の内、土地が1,000万円、建物が1,000万円だとすると、建物部分の1,000万円にのみ消費税がかかります。何故土地に消費税がかからないかは色々な説がありますが、一番簡単なものは「土地は消費できない」という考え方があるからだそうです。

土地と建物部分の価格の決め方

投資用マンションや収益物件の売却において建物部分にしか消費税はかかりません。では、どうやって土地と建物部分の価格を決めるのでしょうか。単純に半分半分にするわけにもいきません。一番良く使われる方法は「固定資産課税台帳記載事項証明書」という役所でもらえる書類を参考にする方法です。固定資産課税台帳記載事項証明書はその名の通り、国が固定資産税を徴収するにあたって「あなたのマンションの土地はいくらね、建物はいくらね」と値付けした金額が書いてあるものです。この金額の「土地」と「建物部分」を見比べ、価格の割り振り方を決めるのです。

過去に居住しており、現状収益物件として賃貸に出しているマンションを売却した場合の消費税

昔購入したマンションに住んでいて、その後賃貸に出される場合もあると思います。このような場合でも、マンションは消費税の対象となります。過去に居住用としてマンションを使っていても、現状どのようにマンションを使っているかで判断されるのです。 消費税を納めないで済むケースとしては、居住中の賃借人に退去してもらい、空室の状態で売りに出す場合です。その場合であっても、賃貸の募集をかけると消費税の課税対象になります。

マンション売却で消費税がかかった場合の納付方法

マンションを売却した際に消費税を受け取った場合、売主様の状況によって消費税を納める必要があるかどうかが変わります。次のどちらのケースに当てはまるかチェックしてみてください。
  • (1)個人( 消費税の免税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 以下 )→ もらった消費税を納める必要なし。全額が譲渡所得になる。
  • (2)個人( 消費税の課税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 超 )→ もらった消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作って申告して納付する。
課税売上とは給与以外の税金がかかる所得のことです。サラリーマン大家さんなどで、給与以外に所得が無い場合は(1)になります。副業などの収入が1,000万円を超える場合は消費税を納める必要があるので注意しましょう。

早く・確実に売却するためには?

早く確実なマンション売却を叶えるためには、適正価格で売り出さないといけません。 そのためには、効率的な情報収集とロジックに基づく値付けが必要です。2022年現在、中古マンションの価格が上昇している点に注目が集まっています。が、実はその一方で、悲劇も起こっています。「今ならば高値でも売れるはず」と考えて強気の価格をつけたところ、買主からまったく振り向いてもらえず売れ残り続け泥沼の長期戦に・・・というような事例が少なくないのです。売れ残りにならないためには、適正に市場を見極めること。そのための判断材料となる情報収集に役立つのが、アプリ「カウル」です。カウルには、売却に役立つ便利な機能が揃っています。
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マンションジャーナル編集部

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