プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【2】大山駅エリア

2022.02.07
プロ推薦!資産価値考えてマンション買うなら「今が買い時」な東京エリア【2】大山駅エリア
2022年現在、すでにマンション価格が上がりきっており、購入が合理的ではないエリアが都心部を中心に見受けられる東京23区。価格上昇の波が既に来ているエリアとそうでないエリアの二極化が進む今、中古マンションを購入するためには「エリア選び」が非常に重要です。この記事では、将来の住み替えを見据えて中古マンションを購入する際によくある疑問として、
  • エリアの資産価値はどのような要素で判断すればいいの?
  • 資産価値を考えるならどのエリアの中古マンションを買うのがいいの?
  • 各エリアの生活環境はどうなの?
これらに答えながら、2022年現在「買い時」な東京23区の5エリアを紹介します。 今回は板橋区に位置する東武東上線・大山駅エリア編です。ではさっそく見ていきましょう! ※写真はイメージです。>>全5エリアをご覧になりたい方はこちら※各エリアの記事は順次公開予定です。 >>練馬エリア編 >>馬込・西馬込エリア編 >>新中野エリア編 >>板橋エリア編

監修者について

監修者:渕ノ上 弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社 代表取締役
(保有資格:不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士)

大山駅エリアのマンションの資産価値が評価できる4つの理由

「今、買い時」だという判断軸については、下記の4視点で見て総合的に判断しております。 「資産価値を測るにはどの指標を参考値にすればいいのか」 「“資産価値が高い”とはどういうことか?」 などを知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
「今、買い時」の定義
  • まだ価格が上がっていない(都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない(=価格騰落率が低い))
  • 今後価格が維持されるもしくは上昇する見込みがある(→再開発計画)
  • 住宅需要に応える素地が整っている(→交通利便性、生活利便性)
  • 賃料と比較して物件価格が安い
ではまずは、大山駅エリアの中古マンションの資産価値が評価できる理由を見ていきましょう。

①都心の主要駅にスムーズアクセス

都内の主要駅へのアクセスは資産価値を左右する一因です。とりわけ東京駅は新幹線および在来線各線のハブとなるビッグターミナル駅ですが、そればかりでなく大手町・丸の内・有楽町といったオフィス街、銀座・日本橋といったショッピングエリアまで徒歩圏内でアクセスできる場所に位置しています。つまり東京駅エリアへのアクセスが良いということは、都内勤務のビジネスパーソンにとって「求められやすい」物件であることになります。住み替え前提で将来的な売却を視野に入れているならば、東京駅までのアクセスは一つの資産価値判断の指標として有効です。大山駅は東武東上線が通っており、
  • 東京駅まで乗り換え1回・28分
  • 池袋駅まで乗り換えなし・6分
  • 新宿駅まで乗り換え1回・16分
  • 渋谷駅まで乗り換え1回・22分
でアクセスすることができます。さらに、大山駅から徒歩約10分の板橋区役所前駅(都営三田線)を使えば春日駅、神保町駅、大手町駅、日比谷駅といった複数路線への乗り換えができる駅へ22分以内でアクセスすることも可能です。複数路線が徒歩10分圏内にあり、都内の各ビッグターミナル駅に乗り換え1回以内でアクセスできるという点は、通勤や通学、ショッピングといった日常生活のあらゆる場面での大きな強みといえます。

②一日に約5.2万人が利用する大規模な駅(大山駅)

その駅の1日あたりの乗降客数によって駅の規模や周辺エリアの住宅ニーズの多寡を推測することができます。駅の規模の大小を測るうえでの一つの目安は3万人です。大山駅の一日あたりの乗降客数は約5.2万人(2019年)となっており、上述した目安となる3万人を上回る駅の規模と評価できます。大山駅のみならず板橋区役所駅(2019年の乗降客数は約3.5万人)も利用できるということを加味すると、大山エリア全体の乗降客数は9万人近くになるため、十分な規模感と言えるでしょう。

③駅徒歩10分圏内にマンション・生活利便施設が充実

最寄駅から10分圏内か否か、これはマンションの資産価値を左右する大きな要素の一つです。そしてそのエリアでの暮らしやすさを担保してくれる生活利便施設があることも重要です。そのため駅徒歩10分圏内にこの両者が揃っていない場合は、資産価値の高いマンションを購入するのは難しいといえます。大山駅から徒歩10分圏内のエリアには有名な商店街(ハッピーロード大山)があるため、日用品を揃えたり外食ができたりする店舗が充実しています。一方で、賑やかな商店街を抜けると静かな住宅街もあり、良質な中古マンションも数多く供給されています。大山駅エリアは、高い生活利便性と交通利便性を兼ね備えた良質なマンションが豊富にあるエリアであるといえるでしょう。

④大山駅エリアの生活利便性を向上させる再開発が控えている

どのような内容の再開発計画があるかによって、今後のそのエリアの知名度やブランドイメージ、生活利便性がどのように向上するかを予測できます。>>参考記事:エリアの資産価値はここで見る! 4つの指標大山駅エリアの主な再開発計画には以下2つがあります。
  • 新築マンションや子育て支援施設の誘致等の複合開発
  • 大山駅前広場の整備
大山駅のある大山町には、住友不動産とフージャーズコーポレーションによる「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」という再開発計画があります。本計画では、ハッピーロード大山の一部と周辺住宅地等を含む約0.7haのエリアが対象。都道420号鮫洲大山線を挟む4つの街区に分かれた敷地に、総戸数345戸の住宅と商業施設ができる予定です。ファミリー向け住戸が中心で子育て支援施設もできるため、大山駅エリアには長期的な人口流入が見込めそうです。参考:「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」プレスリリース(住友不動産)また、大山駅では板橋区によって駅前広場構想が進められています。電車と他の交通手段(バスやタクシー等)との乗り換えの利便性が低いという課題を解決するために駅前広場を整備するという計画です。具体的には、大山駅が高架化されて駅前にバス停やタクシー乗り場、緑地、イベントスペースなどがある広場の整備が計画されています。駅前はそのエリアの第一印象を決める重要な要素の一つであるため、大山駅前の広場が整備されることによって利便性が向上するだけでなく、大山駅エリアのイメージもより良くなることが期待できるでしょう。参考:大山駅の駅前広場構想(板橋区)

大山駅エリアの住環境は?夫婦二人・ファミリー世帯目線で分析

大山駅エリアは、夫婦やファミリーで住むのに適した街です。その要素を見ていきましょう。

昔ながらの商店街も元気。買い物も困らない大山駅周辺

大山駅には駅前に商店街「ハッピーロード大山」があります。大山駅南口から川越街道方面に560mも続くアーケード商店街であり、飲食店、コンビニ、薬局、100円ショップ、カフェなど200店舗超が軒を連ねます。変化の激しい時代の中にありながらも1978年から現在に至るまで、多い日で1日約3万人もの買い物客が訪れる活気にあふれた商店街として、住民の拠り所となっています。食べ歩きなども楽しめ、日常的な買い物はもちろん休日の散歩も楽しいでしょう。生活利便施設は商店街の外にも充実しています。ハッピーロード大山を含む駅周辺500メートル圏内にはスーパーが8店舗ほどあり、買い物には困りません。

23区で最も共働きで子育てしやすい街

大山駅エリアのある板橋区は、日経DUAL(現・日経xwoman DUAL)と日本経済新聞社が共同で実施した「共働き子育てしやすい街ランキング2021」というアンケート調査において、全国160の自治体の中で11位、東京23区内では1位という堂々たる結果でした。参考:共働き子育てしやすい街2021 総合編ベスト20(日経xwoman DUAL)本調査は、認可保育所や学童保育といった「子育て関連施設(インフラ)の充実度」「補助(お金・サービス)」「保育の質を高めるソフト面の取り組み」「移住する子育て世帯への支援策があるか」をはじめとする計43の項目で評価・採点されており、共働き世帯にとっての子育て環境の良さが点数化されて順位付けされています。具体的に板橋区には子育て世帯をサポートする施策として以下のようなサービスが提供されています。
  • すくすくカード事業 すくすくカード(板橋区内に住所を有する妊娠中または3歳未満の子どもを持つ保護者に配布される引換券)と引き換えに、サービスメニューの中から好きなサービスを選んで受けることができるという事業です。受けられるサービスには、育児支援ヘルパーの派遣、乳児ショートステイ事業、一時保育、産後プログラムの利用(ヨガやベビースキンケア等)といったものがあります。
参考:すくすくカード事業(板橋区HP)
  • 赤ちゃんの駅 外出中にオムツ替えや授乳などで立ち寄ることができるように、保育園や商業施設など約180もの施設が「赤ちゃんの駅」に指定されています。
参考:赤ちゃんの駅(板橋区HP)
  • お迎えサービス付き病児保育 入所する保育所で子どもが体調不良となった際に病児保育施設の看護師が保護者に代わってタクシーで迎えに行き、病児保育施設で預かるサービスです。
参考:お迎えサービス付病児保育事業(板橋区HP)

プロが選ぶ!大山駅エリアでおすすめのマンション4選

中古マンション専門の不動産エージェントとして、2022年におすすめできるマンションを4つピックアップしました。 選定基準のポイントは以下4点です。
1:駅徒歩10分以内 2:2LDK、3LDK 3:大手ディベロッパー開発の、高品質と安心の管理体制 4:価格は5,000万円台〜6,000万円台
※中古マンションの売り出し価格や売り出しタイミングは随時変動します。本記事は、紹介物件の売り出し状況や価格を保証するものではありません。あらかじめご了承ください。 ※2022年1月時点の情報です。

①シティハウス板橋大山

シティハウス板橋大山の概要は以下の通りです。
・大山駅徒歩7分 ・2012年1月築 ・14階建 ・全78戸 ・住友不動産株式会社による開発
川越街道という大きな通りを一本入った、さいわい通りという住宅が立ち並ぶ道路沿いのマンションです。最寄りのスーパーもコンビニも徒歩2分圏内にあるという点も大きな魅力の一つでしょう。大山駅にはハッピーロード大山を経由して大きな通り沿いに行き来ができるため、女性やお子様でも安心して生活できます。

②ブリリア板橋大山

ブリリア板橋大山の概要は以下の通りです。
・大山駅徒歩6分 ・2012年1月築 ・15階建 ・全42戸 ・東京建物株式会社による開発
マンションの真下にバス停があり、池袋駅までバスを利用して行くこともできます。大山駅までも6分と比較的近い距離ではありますが、電車もバスも利用できるという点は魅力的です。小学校(板橋区立板橋第六小学校)も道路を一本渡ってすぐの距離にあり、3分で通うことができるため、お子様の通学にも便利でしょう。

③ライオンズステーションプラザ大山

ライオンズステーションプラザ大山の概要は以下の通りです。
・大山駅徒歩1分 ・1997年3月築 ・13階建 ・全92戸 ・株式会社大京による開発
大山駅徒歩1分という抜群の立地と生活利便性の高さでありながら、商店街のメインストリートからは一本外れた道路沿いにあるため、商店街の喧騒と一定の距離を保つことができています。ただし、対面に飲食店(居酒屋)があり、閑静な住宅街にあるとまでは言い難いかもしれません。

④パークホームズ大山

パークホームズ大山の概要は以下の通りです。
・大山駅徒歩8分 ・2003年3月築 ・14階建 ・全48戸 ・三井不動産レジデンシャル株式会社による開発
川越街道という大きな通りとさいわい通りという住宅が立ち並ぶ道路の交差点に位置するマンションです。最寄りのスーパーもコンビニも徒歩2分圏内にあるという点も大きな魅力の一つでしょう。大山駅にはハッピーロード大山を経由して大きな通り沿いに行き来ができるため、女性やお子様でも安心して生活できます。本マンションは全戸南向きで半数以上が角部屋というつくりになっているという点も注目すべき点の一つです。

「このマンション、買っていい?」を知る方法

さて、中古マンションを購入検討する際に迷うのは、「果たしてこのマンションは買ってもいいのか?」ということですよね。「賃料と比較して物件価格が安い」というのが一つの指標となります(こちらの記事「資産価値を考えて中古マンションを買うならどこ?プロおすすめの東京5エリア」で解説しています)、賃料と比較して買いなのかって、どうやったらわかるんだ・・・計算が面倒・・・と思った方もいらっしゃるかもしれません。 そこでおすすめしたいのが、中古マンションの資産価値が一目でわかるアプリ「カウル」です。年齢や年収等のパーソナル情報と自己資金やローン返済期間、居住予定年数などを設定すると、アプリがあなたのローン借入額を計算。それを元に、借りた時と買った時の差額を出してくれます。5年後〜35年後まで5年区切りで提示できるので、「このマンションは最低何年住んだら得なのか?」が簡単にわかります。それ以外にも、
  • 最長35年後までの推定価格がわかったり
  • ●年後に売却した際に手元に残る金額を自動で算出したり
  • 同じマンションの過去の売り出し事例も見れたり
・・・中古マンション購入は様々なデータを見て総合的に判断することが必要ですが、このカウル一つで必要なデータがまるっとわかってしまいます。忙しい毎日の中でいくつもの情報を調べきるのは至難の技。おまけに中古マンションはいつ市場に出てくるか予想がつかず、人気物件はスピード勝負。ぜひ効率の良い情報収集で、理想のマンションをより早く、より確実に手にしましょう!>>カウルの詳細・ダウンロードはこちら>>
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マンションジャーナル編集部

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