プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【1】練馬駅エリア

2022.02.01
プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【1】練馬駅エリア
2022年現在、すでにマンション価格が上がりきっており、購入が合理的ではないエリアが都心部を中心に見受けられる東京23区。価格上昇の波が既に来ているエリアとそうでないエリアの二極化が進む今、中古マンションを購入するためには「エリア選び」が非常に重要です。この記事では、将来の住み替えを見据えて中古マンションを購入する際によくある疑問として、
  • エリアの資産価値はどのような要素で判断すればいいの?
  • 資産価値を考えるならどのエリアの中古マンションを買うのがいいの?
  • 各エリアの生活環境はどうなの?
これらに答えながら、2022年現在「買い時」な東京23区の5エリアを紹介します。 今回は練馬駅エリア編です。ではさっそく見ていきましょう!>>全5エリアをご覧になりたい方はこちら※各エリアの記事は順次公開予定です。 >>大山エリア編 >>馬込・西馬込エリア編 >>新中野エリア編 >>板橋エリア編

監修者について

監修者:渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社 代表取締役
(保有資格:不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士)

練馬駅エリアのマンションの資産価値が評価できる4つの理由

「今、買い時」だという判断軸については、下記の4視点で見て総合的に判断しております。 「資産価値を測るにはどの指標を参考値にすればいいのか」 「“資産価値が高い”とはどういうことか?」 などを知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
「今、買い時」の定義
  • まだ価格が上がっていない(都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない(=価格騰落率が低い))
  • 今後価格が維持されるもしくは上昇する見込みがある(→再開発計画)
  • 住宅需要に応える素地が整っている(→交通利便性、生活利便性)
  • 賃料と比較して物件価格が安い
ではまずは、練馬駅エリアの中古マンションの資産価値が評価できる理由を見ていきましょう。

①都心の主要駅にスムーズアクセス

東京駅をはじめとする主要駅へのアクセスは資産価値を左右する一因です。練馬駅は都営大江戸線、西武池袋線、西武有楽町線、西武豊島線の4路線が通っており、
  • 東京駅まで乗り換え1回・35分前後
  • 池袋駅まで乗り換えなし・10分〜15分
  • 新宿駅まで乗り換えなし・20分前後
  • 渋谷駅まで乗り換えなし27分前後
でアクセスすることができます。上記ターミナル駅のみならず、永田町駅、六本木駅、大門駅(浜松町駅)、有楽町駅などにも各路線が通じているため、都内の多くの主要駅に乗り換え1回以内でアクセスが可能です。練馬駅はバス便も充実しており、新宿駅、中野駅、羽田空港(※)などにも直通アクセスできるため非常に便利であるといえます。 ※2021年7月から「練馬駅(練馬区役所前)」から羽田空港までのリムジンバスが運行開始 https://www.limousinebus.co.jp/uploads/info/2021/06/info_nerihikari_establish.pdf通勤や通学、ショッピング、旅行などあらゆるシーンで大きな強みとなってくれます。

②一日に約21.6万人が利用する大規模な駅(練馬駅)

その駅の1日あたりの乗降客数によって駅の規模や周辺エリアの住宅ニーズの多寡を推測することができます。駅の規模を測るうえでの一つの目安は3万人です。3万人以上の人が日々利用する駅であれば一定程度以上の規模がある駅と評価することができます。練馬駅の一日あたりの乗降客数は約21.6万人(2019年)となっており、目安となる3万人を7倍以上も上回っています。新宿駅や六本木駅まで直通する都営大江戸線、池袋駅や渋谷駅まで直通する西武有楽町線(東京メトロ有楽町線直通)などの便利な路線が複数停車する駅であるという点が一つの要因といえるでしょう。

③駅徒歩10分圏内にマンション・生活利便施設が充実

最寄駅から10分圏内か否か、これはマンションの資産価値を左右する大きな要素です。練馬駅から徒歩10分圏内のエリアには良質なマンションが数多くあることに加えて、同じエリア内に大型スーパーや飲食店、衣料品店なども充実しています。練馬駅エリアは、高い生活利便性と交通利便性を兼ね備えたマンションが豊富にあるエリアです。

④練馬エリアの知名度と生活利便性を向上させる再開発が控えている

どのような内容の再開発計画があるかによって、今後のそのエリアの知名度やブランドイメージ、生活利便性がどのように向上するかを予測できます。練馬エリアの主な再開発計画には以下3つがあります。
  • 練馬駅周辺が再開発促進地区に指定されている
  • としまえん跡地にハリー・ポッターのテーマパークがオープンする
  • 都営大江戸線の延伸が計画されている
練馬駅周辺は再開発促進地区に指定されており、2022年以降に再開発が積極的に行われるエリアです。再開発の具体的な内容はまだ確定していませんが、練馬駅周辺の生活利便性が今後さらに向上することが予測されるでしょう。また、かつて遊園地であった「としまえん」の跡地に「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京 ‐メイキング・オブ ハリー・ポッター」が2023年にオープンされる予定です。同テーマパークは、ロンドンにある「メイキング・オブ ハリー・ポッター」に次いで世界で2番目に開設するハリー・ポッター体験施設となります。広さは約3万㎡で、施設内にはハリー・ポッターの映画シリーズのスタッフが制作した映画セットが設置され、映画のワンシーンを実際に体験できるとのことです。世界的な映画「ハリー・ポッター」がモチーフのテーマパークであるため、「としまえん」跡地に隣接する練馬駅エリアの知名度やイメージが今後さらに向上することが予測されるでしょう。参考:ワーナー ブラザース スタジオツアー東京 ‐メイキング・オブ ハリー・ポッター公式サイトさらに都営大江戸線の都庁前駅から光が丘駅までの路線について、大泉学園町を経て東所沢まで延伸するという延伸計画が進められています。同沿線の途中駅として、土支田駅(仮称)・大泉町駅(仮称)・大泉学園町駅(仮称)の3駅が新設される予定です。延伸によって都営大江戸線の利用者が増えれば、同沿線の中でも規模が大きく交通利便性も高い練馬駅の乗降客数が増え、駅周辺がさらに発展するという好循環が起こり得るでしょう。参考:大江戸線延伸地域のまちづくり(練馬区)

練馬駅エリアの住環境は?夫婦二人・ファミリー世帯目線で分析

練馬駅エリアは、夫婦やファミリーで住むのに適した街です。その要素を見ていきましょう。

練馬駅周辺は生活利便施設が充実

練馬駅周辺には駅に隣接する大型スーパーや飲食店、衣料品店などが充実しています。Coconeri(ココネリ)」という練馬駅直結の複合型商業施設には、大型スーパーLIFEや薬局Tomod’s、ユニクロ、認定保育所、キッズクリニックといった日常生活に欠かせないテナントが入っているため大変便利です。エミオ練馬」という練馬駅直結の複合型商業施設もあり、飲食店やコンビニ、カフェ(スターバックスコーヒー)などを利用できます。練馬駅直結の施設以外にも、駅周辺500メートル圏内にはスーパーが7件、コンビニが15件あり、日用品の買い物に困ることは極めて少ないエリアといえるでしょう。

小さいお子様がいても安心の公共サービス・医療施設

練馬区・練馬駅周辺には、公共サービスや医療施設が充実しています。小さなお子様がいる共働きの家庭でも、安心して子育てと仕事を両立させることができるでしょう。練馬駅直結の複合型商業施設「Coconeri」には0歳からの一時保育サービス「練馬ぴよぴよ」という練馬区から委託を受けたNPO法人が運営する一時預かり室があり、忙しい共働きの夫婦世帯でも安心です。練馬区内の各地に子育て中の親同士の交流・仲間作りの場として、「にこにこ」という学童クラブ室が開放されています。「にこにこ」は、当日に来館して利用できる「個人利用」と、部屋を貸し切りで使える「グループ利用(予約制)」の2通りの利用方法があり、お子様の飲食(授乳・離乳食)も可能です。親子で遊んだり、親同士で交流したりする場として活用できるでしょう。公共サービスに加えて、練馬駅エリアは子育て世帯にとって心強い医療施設も充実しています。練馬駅500メートル圏内には小児科だけで11件あり、お子様の体調不良の際にも安心です。

プロが選ぶ!練馬エリアでおすすめのマンション4選

中古マンション専門の不動産エージェントとして、2022年におすすめできるマンションを4つピックアップしました。 選定基準のポイントは以下4点です。
1:駅徒歩10分以内 2:2LDK、3LDK 3:大手ディベロッパー開発の、高品質と安心の管理体制 4:価格は5,000万円台〜6,000万円台
※中古マンションの売り出し価格や売り出しタイミングは随時変動します。本記事は、紹介物件の売り出し状況や価格を保証するものではありません。あらかじめご了承ください。 ※2022年1月時点の情報です。

①ライオンズシティ練馬

ライオンズシティ練馬の概要は以下の通りです。
・練馬駅徒歩5分 ・2003年4月築( 2016年7月、大規模修繕工事実施済み) ・14階建 ・全62戸 ・株式会社大京による開発
練馬駅から千川通りという大通り沿いに行き来ができるため、女性やお子様も安心して生活ができるでしょう。練馬駅徒歩5分であるうえ、500メートル圏内に小学校、公園、コンビニ、練馬区役所などがあるため、日常生活の利便性は高いといえます。

②ライオンズステーションプラザ練馬

ライオンズステーションプラザ練馬の概要は以下の通りです。
・練馬駅徒歩1分 ・1997年10月築 ・14階建 ・全103戸 ・株式会社大京による開発
練馬駅徒歩1分という抜群の好立地に加え、1階にコンビニ(ファミリーマート)がテナントとして入っているため、日常生活において不便さを感じることは極めて少ないマンションといえるでしょう。

③ライオンズマンション練馬シティ

ライオンズマンション練馬シティの概要は以下の通りです。
・練馬駅徒歩4分 ・2007年2月築 ・15階建 ・全42戸 ・株式会社大京による開発
モノトーン基調のスタイリッシュなデザインで、外観や共用部のおしゃれさと清潔感が特徴的です。周辺環境も申し分なく、練馬駅前の大型商業施設を日常的に利用できることに加え、本マンション周辺のドラッグストアやコンビニ、飲食店等も充実していることから、便利な生活環境でスタイリッシュに暮らせるマンションといえるでしょう。

④パークホームズ練馬マスターズコート

パークホームズ練馬マスターズコートの概要は以下の通りです。
・練馬駅徒歩10分 ・2011年9月築 ・5階建 ・全47戸 ・三井不動産レジデンシャル株式会社による開発
練馬駅徒歩10分と駅からはやや離れた立地ですが、駅前の喧騒から離れた閑静な住宅街に位置するマンションです。本マンションから徒歩5分の場所には「中村かしわ公園」という大規模な公園があり、緑に囲まれてリフレッシュしたり家族で散歩を楽しんだりすることができます。生活利便性についても、本マンションから徒歩2分圏内にスーパーとコンビニがあるため、駅前の大型施設を利用しなくとも日用品の買い物は十分にできるでしょう。

「このマンション、買っていい?」を知る方法

さて、中古マンションを購入検討する際に迷うのは、「果たしてこのマンションは買ってもいいのか?」ということですよね。「賃料と比較して物件価格が安い」というのが一つの指標となります(こちらの記事「資産価値を考えて中古マンションを買うならどこ?プロおすすめの東京5エリア」で解説しています)、賃料と比較して買いなのかって、どうやったらわかるんだ・・・計算が面倒・・・と思った方もいらっしゃるかもしれません。 そこでおすすめしたいのが、中古マンションの資産価値が一目でわかるアプリ「カウル」です。年齢や年収等のパーソナル情報と自己資金やローン返済期間、居住予定年数などを設定すると、アプリがあなたのローン借入額を計算。それを元に、借りた時と買った時の差額を出してくれます。5年後〜35年後まで5年区切りで提示できるので、「このマンションは最低何年住んだら得なのか?」が簡単にわかります。それ以外にも、
  • 最長35年後までの推定価格がわかったり
  • ●年後に売却した際に手元に残る金額を自動で算出したり
  • 同じマンションの過去の売り出し事例も見れたり
・・・中古マンション購入は様々なデータを見て総合的に判断することが必要ですが、このカウル一つで必要なデータがまるっとわかってしまいます。忙しい毎日の中でいくつもの情報を調べきるのは至難の技。おまけに中古マンションはいつ市場に出てくるか予想がつかず、人気物件はスピード勝負。ぜひ効率の良い情報収集で、理想のマンションをより早く、より確実に手にしましょう!>>カウルの詳細・ダウンロードはこちら>>
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マンションジャーナル編集部

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