錦糸町エリアの中古マンション市況|トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

2024.01.25
錦糸町エリアの中古マンション市況|トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

いつどこで売り出されるかわからない中古マンション。
現在、どこのエリアでの売り出し物件数が多いのか。価格として手堅いのはどのエリアなのか・・etc.
住宅購入市場におけるトレンドを、毎回1エリアにフォーカスして数値ベースで考察します。
「今から買うべきエリア」を探している方はもちろん、「今購入を検討しているエリアを買うべきか」を考える参考値にもなるはず。

今回は、錦糸町エリアをPICKUP。
緑広がる錦糸公園がある北口と繁華街が広がる南口、駅の南北で異なる顔を持つこのエリア。その不動産マーケットは今、どうなっているのか?
売り出し物件数と平米単価から分析してみます。

データで見る錦糸町エリア

最高価格:3億7000万円 最低価格:1180万円
平均価格帯:約5530万円
販売物件数:74
※2024年1月現在



↑ 平均価格と売出戸数




↑ 平均価格と平均平米単価


このエリアを一言で

👉売出物件数は少ない。築10-30年が市場全体の51%を占める
👉平米数は50㎡台が最も多く、20㎡台〜70㎡台まで揃う
👉築10-20年は1億円〜3億円台物件が価格を押し上げ
👉アドレス別の平均平米単価は太平が最も高い

今回は、墨田区の錦糸町エリアをピックアップ。錦糸町駅を中心に錦糸・太平・江東橋の3アドレスで見てみた。錦糸町駅(JR総武線・東京メトロ半蔵門線)が最寄駅となるが、江東橋アドレスはマンションの立地によって住吉駅(東京メトロ半蔵門線・都営新宿線)と菊川駅(都営新宿線)も利用できる。                                       
                                          
◾️この街の歴史・街並み・特色
錦糸町エリアは東京都が指定する副都心の1つ「錦糸町・亀戸副都心」。明暦の大火(1657年)以降、江戸のまちづくり再編とともに武家屋敷街として開発された当エリア周辺は水運の発展とともに物流拠点として繁栄した。1937年に「江東楽天地(現在の東京楽天地)」が創業し、歓楽街として繁栄。1980年代以降は錦糸町駅北口周辺の再開発が進んだ(「錦糸町駅北口地区第一種市街地再開発事業」)。旧錦糸町そごうビルの跡地に商業施設の「アルカキット錦糸町」が2002年に開業。1997年まであった時計メーカー精工舎の工場跡地には、複合施設の「オリナス」が再開発事業により2006年に誕生。また、墨田区太平には、タワーマンション「ブリリアタワー東京」が2006年に竣工した。東京楽天地ビルには2019年に商業施設である「錦糸町PARCO」が開業し、駅前に商業施設が揃った都会的な街として変貌を遂げた。さらに錦糸町駅南口側にも2020年「錦糸町駅前プラザビル」がオープン。駅を中心とした大規模な開発によって、都内でも近年で姿を大きく変えた街のうちの一つだ。

◾️中古マンションの売り出し状況
本エリアの売出物件は少なめ。築10-30年が市場全体の51%であり、築40-50年も27%と多め。物件面積は50㎡台の物件が最も多いが、20㎡台〜70㎡台まで揃う。80㎡以上の物件は僅少。築10年以下は売出物件数は少ないが20〜30㎡台のシングル向け物件を中心に売り出されている。築10-20年の平均平米単価が約153万円/㎡と高い理由は、タワーマンション「Brillia Tower東京」の1億円〜3億円台の物件が平均価格を押し上げているため。売出物件全体をアドレス別に見ると、それぞれ平均平米単価は錦糸が81万円/㎡、江東橋が91万円/㎡であるのに対し、太平は115万円/㎡で太平アドレスが最も高い。これは先述の「Brillia Tower東京」が太平に立地しているためである。また、アドレス別の売出物件数を見ると江東橋が42件と最も多い。

◾️今後の発展の見込み、再開発予定
1980年頃から錦糸町駅北口側の再開発が進み、「錦糸町PARCO」や「アルカキット錦糸町」などの大型商業施設により、買い物利便が向上した錦糸町エリア。大規模再開発は現在予定されていないが、太平4丁目では、住友不動産株式会社による18階建の共同住宅の建設が進められているまた、錦糸町公園周辺では2001年1月に策定された「錦糸町公園周辺地区地区計画」に基づき、錦糸公園、横十間川等の地区資源を生かした街並み形成、整備が進められている。

◾️この街の住みやすさ
錦糸町駅から渋谷駅(半蔵門線)まで乗り換えなしで約30分、JR総武線を利用すれば東京駅・新宿駅・横浜駅まで乗り換えなしでアクセスできるため、交通利便は良好だ。また、錦糸町駅前からのリムジンバスを利用すれば羽田空港にも直接アクセスできる。

錦糸町駅の北口側と南口側にはそれぞれスーパーや商業施設が充実しているため買い物には困らない。錦糸町駅の北口側にはスーパーの「ライフ錦糸町駅前店」、ユニクロなどの衣料品店から書店、生生活用品店や飲食店まで衣食住をカバーした「アルカキット錦糸町」、錦糸町駅の北口から太平4丁目に向かって約6分歩いた場所にはヤマダ電機や映画館が入った「オリナス錦糸町」がある。錦糸町駅直結の大型商業施設「錦糸町 テルミナ」にはスーパーの「成城石井 錦糸町テルミナ2店」「ヨドバシカメラ マルチメディア錦糸町」、様々な飲食店が入る。またショッピングを楽しんだり高価格帯の品物を買いたい時には、錦糸町駅の南口にある「錦糸町PARCO」や百貨店の「錦糸町マルイ」へ。錦糸町駅から徒歩1分の場所には面積約5.6万㎡の広さを有する「錦糸公園」がある。公園内には複合遊具や噴水が備わった芝生広場に加えて屋内プール、「墨田区総合体育館」等があり子どもから大人まで運動ができる。春にかけては桜祭りやライトアップの演出も行われ、花見スポットとしても楽しめる。太平には、押上スカイツリーから錦糸町付近まで広がる「大横川親水公園」がある。じゃぶじゃぶ水路や遊具など子どもが思いっきり遊べる公園だ。錦糸町周辺には、観光スポットも点在する。錦糸町駅の北口を出て徒歩約6分ある場所にはスカイツリーが道の真ん中に立つ姿が見渡せる「タワービュー通り」があり、写真スポットとしても有名だ。同じく駅北口から徒歩7分の場所には、色ガラスの伝統工芸品が並ぶ「すみだ江戸切子館」があり、江戸切子の体験もできる。

交通利便と買い物利便を兼ね備えた錦糸町エリア。錦糸公園をはじめ徒歩圏内に広い面積を持つ公園や緑地がいくつもあり単身者、DINKs、ファミリーまで暮らしやすい条件が揃っている。隣接した亀戸エリアはまだ再開発が続くため相乗効果で資産価値の維持も期待できる。駅周辺の利便性や自然の充実度を鑑みると、都内では価格もまだ安い。一方で、錦糸町駅の南口側は繁華街であるため治安があまり良いとは言えない点に留意する必要がある。より治安の良い場所を求める人や、落ち着いた住環境を重視する人は、南側よりも北側をおすすめする。また、内覧時には街を歩いて「実際に住んだらどうか」を自分の感覚でジャッジしたい。交通アクセスの良さに加えて、外食先となる飲食店や商業施設までが揃う賑やかな街に、リーズナブルな価格で住みたいという方にはぴったりなエリアだ。


エリア内のマンション・平米単価と販売戸数の推移

現時点で売り出し件数が多い中古マンションの平米単価と販売戸数の推移を見てみました。

築17年のBrillia Tower東京は、2023年4月に150万円/㎡から2023年6月に183万円/㎡まで上昇。2023年8月に175万円/㎡まで下落したものの再び上昇傾向に転じ、2023年12月に190万円/㎡、2024年1月現在は平米単価196万円/㎡に。築45年のトーア錦糸町マンションは、2023年7月に69万円/㎡から下落傾向に転じ、2023年9月には65万円/㎡まで下落。その後も下落を続け、2023年11月には58万円/㎡、2024年1月現在は平米単価59万円/㎡に。築49年のカーサ錦糸町は、2023年6月に54万円㎡から2023年9月に46万円㎡まで下落。その後、2023年10月に66万円㎡まで上昇。2023年11月以降から下落し始め、2024年1月現在は平米単価58万円㎡に。

👉 Brillia Tower東京(総戸数644、2006年竣工)
👉 トーア錦糸町マンション(総戸数96、1978年竣工)
👉カーサ錦糸町(総戸数138、1974年竣工)

気になるあのエリアの最新市況データを見る方法

連載「トレンド分析 “住宅購入市場のいま”」では、今回のように毎回1エリアをPICKUPして、その売り出し状況を深堀していきます。

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