済ませておけば安心！住宅ローンの事前審査とは？

中古マンションなどの住宅を購入する際、購入申込書を提出する前にやらなくてはいけない事として「住宅ローンの事前審査」があります。この住宅ローンの事前審査をしっかり行えるかどうかは、中古マンション購入の成否を決めるポイントとなります。この記事では事前審査を実施する意義や、事前審査の活用方法についてお伝えします。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

住宅ローンの事前審査とは

「住宅ローンの事前審査」とは銀行に「この中古マンションを購入するとしたら、この金額まで住宅ローンを借りることが出来ますか？」と住宅ローンの本契約の前に確認する審査なのです。ここで、住宅ローンを契約するまでの手続きの流れを整理しておきましょう。住宅ローンの審査には３種類あり、それぞれの審査にかかる時間は以下の通りです。

1. 年収から割り出す借入上限額（返済比率）の事前相談・・・1～2営業日
2. 買いたい中古マンションが決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた「事前審査」・・・3～10営業日
3. 売買契約を終えた後の「本審査」・・・5営業日〜

※金融機関により異なります。

返済負担比率の事前相談

「年収から割り出す借入上限額(返済比率)の事前相談」とは、そもそも「自分はどのくらい住宅ローンを借りることが出来るのか？」ということを銀行に相談するものになります。つまり、大まかな中古マンション購入金額の目安になります。この事前相談は、WEBサイトでもシュミレーションを出来るサイトがありますので、まずはおおまかな目安が分かればいいという方はWEBサイトで借りられる上限を確認する形でも良いでしょう。しかし、個人信用情報などは次に紹介する事前審査でないと銀行側にチェックされないので、注意が必要です。

事前審査とは

事前審査では、主に個人信用情報の照会などが行われます。銀行、クレジットカード会社そして消費者金融を行う企業は、顧客の信用情報を信用情報登録機関(KSC,CICなど)に登録することが義務付けられています。そして住宅ローンの事前審査を行うと、この信用情報登録機関からの情報が取得可能という仕組みになっています。

本審査

本審査は、売買契約を終えた後に行う最後の手続きです。事前審査との違いとしては、審査する主体が事前審査の場合は銀行なのに対して、本審査は保証会社が行うという点です。

事前審査に通る人・通らない人の違いとは？

事前審査では、一般的には以下の項目において審査通過のポイントになってきます。

• 年齢
• 勤務先
• 勤続年数
• 年収
• 他の借り入れ状況・返済状況
• 国籍

特に、気をつける必要があるのは、

1. 勤務先
2. 勤続年数
3. 年収
4. 他の借り入れ・返済状況

です。

勤務先

勤務先が安定した企業であるかどうかは当然、支払い能力を証明するための判断材料となります。一般的に公務員は最も審査に有利と言われていますが、なぜかというと「倒産がない」からです。どんなに現在の収入が良くても、民間の企業ですと倒産のリスクがありますので絶対に安心とは言い切れません。また、民間企業であればなるべく大きな企業、特に東証一部の企業は当然有利になります。つまり、公務員・お勤め・フリーランス・自営業のいずれかという分類が一番大きな判断要因になります。住宅ローンの審査基準は公表されていませんので、明確な基準があるわけではありませんが、ある程度の借りやすさは判断できますね。

勤続年数

また、転職したばかりのタイミングでは住宅ローンの借り入れが不利になることが多いです。医師、弁護士などの専門職に就いている場合や、転職により年収が上がるようなステップアップの意味合いが大きい場合は今の職場の勤続年数が短くても承認されることが多いですが、「仕事がきつい」などの後ろ向きな理由で転職したと認識された場合、支払い能力が低いと判断されてしまう恐れもあります。ここで注意しておきたいのが、住宅ローンの契約後すぐに転職した場合です。あくまでも、その住宅ローンの審査に通ったのは以前の職場に在籍していた状態でのことです。住宅ローン契約後すぐに転職した場合、再審査が必要になります。引き渡しが完了していない段階で再審査にパスできなかった場合、違約金を支払うことにもなりかねないので、注意が必要です。

年収

年収は、当然重要な判断材料となります。色々なケースを想定して、年収の5倍程度の物件を購入することをお勧めします。子供がいらっしゃる方は、教育費などの将来的な大きな支出を見据えた上で厳し目の資金計画を行うことが求められます。

他の借り入れ・返済状況

信用情報に傷がないことが何よりも重要です。

• 携帯料金の滞納経験がある
• クレジットカードの滞納経験

などについては特に注意が必要です。

事前審査を行うために準備する書類

住宅ローン事前審査手続きに必要なものは下記になります。サラリーマン世帯の場合、とりあえず「印鑑」「身分証明書」「健康保険証」「源泉徴収票」があれば大丈夫です。身分証明書と健康保険証が両方必要な点に注意してください。副業などで確定申告をしている場合、確定申告書と申告所得税納税証明書その1、その2が必要になります。

• ローン事前審査申込書（金融機関が用意致します）
• 印鑑（実印）
• 身分証明書
• 健康保険証
• 源泉徴収票（写し・直近2年分）
• 確定申告書（税務署受付印のあるもののコピー、付表付き）3期分　※個人事業主の方、確定申告をしている方
• 申告所得税納税証明書その1、その2　3期分　※個人事業主の方、確定申告をしている方
• 会社の決算書（コピー、付属明細付き） 3期分　※会社役員（取締役）の方
• 既存借入（カードによるショッピングなども含む）がある場合、借入先の残高証明
• 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
• 物件のチラシ、登記簿謄本（不動産会社が用意します）

住宅ローン申込書は、書き方をしっかりと押さえて書きましょう。ちなみにご夫婦でペアローンを利用される場合、ご夫婦それぞれの書類を揃える必要があります。

値引き交渉にも強い武器に！

マンションの売り主様によっては「住宅ローンの事前審査が通った人」のみ契約に応じるというケースもありえます。事前審査を行なっているという事実は、売り主と交渉する上での大きな武器になることも多いのです。もし仮に買い主様が住宅ローンを借りることが出来なかった場合、多くの契約書には「住宅ローン特約」という「もし買い主様が住宅ローンを借りられなかったら契約を白紙に戻す」という内容が含まれているので、売り主様は時間が無駄になってしまいます。マンションの売り主様としては、再度一からマンションの購入希望者を探すことになり、マンションの売却にまた時間がかかってしまうので何としても避けたい状況です。値引き交渉をしたとしても「そんな値引きしてくるけど、本当にマンションを買うことが出来るの？」と売り主様はどうしても思ってしまうのです。そこで購入申込書を提出し、売買契約前を結ぶ前の段階で住宅ローンの事前審査を実施しておくのです。そうすれば「私は事前審査が完了しているので、この値段まで値下げしてくれれば間違いなくマンションを購入します」と、言葉に説得力を持たせることが出来るのです。またもし仮に住事前ローンを申請したマンションが購入出来なかったとしても、同じ様な価格のマンションであれば住宅ローンの申請が通る可能性は高いと言えます。そうすれば次回購入検討をしたマンションに対して、はじめから説得力を持って売り主様と交渉をすることが出来るのです。

フラット35の事前審査は要注意

ちなみにフラット35の事前審査は気をつける必要があります。フラット35とは民間の金融機関と独立行政法人である「住宅金融支援機構」が提携して提供している、35年間固定金利の住宅ローン商品のことです。都市銀行などの窓口・住宅ローン相談会で行われる事前審査は、先ほどご説明したように「担保評価」と「個人信用情報の照会」をしっかりと行い、正確な結果を教えてくれます。事前審査が通れば、本審査が通過する確率は極めて高いのです。一方、フラット35に関しては、販売する窓口は民間銀行ですが、実際に保証を行うのは独立行政法人である「住宅金融支援機構」です。販売窓口である民間銀行はリスクがないので、事前審査を容易に通します。フラット35の場合、事前審査は民間銀行だけで完結し、「住宅金融支援機構」は本審査の時しか審査を行いません。ゆえに、民間の住宅ローンと異なり、事前審査が通ったとしても本審査が通らないという事態になりやすいのです。こういった背景から、ほとんどの不動産会社ではフラット35を利用する場合、売買契約前に本審査まで終わらせることが必須になっています。フラット35の場合、必要書類さえ揃えばマンション購入前に本審査を行うことが可能なのです。フラット35の本審査を通過させるためには、事前審査と合わせて2〜3週間時間がかかりますので、ご注意下さい。

事前審査についてよくある質問

Q1:事前審査には通ったけど、金利が上昇した場合に返済額が増えることが不安です。

A:銀行は審査金利という特別な金利を審査時に使用しています。審査金利は、2017年現在の金利水準からすると3.25%~4%程度に設定されています。その金利で返済可能であれば、将来的な金利上昇にも対応できるはずです。つまり、金利水準に関してはあらかじめ、必要以上に厳しく審査が行われているということです。銀行側としても、将来的に債務不履行に陥るリスクが高い人に貸し出しをしようとは思わないはずです。このような理由から、審査に通過したのであればひとまず返済に関しては安心してもよろしいのではないでしょうか。

Q2:自分の信用情報を照会することは可能でしょうか？

A:ご自身で照会することは可能です。しかし、「照会する回数が多い」ことが、「審査において否決されている回数が多い」と銀行側が判断する可能性もあります。審査に落ちた時に、その理由について銀行は開示してくれないので、自分で確認することが必要以上に多くなってしまいます。なので、安易に信用情報を開示請求することは念のために避けておいた方がいいでしょう。